E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 16143
Lasīšanai: 7 minūtes
4
4

Nosacījumi, iegādājoties īpašumu ar izpirkuma tiesībām

J
jautā:
13. janvārī, 2019
Viktorija

Labdien! Sakiet, iegādājoties īpašumu uz izpirkuma tiesībām, vai tas pie pirmās iemaksas un līguma parakstīšanas tiek pārreģistrēts uz jauno īpašnieku, vai arī pēc līgumā noteiktā laikā, kad atmaksāta pārējā daļa? Un vai vecie īpašnieki var būt deklarēti īpašumā, kamēr mēs par to vēl maksājam izpirkumu? Kādi vispār galvenie nosacījumi būtu pircējam, lai viņš būtu drošs, ka īpašums, izmaksājot visu summu noteiktā laikā, piederēs viņam? Paldies!

A
atbild:
31. janvārī, 2019
Latvijas Zvērinātu notāru padome
Sandra Jakušenoka, zvērināta notāre

Pirms šāda līguma noslēgšanas vispirms būtu ieteicama zvērināta notāra konsultācija abām pusēm kopā, lai izvērtētu iespējamos riskus katram no līgumslēdzējiem. Lai noslēgtu šādu pirkuma līgumu, kā pie jebkura pirkuma līguma, jāvienojas par pirkuma maksu. Pirkuma maksa līguma laikā netiek mainīta – tā paliek, kā nolīgts, bet par atlikušo pirkuma maksu (nesamaksāto daļu) var noteikt lietojuma procentus.

Procentu apmēru nosaka pēc pušu ieskatiem. Civillikums lietojuma procentus nosaka 6% gadā, bet puses šo procentu var noteikt lielāku vai mazāku. Ja nosaka lielāku procentu, tomēr jāraugās, lai tas būtu samērīgs. Lai disciplinētu maksātāju, var noteikt līgumsodu gadījumiem, ja pircējs laikā nesamaksā vai samaksā mazāku summu, nekā noteikts līgumā. Jāņem vērā, ka līgumsodam noteikts ierobežojums 10% no pamatparāda. Ja pirkuma maksas atlikumu maksā, sadalot to pa mēnešiem, pamatparāds šajā gadījumā būs katru mēnesi maksājamā summa, nevis viss atlikums.

Pirkuma maksu var samaksāt vai nu kā vienu maksājumu, nosakot gala samaksas termiņu, vai maksāt saskaņā ar savstarpēji saskaņotu maksājumu grafiku. Ja atliktais maksājums noteikts kā viens maksājums, prasīt atlikušās pirkuma maksas samaksu pārdevējs varēs tikai tad, ja tā nebūs samaksāta gala termiņā. Šis variants būtu izdevīgāks pircējam. Ja maksājumi notiek saskaņā ar grafiku, var vienoties, ka pie pirmās nesamaksas pārdevējs prasa visas atlikušās pirkuma maksas samaksu. Šis variants būtu izdevīgāks pārdevējam.

Attiecībā uz īpašuma tiesību pāreju – pircēja interese būtu nostiprināt savas īpašuma tiesības un uzsākt īpašuma izmantošanu pirms pirkuma maksas samaksas pilnā apmērā. Tādā gadījumā pārdevēja tiesības un iespējas saņemt atlikušo pirkuma maksu tiek nodrošinātas ar hipotēku un aizlieguma atzīmi pircējam rīkoties ar īpašumu (pārdot, dāvināt, citādi atsavināt, ieķīlāt, apgrūtināt) bez pārdevēja piekrišanas līdz pirkuma maksas pilnā apmērā samaksai. Pārdevējam šāda īpašuma tiesību pāreja pircējam pirms samaksas būtu izdevīga, ja pārdevējs nevēlas saņemt atpakaļ īpašumu un nesamaksas gadījumā uzsākt pārdošanas procesu no sākuma ar citu pircēju, kā arī, ja pircējs ir jau samaksājis daļu no pirkuma maksas un atlikušo summu pārdevējs saņemtu arī tad, ja īpašumu pārdotu izsolē tiesas ceļā.

