Rosina izmaiņas un jaunu likumu hipotekāro kredītu ņēmēju informētībai un tiesību nostiprināšanai

Ilgstošās problēmas kredītdevēju un kredītņēmēju attiecībās Tieslietu ministrija izklāstījusi Informatīvajā ziņojumā par risinājuma variantiem hipotekārās kreditēšanas tiesiskā regulējuma izstrādei. Ziņojums izsludināts Valsts sekretāru sanāksmē 8.novembrī. MK protokolllēmuma projekts paredz izstrādāt hipotekārās kreditēšanas tiesisko regulējumu un to iekļaut likumprojektā par patērētāju kreditēšanu, kā arī grozījumos citos normatīvajos aktos.

Nevienlīdzība: patērētājs - viens un neinformēts

Situāciju un problēmas hipotekāro kredītu aizdevēju un ņēmēju attiecībās ir pētījusi starpinstitūciju darba grupa hipotekārās kreditēšanas tiesiskā regulējuma izstrādei - pārstāvji no Tieslietu un Ekonomikas ministrijas, Patērētāju tiesību aizsardzības centra, Finanšu ministrijas, Latvijas Komercbanku asociācijas, Latvijas Kredītņēmēju apvienības un Finanšu un kapitāla tirgus komisijas.

TM Informatīvā ziņojuma daļā par pašreizējā regulējuma nepilnībām secināts, ka tās skar vienu kredītņēmēju grupu – patērētājus, kuri ņem kredītu vienīgā mājokļa iegādei, būvniecībai un renovācijai. Šādu secinājumu speciālisti pamato ar to, ka patērētājs, salīdzinot ar komersantu un citiem saimnieciskās darbības veicējiem, ir ierobežotāks savu interešu aizsardzībai. Nepilnības saskatītas daudzos šo darījumu aspektos.

"Nav definēti hipotekārās kreditēšanas starpnieku un pārstāvju pienākumi pret patērētāju."

Novērtējums. Darba grupa secinājusi, ka problēma ir neadekvāti zemas vai augstas nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšana, kuras cēlonis nereti ir nekustamā īpašuma vērtētāju nepietiekama kvalifikācija. Ja nekustamā īpašuma novērtējums ir neadekvāti zems, kredītņēmējs var saņemt mazāku kredītu vai arī kredītdevējs no kredītņēmēja var pieprasīt papildu saistību nodrošinājumu, ja pieprasītais kredīts ir lielāks par ieķīlātā nekustamā īpašuma tirgus vērtību.

Savukārt neadekvāti augsta īpašuma novērtējuma gadījumā kredītņēmējs saņem lielāku kredītu, bet, ja nespēj laikus norēķināties par parādsaistībām, tad ieķīlātā nekustamā īpašuma reālā vērtība ir nepietiekama, lai pēc īpašuma pārdošanas ar iegūtajiem līdzekļiem pilnībā segtu kredītņēmēja saistības.

Kā neskaidrs ziņojumā minēts hipotekārās kreditēšanas starpnieku un pārstāvju (mākleri,  komercaģenti u.c.) tiesiskais statuss, tiesības un pienākumi pret patērētāju. Normatīvajos aktos starpniekiem un pārstāvjiem nav noteikts pienākums apspriest būtiskākos hipotekārā kredītlīguma nosacījumus ar savu klientu. Nav noteikts arī minimālais klientam sniedzamās informācijas apjoms un hipotekārās kreditēšanas starpnieku un pārstāvju atbildība par viņu sniegtajiem pakalpojumiem klientam.

Galvinieki un līdzaizņēmēji. Hipotekārās kreditēšanas procesā bieži vien iesaistītas ne tikai kredītlīguma puses – kredītdevējs un kredītņēmējs, bet arī citas personas. Visbiežāk tie ir galvinieki, kas atbilstoši Civillikumam ar galvojuma līgumu uzņemas pienākumus atbildēt kredītdevējam par kredītņēmēja parādu. Normatīvie akti neparedz tiesības galviniekam saņemt no kredītdevēja informāciju par galvenā parāda apjomu un pienākumu kredītdevējam šādu informāciju sniegt. Līdzīga rakstura nepilnības ir attiecināmas arī uz līdzaizņēmējiem.

"Jāierobežo pārmērīgu saistību izpildes nodrošinājumu pieprasīšana no kredītņēmēja."

Neierobežota prasību vara. Kredītdevēji, gan piešķirot hipotekāro kredītu, gan arī kredītlīguma darbības laikā, no kredītņēmējiem papildus nekustamā īpašuma hipotēkai bieži pieprasa vairākus un pārmērīgus saistību izpildes nodrošinājumus (piemēram, sniegt finanšu garantijas, ņemt galvojumu, veikt līdzmaksājumus). Normatīvie akti paredz tikai vienu aizliegumu, kad kredītdevējam nav tiesību prasīt no patērētāja izsniegtā kredīta papildu nodrošinājumu. (Patērētāju tiesību aizsardzības likuma 8.¹ panta pirmās daļas 1.punkts aizliedz hipotekārā kredīta devējam no patērētāja prasīt izsniegtā kredīta papildu nodrošinājumu, pamatojoties uz to, ka kredīta nodrošinājumā esošā nekustamā īpašuma vērtība ir samazinājusies nekustamā īpašuma tirgus izmaiņu dēļ.)

Pārmērīgums procentos. Hipotekārā kredītlīgumā ietveramo kredītprocentu likmju apmērs var ievērojami pārsniegt Civillikumā noteikto likumisko procentu (seši procenti gadā) apmēru, normatīvajos aktos nav ierobežots arī līgumsodu apmērs. TM ziņojumā uzsver: kaut arī judikatūrā atzīts, ka līgumsoda apmērs nedrīkst pārsniegt parāda pamatsummu, kredītdevēji nereti aprēķina kredītņēmējiem par saistību izpildes nokavējumu līgumsodu, kas pārsniedz pašu kredītu, piemēram, 110% apmērā no hipotekārā kredīta summas.

TM: nepieciešams patērētāju kreditēšanas likums

TM ziņojumā norāda, ka Valdības rīcības plānā Tieslietu ministrijai ir uzdots līdz 2013.gada 1.martam  izstrādāt Hipotekārās kreditēšanas likumprojektu, kura mērķis ir pilnveidot hipotekārās kreditēšanas kārtību. Savukārt Saeima saskaņā ar Komerclikuma spēkā stāšanās kārtības likuma Pārejas noteikumu 11.punktu ir uzdevusi MK līdz 2014.gada 1.maijam iesniegt Saeimai likumprojektu par patērētāju kreditēšanu.

TM uzskata: ņemot vērā to, ka hipotekārā kreditēšana ir viens no patērētāju kreditēšanas veidiem, nebūtu lietderīgi izstrādāt speciālu likumu par hipotekāro kreditēšanu, bet hipotekārās kreditēšanas tiesisko regulējumu kā atsevišķu nodaļu iestrādāt likumprojektā par patērētāju kreditēšanu. Tas novērstu sadrumstaloto un nepārskatāmo tiesisko regulējumu.

TM Patērētāju kreditēšanas likumprojektā ierosina:

• Paredzēt visu patērētāju kreditēšanas starpnieku, tajā skaitā hipotekārās kreditēšanas, reģistrāciju un civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu, uzlikt par pienākumu patērētāju kreditēšanas starpniekiem un pārstāvjiem apspriest būtiskākos kredītlīguma nosacījumus ar savu klientu, noteikt klientam minimālo sniedzamo informācijas apjomu un patērētāju kreditēšanas starpnieku un pārstāvju atbildību par viņu sniegtajiem pakalpojumiem un uzraudzības kārtību.
• Noteikt  nosacījumus, kādi jāievēro jebkuram hipotekārajam kredīta devējam, pieņemot lēmumu par hipotekārā kredīta izsniegšanu vai atteikumu izsniegt minēto kredītu, tajā skaitā pienākumu veikt viņa kredītņēmēja maksātspējas izvērtējumu, informēt kredītņēmēju par pamatojumu atteikumam izsniegt kredītu; nosacījumus, kuriem iestājoties hipotekārais kredīta devējs ir tiesīgs vienpusēji atkāpties no hipotekārā kredītlīguma.
• Izvērtēt iespēju noteikt, vai un kādos gadījumos galvinieks var iestāties kredītlīgumā uz parādnieka nosacījumiem un kādā laika posmā kredītdevējs var prasīt no galvinieka atlīdzināt parādnieka nenokārtotās parādsaistības.
• Paredzēt tiesības hipotekārā kredīta galviniekiem un līdzaizņēmējiem pieprasīt un kredītdevējiem pienākumu sniegt informāciju par kredītņēmēja veiktajiem maksājumiem saskaņā ar hipotekāro kredītlīgumu, maksājuma grafiku un atlikušo parādsaistību apjomu, kā arī pienākumu kredītdevējiem izvērtēt galvinieku un līdzaizņēmēju maksātspēju.

