Publicēts pirms 6 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Pārvēršot dzīvojamās telpas par publiskām, jārēķinās ar stingrākām ugunsdrošības, vides pieejamības vai higiēnas prasībām.
FOTO: Freepik
Ir gadījumi, kad privātmāju vai dzīvokli ir vēlme pārveidot par biroju vai arī dzīvojamās telpās iekārtot, piemēram, ārsta prakses kabinetu. Kādos gadījumos telpu lietošanas veida maiņa ir iespējama un kādos – nav? Kādi saskaņojumi vajadzīgi, un kādi normatīvi regulē telpu pārveidi?
Ekonomikas ministrijas Būvniecības politikas departamenta vecākā referente Evija Avota uzsver, ka, pārvēršot telpas par publiskām, tām ir daudz stingrākas prasības lietošanas veida maiņā, jo tās ir pieejamas sabiedrībai, nekā situācijā, kad publiska telpa tiek pārveidota dzīvojamā telpā. Publiskām telpām ir arī stingrākas ugunsdrošības, vides pieejamības prasības, bet ēkām, kur paredzēts sniegt izglītības un veselības aprūpes pakalpojumus, – higiēnas prasības.
Būvniecības projektu vadītāja Gita Kociņa apgalvo, ka visbiežāk cilvēki par biroju vēlas pārveidot privātmāju, retāk – dzīvokli. Savukārt biroja telpu pārveide par dzīvokli notiek daudz retāk un normatīvu ziņā ir vienkāršāka.
Lai uzskatītu, ka persona ir tiesīga dzīvot kādā ēkā vai telpu grupā, šai ēkai vai telpu grupai ir jābūt noteiktam atbilstošam lietošanas veidam – dzīvojamā ēka, akcentē E. Avota. Telpu grupa tiek definēta kā konstruktīvi norobežots un no vienas vai vairākām telpām sastāvošs telpu kopums, kuram ir viena vai vairākas izejas uz koplietošanas telpu vai āru un kuram būvniecību regulējošos normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā piešķirta viena noteikta funkcija (lietošanas veids).
Lietošanas veidi ir noteikti Ministru kabineta noteikumos Nr. 326 “Būvju klasifikācijas noteikumi”. Atbilstoši būvju klasifikācijai visas ēkas tiek iedalītas dzīvojamās un nedzīvojamās. Kā jau termins “dzīvojamā ēka” norāda, tā ir paredzēta dzīvošanai, savukārt “nedzīvojamās ēkas” tiek iedalītas sīkāk – viesnīcas un tām līdzīga lietojuma ēkas, biroju ēkas, vairumtirdzniecības un mazumtirdzniecības ēkas u. c.
Tātad gadījumos, kad persona vēlas dzīvojamo ēku lietot kā nedzīvojamo, tai ir jāierosina ēkas vai telpu grupas lietošanas veida maiņa un, ja nepieciešams, jāveic attiecīgi būvdarbi atbilstoši būvniecības regulējumam, kas noteikts Ministru kabineta noteikumos Nr. 529 “Ēku būvnoteikumi”.
Atbilstoši normatīvo aktu regulējumam ēku vai telpas nav atļauts izmantot neatbilstoši būvvaldē saskaņotajam lietošanas veidam. Rīgas pilsētas būvvaldes vadītāja biroja sabiedrisko attiecību projektu vadītājs Edgars Butāns stāsta, ka atkarībā no nepieciešamo izmaiņu apjoma telpu lietošanas veida maiņu iespējams īstenot trīs dažādos veidos.
1. Lietošanas veida maiņa bez pārbūves. Ja tiek mainīta tikai funkcija, lietošanas veida maiņu iespējams īstenot, izstrādājot paskaidrojuma rakstu. Šis būvniecības process ir piemērojams gadījumos, kad pašreizējā ēkas funkcija ir līdzīga plānotajai.
Piemērs: biroja ierīkošana dzīvojamā mājā.
Personai ir pienākums iesniegt būvvaldē paskaidrojuma rakstu (Ēku būvnoteikumu 34. punkts, 3. pielikums), kurā būvspeciālists (projektētājs) ir apliecinājis, ka papildu būvdarbi nav jāveic.
2. Lietošanas veida maiņa ar nelielām pārbūvēm. Šo procesu piemēro, ja tiek mainīta funkcija un arī plānojums, bet netiek skartas nesošās konstrukcijas.
Piemērs: paredzēts izbūvēt jaunas vai nojaukt līdzšinējās starpsienas.
Personai ir pienākums būvvaldē iesniegt apliecinājuma karti (Ēku būvnoteikumu 35. punkts, 5. pielikums), kurā būvspeciālists (projektētājs) ir izstrādājis grafisko dokumentu, kurā parādītas ēkas vai tās daļas plānā veicamās izmaiņas un/vai plānotie ēkas vai telpu grupas lietošanas veidi.
