Dzīvokļa īpašnieks un zemes īpašnieks piespiedu nomas attiecībās

Piespiedu nomu jau pašreiz nosaka virkne normatīvo aktu. Par zemes īpašnieka un apsaimniekotāja pienākumiem un tiesībām zemes gabala apsaimniekošanā  Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļa jautājumu apakškomisijas deputātus informēja Ekonomikas ministrijas Būvniecības un mājokļu politikas departamenta Mājokļu politikas nodaļas vadītāja Ieva Strazdiņa.

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu dzīvojamā māja ir ēka, kas nodota ekspluatācijā un saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas lietu ir dzīvojamā māja (arī dzīvokļu īpašumu māja), tai piederīgās ēkas (būves), zeme, uz kuras tās atrodas, ja zeme kopā ar dzīvojamo māju veido vienotu nekustamo īpašumu vai ietilpst dzīvojamo māju veidojošo dzīvokļu īpašumu sastāvā, vai ēka, kas nodota ekspluatācijā un saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas lietu ir dzīvojamā māja, tai piederīgās ēkas (būves) un piesaistītais zemesgabals. Tātad tā ir ekspluatācijā nodota ēka, kurai pieder gan zeme, gan visas ēkas, kas ir ap dzīvojamo ēku.

Terminu skaidrojumos ir norādīts arī otrs ēkas veids, kurai nav zemes - tā ir ēka, kas nodota ekspluatācijā un saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas lietu ir dzīvojamā māja, tai piederīgās ēkas (būves) un piesaistītais zemesgabals.

Tādējādi vēsturiski ir izveidojies tā, ka ir ēkas ar zemesgabalu, kurš ietilpst ēkas sastāvā, un ir arī ēkas, kur zemesgabals neietilpst ēkas sastāvā.

Ēkas privatizācijai tika nodots gan ar zemesgabalu, gan bez zemes, ko noteica likumi "Par zemes privatizāciju lauku apvidos", "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās", Dzelzceļa likums.

Zemes reformā bijušie nekustamo īpašumu īpašnieki denacionalizācijas rezultātā atjaunoja savas īpašumtiesības arī uz tādiem zemesgabaliem, uz kuriem jau pēc 1940.gada tika uzceltas ēkas.

Tā rezultātā dzīvokļu privatizācijā izveidojās dalītais īpašums, kad zeme un ēka ir divi atsevišķi īpašuma objekti.

Par piesaistītā zemesgabala lietošanu jāslēdz līgums

Gadījumos, kad privatizācijas objekts ir dzīvoklis un mājas kopīpašuma domājamā daļa, bet zemesgabals pieder citai personai, ēkas uzturēšanai piesaistīto zemesgabalu ir iespējams tikai nomāt.

Dzīvokļu īpašniekiem ir jāveic mājas obligātās pārvaldīšanas darbības – vai nu pašiem, vai uzdodot šo pienākumu pārvaldniekam. Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6.panta otrās daļas 4.punktu līguma par piesaistītā zemesgabala  lietošanu slēgšana ar zemesgabala īpašnieku ir obligāti veicamā pārvaldīšanas darbība.

Līdz ar to privatizētā objekta īpašnieka pienākums ir slēgt zemes nomas līgumu vai pilnvarot dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju slēgt zemes nomas līgumu ar zemesgabala īpašnieku – fizisko vai juridisko personu, uz kuras zemes atrodas privatizētais objekts.

Pienākums slēgt zemes nomas līgumu vai tam pilnvarot dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju ir noteikts likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" 50.panta pirmās daļas 3.punktā. Savukārt Dzīvokļa īpašuma likuma 10.pantā  noteikts dzīvokļa īpašnieka pienākums maksāt nomas maksu par zemes lietošanu, ja dzīvojamā māja atrodas uz citai personai piederošas zemes.

Dzīvojamās mājas īpašnieka (tas ir arī dzīvokļa īpašnieks) pienākums ir ne tikai nodrošināt  dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, tajā skaitā ir nomas līguma slēgšana, bet viņš ir arī atbildīgs par obligāti veicamo pārvaldīšanas darbību neizpildi. Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodeksa 150.² pants paredz atbildību par izvairīšanos no dzīvojamās mājas uzturēšanas.

Ja pārvaldnieks ir saņēmis pilnvarojumu slēgt zemesgabala nomas līgumu, tad viņš ir arī atbildīgs par šī zemesgabala apsaimniekošanu.

Jau privatizācijas procesā, nododot māju privatizācijai, noteica  piesaistāmo zemesgabalu kā funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu. To dzīvokļa īpašnieki var samazināt, ja ar zemes īpašnieku par to var vienoties.

Dalītā īpašuma izbeigšanai gatavo likumu

Jau gadiem ilgi tiek diskutēts par nepieciešamību ar likumu izbeigt dalītā īpašuma attiecību pastāvēšanu. 2014.gada 19.jūnijā, pieņemot virkni grozījumu likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju", tajā skaitā arī par funkcionālā zemesgabala pārskatīšanas nosacījumiem, Saeima likuma Pārejas noteikumos noteica pienākumu Ministru kabinetam līdz 2015.gada 30.septembrim iesniegt Saeimai likumprojektu par dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanu starp privatizētā objekta īpašnieku un tā zemesgabala īpašnieku, uz kura zemes atrodas privatizētais objekts.

Tieslietu ministrijas (TM) Civiltiesību departamenta Vispārējo civiltiesību nodaļas juriskonsulte Karina Truhanova deputātus informēja, ka saistībā ar nomas jautājumiem jau ir veikti grozījumi likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju", ir noteikti kritēriji funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanai, kā arī ir paredzēta dzīvokļu īpašnieku kopības tiesība lūgt pārskatīt funkcionāli nepieciešamā zemesgabala apmēru, un tādējādi, tam mainoties, mainās arī nomas maksa.

TM ir izstrādāts likumprojekts par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu privatizētajās dzīvojamajās mājās. Tas arī varētu būt kā saistītais likums tieši dalītā īpašuma problēmas risināšanai.

"Dzīvokļa īpašnieka pienākums ir slēgt ar zemes īpašnieku nomas līgumu vai pilnvarot tam dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju."

Topošie grozījumi varētu attiekties uz apmēram 3700 daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām un vairāk nekā 10 000 dzīvokļu.

Deputātus interesēja, kādi būs dalītā īpašuma galvenie izbeigšanas soļi.

Kā skaidroja TM pārstāve, paredzētais risinājums ir virzīts uz to, lai dotu dzīvokļu īpašniekiem tiesību izpirkt zemi no zemes īpašnieka un zemes īpašniekam nebūtu tiesības iebilst.

Likumprojektā paredzēs izņēmumu no Dzīvokļa īpašuma likuma, proti, lēmuma pieņemšanai par zemes izpirkšanu nebūs nepieciešams visu dzīvokļu īpašnieku "par" balsojums, bet pietiks, ja par to nobalsos vairāk nekā puse no daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem.

Deputāts Vilnis Ķirsis interesējās, vai nav sagaidāmas kādas kolīzijas, vai šādas normas nenonāk pretrunā ar Satversmi, jo tiek aizskartas īpašuma tiesības.

Tieslietu ministrija to ir vērtējusi. Zemes īpašniekiem ir savas tiesības uz īpašumu, tās tiek ierobežotas, bet viņš saņem samērīgu maksu par šo zemi. K.Truhanova skaidroja: pamatojums, kāpēc vajadzētu iet tieši šādu ceļu, ir tas, ka Latvijā jau vairākas reizes ar dažādiem instrumentiem tika risināts dalītā īpašuma jautājums, bet vienmēr neveiksmīgi. Kaut kā šīs tiesības ir jāsamēro un jāļauj iedzīvotājiem izbeigt šo piespiedu dalīto īpašumu. Iedzīvotāji iesniegumos ministrijai raksta, ka zemes īpašnieki pat neiesaistās sarunās ar iedzīvotājiem, kuri jau tagad vēlētos zemi izpirkt. Zemes īpašniekam ir izdevīgi palikt zemes nomas attiecībās, jo viņam visu laiku nāk ienākums.

Taču ir paredzēts samērot gan dzīvokļa īpašnieka tiesības, gan zemes īpašnieka tiesības, jo aizsargājamas ir arī zemes īpašnieka tiesības.

Likumprojektā paredzēts, ka izpērkamā zeme būs funkcionāli nepieciešamais zemesgabals un katrs dzīvokļa īpašnieks izpirks to domājamo daļu no zemes īpašnieka, kas atbilst kopīpašuma domājamajai daļai.

Ja vairāk nekā puse no dzīvokļu īpašniekiem būs nobalsojusi par to, ka pērk zemi no tās īpašnieka, šis lēmums būs saistošs arī visiem pārējiem.

Ja pārējie dzīvokļu īpašnieki nesamaksās savu daļu noteiktajā termiņā, viņiem tiks nodibināta hipotēka zemesgrāmatā uz 10 gadiem. Šajā laikā šiem dzīvokļu īpašniekiem  būs iespēja savas saistības nokārtot. Piemēram, ja mājā par zemes izpirkšanu būs 75 balsis, pret 25, izpirkšanā būs iesaistīti visi, arī tie 25, kuri balsoja pret. Zemesgrāmatā izveidos vienotu nekustamo īpašumu, un zemesgrāmatā tiks reģistrēta hipotēka.

"Topošajā likumprojektā par dalītā īpašuma izbeigšanu jāsamēro gan dzīvokļa īpašnieka, gan zemes īpašnieka tiesības."

Kā paredzēts noteikt zemes cenu, par kādu mājai tā no īpašnieka jāizpērk?

K.Truhanova klāsta, ka zemes cenu noteiks Valsts zemes dienests (VZD), pamatojoties uz kadastrālo vērtību un reizinot ar VZD noteiktu koeficientu, lai izpirkuma cena tiktu pietuvināta tirgus cenai.

Deputāti izteica vairākus priekšlikumus, kas vēl būtu jāskata saistībā ar paredzētā likumprojekta normām, tajā skaitā par zemes cenas noteikšanu, funkcionāli nepieciešamā zemesgabala lietošanas mērķu noteikšanu, no kā ir atkarīga kadastrālā vērtība.

Deputāts Sergejs Dolgopolovs vērsa uzmanību uz to, ka zemes kadastrālā vērtība ir atkarīga no tā, kāds ir zemes izmantošanas mērķis. Un to nosaka nevis Valsts zemes dienests, bet pašvaldības. Ja nav vienotas politikas šajā ziņā, kadastrālā vērtība būs atkarīga tikai no darījumu skaita un darījumu apjoma. Taču, tā kā runa ir par atsevišķu īpašuma veidu – funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu zem daudzdzīvokļu mājām,  tieši šiem gabaliem būtu jānosaka īpašie lietošanas mērķi, nevis visai teritorijai, kas varbūt pieder vienam īpašniekam.

Pašvaldībām bija, ir un būs pienākums noteikt funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu. Un saistībā ar to likumprojektā kā risinājums paredzēts, ka pašvaldības iesniegs Valsts zemes dienestā datus par aktuālajiem funkcionāli nepieciešamajiem zemesgabaliem, kā arī lēmumiem par nekustamā īpašuma lietošanas mērķiem funkcionāli nepieciešamajā zemesgabalā. Kā to noteiks, tā jau būs pašvaldību atbildība, norādīja TM pārstāve.

Deputāti arī izteica šaubas par 10 gadu termiņu, kurā vajadzētu izpirkt zemi tiem, kas to neizdarīs uzreiz, jo šim termiņam būtu jābūt ekonomiski pamatotam, ņemot vērā pašreiz noteiktās ikgadējās nomas maksas maksimālo apmēru – 6% no zemes kadastrālās vērtības.

Andris Siliņš (ZZS) ieteica likumprojekta izstrādātājiem mēģināt neaizmirst, kāds ir nabadzības riska līmenis Latvijas iedzīvotājiem, lai, pieņemot kādu likumu, cilvēki nebūtu spiesti masveidā aiziet no savām pierastajām dzīvesvietām.

Tā kā likumprojektu par dalītā īpašuma tiesību attiecību izbeigšanu ir jāiesniedz tālākai izskatīšanai Saeimā līdz šī gada 30.septembrim, ieinteresētajiem dzīvokļu īpašniekiem arvien vēl ir jābūt pacietīgiem, jo prognozēt topošā tiesību akta virzību un pieņemšanu parlamentā, bet līdz ar to arī atsvabināšanos no piespiedu zemes nomas šobrīd ir pāragri.