SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
22. augustā, 2018
Lasīšanai: 9 minūtes
RUBRIKA: Skaidrojums
TĒMA: Īpašumtiesības
6
6

Dzīvokļu īpašnieku biedrībām nav no citām biedrībām atšķirīga juridiskā statusa

Kā izriet no Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma, dzīvokļu īpašnieku kopībai ir tiesības dibināt biedrību, kura uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata pati pārvalda dzīvojamo māju.

FOTO: Zane Bitere, LETA

Tieslietu ministrijā 30. jūlijā saņemta biedrības “Latvijas Juristu apvienība” vēstule, kurā tiek lūgts atsaukt publikācijas vairākās tīmekļvietnēs, tostarp LV portālā, par dzīvokļu īpašnieku biedrībām. Ministrijas ieskatā publikācijās rakstītais, ka par konkrētiem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas jautājumiem ir ieteicams vērsties pie dzīvokļu īpašnieku biedrības valdes vai biedru sapulces, nav gluži nepareizs. LV portāls publicē Tieslietu ministrijas sniegto viedokli, kurā izvērsti analizēts normatīvais regulējums šajā jomā.

īsumā
  • Dzīvokļu īpašnieku kopībai ir tiesības dibināt biedrību, kura uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata pati pārvalda dzīvojamo māju.
  • Attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku veidotām dzīvojamo māju pārvaldīšanas biedrībām Biedrību un nodibinājumu likumā ir ietverts vispārīgs regulējums, savukārt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā – speciālās tiesību normas.
  • Dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesiskajām attiecībām piemīt samērā liela kompleksitāte, kas pašsaprotami izraisa strīdus iesaistīto personu starpā.
  • Dzīvojamās mājas pārvaldnieka un īpašnieka savstarpējās tiesiskās attiecības ir pilnvarojuma attiecības, nevis tiesisks stāvoklis, kur viena persona patvaļīgi rīkojas ar citas personas lietu.

Attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku biedrības jēdzienu informējam, ka normatīvajos aktos nav paredzētas speciālas dzīvokļu īpašnieku biedrības, lai arī šis jēdziens praksē tiek bieži lietots, kā arī tiek izmantots biedrību nosaukumos. Dzīvokļu īpašnieku biedrība pēc juridiskā statusa ir biedrība, kurai nav nekāda īpaša, no citām biedrībām atšķirīga statusa. Tādējādi arī attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku veidotām dzīvojamo māju pārvaldīšanas biedrībām Biedrību un nodibinājumu likumā ir ietverts vispārīgs regulējums, savukārt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā – speciālās tiesību normas.

Kā izriet no Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma, dzīvokļu īpašnieku kopībai ir tiesības dibināt biedrību, kura uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata pati pārvalda dzīvojamo māju.

Par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas modeļiem

Jautājumā par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas modeļiem informējam, ka dzīvojamās mājas pārvaldnieks var būt tās īpašnieks vai tā pilnvarota persona. Norādām, ka atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 1. panta 3. un 4. punktam un 10. panta pirmajai daļai dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir dzīvojamās mājas īpašnieks vai pārvaldnieks.

Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības kopumā vai atsevišķas pārvaldīšanas darbības dzīvojamās mājas īpašnieks var uzdot veikt pārvaldniekam. Pārvaldnieks ir pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā vai juridiskā persona, kas uz pārvaldīšanas līguma pamata veic dzīvojamās mājas īpašnieka uzdotās pārvaldīšanas darbības. Attiecībā uz pilnvaroto personu nepastāv citi ierobežojumi kā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktie. Tas ir, pilnvarot veikt kādas pārvaldīšanas darbības var biedrību, kooperatīvo sabiedrību, komersantu, dzīvokļu īpašnieku sabiedrību vai fizisku personu.

Vēršam uzmanību, ka tas nemaina to, ka daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldes institūcija ir dzīvokļu īpašnieku kopība, kuras kompetence nav absolūta, bet ierobežota ar Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajiem ierobežojumiem. Tikai daļu jautājumu dzīvokļu īpašnieku kopība var pilnvarot veikt kādu citu personu – ir noteikti jautājumi, par kuriem lēmumu var pieņemt tikai dzīvokļu īpašnieku kopība (Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrā daļa). Turklāt jāuzsver, ka dzīvokļu īpašnieku kopība nevar pieņemt jebkādus lēmumus; ir lēmumi, kurus var pieņemt tikai visi dzīvokļu īpašumu īpašnieki kā kopīpašnieki.1

Ievērojot minēto, ja apskata daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldes modeli, secināms, ka ir jautājumi, par kuriem lemt var:

  1. tikai pēc Civillikuma noteikumiem par kopīpašumu, t.i., visi kopīpašnieki lēmumu pieņem vienbalsīgi;
  2. dzīvokļu īpašnieku kopība;
  3. dzīvokļu īpašnieku kopība var pilnvarot kādu personu gan pieņemt lēmumus, gan veikt kādas darbības.

