Dalītā īpašuma un piespiedu nomas problēmu risinājumi – pagaidām daļēji

Ministru kabinets šogad 12.jūnijā izskatīja Tieslietu ministrijas (TM) informatīvo ziņojumu "Par tiesiskā regulējuma izstrādes gaitu, kas paredz atteikšanos no dalītā īpašuma", uzdodot ministrijai sagatavot grozījumus normatīvajos aktos.

Valdība otrdien, 2.oktobrī, atbalstīja TM izstrādātos likumprojektus - grozījumus likumā "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās", likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" un likumā "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" –, kas daļēji risina problēmas, par kurām aktīvi sūdzas dzīvokļu īpašnieki, kam jāmaksā augsta nomas maksa par nesamērīgi lieliem dzīvojamai mājai piesaistītiem zemes gabaliem.

TM valsts sekretāra vietniece tiesību politikas jautājumos Laila Medina žurnālistus informēja, ka Tieslietu ministrija jau ilgstoši ir diskutējusi par situāciju, kas izveidojusies sakarā ar dalītā īpašuma veidošanos, kas ir rezultāts zemes reformas procesam. Konstatēts, ka visā Latvijā ir daudzi gadījumi, kad ir atjaunotas zemes īpašuma tiesības bijušajiem zemes īpašniekiem arī tad, kad uz šiem zemes gabaliem ir uzbūvētas daudzdzīvokļu ēkas. Šajā gadījumā ir izveidojušās piespiedu nomas attiecības – dzīvokļi privatizēti saskaņā ar privatizācijas likumiem, savukārt zeme atjaunota bijušajiem īpašniekiem zemes reformas procesa laikā.

TM darba grupā tika panākta vienošanās par piespiedu nomas attiecību pārskatīšanu un sakārtošanu. Savukārt jautājumā par dalītā īpašuma izbeigšanu darba grupā esot dažādi viedokļi, tāpēc TM nepieciešams ilgāks termiņš, lai varētu detalizētāk izpētīt, kā un kādā veidā risināt šos jautājumus, kā apvienot dzīvokļa īpašumu ar attiecīgo zemes īpašumu un kādas procedūras būtu jāievēro.

TM ar sagatavotajiem grozījumiem minētajos trijos likumos piedāvā risināt vairākus jautājumus.

Nomas attiecībām – precīzāki nosacījumi

Grozījumi reglamentēs, kādām turpmāk jābūt nomas attiecībām starp dzīvokļa īpašniekiem un zemes īpašniekiem. L.Medina norāda: pamatā tie ir pieci jautājumu bloki, kuros piedāvāts risinājums.

Pirmais - dzīvokļa īpašniekiem turpmāk vairs nebūs jākompensē nekustamā īpašuma nodoklis. Tagad tas būs zemes īpašnieka pienākums - nomaksāt nekustamā īpašuma nodokli.

Otrais - regulējums saglabāts no pašreiz spēkā esošā, ka par nomas maksas apmēru pusēm ir jāvienojas, ņemot vērā individuālos apstākļus, kādi var būt starp dzīvokļa īpašnieku un zemes īpašnieku. Likumprojektā noteikt viennozīmīgu regulējumu nav iespējams, jo situācijas ir visdažādākās, piebilst L.Medina.

Trešais – piedāvāts formulēt, ka nomas maksa ir līdz 6% (no kadastrālās vērtības). Pašreiz ir noteikts: ja puses nevienojas, tad nomas maksa ir 6 procenti. Jaunais priekšlikums nozīmē, ka arī tad, ja puses nespēj vienoties par nomas maksas likmi, tās var turpināt diskutēt arī par zemāku nekā 6% likmi, tajā skaitā tas var notikt tiesvedības ceļā.

Ceturtais - piedāvāts noteikt kritērijus, pēc kādiem vadīties nomas maksas noteikšanā gan pusēm (zemes īpašniekam un nomniekam), gan arī tiesai, ja puses savā starpā nav varējušas vienoties. Likumprojektā iekļauti konkrēti jautājumi, kā izvēlēties atbilstošāko nomas maksu.

Piektais - zemes īpašniekam paredzēts pienākums izveidot atbilstošu zemes vienības daļu, kas ir nepieciešama dzīvojamās mājās uzturēšanai. L.Medina skaidro, ka, pētot dažādus gadījumus, atklāts: dalīta īpašuma situācijās ir raksturīgi, ka ēkai ir piesaistīts lielāks zemes gabals, nekā tas funkcionāli ēkas apsaimniekošanai ir nepieciešams.

Normatīvajos aktos tagad ierosināts noteikt, ka tajos gadījumos, ja zemes gabals, par kuru jāmaksā nomas maksa, ir lielāks, nekā tas funkcionāli ir nepieciešams, zemes īpašniekam ir jāizveido zemes vienības daļa. Un nomas līgums ir attiecināms uz šo zemes vienības daļu.

