Labdien! Lūdzu skaidrot situāciju, kas rodas, ja dzīvokļu īpašnieku kopības aptaujas laikā, nesasaucot kopsapulci (Dzīvokļa īpašuma likuma 20. pants), mainās viena dzīvokļa īpašuma īpašnieks. Situācija ir šāda. Aptauja tiek izsludināta ar balsošanas termiņu, kas atbilstoši 20. pantam nedrīkst būt īsāks par 14 dienām. Termiņa vidū viens dzīvokļa īpašums tiek atsavināts, un jaunā īpašnieka īpašuma tiesības tiek nostiprinātas zemesgrāmatā. Iepriekšējais īpašnieks jau ir nodevis savu balsi, lai gan zināja, ka paša izsludinātās aptaujas laikā bija parakstījis atsavināšanas līgumu un tas nodots ierakstīšanai zemesgrāmatā. Jaunais īpašnieks par notiekošo aptauju netiek informēts: iepriekšējais īpašnieks par savu izsludināto aptauju klusē, un Būvniecības informācijas sistēma jaunajam īpašniekam paziņojumu par jau izsludinātu aptauju nesniedz. Jaunais īpašnieks neaizdomājas, ka kaut kas ir aktuāls un būtu kaut kur jāieskatās, ja nu ir aktuāla aptauja.
Mūsu izpratne ir šāda, un lūdzam to apstiprināt vai koriģēt. Pirmkārt, balsstiesības izriet no īpašuma tiesībām. Dzīvokļa īpašuma likuma 17. pants noteic, ka katram dzīvokļa īpašniekam ir tik balsu, cik dzīvokļu īpašumu viņam pieder, savukārt Civillikuma 994. pants noteic, ka par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. No tā izriet, ka personai, kura vairs nav dzīvokļa īpašuma īpašnieks, balsstiesību šajā mājā vairs nav.
Otrkārt, kopsapulcē šis jautājums neparādās uzreiz, jo balsstiesīgo loks tiek noteikts uz konkrētu sapulces dienu, pārbaudot īpašumtiesības. Aptaujā balsošana turpretī ilgst noteiktu laika posmu. Protams, sapulcē var būt arī priekšbalsojums, kurā pirms sapulces iepriekšējais īpašnieks vēl var paspēt iesniegt kādu balsojumu, un tad mainās īpašnieks, radot līdzīgu situāciju.
Treškārt, ja iepriekšējā īpašnieka nodotā balss paliktu spēkā un vienlaikus arī jaunajam īpašniekam būtu tiesības balsot, vienam dzīvokļa īpašumam sanāktu divas balsis, kas būtu pretrunā ar 17. pantu.
Jautājumi:
1. Kurš datums ir noteicošais balsstiesību noteikšanai aptaujā: balss nodošanas diena, aptaujas balsošanas termiņa pēdējā diena vai balsu apkopošanas un lēmuma noformēšanas diena?
2. Vai iepriekšējā īpašnieka aptaujas laikā nodotā balss paliek spēkā pēc tam, kad viņa īpašuma tiesības ir izbeigušās, ja aptauja vēl nav noslēgusies?
3. Vai jaunais īpašnieks ir tiesīgs balsot, ja iepriekšējais īpašnieks par to pašu dzīvokļa īpašumu jau ir nobalsojis, bet aptauja vēl nav noslēgusies? Ja jā, tad kura balss tiek ņemta vērā?
4. Vai aptaujas organizētājam ir pienākums aptaujas gaitā pārliecināties par zemesgrāmatas ierakstiem?
5. Vai kopsapulces gadījumā ir analogi: vai noteicošā ir sapulces diena, un vai Dzīvokļa īpašuma likuma 19. panta kārtībā iepriekš rakstveidā iesniegts balsojums zaudē spēku, ja līdz sapulcei attiecīgā dzīvokļa īpašnieks ir mainījies?
6. Kādas ir sekas, ja lēmums ir pieņemts, ieskaitot tādas personas balsi, kura aptaujas termiņa beigās vairs nebija dzīvokļa īpašniece, un šī balss ir bijusi izšķirīga? Vai šāds lēmums ir apstrīdams, kādā kārtībā un kādā termiņā? Ja tādu balsi organizators ir ieskaitījis un atsakās labot protokolu, vai var uzskatīt, ka tā ir maldināšana, un vai ir paredzēta atbildība?
