Sveicināti! Lūdzu Jūsu juridisko viedokli saistībā ar apsaimniekošanas izdevumu piemērošanu. Pārvaldīšanas līgumā ir iekļauta pozīcija “elektrosistēmas, iekštelpu un āra apgaismojuma uzturēšana”, par kuru tiek maksāta fiksēta ikmēneša summa. Tomēr praksē pārvaldnieks uzskata, ka, piemēram, gaismekļu (LED lampu) nomaiņa, gaismas sensoru regulēšana vai nomaiņa ir klasificējama kā remonts, un attiecīgi darba izmaksas tiek segtas no remontu uzkrājuma fonda (nevis apsaimniekošanas maksas). Savukārt dzīvokļu īpašnieki uzskata, ka šāda veida paredzama nolietojuma nomaiņa ietilpst tehniskajā apkopē, tādējādi darba izmaksām jābūt iekļautām apsaimniekošanas maksā, īpaši ņemot vērā, ka sensoriem un gaismekļiem tipiskais kalpošanas laiks ir 2–5 gadi un to pārbaude tiek veikta regulārās apsekošanas laikā. Vai šāda paredzama komponentu nomaiņa (piemēram, spuldžu, sensoru) pēc būtības ir uzskatāma par tehnisko apkopi, kuras izdevumi sedzami no apsaimniekošanas maksas? Vai pārvaldniekam ir tiesības klasificēt šādus uzturēšanas darbus kā remontu un segt tos no remontu fonda, ja līgumā attiecīgie darbi nav izdalīti vai precizēti? Kādos gadījumos šādu darbu izmaksas pamatoti būtu sedzamas no remontu fonda, nevis regulārās apsaimniekošanas maksas? Šobrīd mājās ir ievērojams skaits bojātu gaismekļu un sensoru. Ja minēto darbu veikšanai turpinās izmantot remontu fondu, pastāv risks, ka tas tiks būtiski izsmelts, vienlaikus neskaidrs paliek, kādi pakalpojumi reāli tiek nodrošināti pozīcijā “apgaismojuma uzturēšana”, par kuru ik gadu tiek maksāti vairāki tūkstoši eiro.
Atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pantam (“Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu segšana”) ikviens dzīvokļa īpašnieks atbilstoši dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos maksājumus, tostarp:
Panta turpmākajās daļās norādīts, ka, pieņemot minēto lēmumu (-us), dzīvokļu īpašnieku kopība papildus izvērtē dokumentus, kas pamato attiecīgo darbību veikšanu, noteiktā gadījumā – arī izmaksu efektivitāti.
Apraksta noslēgumā jūs izvirzāt vairākus jautājumus (tos pārformulējot, kādas darbības un izmaksas ir iekļautas “elektrosistēmas, iekštelpu un āra apgaismojuma uzturēšanā”, vai gaismekļu un sensoru nomaiņa var tikt traktēta kā izmaksas, kas sedzamas no uzkrājuma fonda līdzekļiem). Tomēr, lai uz tiem atbildētu, aprakstā sniegtā informācija ir nepietiekama. Papildus nepieciešams padziļināti iepazīties ar šādiem avotiem:
Jāpaskaidro, ka dzīvokļu īpašnieku kopības attiecības ar pārvaldnieku nosaka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgums, kas ir divpusējs līgums. Ja līguma izpildē rodas domstarpības par līdzekļu izlietošanu, kā tas ir šajā gadījumā, tad kā jebkurā civiltiesiskā darījumā pusēm jācenšas, interpretējot līguma nosacījumus, noskaidrot līdzekļu izlietojumu pamatojumu, un, ja nepieciešams, rakstveidā jāprecizē līguma nosacījumi, piemēram, ar papildu vienošanos pie esošā līguma. Nespējot panākt savstarpēju sapratni, dzīvokļu īpašnieku kopība var ne tikai lemt, piemēram, par esošā pārvaldnieka nomaiņu, bet arī strīdu ar pārvaldnieku risināt tiesā, dzīvokļu īpašnieku kopībai ceļot pret pārvaldnieku attiecīgu prasību.
Būtisks un autentisks informācijas avots līdzekļu izlietojuma pamatotības noskaidrošanai ir dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi, kurus pieņemot, ar tiem jārēķinās ne tikai visiem dzīvokļu īpašniekiem (tostarp tiem, kas lemšanā nepiedalījās vai balsoja “pret”), bet arī pārvaldniekam. Proti, saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otro daļu par virkni ar kopīpašuma daļu saistīto jautājumu ir tiesīga lemts tikai un vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība. Šādu ekskluzīvu, tikai dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē esošu lēmumu sarakstā ir arī lēmums par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu apmēru un maksāšanas kārtību, arī uzkrājumu fonda izveidi, tostarp ar iespēju noteikt ne tikai iemaksu apmēru, bet arī to, kādam nolūkam un pie kādiem nosacījumiem uzkrājuma fondā izlietojamie līdzekļi izlietojami. Ja esošajā lēmumā jautājumi par uzkrājumu fondā esošo līdzekļu izlietojumu nav pietiekami skaidri un detalizēti noformulēti, dzīvokļu īpašnieku kopība ar citu lēmumu konkrētās nepilnības var novērst.
Nobeigumā jānorāda, ka dzīvokļu īpašniekiem ir iespēja nodibināt biedrību, kooperatīvo sabiedrību vai citu tiesību subjektu, kam uzticēt uzkrājumu fondā esošo līdzekļu administrēšanu. Arī pati dzīvokļu īpašnieku kopība kā tiesību subjekts var kredītiestādē atvērt bankas kontu, kurā tā var uzglabāt uzkrājumu fondā esošos līdzekļus. Tādējādi ar minēto rīcību dzīvokļu īpašnieku kopība var nodrošināt uzkrājumu fondā esošo līdzekļu drošu uzglabāšanu, tāpat arī nodrošināties pret fondā uzkrāto līdzekļu iespējamu negodprātīgu izlietošanu no pārvaldnieka puses.
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 250 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
