Nav iespējams paredzēt visus riskus nekustamā īpašuma iegādē, tomēr tos iespējams mazināt, uzklausot profesionāļu ieteikumus. “Nekustamais īpašums ir vērtīga ilgtermiņa investīcija, kas ir arī viens no lielākajiem un nozīmīgākajiem pirkumiem cilvēka dzīvē. Taču nereti jaunie īpašnieki nonāk dažādās problēmsituācijās. Lai nenāktos kost pirkstos, lieki tērējot laiku, naudu un citus resursus, ir rūpīgi jāizvērtē potenciālie riski un zemūdens akmeņi, kas saistīti ar izvēlēto nekustamo īpašumu un tā iegādi,” uzsver Latvijas Zvērinātu advokātu kolēģija.
“Mēdz teikt, ka nekustamā īpašuma iegāde un nekustamā īpašuma atsavināšana ir vieni no patīkamākajiem un svarīgākajiem notikumiem cilvēka dzīvē, tāpat kā laulības slēgšana un šķiršana. Šajā procesā nepieciešams kritiski vērtēt ieguvumus, pirms tie nav pārvērtušies par laika un finanšu zaudējumiem. Visus iespējamos riskus apzināties ir grūti, tomēr ir vadlīnijas, kuras ievērojot var tos samazināt. Piesaistot profesionāli, kas var situāciju izvērtēt no malas un sniegt ieteikumus, darījums būs daudz drošāks. Turklāt jāapzinās, ka šādā darījumā ir ieinteresēti ne tikai tā tiešie dalībnieki, bet arī trešās personas, ar ko attiecības sākas tad, kad šķiet, ka darījums ir veiksmīgi noslēdzies,” uzsver Latvijas Zvērinātu advokātu padomes loceklis Egīls Radziņš.
Pirms iegādājies mājokli – noskaidro
Advokatūras dienu, kas norisinās no 11. līdz 15. martam, atklāšanā Latvijas Zvērinātu advokātu padomes locekle un zvērināta advokāte Vija Ritenberga skaidroja 11 būtiskākos jautājumus, kurus vajadzētu apsvērt un pārbaudīt ikvienam nekustamā īpašuma pircējam, pirms noskatītais īpašums tiek iegādāts.
- Vai zeme zem mājas nonāk īpašumā? Šobrīd vairs nav iespējams būvēt dzīvojamo māju, ja nepieder arī zeme, tomēr, sākoties zemes reformai 90. gadu sākumā, izveidojās daudzas vietas, kur šāda situācija pastāv vēl aizvien, – māja pieder vienam īpašniekam, bet zeme – citam. Rīgā tā ir ļoti liela problēma, jo jaunajos mikrorajonos, kur ir daudzdzīvokļu mājas, pastāv dalītais īpašums, kur vēl arvien dzīvokļu īpašniekiem jāmaksā augsta zemes nomas maksa. Risks – ja zeme pieder kādam citam īpašniekam, nevar zināt, kāda būs piespiedu nomas maksa.
- Iespējamie zemūdens akmeņi? Iegādājoties nekustamo īpašumu, noteikti jāpārbauda, vai nepastāv kādi zemūdens akmeņi. Pērkot zemi, ir būtiski iepriekš pārliecināties, ka īpašumam cauri neiet zemesgrāmatā nereģistrēti kabeļi, vai nav kādi citi apgrūtinājumi. Risks – māju nevarēs uzbūvēt, šķietami labais zemesgabals kļūs nevērtīgs.
- Kāds ir teritorijas lietošanas mērķis? Jāiepazīstas ar konkrētās vietas teritoriālo plānojumu, kā arī teritorijas lietošanas mērķi, pārbaudot, vai izvēlētais īpašums neatrodas tādā teritorijā, kur agrāk bijusi būtiski piesārņota vide. Ar konkrētās teritorijas lietošanas mērķi un teritoriālo plānojumu potenciālais pircējs var iepazīties pašvaldībā – vai nu meklējot informāciju tās mājaslapā, vai arī dodoties uz pašvaldību, kur darbinieki situāciju izskaidros. Risks – blakus jaunajai dzīvesvietai var tikt uzcelta rūpnīca, lielveikals vai cita ne tik tīkama ēka.
- Vai noskatītais īpašums nav teritorijā, kas ir dabas pamatne? Uz zemes, kas ir norādīta kā dabas pamatne, nevar būvēt neko, līdz ar to var nonākt situācijā, ka pircējs nopērk meža gabalu, plāno to izcirst un būvēt māju, taču izrādās, ka izvēlētā vieta ir un paliks mežs. Par dabas pamatni, teritorijas izmantošanu un klasifikāciju ir speciāli Ministru kabineta noteikumi Nr. 496 “Nekustamā īpašuma lietošanas mērķu klasifikācija un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu noteikšanas un maiņas kārtība”, bet sīkāk situāciju var noskaidrot pašvaldībā. Risks – plānoto zemes gabala apbūvi nebūs iespējams realizēt.
- Vai varēs piekļūt savam jaunajam īpašumam? Pērkot īpašumu vai daļu no tā, nepieciešams to klātienē apskatīt. Pircējs ir piebraucis pa vienu ceļu, bet vēlāk izrādās, ka šis ceļš iet pāri citam īpašumam. Tā īpašnieks var arī neļaut konkrēto ceļu lietot. Tad iespējami divi varianti – vai nu nodibināt servitūtu, vai jāizmanto cits ceļš, pa kuru piebraukt īpašumam. Risks – situācija ar piebraucamo ceļu var būt jārisina, ceļot prasību tiesā par servitūta nodibināšanu, kas prasīs laiku, naudu un citus resursus.
- Kāda ir pieeja komunikācijām? Jānovērtē, vai jaunbūvei vai mājai, kurai nepieciešams atjaunot komunikācijas, būs iespēja tām pieslēgties. Ir bijušas situācijas, kad izdevīgi iegādāts mājoklis, kurā viss izskatās perfekti – ir ievilkta elektrība, gāze, ūdens un kanalizācija, bet, plānojot komunikācijas pieslēgt, atklājas, ka komunikāciju tīkli pieder privātpersonai. Risks – pieslēgšanos komunikācijām nāksies saskaņot, izdevīgajam darījumam klāt var nākt liela šantāžas nauda, lai saņemtu atļauju to izdarīt.
- Vai īpašums nav jau kādam izīrēts? Īres līgumiem atšķirībā no nomas līgumiem biznesa platībām nav saistoši būt reģistrētiem zemesgrāmatā. Līdz ar to, iegādājoties īpašumu, no pārdevēja būtu nepieciešams saņemt apliecinājumu, ka dzīvoklis vai māja nav nevienam izīrēta. Praksē mēdz parādīties fiktīvi līgumi un ir šantāžas gadījumi ar “izsaukuma īrnieku”. Krāpnieki brīdī, kad dzīvoklis ir pārdots, tajā ierodas un apgalvo, ka te dzīvo, un uzrāda līgumu par niecīgu summu, pieprasot maksāt par jaunu dzīvesvietu vai nodrošināt līdzvērtīgu. Risks – nopirkt izīrētu īpašumu, saprast, ka īrnieku izlikt nav iespējams, un saņemt smieklīgi mazu summu mēnesī, dalot īpašumu ar īrnieku.
- Vai noskaidroji, kā notiek īpašuma apsaimniekošana? Svarīgi apsaimniekošanas līgumu apskatīt pirms dzīvokļa pirkšanas, lai saprastu, ar ko var nākties rēķināties. Apsaimniekošanas līgumā var būt noteikts, piemēram, ka mājā nedrīkst ievest mājdzīvniekus vai mūzika nedrīkst skanēt jau pēc plkst. 20. Protams, ir iespēja apsaimniekošanas līgumu neparakstīt, tad tas viss nebūs spēkā, bet iespējama dažāda pretreakcija. Tāpat, lai saprastu ikmēneša tēriņus, svarīgi iepriekš uzzināt, par kādu apsaimniekošanas maksu pārējie ir vienojušies. Risks – negaidīti apsaimniekošanas nosacījumi, kas jaunajam īpašniekam nebūs pieņemami vai tīkami.
- Īpašums jāapskata kopā ar būvinženieri. Profesionālis daudz atbilstošāk spēs novērtēt, kādā stāvoklī ir īpašums, it īpaši, iegādājoties jaunbūvi. Tā var atklāt gan nesaskaņotas pārbūves, gan potenciālus riskus, piemēram, pamati sēžas vai ir redzamas plaisas, ko nekad nepateiks jurists. Risks – nopirkt mājokli ar nesaskaņotām pārbūvēm vai kā nekvalitatīvu būvi.
- Vai kādam ir piešķirtas pirmpirkuma tiesības uz īpašumu? Lai gan nereti šķiet, ka pirmpirkuma tiesības ir vienkāršs solis, dzīvē tas var izvērsties par veselu epopeju. Pirmpirkuma tiesību visbiežāk nosaka ar līgumu, un tā sniedz priekšrocību pirmajam iegādāties īpašumu, ja īpašnieks nolemj to pārdot tālāk. Pirmpirkuma tiesības uz likuma pamata ir kopīpašniekiem, ēkas vai zemes īpašniekiem, atsevišķos gadījumos līdzmantiniekiem, kā arī pašvaldībai un valstij. Iepriekš svarīgi pārliecināties, vai kādam nav pirmpirkuma tiesību. Risks – lai gan pastāv vienošanās par izdevīgu cenu, noskatīto īpašumu neizdodas iegādāties, jo kāds cits izmanto pirmpirkuma tiesības.
- Nekad neatstāt pirkuma naudu un īpašuma atslēgas vienās rokās. Drošākais veids, kā noformēt dzīvokļa pirkumu, ir – atvērt darījuma kontu, bankai esot kā vidutājam. Tas nozīmē, ka, pērkot īpašumu, vispirms noslēdz pirkuma līgumu, pirkuma naudu ieskaita darījuma kontā un tikai tad, kad īpašums ir pārrakstīts uz pircēja vārda, banka no darījuma konta pārskaita naudu pārdevējam. Ja to neizdara, risks ir abām pusēm, piemēram, pārreģistrē īpašumu, bet pircējs pazūd un pēc prasības celšanas tiesā izrādās, ka ir bez līdzekļiem.
Lai veicinātu sabiedrības izpratni par savām tiesībām, no 11. līdz 15. martam norisinās Advokatūras dienas, kurās vairāk nekā 100 zvērināti advokāti un zvērinātu advokātu palīgi iedzīvotājiem visā Latvijā sniedz bezmaksas juridiskās konsultācijas, īpašu uzmanību veltot jautājumiem par nekustamo īpašumu. Advokatūras dienu atklāšanā tika aplūkoti arī kopīpašuma jautājumi un ar to saistītie riski, ko skaidroja Latvijas Zvērinātu advokātu padomes loceklis un zvērināts advokāts E. Radziņš, kā arī uzņēmumu izaicinājumus, iegādājoties nekustamo īpašumu, detalizētāk skaidroja zvērināts advokāts Dāvis Volksons.
Publicēts pirms 5 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
