Tuvojas visjaunākie mērnieku laiki?

Atdodot minētās zemes platības bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem, minētais apstāklis netika ņemts vērā, un tādējādi radusies situācija, ka daudzviet, piemēram, zeme zem puses ēkas pieder privātīpašniekam, bet otra daļa - pašvaldībai vai arī pat vairākiem īpašniekiem. Šie varianti ir ļoti daudzveidīgi, radot lielas grūtības gan namu dzīvokļu īpašniekiem, gan zemes īpašniekiem.

Pirmām kārtām nesakārtotas ir naudas lietas saistībā ar šīs zemes izmantošanu. Lai risinātu dalītā īpašuma problēmas, Saeima 20.martā otrajā lasījumā atbalstījusi grozījumus likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju".

Dzīvojamām mājām ir piesaistīti pārāk lieli zemesgabali

"Līdz šim daudzām dzīvojamām mājām tika piesaistīti lieli zemesgabali, par kuru uzmērīšanu maksāja valsts. Šos līdzekļus sekmīgi apguva pašvaldības, un rezultātā izveidojās zemes nomas attiecības, kuras vēl nesenā pagātnē jūtami neietekmēja daudzdzīvokļu māju iedzīvotāju maciņus," stāsta Saeimas deputāts, Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas darba grupas vadītājs minēto likuma grozījumu izstrādei Viktors Valainis. "Diemžēl dažādu apstākļu dēļ ilgtermiņa attīstības stratēģijas nebija ne zemes, ne šo namu dzīvokļu īpašniekiem."

Taču krass pavērsiens notika brīdī, kad īpašuma kadastrālo vērtību piesaistīja tirgus vērtībai. Kadastrālā vērtība ir pamats nekustamā īpašuma nodokļa, dažādu nodevu (saistībā ar mantojumu vai dāvinājumu noformēšanu) vai zemes nomas maksas aprēķināšanai, un to izmanto gan pašvaldības, gan dažādas valsts iestādes, gan arī zemes un būvju īpašnieki savstarpējos darījumos vai strīdus situācijās.

Iznākumā zemes nomas maksa ir ievērojami pieaugusi, un māju iedzīvotāji sāka domāt, vai viņiem ir nepieciešama lieka mājām piesaistītā platība. Šo situāciju attapīgi ļaudis izmantoja sava biznesa veidošanai, jo šāda zeme atbilstoši šā brīža likumdošanai mūžu mūžos ik gadu var nest sešu procentu peļņu.

"Daudzviet zeme zem puses ēkas pieder privātīpašniekam, otra daļa - pašvaldībai vai arī pat vairākiem īpašniekiem. "

Kā liecina Valsts zemes dienesta nekustamā īpašuma tirgus pārskats, analizējot dzīvokļa īpašumam piesaistītās zemes platības attiecību pret dzīvokļa kvadrātmetru skaitu, konstatēts, ka dalītā īpašuma gadījumā šī attiecība ir ievērojami augstāka. Tas nozīmē, ka nereti piespiedu nomas gadījumā dzīvokļu īpašniekiem ir jāmaksā nomas maksa par lielāku zemes platību, nekā būtu funkcionāli nepieciešams.

Vidēji Rīgā vienam dzīvokļa kvadrātmetram ir piesaistīti 1,5 kvadrātmetri īpašumā esošas zemes, turpretī dalītā īpašuma gadījumā vienam dzīvokļa kvadrātmetram ir piesaistīti jau 2,3 kvadrātmetri, par ko dzīvokļu īpašniekiem ir jāmaksā gan zemes nomas maksa, gan nekustamā īpašuma nodoklis. Atsevišķos mikrorajonos, piemēram, Ķengaragā, šī proporcija ir vēl augstāka – attiecīgi 1,4 un 3,2 vienam dzīvokļa kvadrātmetram piesaistīto zemes kvadrātmetru skaits vienota un dalīta īpašuma gadījumos.

Pārskatā pētīts arī zemes zem daudzdzīvokļu ēkām ienesīgums un konstatēts, ka tas ir aptuveni divas reizes augstāks nekā Latvijas komercbanku piedāvātās depozītu likmes: zemes īpašnieks no nomnieka var prasīt nomas maksu 6% gadā no kadastrālās vērtības, kas vairumā gadījumu ir ļoti tuva zemes tirgus vērtībai. Ar to arī ir izskaidrojams fakts, ka darījumi ar zemesgabaliem zem daudzdzīvokļu ēkām ir pievilcīgs investīciju objekts.

"Neapšaubāmi, ka tas ir savs biznesa veids, kas nekādi nav peļams," skaidro V.Valainis. "Taču laikā, kad dzīvojamo māju tehniskais stāvoklis nav apmierinošs un ir svarīgs katrs cents, jāsāk domāt par risinājumiem. Diemžēl esošajai problēmai izeju līdz šim neredzēja neviena no iesaistītajām pusēm. Turpinājās neauglīgi strīdi starp zemes īpašniekiem un tās nomniekiem – namu iedzīvotājiem. Turklāt sava taisnība ir gan vienai, gan otrai pusei. Pēc garām sarunām ar zemes un dzīvokļu īpašniekiem, namu pārvaldniekiem piedāvāju risinājumu, kas īsti varētu nepatikt nevienai no iesaistītajām pusēm."

Nomas maksa - tikai par namam funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu 

Kā jau minēts, zemesgabala kadastrālā vērtība nosaka nomas maksas apmēru. Likumā "Par zemes reformu Latvijas pilsētās" (12.pants) noteikts: ja uz zemes atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, zemes nomas maksu nosaka, pusēm rakstveidā vienojoties. Ja puses nevar vienoties, zemes nomas maksa nosakāma 6% gadā no zemes kadastrālās vērtības. Kopš 2010.gada 1.janvāra papildus nomas maksai nomnieks kompensē iznomātājam nekustamā īpašuma nodokļa par zemi maksājumu.

Tātad, jo augstāk kadastrā novērtēts zemesgabals, jo lielāki ir iedzīvotāju izdevumi. Turklāt iedzīvotājiem ir uzlikts pienākums segt arī īpašnieka izdevumus par nekustamā īpašuma nodokli (NĪN), kas šobrīd ir 1,5% no zemes kadastrālās vērtības.

"Dažādu apstākļu dēļ ilgtermiņa attīstības stratēģijas nebija ne zemes, ne šo namu dzīvokļu īpašniekiem."

"Kopā tas veido 7,5 procentus no kadastrālās zemes vērtības," uzsver V.Valainis. "Šeit rodas jautājums - kas ir tirgus vērtība, un kā to nosaka kadastrs? Kadastrs to nosaka pēc īpašas formulas, kuras parametros iekļauta, piemēram, ēkas ģeogrāfiskā atrašanās vieta, zemes īpatnības (piemēram, aizsargjoslas utt.), zemes platība un izmantošanas veids.

No šiem parametriem mēs nevaram mainīt mājas novietojuma vietu, bet varam mainīt zemes gabala lielumu, to sasaistot ar izmantošanas veidu.

Strādājot pie likuma grozījumiem, secinājām, ka tur, kur ir dalītā īpašuma attiecības, piesaistītie zemesgabali parasti ir divreiz lielāki nekā vienota īpašuma attiecībās. Piemēram, deviņstāvu mājai, kurai ir piesaistīti divi hektāri zemes un par kuru tā maksā kā par daudzstāvu apbūvi, kaut daļa no tās izmantota, piemēram, autostāvvietai un bērnu rotaļu laukumam.

Tāpēc likuma grozījumos tiek noteikts subjekts, kuru nomā nama iedzīvotāji, un tas būs namam funkcionāli nepieciešamais zemesgabals. Faktiski iepriekš nomātais zemesgabals it kā tiek sadalīts divās daļās."