TM arī rosina izvērtēt iespēju ierobežot daudzskaitlīgu un pārmērīgu saistību izpildes nodrošinājumu pieprasīšanu no kredītņēmēja, patērētāju kreditēšanas likumprojektā nosakot:

• ka kredītlīgumā ietvertajiem saistību izpildes nodrošinājuma līdzekļiem jābūt samērīgiem attiecībā pret izsniegto kredītu;
• pienākumu kredītdevējam kredītlīguma darbības laikā sadarboties ar kredītņēmēju;
• ka kredītdevējam papildu nodrošinājumu no kredītņēmēja kredītlīguma darbības laikā ir tiesības prasīt, ja tam ir objektīvs pamats, piemēram, tiek palielināta kredīta summa, kredītņēmējs pieļauj būtiskus kredītlīguma pārkāpumus, kredītņēmējs nesadarbojas ar kredītdevēju;
• aizliegumu kredītdevējam, ja no kredītņēmēja saņemts parāda restrukturizācijas priekšlikums un kredītņēmējs nav pieļāvis būtiskus kredītlīguma pārkāpumus, parāda restrukturizācijas priekšlikuma izvērtēšanas laikā aprēķināt kredītņēmējam līgumsodu.

Patērētāju kreditēšanas likumprojektā, pēc TM uzskata, būtu arī jānosaka:

• ka hipotekārajā kredītlīgumā nepieciešams ietvert mainīgās kredītprocentu likmes fiksētās daļas maiņas kritērijus, lai kredītlīgumā ir norādīta svarīgākā informācija par kreditēšanas līguma izmaksām;
• līgumsoda maksimāli pieļaujamo apmēru hipotekārā kredītlīguma izrietošo saistību neizpildes gadījumā,  piemēram, ka līgumsods nedrīkst pārsniegt izsniegtā hipotekārā kredīta apmēru. 

Periodam pirms jauna likuma

TM iesaka līdz patērētāju kreditēšanas likumprojekta pieņemšanai izdarīt grozījumus Kredītiestāžu likumā, nosakot kredītiestādēm pienākumu pēc pieprasījuma informēt galviniekus un līdzaizņēmējus par veiktajiem maksājumiem saskaņā ar kredītlīgumu, maksājuma grafiku un atlikušo parādsaistību apjomu.

Savukārt Patērētāju tiesību aizsardzības likumā būtu paplašināms to gadījumu skaits, kad kredītdevējam nav tiesību līdztekus nekustamā īpašuma hipotēkai pieprasīt no kredītņēmēja papildu saistību izpildes nodrošinājumus (piemēram, noteikt, ka kredītlīgumā ietvertajiem saistību izpildes nodrošinājuma līdzekļiem jābūt samērīgiem attiecībā pret izsniegto kredītu,  papildu nodrošinājumu nav pieļaujams prasīt gadījumos, kad noteiktā apmērā samazinājušies patērētāja ienākumi, ja patērētājs nav pieļāvis būtiskus kredītlīguma pārkāpumus).

Pilnveidota tiesiskā regulējuma iniciatori uzskata, ka neadekvātu nekustamā īpašuma vērtējumu samazināšanai, tajā skaitā arī hipotekārās kreditēšanas vajadzībām, nekustamā īpašuma vērtētāju profesionālās kvalifikācijas sertificēšanas sistēmu un nekustamā īpašuma vērtētāju civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu nepieciešams attiecināt uz visiem nekustamā īpašuma tirgus vērtības noteikšanas gadījumiem, nosakot to normatīvajos aktos.