Turklāt bez minētā vēl pastāv iespēja, ka jautājumos, kas ir ārpus dzīvokļu īpašnieku kopības kompetences, arī tiek pilnvarota kāda persona (ja pilnvarojumu dod pilnīgi visi mājas kopīpašnieki kā kopīpašnieki). Tāpat arī vēl pastāv neuzdotās lietvedības gadījumi. No minētā pašsaprotami izriet, ka dzīvojamo māju pārvaldīšanas tiesiskajām attiecībām piemīt samērā liela kompleksitāte, kas pašsaprotami izraisa strīdus iesaistīto personu starpā.

Par biedrības biedru sapulces vai valdes lēmumiem

Jautājumā par biedrības biedru sapulces vai valdes pieņemtiem lēmumiem informējam, ka tie tiek pieņemti atbilstoši Biedrību un nodibinājumu likumā noteiktajam tiesiskajam regulējumam, bet šo biedrību pārvaldes institūciju lēmumi attiecībā uz konkrētu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju ir aprobežoti ar biedrības kā pilnvarotās personas pilnvarojuma robežām.

Jautājumos, kuros biedrība ir pilnvarota rīkoties un pieņemt lēmumus dzīvojamās mājas īpašnieku vārdā, lēmumus var pieņemt arī biedrības valde vai biedru sapulce. Savukārt biedrības kā pārvaldnieka lēmumi, kas ir pieņemti ārpus pilnvarojuma robežām vai kuru pieņemšanai pilnvarojums vispār nevar pastāvēt, jo tas ir ārpus pašas kopības kompetences robežām vai likumā noteiktām ekskluzīvām tiesībām par konkrēto jautājumu lemt kopībai, nav spēkā (Civillikuma 2302. pants).

Ievērojot minēto, Tieslietu ministrijas ieskatā iesniegumā minētajās publikācijās rakstītais, ka par konkrētiem dzīvojamās mājas pārvaldīšanas jautājumiem ir ieteicams vērsties pie dzīvokļu īpašnieku biedrības valdes vai biedru sapulces, vēl nav nepareizs, ja runa ir par jautājumiem, kuros biedrība ir pilnvarota rīkoties mājas īpašnieku vārdā. Tādējādi arī nebūtu korekts apgalvojums, ka šīs publikācijas ir maldinošas un vedina domāt, ka biedrības valde var rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu pēc saviem ieskatiem.

Uzticības attiecības, kuras var izbeigt, uzsakot pilnvarojumu

Dzīvojamās mājas pārvaldnieka un īpašnieka (kad tie nav viena persona) savstarpējās tiesiskās attiecības ir pilnvarojuma attiecības, nevis tiesisks stāvoklis, kur viena persona patvaļīgi rīkojas ar citas personas lietu. Pilnvarojuma attiecībās pilnvarotajai personai ir vispirms jāseko pilnvarotāja norādījumiem, kā arī tā atbild par katru neuzmanību (Civillikuma 2295. un 2300. pants).

Kā pilnvarotā persona pārvaldnieks nevis ierobežo citu personu tiesības uz īpašumu vai patvaļīgi rīkojas ar citām personām piederošu lietu, bet izpilda uzdevumu īpašnieka vārdā. Turklāt ar atbildību pat par vieglas neuzmanības rezultātā radītiem zaudējumiem.

Minētais, protams, nemaina to, ka attiecības dzīvojamās mājas pārvaldnieka un īpašnieka starpā ir civiltiesiskas un to strīdi ir izšķirami vispārējās jurisdikcijas tiesā, kas, ņemot vērā šo attiecību kompleksitāti, var būt sarežģīti un laikietilpīgi. Tomēr vēršam uzmanību, ka pilnvarojuma attiecības pēc savas būtības ir uzticības attiecības, tādējādi tās vienmēr var izbeigt, uzsakot pilnvarojumu.

Ministrijas skaidrojums jāuztver kā viedoklis

Informējam, ka Tieslietu ministrijas funkcijas, uzdevumus un kompetenci reglamentē Ministru kabineta 2017. gada l6. augusta noteikumi Nr. 474 “Tieslietu ministrijas nolikums”, kas neparedz Tieslietu ministrijai tiesības veikt tiesību normu oficiālu interpretāciju. Līdz ar to Tieslietu ministrija nevar sniegt saistošu izskaidrojumu par tiesību normu piemērošanu, tāpēc informējam, ka Tieslietu ministrijas sniegtais skaidrojums ir vērtējams vienīgi kā ministrijas viedoklis, kas nav saistošs citām personām.

Papildus norādām, ka atbilstoši Ministru kabineta 2010. gada 23. marta noteikumu Nr. 271 “Ekonomikas ministrijas nolikums” 1. punktam Ekonomikas ministrija ir vadošā valsts pārvaldes iestāde ekonomikas politikas jomā, kura cita starpā izstrādā un īsteno mājokļu politiku.

LV portāla redakcijas piebilde

Lai novērstu iespējamo šķietamību, ka Biedrību un nodibinājumu likumā ir ietverts speciāls regulējums dzīvokļu īpašnieku biedrībām, LV portāls ir precizējis sniegtās e-konsultācijas “Kā dibināt dzīvokļu īpašnieku biedrību” un skaidrojuma “Kā izveidot dzīvokļu īpašnieku biedrību un kļūt par saimnieku savā mājā” saturu.

1 Skat., piemēram, Augstākās tiesas Civillietu departamenta 2017. gada 29. augusta spriedumu lietā Nr. SKC-138t2017.

Labs saturs
6
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU