E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 24739
Lasīšanai: 10 minūtes
1
1

Ja izsolē nopirktais īpašums ir apgrūtināts ar īres vai nomas līgumu

J
jautā:
12. novembrī, 2021
V.Kalniņa

Kā saskaņā ar spēkā esošajām tiesību normām tiek aizsargāts īpašuma ieguvējs, lai pēc īpašuma iegādes zvērināta tiesu izpildītāja rīkotā izsolē parādnieks (iepriekšējais īpašuma īpašnieks) nebūtu ieinteresēts pēc notikušas izsoles uzrādīt iepriekš noslēgtus un spēkā esošus īres līgumus un nomas līgumus? Kādā veidā zvērināts tiesu izpildītājs informē personas, kuras vēlas piedalīties nekustamā īpašuma izsolē, ja zvērinātam tiesu izpildītājam ir zināma informācija par tādiem noslēgtiem īres un nomas līgumiem, kuri nav reģistrēti nekustamā īpašuma zemesgrāmatas nodalījumā? Kādā kārtībā izsolē iegūtā īpašuma jaunais īpašnieks var izbeigt iepriekšējā īpašnieka noslēgtos īres un nomas līgumus? Kādu laiku tas aizņem? Kā tas ir saistīts ar ievešanu valdījumā? Vai ir un kāda ir atšķirība kārtībā, kādā jaunais īpašnieks var risināt problēmu ar iepriekšējā īpašnieka noslēgtiem īres un nomas līgumiem, kuri nav izbeigti, gadījumos, kad īpašums tiek iegādāts izsolē no parastā darījuma kārtībā pārdota un iegādāta īpašuma, ja īres vai nomas tiesības nav ierakstītas zemesgrāmatas nodalījuma ierakstos?

A
atbild:
18. janvārī, 2022
Santa Blumberga
LV portāls

Parādniekam saskaņā ar Civilprocesa likuma 601. panta ceturto daļu ir pienākums tiesu izpildītāja noteiktā termiņā paziņot par par nekustamā īpašuma faktisko valdītāju un pārvaldnieku, ja tāds ir, kā arī par visiem attiecībā uz šo nekustamo īpašumu noslēgtajiem nomas, īres un citiem nekustamo īpašumu apgrūtinošiem līgumiem, iesniedzot minēto līgumu kopijas, vienlaikus uzrādot oriģinālus.

Veicot nekustamā īpašuma piespiedu izsoli, obligāts nosacījums ir nekustamā īpašuma novērtēšana (izņemot, ja vērtība ir noteikta tiesneša lēmumā labprātīgas izsoles gadījumā: skatīt Civilprocesa likuma 397. pantu), ko veic sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs, lai noteiktu nekustamā īpašuma piespiedu pārdošanas vērtību, pēc kuras arī tiek noteikta izsoles sākumcena.

Sagatavojot vērtējumu, sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs ņem vērā pieejamo informāciju par konkrēto nekustamo īpašumu, t.sk. īpašuma vērtību pozitīvi un negatīvi ietekmējošos faktorus, kā arī nekustamā īpašuma faktisko apsekošanas iespēju (ir jāņem vērā arī tas, ka vērtētājam nav bijusi iespēja iekļūt nekustamajā īpašumā), attiecīgi vērtējumā vēršot uzmanību uz šīm niansēm.

Tas nozīmē: ja vērtētājam ir sniegta informācija par to, ka īpašums ir apgrūtināts ar īres un/vai nomas līgumiem (ne tikai tādiem, kas reģistrēti zemesgrāmatā), tad šī informācija tiek iekļauta arī nekustamā īpašuma novērtējumā (vērtību ietekmējošs apstāklis), kas ir pieejams potenciālajiem nekustamā īpašuma pircējiem izsoles kārtībā.

Nekustamā īpašuma novērtējums vai pārdošanas nosacījumi labprātīgas izsoles gadīumā, kā arī cita tiesu izpildītāja rīcībā esošā informācija tiek publicēta elektronisko izsoļu vietnē nekustamā īpašuma izsoles sludinājuma aprakstā.

