Latvijā dzīvojamais fonds ir novecojis un energoneefektīvs. Lai kāpinātu daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku atjaunošanas tempu, ar grozījumiem Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā dzīvojamo māju pārvaldniekiem paredzētas tiesības ierosināt būvniecību, kā arī veikt citas nepieciešamās darbības būvniecības procesa īstenošanai daudzdzīvokļu dzīvojamajās ēkās.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma grozījumi Ministru kabinetā atbalstīti 7. janvāra sēdē. To mērķis ir sekmēt daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku tehniskā stāvokļa uzlabošanu un energoefektivitāti, nosakot plašākas tiesības dzīvojamo māju pārvaldniekiem, uzsvērts likumprojekta anotācijā.
Saeima 16. janvārī lems par konceptuālu likumprojekta atbalstu un nodošanu izskatīšanai Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijā.
Regulējuma izmaiņas varētu kāpināt daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku atjaunošanas tempu, kā arī veicināt veselu dzīvojamo ēku kvartālu renovāciju, tostarp kvartālu infrastruktūras uzlabošanu, īpaši Rīgā, uzskata Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta direktors Mārtiņš Auders.
LV portāls jau rakstīja, ka 2024. gada 21. decembrī stājas spēkā Ministru kabineta noteikumi Nr. 880 “Atbalsta programmas nosacījumi energoefektivitātes paaugstināšanas pasākumu īstenošanai daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās”, kuri renovācijas darbos paredz veicināt arī kvartāla pieeju, t. i., projektā pieteikt vismaz trīs mājas.
Latvijas dzīvojamais fonds strauji noveco, norādīts informatīvajā ziņojumā “Ēku atjaunošanas ilgtermiņa stratēģija”. Kopš Latvijas neatkarības atgūšanas apmēram 10% no visām dzīvojamajām ēkām ir uzbūvētas pēc 2003. gada. Savukārt no kopējā daudzdzīvokļu ēku skaita tikai 3% ēku ir būvētas pēc 2003. gada (4% – no 1993. gada).
Statistikas dati un tendences norāda uz to, ka ēku atjaunošanas temps ir pārāk lēns. Līdz šim pirmajā daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku energoefektivitātes programmā (2007.–2013. gadam) tika atjaunotas 740 ēkas, savukārt 2014.–2020. gada programmā tika atjaunotas 627 ēkas – tikai 5,13% no visām daudzdzīvokļu ēkām, kuras vajag atjaunot.
Ja individuālo ēku atjaunošana turpināsies šādā tempā, tad varētu būt grūti sasniegt Eiropas Savienības noteiktos klimatneitralitātes mērķus.
“Lielākais izaicinājums Nacionālajā enerģētikas un klimata plānā (NEKP) 2021.–2030. gadam ir energoefektivitātes mērķis. Pastāv bažas, vai spēsim to sasniegt,” iepriekš LV portālam ir norādījusi Klimata un enerģētikas ministrijas valsts sekretāre Līga Kurevska.
Mainot Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu, tiek risināta problēma, kas saistīta ar dzīvokļu īpašnieku pasīvo rīcību dzīvojamās mājas uzturēšanā, norādīts anotācijā.
Likumprojekts papildināts ar 14.1 pantu, kurā noteikta pārvaldnieka kompetence būvniecības ierosināšanā. Pārvaldnieks ir tiesīgs:
1) dzīvojamajai mājai veicamie izdevumi atzīstami par nepieciešamajiem izdevumiem;
2) būvdarbu nepieciešamība izriet no būves tehniskās apsekošanas atzinumā norādītajiem ieteikumiem vai arī ēkas energoefektivitātes klase neatbilst ēku energoefektivitātes minimālajām prasībām;
3) par būvniecības ierosināšanu pārvaldnieks, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmas (BIS) funkcionalitāti, Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā ir sasaucis kopsapulci un kopsapulce nav bijusi lemttiesīga, kā arī sasaucis Dzīvokļa īpašuma likuma 19.1 pantā norādīto atkārtotu kopsapulci un atkārtotā kopsapulce nav bijusi lemttiesīga.
M. Auders uzsver, ka likumprojekts pēc būtības nemaina līdzšinējo kārtību, kādā tiek pieņemti lēmumi par noteiktu darbu veikšanu dzīvojamajā mājā, t. i., atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likumam iniciators kopsapulcei var būt arī pārvaldnieks.
Turklāt dzīvojamās mājas pārvaldnieks varēs veikt ieguldījumus dzīvojamajā mājā bez īpaša kopības pilnvarojuma, lai nodrošinātu, ka tiek ievērotas prasības par ēkas mehānisko stiprību un stabilitāti, kā arī energoefektivitāti. Tiesa, pirms ieguldījumu veikšanas pārvaldniekam būs jāsasauc kopsapulce BIS, lai lēmumi būtu izsekojami.