Nospraužot jaunās robežas, samazināsies nomas maksa

Nosakot funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, jāņem vērā esošās apbūves parametri, pagalmu plānošanas noteikumi, nodrošinot piekļuvi transporta infrastruktūrai, inženierkomunikāciju tīkliem utt. Šajā teritorijā iekļaujamas arī autostāvvieta, bērnu rotaļu laukums, atpūtas vietas.

Tas nozīmē, ka iedzīvotājiem turpmāk nomu (kopā ar NĪN) vajadzēs maksāt par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, un tas no 7,5% varētu samazināties līdz 4,5%, jo arī NĪN maksās zemes īpašnieks.

Turpmāk privatizētā objekta īpašnieks, kuram funkcionāli nepieciešamais zemesgabals ir nodots nomā uz 99 gadiem, var ierosināt tā pārmērīšanu. Šajā gadījumā lēmumu jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopībai (50% + viena balss) un tad jādodas pie savas pašvaldības ar lūgumu pārskatīt funkcionāli nepieciešamās zemes platību. 

Pašvaldība nosaka kārtību, kādā objekta īpašnieks ierosina funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu, tā izvērtēšanu, uzklausot iesaistītās personas un veicot citas darbības. Pašvaldība pieņem lēmumu, vai šī pārskatīšana tiks attiecināta uz vienu ēku vai, piemēram, dzīvojamo māju rajonu. Turklāt pašvaldības lēmums attiecībā uz funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu pieņemams ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā no pārskatīšanas ierosināšanas, un šis process pabeidzams ne vēlāk kā trīs gadu laikā. Jāpiebilst, ka izdevumus par šo pārmērīšanu vajadzēs segt ierosinātājam.

"Jo augstāk kadastrā novērtēts zemesgabals, jo lielāki ir iedzīvotāju izdevumi."

Likumprojekts nosaka arī kārtību, kā pārmērāms funkcionālais zemesgabals, ja īpašums atrodas uz valsts vai pašvaldības zemes. Funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšana zemes īpašniekam dod iespēju atlikušo zemi izmantot atbilstoši noteiktajam mērķim.

"Lai izbeigtu dalītā īpašuma attiecības, ir jāsagatavo Dalītā īpašuma izbeigšanas likums," spriež V.Valainis. "Tajā nepieciešams definēt variantus, kā dzīvokļu īpašnieku kopība no zemes īpašnieka var atpirkt ēkai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu. Turklāt valstij vajadzētu radīt apstākļus, lai izpirkuma gada maksājumi būtu mazāki par ikgadējiem nomas maksājumiem. Šo procedūru zināmā mērā varētu salīdzināt ar ēku renovācijas līdzfinansēšanas sistēmu. Tas nozīmē, ka atpirkšanas mehānismam ir jābūt lētākam, nekā turpinot dzīvot pa vecam." 

Kādā no komisijas sēdēm, apspriežot iespējamo risinājumu dalītā īpašuma problēmu novēršanai, arī Saeimas deputāte Lolita Čigāne sacīja: "Iedzīvotājiem vismaz ir jāpiedāvā iespējas izpirkt zemi, jo šobrīd to nav, un principā viņi ir ķīlnieki ar savu sešu procentu nomas maksājumu un arī ar to, ka viņiem ir jākompensē nekustamā īpašuma nodokļa maksājums."

Diskusija turpinās

Savi priekšlikumi ir Jelgavas domes deputātam Ivaram Jakovelim. Viņš piedāvā divus šā jautājuma risināšanas variantus:

• šādiem dalītā īpašuma objektiem ievērojami jāsamazina kadastrālā vērtība;
• vai arī jāiet smagākais ceļš – jārada priekšnoteikumi, lai konkrētam objektam būtu tikai viens īpašnieks – tātad ar likumu nosakot zemes izpirkšanas mehānismu un maksimālo cenu šādos gadījumos. Valsts varētu piedāvāt zemes īpašniekiem citu objektu kā kompensāciju, pretī saņemot zemi zem daudzdzīvokļu mājas, līdz ar to no dzīvokļu īpašniekiem iekasējot tikai nekustamā īpašuma nodokli.