Tāpēc potenciālajam pircējam ir rūpīgi jāiepazīstas ar pieejamo informāciju par konkrēto nekustamo īpašumu.

Ja tiesu izpildītājs uzsāk piedziņas vēršanu uz nekustamo īpašumu, tad par to tiek paziņots parādniekam, kā arī zemesgrāmatā attiecīgajam īpašumam tiek nostiprināta piedziņas atzīme.

Saskaņā ar Civilprocesa likuma 601. panta pirmo daļu no dienas, kad parādnieks ir saņēmis minēto paziņojumu no tiesu izpildītāja, parādniekam ir aizliegts:

1) atsavināt šo nekustamo īpašumu vai ieķīlāt to;

2) cirst tajā mežu, izņemot saimniecības uzturēšanai nepieciešamo;

3) atsavināt vai bojāt nekustamā īpašuma piederumus;

4) nodot šo nekustamo īpašumu valdījumā citai personai, tajā skaitā slēgt nomas, īres un citus nekustamo īpašumu apgrūtinošus līgumus.

Un atbilstoši Civilprocesa likuma 601. panta otrajai daļai līgumi, kurus par nekustamo īpašumu parādnieks noslēdzis pēc tam, kad zemesgrāmatā ir izdarīta piedziņas atzīme, nav spēkā attiecībā uz piedzinēju un nekustamā īpašuma pircēju izsolē.

Tas nozīmē, ka pircējam, kas iegādājies attiecīgo īpašumu izsolē, īres/nomas līgumi, kuri noslēgti pēc piedziņas uzsākšanas uz nekustamo īpašumu, nav saistoši un nav jāuzņemās ar tiem noteiktie izīrētāja/nomnieka pienākumi.

Savukārt to līgumu spēks, kurus attiecībā uz nekustamo īpašumu parādnieks noslēdzis, pirms zemesgrāmatā ierakstīta piedziņas atzīme, nosakāms attiecībā uz pusēm, kas piedalījušās šajos līgumos, kā arī attiecībā uz nekustamā īpašuma pircēju izsolē, saskaņā ar Civillikumu. Proti, noslēgto īres/nomas līgumu izbeigšanu, t.sk. īpašnieka maiņas gadījumā (neatkarīgi no tā, vai īpašnieks mainās uz līguma pamata vai izsoles kartībā) regulē Dzīvojamo telpu īres likums kā speciālais likums, savukārt nomas līgumu izbeigšana tiek regulēta saskaņā ar noslēgto līgumu un Civillikumu (skatīt 2165.–2177. pantu).

Civillikuma 2174. pants nosaka: ja iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ir ierakstīts zemesgrāmatā. Ja ieguvējs uzteic līgumu, kas nav ierakstīts zemesgrāmatā, tad iznomātājam vai izīrētājam (iepriekšējam īpašniekam) jāatlīdzina nomniekam vai īrniekam visi zaudējumi, kādi viņam nodarīti ar līguma priekšlaicīgu izbeigšanu. Ieguvējam tādā gadījumā jādod nomniekam vai īrniekam piemērots laiks īres vai nomas priekšmeta atdošanai. Minētais ir piemērojams nomas līguma gadījumā, bet attiecībā uz īres līgumiem saskaņā ar Dzīvojamo telpu īres likumu, kas stājās spēkā 2021. gada 1. maijā, ir paredzēts – ja dzīvojamās telpas īres līguma darbības laikā izīrēto dzīvojamo telpu atsavina, tad jaunajam dzīvojamo telpu īpašniekam ar iepriekšējo īzīrētāju noslēgtais īres līgums ir saistošs tikai tad, ja īres līgums ir ierakstīts zemesgrāmatā. Ja tas nav nostiprināts zemesgrāmatā un jaunais īpašnieks nevēlas noslēgt ar īrnieku jaunu līgumu, tad īres līgums izbeidzas līdz ar jaunā dzīvojamo telpu ieguvēja īpašum tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, kā arī īrniekam dzīvojamā telpa ir jāatbrīvo divu mēnešu laikā (skatīt 28. pantu).

Savukārt, ja īres līgums ir noslēgts agrāk par Dzīvojamo telpu īres likuma spēkā stāšanos (līdz 2021. gada 30. aprīlim) un nav ierakstīts zemesgāmatā un dzīvojamajai telpai mainās īpašnieks, tad dzīvojamās telpas īpašuma tiesību ieguvējam šis īres līgums ir saistošs līdz 2026. gada 31. decembrim.

Attiecīgais īres līgums ir ierakstāms zemesgrāmatā, bet, ja īrnieks un izīrētājs un ieguvējs nevar vienoties, tad prasība par dzīvojamās telpas īres līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā ir ceļama līdz 2026. gada 31. decembrim.

Ja ir celta šāda prasība, tad dzīvojamās telpas īres līgums jaunajam dzīvojamo telpu īpašniekam ir saistošs līdz šā tiesas nolēmuma spēkā stāšanās dienai, līdz līgumā noteiktajam termiņam vai līdz tiesas nolēmumā noteiktajam līguma termiņam, bet ne ilgāk kā līdz 2036. gada 31. decembrim (skatīt Pārejas noteikumu 2. un 3. punktu).

Pēc tam, kad nekustamais īpašums ir ticis pārdots piespiedu izsolē, parādnieks zaudē īpašuma tiesības un viņam ir pienākums atbrīvot to.

Ievešana valdījumā ir nepieciešama gadījumos, kad nekustamā īpašuma atsavināšana notikusi pret iepriekšējā īpašnieka (valdītāja) gribu un viņš atsakās atbrīvot īpašumu un nodot to jaunajam īpašniekam. Līdz ar to jaunajam īpašniekam nav citu iespēju, kā vien vērsties pie tiesu izpildītāja ar lūgumu ievest viņu īpašuma valdījumā piespiedu kārtā (iesniedzot tiesā apstiprināšanai izsoles aktu un lūgumu par īpašuma tiesību nostiprināšanu uz jaunā īpašnieka vārda, tā ieguvējam ir iespēja lūgt tiesu lemt par ievešanu nekustamā īpašuma valdījumā, atkarībā no tā vai pastāv pamats tam, ka jaunajā īpašumā varēs tikt iekšā labprātīgi un parādnieks tam neliks šķēršļus).  

Bet vēršu uzmanību – ievešana valdījumā attiecas uz nekustamā īpašuma bijušā īpašnieka piespiedu izlikšanu no izsolē nopirktā īpašuma, bet īrnieku tiesības ievešana valdījumā neskar (uz šī paša tiesas lēmuma pamata tiesu izpildītājs viņus neizliek, īrnieku piespiedu izlikšanai no dzīvojamām telpām ir jāceļ cita prasība arī tad, ja īres līgums no likuma viedokļa nav saistošs, bet īrnieki nepamet telpas), un tās ir regulējamas saskaņā ar iepriekš minētajiem Dzīvojamo telpu īres likuma pantiem.

Vairāk par ievešanu valdījumā varat uzzināt Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes mājaslapā un LV portāla raidierakstā “Kā notiek un kad nepieciešama ievešana nekustamā īpašuma valdījumā”, kas pieejams šeit (ņemot vērā to, ka minētais raidieraksts ir veikts pirms Dzīvojamo telpu īres likuma spēkā stāšanās un īres līgumu izbeigšana tiek regulēta saskaņā ar to).

Labs saturs
1
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Šomēnes iespējams uzdot vēl 41 jautājumu. Vairāk par e-konsultāciju sniegšanu
Lūdzam e-konsultācijās neiesniegt jautājumus par situācijām, kas saistītas ar Covid-19.
Informācija, kur vērsties, ir apkopota vietnē covid19.gov.lv.
Iepazīsti e-konsultācijas
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
SAPRATU