“Ierosināt būvniecību būs nevis pārvaldnieku pienākums, bet gan tiesības,” uzsver M. Auders.
Zvērināts advokāts Jēkabs Treijs norāda, ka ar iecerētajiem grozījumiem pārvaldniekiem būtiski pieaugtu tiesības ierosināt būvdarbus dzīvojamajās mājās. “Izšķirīgais apstāklis šajā ziņā būs godprātīga jauno tiesību izmantošana. Piemēram, vai pārvaldnieki spēs pareizi noteikt prioritātes, ja konkrētajai mājai rekomendēts veikt vairākus svarīgus būvdarbus? Vai būvdarbi tiks īstenoti ekonomiski pamatoti, tos mākslīgi nesadārdzinot? Jāņem vērā, ka pārvaldnieki nebūs ierobežoti būvdarbu veicēju izvēlē, viņiem obligāti nevajadzēs izvēlēties lētākos piedāvājumus u. tml.,” norāda advokāts.
J. Treijs uzskata: ja lēmumi par būvdarbiem vairs nebūs dzīvokļu īpašnieku ekskluzīvajā kompetencē, tad vajadzētu noteikt papildu atbildību pārvaldniekiem un kārtību, kādā tiks kontrolēta šo jauno tiesību izlietošana.
Viens no kontroles mehānismiem, viņaprāt, varētu būt noteiktu iestāžu, piemēram, pašvaldības būvvaldes, iesaiste. Pārvaldniekam varētu tikt uzlikts pienākums saskaņot ar attiecīgo iestādi izvēlētās būvniecības ieceres nepieciešamību, piemēram, ēkas siltināšanas darbus pirms jumta remonta vai jumta remontu pirms pamatu remonta u. tml., un vēlāk saskaņot izvēlēto būvdarbu veicēju, pierādot, ka izraudzīts saimnieciski lietderīgākais variants.
Šādu vai citu kontroles mehānismu ieviešana varētu atturēt pārvaldniekus no negodprātīgas jauno tiesību izmantošanas un novērst strīdus, uzsver advokāts.
Savukārt M. Auders neuzskata, ka pārvaldnieki rīkosies negodprātīgi, jo būvniecību varēs īstenot tikai tad, ja tā būs obligāti nepieciešama vai ja ēka neatbildīs energoefektivitātes klasei.
Ministrija ir veikusi aprēķinus, pamatojoties uz informāciju, ko sniegusi “Attīstības finanšu institūcija “Altum””, kuras pārziņā ir māju energoefektivitātes programma. Saskaņā ar šiem datiem ēkas siltināšana dzīvokļa īpašnieku ikmēneša izdevumus varētu palielināt par 20–40 eiro – atkarībā no dzīvojamās mājas sērijas.
M. Auders norāda, ka dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga jebkurā brīdī pārtraukt pārvaldnieka uzsāktos darbus: “Dzīvokļu īpašniekiem vienmēr ir galavārds.”
Tiesa, kopībai ir jārēķinās ar to, ka pārvaldnieks nezaudē savas kā kreditora prasījuma tiesības par jau veiktajiem darbiem un ieguldītajiem resursiem.
Tieši šajā aspektā M. Auders saredz problēmu: “Dzīvokļa īpašnieki procesa vidū var pārdomāt, un tad būs jāatlīdzina izlietotie līdzekļi. Tas ir lielākais risks.”
Ar grozījumiem Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14.1 panta otrajā daļā paredzēts noteikt, ka izdevumus, kuri pārvaldniekam radušies, rīkojoties saskaņā ar šā panta pirmo daļu, dzīvojamās mājas īpašnieks atlīdzina atbilstoši noteiktajam maksājumu grafikam. Izdevumos ietilpst arī atlīdzība kreditoram par pārvaldnieka piesaistītajiem finanšu līdzekļiem, kas nedrīkst pārsniegt iepriekšējā ceturkšņa vidējo svērto aizdevuma procentu tirgus likmi.
Grozījumu trešā daļa nosaka: ja dzīvokļa īpašnieks vai kopīpašnieks nevar atlīdzināt izdevumus atbilstoši šā panta otrajai daļai vai arī tas būtu pārmērīgi apgrūtinoši, tad viņš var prasīt pārvaldniekam pagarināt izdevumu atmaksas termiņu.
Likumprojekta anotācijā norādīts, ka pārvaldnieka tiesības bez kopības lēmuma veikt ieguldījumus par labu kopībai var palielināt tiesvedību risku – ja dzīvokļu īpašnieki vēlēsies apstrīdēt nepieciešamo ieguldījumu pamatojumu.
Arī M. Auders atzīst, ka šāds risks pastāv.
J. Treijs paredz, ka radīsies strīdi par būvdarbu nepieciešamību un izmaksu pamatotību. Iespējams, pakalpojumi tiks mākslīgi sadārdzināti, tādā veidā nodarot zaudējumus dzīvokļu īpašniekiem, pat ja būvdarbi ir bijuši vajadzīgi.
Lai izvērtētu riskus, advokāts iesaka vispirms padziļināti izpētīt dzīvokļu īpašnieku (kopību) apmierinātību ar pārvaldniekiem, piemēram, apkopojot tiesvedību un administratīvo pārkāpumu lietu apjomu. Likumprojekta sagatavošanas laikā, šķiet, nav izpētīts dzīvokļu īpašnieku un pārvaldnieku strīdu īpatsvars, piebilst J. Treijs.
Jau šobrīd ir novērojams, ka šādi strīdi pastāv: gan par pārvaldnieku bezdarbību dzīvojamo māju pārvaldīšanas jautājumos, gan par nepamatotu dzīvokļu īpašnieku naudas līdzekļu izlietojumu. Advokāts uzskata, ka līdz tiesai nonāk krietni mazāk strīdu, nekā to ir patiesībā, jo dzīvokļu īpašnieku kopības diezgan reti “mobilizējas”, lai celtu prasību pret mājas pārvaldnieku.
Līdz ar to dzīvokļu īpašnieku apmierinātību ar pārvaldniekiem varētu izvērtēt pēc līdz šim iesniegtajiem iesniegumiem par iespējamajiem administratīvajiem pārvaldnieku pārkāpumiem, uzsver advokāts.
Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis atzīst, ka pārvaldnieku viedokļi par grozījumiem Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā dalās. “Izmaiņas iecerētas, lai risinātu jautājumus par ēkas stāvokli, ja to nedara īpašnieki. Man tas nešķiet pareizi. Ja īpašnieks nespēj atbildēt par savu īpašumu, tad par to nevajadzētu lemt kādam no malas,” vērtē Ģ. Beikmanis.
“Ja dzīvokļu īpašniekiem nav līdzekļu un darbi ir nepieciešami, tad rodas jautājums: kas tos kreditēs? Pārvaldnieks? Turklāt īpašnieki ir tiesīgi prasīt atlikto maksājumu. Savukārt pārvaldniekam ir jāmaksā aizdevuma procenti un jāuzņemas risks, ka dzīvokļu īpašnieki aizdevumu var neatmaksāt. Pārvaldniekiem ir daudz neskaidrību par to, kā šī norma tiktu piemērota praktiski. Šķiet, tā ir atbildības pārvelšana no īpašnieka uz pārvaldnieku,” spriež asociācijas vadītājs.
“Manā skatījumā ir jārisina īpašnieku atbildības jautājums, jādomā par to, kā viņus iesaistīt dzīvojamās mājas pārvaldīšanā. Nevis – ja īpašnieks nevēlas uzņemties atbildību, tad to uzņemsies kāds cits,” rezumē Ģ. Beikmanis.
Atbildot uz jautājumu par to, vai kredītiestādes būtu gatavas kreditēt pārvaldniekus, Finanšu nozares asociācijas padomniece Agnese Brašmane norāda: “Renovācijas projektu īstenošana daudzdzīvokļu mājās vienmēr ir saistīta ar iedzīvotāju maksātspēju, kas tiek novērtēta pēc apsaimniekotāja un iedzīvotāju maksājumu disciplīnas, kā arī iedzīvotāju atbalsta balsojumā – jo lielāks ir pozitīvo balsu īpatsvars, jo lielāka ir pārliecība par veiksmīgu kredīta atmaksu. Ņemot vērā, ka renovācijas procesā var rasties gan izmaksu sadārdzinājums, gan citas izmaiņas, šādās situācijās ir būtiski vieglāk panākt vienošanos ar iedzīvotājiem.”
A. Brašmane uzsver: ņemot kredītu daudzdzīvokļu mājas renovācijai, dzīvokļi netiek ieķīlāti. Parasti nodrošinājumu veido iedzīvotāju maksājumi (komercķīla uz debitoru parādiem) un “Altum” vai citu iestāžu garantijas. Katrs lēmums par aizdevuma piešķiršanu tiek rūpīgi izvērtēts, ievērojot iedzīvotāju maksātspēju un iesaisti projektā.