Viedokļi. Par kredīta ņēmēja un devēja riskiem un atbildību

Nekustamo īpašumu iegādes neapdomības gados lielai daļai hipotekāro kredītņēmēju nebija ne jausmas, uz ko viņi "parakstās", ņemot kredītu uz daudziem gadiem vai – pakļaujoties vilinājumam – izmantot kredīta pamatsummas "maksājuma brīvdienas". Labi ja atsevišķas bankas piedāvāja iepazīties ar kredīta atmaksas grafiku, kurā redzams, cik būs jāsamaksā procentos, ja aizdevums būs, piemēram, uz 10 vai 30 gadiem. (LV portāls pirms diviem gadiem rakstīja, kā veidojas šīs summas. Sk. Cik paņēmi, zini, bet – cik jāatdod procentos par mājokļa kredītu?) Tā ir rūgta mācība pagātnē, taču kredītņēmēju un aizdevēju attiecības turpinās.

Tieslietu ministrs Jānis Bordāns vērtē, ka jaunais hipotekārās kreditēšanas tiesiskais regulējums sabalansēs kredīta ņēmēja un devēja riskus un atbildību par darījumu, jo hipotekārā kredīta izsniegšana ir darījums un riski ir jāuzņemas abām pusēm, tāpat abas puses ir vienlīdz atbildīgas par darījuma izpildi. BNS, atsaucoties uz 8.novembrī tieslietu ministra Latvijas Radio sacīto, vēsta: ministrs uzsvēra, ka ņemt vai izsniegt kredītu neviens netiek piespiests, tādēļ pirms aizņemšanās kredītņēmējam ir jāsaprot, ko viņš dara, savukārt kredītdevējam ir jāapzinās, kam kredīts tiek izsniegts un kādas tam var būt sekas. Taču kredītdevēji ir apbruņoti ar zināšanām, speciālistiem un pieredzi, bet kredītņēmēji bieži vien ar šo procesu saskaras pirmoreiz.

"Hipotekārās kreditēšanas regulējumu iekļaus likumprojektā par patērētāju kreditēšanu."

"Ja puses būtu vienlīdz drošas un vienlīdz zinošas, tad varbūt nebūtu nepieciešami arī šādi speciāli regulējumi," piebilda ministrs.

Latvijas Komercbanku asociācija (LKA) Tieslietu ministrijas Informatīvajā ziņojumā saskata būtiskas nepilnības, tostarp, ka vairāki apgalvojumi nav balstīti faktos un izpētē, bet gan izteikti klaji populistiskā veidā, piemēram, apgalvojums par daudzskaitlīgu un pārmērīgu saistību izpildes nodrošinājuma pieprasīšanu nebalstās nekādā TM veiktā izpētē, analīzē vai statistikas datos. LKA neuzskata, ka šobrīd tiktu pieprasīti pārmērīgi nodrošinājumi, jo bankām ir jāsabalansē abu pušu - gan kredītņēmēju, gan noguldītāju – intereses.

Arī sadaļa par kredītu procentiem, pēc LKA uzskata, būtu pārstrādājama un papildināma, jo tajā ir sajauktas divas nesavienojamas lietas – likumiskajiem procentiem nav saistības ar kredītprocentiem, jo kredītprocentu veidošanos nosaka naudas tirgus.

Kopumā LKA atbalsta, ka tiktu izstrādāts un pieņemts regulējums hipotekārās kreditēšanas jomā, kā, piemēram, par galvotāju un līdzaizņēmēju institūciju, par klientu informēšanu. Taču uzskata, ka, pirmkārt, Latvijai nebūtu jāpārsteidzas un jāsagaida ES topošā direktīva šajā jomā; otrkārt, hipotekārās kreditēšanas regulējumam būtu jābūt nošķirtam no patērētāju kreditēšanas likuma, jo katrā ir daudz atšķirīgu jautājumu.