Atbilde sagatavota sadarbībā ar Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrību asociāciju “Mājoklis”.
Skaidro asociācijas valdes priekšsēdētāja Dace Vārna:
“Jūsu izpratne par balsstiesību saikni ar īpašuma tiesībām un vienu balsi par vienu dzīvokļa īpašumu ir pamatota. Tomēr bez atrunas nevar apstiprināt, ka īpašnieka maiņa automātiski padara nederīgu iepriekšējā īpašnieka jau nodoto balsi. Dzīvokļa īpašuma likums šādu situāciju tieši nenoregulē.
Lai noskaidrotu, vai persona bija tiesīga nodot balsi, vispirms jāpārbauda viņas īpašuma tiesības balss nodošanas brīdī. Pirkuma līguma parakstīšana un nostiprinājuma lūguma iesniegšana vēl neatņem pārdevējam īpašnieka statusu: izšķirīga ir jaunā īpašnieka īpašuma tiesību nostiprināšana zemesgrāmatā.
Aptaujas termiņa beigas nosaka, līdz kuram brīdim pieņemami balsojumi. Savukārt saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 18. panta piekto daļu kopības lēmums uzskatāms par pieņemtu, kad ir parakstīts balsojuma protokols. Tomēr protokola parakstīšanas datums viennozīmīgi nav balsstiesīgo personu sastāva fiksēšanas datums.
Likums nenosaka īpašu atskaites datumu, kurā īpašnieku maiņas gadījumā būtu automātiski jāpārvērtē visas aptaujā jau nodotās balsis.
Ja balss nodota laikā, kad persona vēl bija zemesgrāmatā reģistrētais īpašnieks, tad tobrīd šai personai bija balsošanas tiesības. Vēlāka balsstiesību zaudēšana nav tas pats, kas agrāk tiesiski nodotās balss automātiska anulēšana. Arī Civillikuma 994. pants paredz, ka ieguvējam līdz īpašuma nostiprināšanai jāatzīst zemesgrāmatā ierakstītā īpašnieka darbība; vienlaikus iespējama prasība par iepriekšējā īpašnieka ļaunticīgas darbības radītiem zaudējumiem.
Tāpēc nebūtu atbalstāms kategorisks secinājums, ka pirms īpašnieka maiņas nodotā balss obligāti jāsvītro tikai tādēļ, ka aptaujas beigās īpašnieks jau ir cits.
Ja bijušais īpašnieks balsi nodevis pēc jaunā īpašnieka tiesību nostiprināšanas, situācija ir citāda: viņš vairs nevar balsot savā vārdā par šo īpašumu. Pārstāvībai nepieciešams jaunā īpašnieka pienācīgs pilnvarojums.
Jaunais īpašnieks pēc īpašuma tiesību nostiprināšanas iegūst tiesības piedalīties kopības lēmumu pieņemšanā. Tomēr likums tieši nenoteic, kā atrisināt divu secīgu īpašnieku balsojumu konkurenci vienā vēl nenoslēgtā aptaujā. Abas balsis kā divas patstāvīgas balsis ieskaitīt nedrīkst.
Manā juridiskajā vērtējumā priekšroka būtu dodama jaunā īpašnieka aptaujas termiņā iesniegtajam balsojumam, jo viņš jau ir aktuālais kopības dalībnieks. Taču tā ir interpretācija, nevis likumā nepārprotami ierakstīts aizstāšanas noteikums. Protokolā būtu jāatspoguļo īpašnieka maiņa, abu balsojumu datumi un pamatojums tam, kurš balsojums ieskaitīts.
Likums nenosaka pienākumu katru dienu pārbaudīt visus zemesgrāmatas nodalījumus. Turklāt Dzīvokļa īpašuma likuma 10. panta trešā daļa uzliek darījuma dalībniekiem pienākumu nekavējoties rakstveidā paziņot pārvaldniekam par īpašnieka maiņu, bet ieguvējam – iesniegt īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu.
Tomēr no pienākuma nodrošināt visu īpašnieku informēšanu, manuprāt, izriet, ka organizators nedrīkst ignorēt viņam zināmu īpašnieka maiņu. Viņam jānoskaidro aktuālais īpašnieks un jānodrošina iespēja iepazīties ar aptaujas dokumentiem un piedalīties. Īpaši tas attiecas uz situāciju, kad organizators pats ir dzīvokļa pārdevējs.
Informācijas nosūtīšanai jāievēro likuma 20.³ pantā paredzētie saziņas līdzekļi; ja nav elektroniskās saziņas iespēju, paredzēta nosūtīšana uz korespondences vai dzīvokļa adresi. Tāpēc tikai norāde, ka aptauja bija pieejama Būvniecības informācijas sistēmā, vēl neatbild uz jautājumu par pienācīgu informēšanu.
Balsošanai pašā kopsapulcē īpašnieka statuss vērtējams sapulces norises brīdī. Taču arī priekšbalsojumam nav īpašas normas par automātisku spēka zaudēšanu īpašnieka maiņas dēļ.
Likuma 19. panta sestā daļa tieši paredz priekšbalsojuma anulēšanu, ja tas pats īpašnieks piedalās sapulcē un tajā balso. Šī norma tieši nerunā par cita – jaunā – īpašnieka ierašanos.
Ja jaunais īpašnieks sapulcē balso, manuprāt, priekšroka dodama viņa balsojumam, saglabājot vienu balsi par īpašumu. Tomēr apgalvojumu, ka pārdevēja priekšbalsojums jebkurā gadījumā automātiski zaudē spēku, nevar pasniegt kā skaidru likuma prasību.
Lēmuma apstrīdēšanai jāpamato konkrēts pārkāpums: piemēram, balss nodošana bez balsstiesībām, dubulta balsu ieskaitīšana vai būtiska jaunā īpašnieka līdzdalības tiesību ierobežošana. Senāts lietā SKC-154/2025 uzsvēris, ka jāvērtē procedūras pārkāpuma būtiskums; būtiska līdzdalības tiesību aizskāruma gadījumā nav obligāti jāpierāda tā ietekme uz balsošanas rezultātu.
Pašlaik prasības pamats ir Dzīvokļa īpašuma likuma 24. pants, kas ir spēkā kopš 2026. gada 29. maija. Prasību ceļ civilprocesuālā kārtībā pret dzīvokļu īpašnieku kopību – triju mēnešu laikā no uzzināšanas vai brīža, kad vajadzēja uzzināt par lēmumu, bet ne vēlāk kā gada laikā pēc tā pieņemšanas. Likums paredz arī iespēju jebkurā laikā prasīt pretlikumīga lēmuma atzīšanu par spēkā neesošu, taču ne katrs procedūras trūkums nozīmē absolūtu spēkā neesamību. Uz šo izņēmumu vien paļauties nevajadzētu.
Atteikums labot protokolu pats par sevi vēl nepierāda krāpšanu vai viltojumu. Par prettiesiskas rīcības radītu zaudējumu iespējama civiltiesiska atbildība; par apzinātu dokumenta viltošanu atsevišķi vērtējama kriminālatbildība.
Praktiski vispirms jāiegūst balsojuma datums, īpašnieka maiņas nostiprināšanas datums, aptaujas dokumenti, protokols un paziņojumu nosūtīšanas pierādījumi. Rakstveida iebildumos jānorāda arī jaunā īpašnieka neinformēšana. Sarakste ar organizatoru neaizstāj prasības celšanu tiesā noteiktajā termiņā. Ja aptauja notikusi agrāk, tad piemērojamā likuma redakcija jāpārbauda pēc konkrētajiem datumiem.”
Viena kalendāra mēneša ietvaros sniedzam 200 e-konsultācijas.
Tā kā limits ir sasniegts, jautājumu varēsi iesniegt, sākot no nākamā mēneša 1.dienas.
Iespējams, ka atbilde uz līdzīgu jautājumu jau ir sniegta, tāpēc izmanto e-konsultāciju meklētāju!