3. Saņemot būvatļauju un izstrādājot būvprojektu, tiek mainīta funkcija un veiktas izmaiņas nesošajās konstrukcijās (Ēku būvnoteikumi 6.4 punkts, 4. pielikums).
Piemērs: atbilstoši ēkas plānotajam lietošanas veidam ir jāizbūvē papildu ieeja, ventilācija.
Pirmajā un otrajā gadījumā pēc būvniecības procesa pabeigšanas ir jāvēršas Valsts zemes dienestā, kurš, pamatojoties uz būvniecības dokumentāciju, veiks izmaiņas ēkas vai telpu grupas datos Nekustamā īpašuma valsts kadastra sistēmā.
Neatkarīgi no tā, vai nepieciešams izstrādāt paskaidrojuma rakstu, apliecinājuma karti vai pilno būvprojektu, lai īstenotu telpu funkcijas maiņu, jāpieaicina būvspeciālists (arhitekts vai ēku konstruktors).
To, vai vispār telpu lietošanas veida maiņa iespējama, nosaka vairāki faktori. Pirmkārt, ieteicams skatīties, kāds ir pašvaldības atļautais teritorijas izmantošanas veids, – vai tā ir savrupmāju vai jaukta tipa apbūve.
Piemērs: daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā dzīvokli nebūs atļauts mainīt uz biroja telpām, ja dzīvoklim nebūs nodrošināta atsevišķa ieeja, neizmantojot koplietošanas telpas. Parasti dzīvojamās telpas par biroju, veikalu, aptieku vai kādu citu pakalpojumu iestādi pārveido ēku pirmajos stāvos, jo daudz vieglāk ir iespējams ierīkot atsevišķu ieeju. Ja dzīvoklis atrodas augstākos stāvos, atsevišķas ieejas izveide un vides pieejamības nodrošināšana ir praktiski neiespējama.
“Otrs svarīgs aspekts, kas jāņem vērā, ir funkcija, kurai telpas vēlas pārbūvēt,” turpina E. Avota. “Piemēram, zobārstniecībā būs stingrākas higiēnas un kabineta aprīkojuma prasības, kas jāievēro ārstniecības iestādēm.”
Funkcijas veida maiņas gadījumā tiek vērtēti arī tādi faktori kā, piemēram, insolācija un vides pieejamība, piebilst E. Butāns.
Ir gadījumi, kad telpu lietošanas veida maiņa iespējama, tikai veicot publiskās apspriešanas procedūru.
Piemērs: ir iecere piemērot viesnīcas funkciju ēkai Rīgas vēsturiskā centra un tā aizsardzības zonas centru apbūves (JC1, JC2, JC3 un JC4) teritorijā.
Ja telpu funkcijas veida maiņa tiek īstenota dzīvokļu īpašumā un funkcijas maiņas rezultātā varētu tikt ietekmēti pārējie dzīvokļu īpašumi, nepieciešama vairākuma (50% +1) piekrišana.
Ja telpu funkcijas veida maiņa tiek īstenota kopīpašumā, nepieciešama 100% kopīpašnieku piekrišana.
G. Kociņa skaidro, ka tipiskākais piemērs ir 250 kvadrātmetrus lielas privātmājas daļas pārveide par biroju, piemēram, jurista vai ārsta privātpraksei. Tādā gadījumā par biroju parasti pārbūvē vienu vai vairākas istabas pirmajā stāvā. Ir jābūt atsevišķai ieejai, jānodrošina vides pieejamība. Turklāt birojam jābūt funkcionāli nodalītam. “Nevar būt tā, ka viens staigā pa māju apakšveļā, bet cits pieņem klientus,” skaidro projekta vadītāja.
Kā biroju pārveidot par dzīvokli? E. Avotas atbilde ir: “Tikai virtuves nišu, tualeti un sanitāro mezglu. Ja birojā bija tualete un, iespējams, virtuve, kur pašiem ko pagatavot, tad ar to pilnīgi pietiek. Dzīvoklim nav obligāti jāievēro vides pieejamības prasības un arī pārveide nav jāsaskaņo ar kaimiņiem, ja tas viņus neskar.”
Lai biroja ēkā iekārtotu dzīvokli, noteikti ir jāpārbauda, vai pašvaldības atļautais teritorijas izmantošanas veids pieļauj dzīvojamo telpu izveidi.
Turklāt jāievēro: ja nenāk klienti, bet cilvēks strādā mājās pie datora, piemēram, ir grafiskais dizainers, tad nav jāiet uz būvvaldi, lai mainītu telpu lietošanas veidu.