"Bijušajiem zemes īpašniekiem atjaunotas zemes īpašuma tiesības arī tad, kad uz šiem zemes gabaliem uzbūvētas daudzdzīvokļu ēkas."

Paredzēti arī papildu nosacījumi: ja šādā sadalīšanas procesā zemes vienības daļa, kas paliek pāri, nav izmantojama (atbilstoši pašvaldību saistošajiem noteikumiem, kas ir katrā pašvaldībā atšķirīgi), tad nosakāms, ka dzīvokļu īpašniekiem ir jānomā viss zemes gabals. Jo nebūtu samērīgi atstāt zemes īpašniekam kādu nelielu zemes strēmelīti, kas nav izmantojama. Šādā gadījumā varētu vērsties pašvaldībā, lūdzot iespēju pārskatīt zemes lietošanas mērķus, lai tie būtu atbilstoši. Un šāda situācija arī ir viens no kritērijiem, kuri jāpiemēro, nosakot zemes nomas maksas procentuālo likmi.

TM Vispārējo civiltiesību nodaļas speciāliste Kristīne Kinča norāda: ar jauno regulējumu plānots panākt, ka abas puses runā par zemes nomas maksu, jo pašreiz ļoti daudzos gadījumos vienošanās process nenotiek un automātiski tiek piemērota 6% nomas maksa un arī nekustamā īpašuma nodokļa kompensēšanas pienākums nomniekam. "Ar piedāvātajiem grozījumiem vairs nebūs iespējams automātiski un visos gadījumos piemērot šos 6%, jo būs jāievēro kritēriji un būs jāvērtē, vai konkrētajā gadījumā atbilstošākā ir 6%, 3%, 2% vai varbūt kāds cits procentuālais apmērs."

Ja zemes īpašnieks un nomnieks nespēs vienoties, vienai vai otrai  pusei būs jādodas uz tiesu.

Dalītā īpašuma risinājums - pagaidām tikai komercapbūvei

TM piedāvā arī risinājumu, kā turpmāk veidot dalīto īpašumu komerciālās apbūves situācijās, kas būtu pieļaujams. Šādā gadījumā būtu konkrēti nosacījumi, kas ietverami līgumā, par ko pusēm jāvienojas. Šāds līgums būtu obligāti ierakstāms zemesgrāmatā, un pusēm ir arī jāvienojas, kas notiek pēc tam, kad līguma darbības termiņš ir beidzies. Tātad, lai ir skaidra kārtība, kādā veidā šis līgums pagarināms vai, ja tas netiek pagarināts, kas notiek ar ēkas un zemes īpašuma tiesībām.

TM piedāvā, ka, šādam līguma termiņam beidzoties, īpašums ir jāapvieno. Un puses var izlemt, kādā veidā tas notiek un kurš iegūst īpašuma tiesības uz kopējo objektu.

TM Civiltiesību departamenta direktore Dagnija Palčevska uzsver: ar likumprojektiem nav domāts būtiski reformēt esošās tiesiskās attiecības, bet mēģināts atrast risinājumus tajā ietvarā, kas šobrīd jau ir iedibināts. Likumā pašreiz noteiktā likme nomai ir 6 procenti. Savulaik to nosakot, bija doma, ka zemes īpašnieks un nomnieks vienosies par nomas maksu, taču praksē un arī tad, ja strīds nonāk tiesā, tiek piespriests 6% likmes maksājums, jo pašreiz nav kritēriju, kas pusēm dotu iespēju izvērtēt citas likmes iespējamību.

K.Kinča skaidro, ka 2009.gadā darba grupa, diskutējot par nomas maksas procentu, 6% izraudzījusies, ņemot vērā vidējos termiņus hipotekārajiem kredītiem. Toreiz sarēķināts, ka tādējādi vidēji 16 gadu laikā tiek atmaksāta pilna zemes vērtība. Argumentācija, nosakot procentu likmi, balstīta uz tiesu praksi, jo zemes īpašniekam ir tiesības saņemt zemes nomas maksu, bet tā nedrīkst būt arī pārmērīga, atgūstot zemes vērtību nesamērīgi īsā laikā.

L.Medina informē, ka Latvijā ir vairāk nekā 17 000 dalītā īpašuma gadījumu, kad uz citas personas zemes atrodas gan dzīvojamās mājas, gan komercobjekti. Savukārt 3496 ir zemes vienības, kur uz cita īpašnieka zemes ir uzbūvētas daudzdzīvokļu mājas, Rīgā ir 1226 šādas zemes vienības. Turklāt Rīgā ir raksturīgi, ka uz vienas zemes vienības ir virkne ēku. Rīgā kadastrālā vērtība zemei, uz kuras atrodas citām personām piederošas ēkas, ir vairāk nekā 116 miljoni latu, visā Latvijā – gandrīz 150 miljoni latu.

"Ja zemes īpašnieks un nomnieks nespēs vienoties, būs jādodas uz tiesu."

Uz LV portāla jautājumu, vai ar šiem grozījumiem vairākos likumos dalītā īpašuma smagā problēma ir tikai sākta risināt, turklāt ļoti nelielā mērā, L.Medina atzina: pašreiz piedāvātais ir pirmais solis. Jo būtiskākajā jautājumā par to, vai un kā apvienot šos īpašumus, diskusijas vēl nav noslēgušās.

Ministru kabinets, šogad jūnijā izskatot informatīvo ziņojumu par iespējamiem risinājumiem dalītā īpašuma problēmu novēršanai, uzdeva TM meklēt sabalansētāko risinājumu. L.Medina norāda: šajā gadījumā runa ir par ļoti būtiskiem Satversmē aizsargātiem tiesību principiem, par īpašumtiesībām, par taisnīgu atlīdzību, līdz ar to risinājumam jābūt izsvērtam un piedāvājumu nav tik vienkārši diskusijās rast. 20 gadu laikā ir izveidojusies ļoti  sarežģīta īpašumu struktūra, gadījumi ir ļoti atšķirīgi. Tāpēc tiek  turpinātas diskusijas gan ar iestādēm, gan speciālistiem, lai  atrast līdzsvaru starp abām pusēm.

VZD: pirkt zemi zem daudzdzīvokļu mājām ir izdevīgāk nekā ieguldīt depozītos

Valsts zemes dienesta (VZD) septembrī sagatavotajā nekustamā īpašuma pārskatā secināts, ka pirkt zemi zem daudzdzīvokļu mājām ir izdevīgāk nekā ieguldīt banku depozītos. Un, pērkot dzīvokli, arvien vairāk vērtē, vai nebūs jānomā zeme (tad cenas zemākas), un, ja zeme jānomā piespiedu kārtā, tad nomājamās platības tiek noteiktas lielākas, nekā būtu nepieciešams.

VZD pārskatā "Dalītais īpašums un piespiedu noma daudzdzīvokļu māju gadījumā Rīgā" konstatēts, ka jautājums par piespiedu zemes nomu zem daudzdzīvokļu namiem dzīvokļu iegādes gadījumā ir aktualizējies pēdējā pusotra gada laikā. Ja līdz tam pircēji īpašu uzmanību šim jautājumam nepievērsa un dzīvokļu cenas bija līdzīgas gan dalīta, gan vienota īpašuma gadījumā, tad tagad piespiedu noma tiek vērtēta kā papildu apgrūtinājums, kas izsauc dzīvokļu cenas samazinājumu, liecina VZD nekustamā īpašuma tirgus datubāzē fiksētie darījumi.

Analizējot dzīvokļa īpašumam piesaistītās zemes platības attiecību pret dzīvokļa kvadrātmetru skaitu, konstatēts, ka dalītā īpašuma gadījumā šī attiecība ir ievērojami augstāka. Tas nozīmē, ka nereti piespiedu nomas gadījumā dzīvokļu īpašniekiem ir jāmaksā nomas maksa par lielāku zemes platību, nekā tas būtu funkcionāli nepieciešams.

Ja vidēji Rīgā vienam dzīvokļa kvadrātmetram ir piesaistīti 1,5 kvadrātmetri īpašumā esošas zemes, tad dalītā īpašuma gadījumā vienam dzīvokļa kvadrātmetram ir piesaistīti jau 2,3 kvadrātmetri zemes, par ko dzīvokļu īpašniekiem ir jāmaksā gan zemes nomas maksa, gan nekustamā īpašuma nodoklis. Atsevišķos mikrorajonos, piemēram, Ķengaragā, šī attiecībā ir vēl augstāka – attiecīgi 1,4 un 3,2 dzīvokļa vienam kvadrātmetram piesaistīto zemes kvadrātmetru skaits vienota un dalīta īpašuma gadījumos.

Pārskatā pētīta arī zemes zem daudzdzīvokļu ēkām ienesīgums un konstatēts, ka tas ir aptuveni divas reizes augstāks nekā Latvijas komercbanku piedāvātās depozītu likmes, jo zemes īpašnieks no nomnieka var prasīt nomas maksu 6% gadā no kadastrālās vērtības, kas vairumā gadījumu ir ļoti tuva zemes tirgus vērtībai. Ar to arī ir izskaidrojams fakts, ka šobrīd notiek darījumi ar zem daudzdzīvokļu ēkām esošajiem zemes gabaliem, jo tas ir uzskatāms par pievilcīgu investīciju objektu, secināts pārskatā.