Ministru kabinets 12.jūnijā konceptuāli atbalstīja Tieslietu ministrijas (TM) informatīvo ziņojumu „Par tiesiskā regulējuma izstrādes gaitu, kas paredz atteikšanos no dalītā īpašuma”.
Likuma „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” pārejas noteikumu 15.punkts paredz Ministru kabinetam izvērtēt piespiedu zemes nomas tiesisko regulējumu un līdz 2012.gada 1.septembrim iesniegt Saeimai grozījumus attiecīgajos likumos. Arī valdība rīcības plānā apņēmusies noteikt dalītā īpašuma tiesisko regulējumu, tajā skaitā piespiedu nomas tiesisko regulējumu.
Informatīvajā ziņojumā izklāstīta dalīto īpašumu izveidošanās vēsture. (Latvijā, atšķirībā no Igaunijas, zemi, uz kuras padomju laikā uzbūvētas daudzdzīvokļu mājas, atdeva bijušajiem īpašniekiem un mantiniekiem, līdz ar to dzīvokļi masveidā tika privatizēti ēkās uz svešas zemes.)
Pēdējā laikā visbiežāk minētā problēma saistībā ar dalītajiem īpašumiem ir nespēja vienoties par zemes nomas maksas apmēru. Rīgā ir daudzdzīvokļu mājas, kurām piemērīti tik lieli zemes gabali, ka dzīvokļu īpašnieku nomas maksas to īpašniekiem šķiet astronomiskas un nesamaksājamas. Tam aizbildinājums ir regulējuma trūkums funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanai.
Tieslietu ministrs Gaidis Bērziņš valdības sēdē uzsvēra, ka informatīvajā ziņojumā noteikti virzieni, kādos būtu risināmas piespiedu dalītā īpašuma problēmas.
Ierosināts ilgtermiņā atteikties no dalītā īpašuma veidošanas, izstrādājot apbūves tiesisko regulējumu, kas attieksies tikai uz nedzīvojamo būvniecību. Paredzēta arī dalītā īpašuma izbeigšana.
Tieslietu ministrija atbalsta variantu, kas paredz dzīvokļu īpašniekiem tiesības izpirkt zemi. Paredzēts arī paplašināt pirmpirkuma tiesības tajos gadījumos, ko likums pašreiz neparedz, un vēl virkni atsevišķu darbību, lai pakāpeniski atteiktos no dalītā īpašuma.
TM valsts sekretāra vietniece tiesību politikas jautājumos Laila Medina skaidroja, kādi risinājumi iecerēti attiecībā uz dalītajiem īpašumiem, kas jau ir izveidojušies. Noteiktā laika periodā, kamēr dalītais īpašums tiek izbeigts, paredzēts plašāk nostiprināt pirmpirkuma tiesību izmantošanu, proti, nostiprināt tās uz visiem gadījumiem, kad vai nu zemes, vai apbūves īpašnieks atsavina savu daļu, tad otra puse iegūtu pirmpirkuma tiesības to nopirkt, lai tādējādi izveidotu vienotu īpašumu.
Plānots risināt problēmas, uz kurām norādījuši dzīvokļu īpašnieki, jo virknei dzīvojamo māju piesaistīti nesamērīgi lieli zemesgabali. Tāpēc izstrādās formulu, lai noteiktu funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu ēkai, tās apsaimniekošanai, tā nosakot reālo summu, kas dzīvokļa īpašniekam jāmaksā kā nomas maksa.
"Izstrādās formulu funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanai."
TM piedāvā noteikt, ka turpmāk nekustamā īpašuma nodoklis par zemi ir nevis kā slogs, kas papildu tiek uzlikts dzīvokļa īpašniekam, bet tas būtu jāmaksā pašam zemes īpašniekam. Vēl paredzēts, ka nomas maksa ir nevis, kā tagad - fiksēta (6 procenti gadā), bet tiktu noteikta līdz 6 procentiem, par ko puses vienotos, ņemot vērā, kura no tām vairāk iegulda zemes uzturēšanā un apsaimniekošanā.
Domāts arī piedāvāt mehānismu (koeficientu), kas samazinātu kadastrālo vērtību dalīta īpašuma gadījumos, arī tā mazinot slogu dzīvokļu īpašniekam, kam pārejas periodā jāmaksā nomas maksa procentuālā izteiksmē no piesaistītā zemes gabala.
Dzīvoklis un zeme – vienam īpašniekam
Visvairāk iedzīvotāju skars dzīvokļu īpašniekiem paredzētā iespēja tikt pie apvienota īpašuma.
TM piedāvā kompleksu situācijas risinājumu, proti, tajos gadījumos, kad dzīvojamā ēkā ir izveidoti dzīvokļu īpašumi, šāda dalītā īpašuma pastāvēšana tiek izbeigta, dzīvokļu īpašniekiem pieņemot lēmumu balsojot. Vēl nav lemts par balsojuma proporcijām. Pēc lēmuma pieņemšanas zemes īpašniekam paredzēts pienākums zemi pārdot. TM piedāvā ņemt vērā kadastrālo vērtību.
Gadījumos kad dzīvokļu īpašnieks attiecīgo summu nespēj samaksāt, tiek nodibināta reālnasta un personai jāmaksā attiecīgi ar reālnastu saistītie kapitāla izmantošanas procenti. Tādā veidā pakāpeniski dzīvokļu īpašnieks norēķinās ar zemes īpašnieku par iegūto zemi. Līdz ar to neradīsies tūlītējs finansiāls slogs tiem izdzīvotājiem, kam nav iespēju uzreiz iegādāties atbilstošo zemes domājamo daļu no tās, kas būs piekritīga konkrētajai dzīvojamajai ēkai. Dalītā īpašuma izbeigšanai un zemes izpirkšanai pašlaik piedāvātais termiņš ir 10 gadi.
Savukārt Latvijas Pašvaldību savienība (LPS) piedāvā savu risinājumu – dzīvojamā ēka ir sadalīta reālos dzīvokļu īpašumos, lai katrs dzīvokļa īpašnieks pats pieņem individuālu lēmumu un izpērk piekrītošo zemes domājamo daļu noteiktā laika periodā, piemēram, 10 gados. Un tas notiek pakāpeniski soli pa solim.
Pēc 10 gadu perioda, ja ir vēl dzīvokļu īpašnieki, kas nav izpirkuši savu zemi, šī tiesība būtu pagriežama par labu zemes īpašniekam, un zemes īpašnieks tad izpirktu tos dzīvokļus, kuru īpašnieki nav izpirkuši zemi.
TM uzsver, ka procesam tiek piedāvāts diezgan ilgs pārejas periods. Ja tā laikā īpašumi tomēr netiek apvienoti, tad turpmāk valsts ar savu piespiedu mehānismu vairs neregulēs pušu attiecības. Tad nomas maksas balstīsies uz konkrēto situāciju tirgū un pušu savstarpējo vienošanos – par nomas maksas apmēru un no kādas vērtības to aprēķina.
Ar šādu īpašumu savstarpējo izpirkšanu varētu panākt, ka attiecībā uz dzīvokļu īpašumiem vairs nepastāvētu dalītais īpašums, uzsver L.Medina.
Kolektīvs vai individuāls lēmums?
TM iesaka atbalstīt variantu, ka dzīvokļu īpašnieki kopīgi ar balsu vairākumu nolemj vienā reizē izpirkt mājai piekritīgo zemi. Savukārt LPS priekšlikums ir ļaut dzīvokļu īpašniekiem pa vienam izpirkt savu daļu no mājai piekritīgā zemes īpašuma. Šis jautājums ir skatīts Saeimā Mājokļu apakškomisijā, kurā TM ministrijas virzītais risinājums atzīts kā piemērotāks.
LPS padomniece finanšu un ekonomikas jautājumos Sanita Šķiltere norādīja, ka Pašvaldību savienība kategoriski nepiekrīt, ka visiem dzīvokļu īpašniekiem vajadzēs kopīgi lemt par zemes izpirkšanu, tāpēc ka par dzīvokļu īpašniekiem viņi kļuva, katrs individuāli pieņemot lēmumu par dzīvokļa privatizāciju. LPS piedāvā rīkoties pēc tā paša principa kā līdz šim, lai katrs individuāli pieņem lēmumu par zemes izpirkšanu.
Ja tiek atbalstīts TM piedāvājums (par dzīvokļu īpašnieku balsojumu), LPS prognozē, ka lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku nespēs nobalsot. Arī paredzamās finansiālās saistības uzņemties varēs ierobežots skaits iedzīvotāju. Tātad viņi nevarēs izpirkt zemi, kas savukārt nozīmē, ka zemes īpašniekam būs iespēja iegūt šos dzīvokļus. „Mēs saskatām arī problēmas, kuras pēc pārejas perioda būs jārisina pašvaldībām,” piebilda LPS pārstāve.
Latvijas Universitātes pasniedzēja zvērināta advokāte Annija Švemberga pievērsa uzmanību tam, ka runa ir par divām pusēm – dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekiem. Pašvaldību savienība balstās uz dzīvokļu īpašnieku tiesību aizsardzību, un tas ir saprotams. Eksperte uzsver: ir jādomā arī par otru pusi.
Zemes īpašnieki lielākoties ir iepriekš nacionalizēto zemju īpašnieki vai viņu mantinieki. Īpašuma tiesības viņiem atjaunotas ar apgrūtinājumu – daudzstāvu mājām. Ja lemj par piespiedu atsavināšanas mehānismu, tad tas ir izdarāms tikai Satversmē un Eiropas Cilvēktiesību konvencijā noteiktajā kārtībā, proti, nepieciešams saglabāt līdzsvaru un taisnīgu atlīdzību. Ja ir runa par visa īpašuma atsavināšanu un pirkuma maksas vai alternatīvā mehānisma – reālnastas – piedāvāšanu, tad tas ir taisnīgi un līdzsvarā.
Savukārt, ja katrs dzīvokļa īpašnieks izvēlēsies pirkt vai nepirkt, un zemes īpašniekam būs pienākums pārdot kaut kādu daļiņu no zemes, un pārējo ar apgrūtinājumu saglabāt, tad, pirmkārt, nebūs taisnīga atlīdzība, un tas noteikti var tikt apstrīdēts Satversmes tiesā. Otrkārt, radīsies vēl lielāks haoss. Jo brīvprātīgi šādā veidā jau šobrīd nekas neliedz dzīvokļa īpašniekam atpirkt no zemes īpašnieka domājamās daļas, valdības sēdē skaidroja A.Švemberga, piekrītot TM viedoklim.
Premjers Valdis Dombrovkis lūdza viest lielāku saprotamību situācijā, reāli apzināties, ka visu daudzdzīvokļu īpašnieki kolektīvu lēmumu nepieņems, tātad visi nevienosies. Līdz ar to jautājums ir – kāds būs praktiskais risinājums, piemēram, ja tiks noteikta lēmuma pieņemšana ar trim ceturtdaļām balsu vairākumu. Tātad – šie 75% procenti dzīvokļu īpašnieku pērk zemi, bet – kas notiek ar pārējiem? Cilvēks atnesīs izziņu, ka ir trūcīgais, naudas nav, ko tālāk?
"Ja īpašnieku sapulce lems zemi izpirkt, būs jāpērk arī tiem, kas bija pret."
Ja daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku vairākums būs nobalsojis par zemes izpirkšanu, tad šis lēmums būs saistošs arī pārējiem, kuriem arī zemes domājamās daļas būs jāizpērk. L.Medina uzsvēra, ka tāpēc tiek piedāvāts dzīvokļu īpašnieku aizsardzības mehānisms, tostarp reālnastas, kas būtu risinājums cilvēkiem, kuriem nav līdzekļu, ja uzreiz būtu jāsamaksā, piemēram, 1000 vai 2000 latu. Un tiek piedāvāts pietiekami ilgs laika periods, kurā dzīvokļu īpašnieki var lēmumu pieņemt.
Arī L.Medina atzīst, ka būs situācijas, kad visi nevienosies, taču līdzīgs ir arī LPS piedāvātā varianta risinājums, kuram atbilstoši, visticamāk, būs tikai daļa dzīvokļu īpašnieku, kuri individuāli realizēs savas tiesības. Un arī pēc noteiktā laika ne visos gadījumos zemes īpašnieks izmantos tiesības šo dzīvokli izpirkt. Tad paliks jaukta tipa mājas, kur būs visas iespējamās īpašuma formas, un līdz ar to neizdosies sasniegt vienotu regulējumu – iespējami daudzos gadījumos izbeigt dalītā īpašuma pastāvēšanu.
Reālnasta – ne apgrūtinājums, bet pretimnākšana
Zvērināta advokāte A.Švemberga paskaidroja, ka svarīga šajā procesā ir reālnasta. Tas ir juridisks mehānisms, kādā veidā zemes daļa tiks aizvietota ar reālnastu.
Piemēram, ja trīs ceturtdaļas dzīvokļu īpašnieku balso par, viena ceturtdaļa – pret, tad visi kopā pērk zemes gabalu. Vairākums - trīs ceturtdaļas dzīvokļu īpašnieku, kas balsojuši par, – samaksā par zemi un savā īpašumā iegūst attiecīgo domājamo daļu. Savukārt vienai ceturtdaļai dzīvokļu īpašnieku – tai, kura atsakās zemi izpirkt vai nevar to izdarīt, zemesgrāmatā pie viņu īpašuma tiek pievienota attiecīgā domājamā daļa no zemes gabala.
Zemesgrāmatā tā vietā, ka šobrīd ir norādīts, ka ēka atrodas uz citai personai piederošas zemes, tiek reģistrēta reālnasta viņu pirkuma maksas vērtībā. Turpmāk viņi maksā likumiskos procentus. Doma ir šo maksājumu par reālnastu salāgot ar nomas maksu, ko viņi maksāja iepriekš.
Tātad šiem cilvēkiem finansiāli nekas nemainīsies. Mainīsies juridiskais statuss šai zemei - viņiem vairs nebūs dzīvoklis uz svešas zemes, bet uz savas zemes. Bet, tā kā viņi nesamaksāja zemes pirkuma maksu, viņi turpinās maksāt līdz šim noteikto maksājumu – tikai vairs nevis par zemes gabala nomu, bet par iepriekšējiem īpašniekiem par labu reģistrēto reālnastu.
Eksperte uzskata, ka ir atrasts veiksmīgs mehānisms aizvietot zemi ar reālnastu tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri balsojumā būs palikuši mazākumā (nebūs piekrituši pirkumam uzreiz). Finansiāli personai nekas nemainās, bet tiek sakārtota tiesību sistēma, tiek izbeigti arī gadījumi, kad, piemēram, uz pieciem gabaliem atrodas trīs daudzdzīvokļu mājas. Pašreiz ir arī daudz citu problēmu nesakārtota regulējuma dēļ, piemēram, ja ēka ir renovējama, nepieciešama būvatļauja, zemes īpašnieka piekrišana. Tas viss ir apgrūtinoši. Ja veicinām apvienošanu, tad dzīvokļu īpašniekiem būs lielāka stabilitāte, tas būs viņu īpašums, viņi varēs ar to rīkoties, norāda eksperte.
Arī LPS padomniece S.Šķiltere atzina, ka TM un LPS viedoklis pēc būtības atšķiras tikai vienā jautājumā - kādā veidā dzīvokļu īpašnieki pieņem lēmumu. Pārējā ieceres realizācija arī LPS variantā ir līdzīga. Taču LPS prognozē, ka lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku nespēs pieņemt lēmumu par zemes izpirkšanu. Tātad pašreizējais statuss saglabāsies, vienīgais, kas mainīsies, ka pēc pārejas perioda nekāds regulējums vairs netiek paredzēts, līdz ar to valstī būšot vairāk tiesas procesu.
L.Medina uzsvēra, ka mājai būs jāizpērk tikai funkcionāli nepieciešamais zemes gabals. MK noteikumos būs detalizēti aprakstīta formula, kā šie zemes gabali tiek noteikti.
No Finanšu ministrijas tiek gaidīti priekšlikumi, kā motivēt dzīvokļu īpašniekus izpirkt zemi, tostarp, kādi varētu būt atvieglojumi tiem, kas šādu lēmumu pieņems.
Diskusijas par zemes izpirkšanas mehānismiem vēl turpināsies. Attiecīgie normatīvo aktu projekti jāsagatavo jau šovasar.
Valdība nolēmusi pamatā atbalstīt informatīvajā ziņojumā piedāvāto piespiedu dalītā īpašuma problēmas risinājuma virzienu. Tieslietu ministrijai līdz 2012.gada 1.augustam uzdots izstrādāt, saskaņot ar LPS un iesniegt izskatīšanai MK normatīvo aktu projektus, kas paredz:
- zemes piespiedu nomas attiecībās atteikties no nosacījuma, ka nomnieks papildus zemes nomas maksai kompensē iznomātājam nekustamā īpašuma nodokļa par zemi maksājumu;
- atteikties no dalītā īpašuma veidošanas nākotnē, izņemot, ja uz citai personai piederošas zemes tiek būvētas nedzīvojamās būves uz apbūves tiesību pamata;
- tiesiskā regulējuma noteikšanu atbilstoši pārējiem informatīvajā ziņojumā piedāvātajiem risinājumiem un konstatētajām problēmām.
Tieslietu ministrijai sadarbībā ar Finanšu ministriju dalītā īpašuma tiesiskā regulējuma izstrādes procesa ietvaros jāturpina risināt jautājumu par iespējām nodrošināt valsts atbalstu dalītā īpašuma izbeigšanai.
