Labdien! Lai būtu iespēja iegādāties no pašvaldības lauksaimniecības zemi, esmu procesā uz īpašuma tiesību iegūšanu ēkām, kuras mantojušas A un B personas. Šobrīd man ir pilnvara par abām domājamajām daļām ar tiesībām sakārtot visus dokumentus, lai nostiprinātu īpašuma tiesības zemesgrāmatā un tiesības pārdot šīs domājamās daļas sev par summu, par kuru esam vienojušies, kā arī tiesības atteikties no pirmpirkuma tiesībām no otras puses domājamās daļas. Ar A personas domājamo daļu nebūs problēmu, to varēšu iegādāties, bet B personas pusei tiesu izpildītājs uzliks liegumu, tiklīdz nostiprināšu tā īpašuma tiesības zemesgrāmatā, un parāda summa ir 10 reižu lielāka nekā īpašuma tirgus vērtība, tāpēc parāds nevar tikt dzēsts, pārdodot šīs domājamās daļas, ne pusēm vienojoties, ne izsolē. 1. Vai A domājamās daļas īpašnieks var iegādāties visu ēkām piegulošo teritoriju no pašvaldības, ja B domājamās daļas īpašnieks no tās atsakās? Vai B persona var no šādām tiesībām atteikties, ja tiesu izpildītājs ir uzlicis liegumu viņas domājamajai daļai? 2. Ņemot vērā, ka īpašums ir grausts, kurš pēc būtības ir bīstams dzīvībai un kuru būtu nepieciešams nojaukt, vai to drīkst nojaukt, ja pašvaldības būvinspektors prasa ēkas nojaukšanu, bet B daļai ir uzlikta ķīla?
Iepazīstoties ar jautājumā minēto situācijas aprakstu, zvērināta advokāte Annija Švemberga-Streikiša skaidro: “Jūsu aprakstītā situācija ir juridiski sarežģīta, tādēļ vispirms ieteicams vērsties pie kvalificēta jurista, uzrādot visus ar lietu saistītos dokumentus, lai būtu iespējams pilnvērtīgi izvērtēt situāciju. Šobrīd, atbildot tieši uz jūsu uzdotajiem jautājumiem, varu sniegt šādu vispārīgu skaidrojumu.
No jūsu sniegtā apraksta nav iespējams precīzi secināt, uz kāda pamata ēkas īpašniekam ir pirmpirkuma tiesības uz zemi. Pamatojoties tikai uz pieejamo informāciju, var izteikt pieņēmumu, ka A domājamās daļas īpašniekam pirmpirkuma tiesības, visticamāk, attiecas tikai uz domājamo daļu no zemes gabala. Tomēr, neredzot konkrēto pirmpirkuma tiesību pamatu, precīzāku atbildi šobrīd sniegt nav iespējams.
Ja pirmpirkuma tiesības tiek piemērotas Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma ietvaros, tad šā likuma 44. panta piektā daļa noteic, ka ēkas īpašniekam noteiktos gadījumos ir pirmpirkuma tiesības uz zemi, un, ja šīs tiesības netiek izmantotas, ēkas īpašniekam saglabājas likumiskās lietošanas tiesības uz attiecīgo zemes gabalu. Proti, zeme netiek atsavināta citai personai. Līdz ar to, ja B persona atsakās no pirmpirkuma tiesībām, tas nozīmē, ka B personai nezūd tiesības lietot zemi, uz kuras atrodas ēkas. Šādas lietošanas tiesības saglabājas arī B personas tiesību pārņēmējam, piemēram, ja B personas domājamā daļa tiek pārdota izsolē.
Par grausta nojaukšanu: ja ēka ir atzīta par bīstamu cilvēku dzīvībai un tā ir nojaucama, tad šis pienākums jāpilda neatkarīgi no ķīlām vai citiem apgrūtinājumiem. Arī ieķīlāta nekustamā īpašuma īpašniekam saglabājas pienākums uzturēt būvi atbilstoši normatīvo aktu prasībām un pildīt visas ar īpašumtiesībām saistītos pienākumus.
Tomēr šeit būtiska ir cita nianse. Ja ēka tiek nojaukta pirms tās reģistrēšanas zemesgrāmatā, tad ēka faktiski pārstāj pastāvēt kā nekustamā īpašuma objekts, līdz ar to, visticamāk, zūd arī pirmpirkuma tiesību pamats attiecībā uz zemi. Šāds risinājums visdrīzāk neatbildīs jūsu interesēm. Savukārt, ja ēka vispirms tiek reģistrēta zemesgrāmatā, tad tiesu izpildītājs vērsīs piedziņu uz šo īpašumu.
Ņemot vērā visu aprakstīto, iesaku apsvērt šādu risinājumu: reģistrēt gan A, gan B personas īpašuma tiesības zemesgrāmatā un sagaidīt piedziņas vēršanu no tiesu izpildītāja puses. Ja ēka ir grausts, tad B personas domājamās daļas izsoles sākumcena, visticamāk, būs ļoti zema. Šādā situācijā jums kā A personas pārstāvim varētu būt lietderīgi piedalīties izsolē un iegādāties B personas domājamo daļu. Tas, ka ar izsolē iegūto summu netiks segts viss B personas parāds, vairs nebūs saistīts ar šo īpašumu, jo turpmākā piedziņa tiks vērsta uz citiem B personas īpašumiem vai ienākumiem. Pret jauno ēkas domājamās daļas īpašnieku šīs parādsaistības vairs netiks vērstas.
Līdz ar to, iegādājoties B personas domājamo daļu izsolē par samērā zemu cenu, var rasties iespēja pilnvērtīgi izmantot ar ēkas īpašumu saistītās tiesības, tostarp arī pirmpirkuma tiesības uz zemi, ja tādas konkrētajā situācijā ir paredzētas. Un tikai pēc zemes iegādāšanās lemt par ēkas nojaukšanu.
Noslēgumā vēlreiz uzsveru: balstoties tikai uz jūsu sniegto aprakstu, nav iespējams pilnībā izvērtēt visas iespējamās nianses un riskus. Tādēļ atkārtoti iesaku ar šo situāciju vērsties pie kvalificēta jurista vai zvērināta advokāta, lai situāciju izvērtētu visaptveroši un jūsu interesēm vispiemērotākais risinājums tiktu izvēlēts apzināti un tiesiski droši.”
Plašāk par tematu var uzzināt LV portālā:
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 250 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