Ja īpašuma tiesības ir nostiprinātas pircējam, pircējs ir īpašuma īpašnieks un atbildīgs pret visām personām par īpašuma uzturēšanu, komunālo maksājumu samaksu, nekustamā īpašuma nodokļa samaksu utt. Ja pārdevējs vēlas paturēt īpašuma tiesības sev līdz pirkuma maksas samaksai pilnā apmērā, arī tā var vienoties, bet tādā gadījumā juridiski pārdevējs ir īpašuma īpašnieks un visas prasības par īpašuma uzturēšanu, lietošanu, nekustamā īpašuma nodokļa samaksu tiks vērstas pret viņu (arī tādā gadījumā, ja pircējs izmantos īpašumu), un pārdevējam pašam tālāk jāvēršas pret pircēju.

Lai nodrošinātu pircēja tiesības nostiprināt savas īpašuma tiesības pēc pirkuma maksas samaksas, zemesgrāmatā var nostiprināt pircēja īpašuma tiesību atzīmes veidā, ja pircējs īpašumu lietos, dzīvokļa vai lietojuma tiesību par labu pircējam un aizliegumu pārdevējam rīkoties ar īpašumu bez pircēja piekrišanas, norādot konkrētu laiku, līdz kuram šie ieraksti ir spēkā.  Īpašuma tiesības atzīmei ir tikai informatīvs raksturs, un, ja pārdevējam ir parādi, kas tiek piedzīti bezstrīdus kārtībā, piedziņu vēršot pret pārdoto īpašumu, pircējs riskē pazaudēt īpašumu un iespējas atgūt samaksāto pirkuma maksu. Šajā gadījumā pusēm svarīgi vienoties gan par īpašuma lietošanu un ar lietošanu saistīto izmaksu segšanu, gan par vienas vai otras puses atbildību, ja īpašumam nodarīti bojājumi vai tas gājis bojā, samaksātās pirkuma maksas atdošanu (vai neatdošanu) gadījumos, ja pircēja īpašuma tiesību nav iespējams nostiprināt zemesgrāmatā no pircēja neatkarīgu iemeslu dēļ. 

Par dzīvesvietas deklarēšanu vecajiem īpašniekiem jāvienojas pašiem līdzējiem, jo Dzīvesvietas deklarēšanas likuma mērķis ir panākt, lai ikviena persona būtu sasniedzama tiesiskajās attiecībās ar valsti un pašvaldību, bet pats dzīvesvietas deklarēšanas fakts starp pircēju un pārdevēju vai citām personām civiltiesiskas attiecības nerada. Citu personu deklarācijas fakts var radīt neērtības, ja tiek piegādāta citām personām adresēta korespondence vai tas rada papildu izmaksas par komunālajiem maksājumiem. Jautājums par komunālo maksājumu apmēru, apsaimniekošanas maksām, zemes nomu (ja zeme pieder citai personai) ir saistīts ar kopīpašuma domājamo daļu (ja pārdod vai pērk dzīvokļa īpašumu) pārvaldīšanu un pirms līguma noslēgšanas jānoskaidro pie kopīpašuma apsaimniekotāja.

Ja abas puses ierodas uz konsultāciju pie zvērināta notāra, tad notārs ne tikai izskaidros šos riskus, bet arī pārliecināsies zemesgrāmatas datubāzē, vai īpašums nav ieķīlāts, nav kādi apgrūtinājumi, aizliegumi nostiprināti uz īpašumu, kādas atļaujas vai piekrišanas nepieciešamas, vai pastāv citām personām pirmpirkuma tiesības, vai nepieciešama pārdevēja laulātā piekrišana, tādējādi pēc iespējas izslēdzot paredzamos riskus.

Ja līguma saistību izpildes laikā viena vai otra puse ir mirusi, tad ar līgumu uzņemtās saistības pāriet mirušā mantiniekiem. Arī tad, ja to līgumā nenorāda.

Labs saturs
4
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Šomēnes iespējams uzdot vēl 55 jautājumus. Vairāk par e-konsultāciju sniegšanu
Iepazīsti e-konsultācijas
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU