Tolaik atsevišķiem cilvēkiem vai ļaužu grupai vajadzēja informēt Saeimas deputātus, ka sabiedrībā ir vērojama problēma, kam nav likumiska risinājuma, tostarp arī mājokļa jomā. Tad kāds no deputātiem, kurš bija iedziļinājies šajā problēmā, gluži vienkārši ņēma pildspalvu, baltu papīra lapu un savu zināšanu ietvaros sāka sagatavot likuma vai likuma grozījumu projektu. Par šāda likuma nepieciešamību viņam nācās arī pārliecināt savus kolēģus – deputātus, lai par to nobalsotu nepieciešamais skaits tautas priekšstāvju. Diemžēl tobrīd normatīvo aktu veidošanā visai reti piedalījās eksperti, un tiesību akti lielākoties netika arī publiski apspriesti.
Projektu izstrādē piedalās daudzi
Pašlaik likumdošanas jomā darbojas trīs lielas likumprojektu iniciatoru grupas, stāsta J.Lagzdiņš. Vispirms tā ir sabiedrība kopumā - gan atsevišķi cilvēki, nevalstiskās organizācijas, gan uzņēmēji, uzņēmēju apvienības, arī žurnālisti.
Pie otrās grupas pieder valsts pārvaldes struktūras, tostarp pašvaldības, kas pašlaik sagatavo aptuveni 80% no Saeimā iesniegtajiem likumprojektiem.
Trešo grupu veido deputāti, kuri, redzēdami problēmas, rosina pieņemt attiecīgus likumus vai tajos izdarīt grozījumus.
Taču dažkārt ierēdņi, it īpaši no pašvaldībām, rosina likumprojektus un to grozījumus nevis tādēļ, lai pilsoņu dzīve būtu ērtāka, vieglāka, lētāka un patīkamāka, bet gan lai ar šīm priekšrocībām nodrošinātu paši sevi, pieredzē balstītu atziņu pauž Dzīvokļu jautājumu apakškomisijas vadītājs. Šādos gadījumos priekšlikumi parasti tiek sapiņķerēti, izklāstīti sarežģītā, grūti saprotamā valodā.
Saeimā likumdošanas komisijās parasti strādā no astoņiem līdz piecpadsmit deputātiem, un šīs komisijas faktiski tad arī atbild par likuma kvalitāti. Tieši šie deputāti rūpējas par noteikta likumprojekta saskaņošanu ar citiem likumiem, kā arī uzklausa ekspertu viedokļus, jo komisijai nākas līdzsvarot visu sabiedrības daļu intereses, kuras skars topošais likums.
Saeimas komisijās strādājošie deputāti šajā darbā iesaista attiecīgās nozares ekspertus, uzsver J.Lagzdiņš. Saeimas komisijas, ņemot vērā sabiedrības, nevalstisko organizāciju un ekspertu ieteikumus, iesniegtos projektus visai bieži ievērojami pārstrādā. Būtībā šajā likumu tapšanas procesā deputāti iesaista savu vēlētāju aktīvāko daļu, kas darbojas dažādās nevalstiskās organizācijās.
Iepriekš minēto procedūru visā pilnībā var attiecināt arī uz topošo Dzīvokļa īpašuma likumu.
Likumam jāsabalsojas ar citiem normatīvajiem aktiem
To, ka nepieciešams veidot jaunu Dzīvokļa īpašuma likuma redakciju, noteica vairāki apstākļi. Pirmām kārtām, spēkā ir stājies jaunais Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, līdz ar to abiem likumiem ir jābūt kā saskanīgiem vienas ģimenes locekļiem. Turklāt vairākas iepriekšējā likuma normas šodien ir novecojušas. Šie priekšnoteikumi tad arī veicināja Dzīvokļa īpašuma likuma jaunās redakcijas tapšanu, uzsver deputāts. „Tam par bāzi kalpo pagaidām vēl spēkā esošais likums, kurā mūsu komisija izdarīja būtiskus papildinājumus un grozījumus.”
Jaunā likuma uzdevums ir definēt dzīvokļa īpašuma jēdzienu, noteikt dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību, kā arī regulēt dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas pārvaldīšanas principus, nosakot dzīvokļu īpašnieku kopības kompetenci un lēmumu pieņemšanas kārtību.
Precizēta dzīvokļu īpašnieku atbildība un kompetence
Atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumam jaunajā likuma redakcijā ir precizēta un paplašināta dzīvokļu īpašnieku atbildība un kompetence. Ja spēkā esošajā likumā bija noteikta dzīvokļu īpašnieku kompetence attiecībā uz dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, tad jaunās redakcijas projektā šī kompetence ir fiksēta un reglamentēta attiecībā uz visām dzīvokļa īpašnieka tiesībām. Viņš turpmāk būs tiesīgs ne tikai pārvaldīt savu īpašumu, bet arī brīvi ar to rīkoties. Piemēram, pieņemt lēmumu par sava dzīvokļa īpašuma ieķīlāšanu, kā arī piedalīties lēmuma pieņemšanā par kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas ieķīlāšanu. „Tāpat dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs lemt par to, kādā veidā, pārbūvējot kopīpašumā esošo dzīvojamās mājas daļu, tiek samazināta kopīpašuma daļa. Piemēram, mājas bēniņos uzbūvējot dzīvokļus vai pagrabstāvā izveidojot nedzīvojamās telpas sporta nodarbībām un tās iznomājot,” saka J.Lagzdiņš. Viņš gan atzīst, ka mūsu valstī šāda prakse ir visai reta parādība.
"Tad kāds no deputātiem, kurš bija iedziļinājies šajā problēmā, gluži vienkārši ņēma pildspalvu, baltu papīra lapu un savu zināšanu ietvaros sāka sagatavot likuma vai likuma grozījumu projektu."
Līdz ar to dzīvokļa īpašuma tiesības, kas fiksētas Dzīvokļa īpašuma likumā, ir daudz plašākas par tiesībām, kuras minētas Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā. Dzīvokļu īpašnieki pieņem visdažādākos lēmumus, kas ir saistīti ne tikai ar mājas pārvaldīšanu, bet arī par darbībām ar kopīpašumu.
Dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē jebkurš lēmums tiek pieņemts ar vienkāršu balsu vairākumu. Taču atsevišķos gadījumos ir nepieciešams visu dzīvokļu īpašnieku balsojums „par”. Piemēram, ja tiek ņemts kredīts, ieķīlājot dzīvokļu īpašumus un kopīpašumu.
„Īpaši vēlos uzsvērt, ka to nekādā ziņā nevajadzētu jaukt ar situāciju, kad dzīvokļu īpašnieki, ņemot aizdevumu, neieķīlā savu dzīvokli, bet gan naudas plūsmu,” norāda J.Lagzdiņš. „Piemēram, piesaistot Eiropas Reģionālās attīstības fonda līdzfinansējumu māju siltināšanai, par ķīlu kalpo naudas plūsma, kas rodas, ietaupot siltumu renovētā namā.”
Vienīgais lēmējs – dzīvokļa īpašnieks
Tikai dzīvokļu īpašnieki ir tiesīgi pieņemt lēmumus par kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas pārgrozīšanu (palielināšanu vai samazināšanu), kopīpašuma apgrūtināšanu ar lietu tiesībām, dzīvokļu īpašnieku pirmpirkuma tiesību nodibināšanu un atcelšanu, mājas pārvaldīšanas veidiem un citiem jautājumiem. Visi šie gadījumi ir minēti likumprojekta 16. pantā.
Taču šīs tiesības dzīvokļu īpašnieki nevar nodot namu pārvaldniekam. Tas nozīmē, ka, piemēram, esošās namu pārvaldes nevar pieņemt lēmumu par tā vai cita nama siltināšanu, ieķīlājot šīs mājas naudas plūsmu, - tās atbilstoši kopsapulces lēmumam var tikai veikt turpmāko tehnisko darbu.
Bet dažādu lēmumu pieņemšanai ir nepieciešams atšķirīgs balsu skaits. Lai akceptētu kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas pārgrozīšanu (palielināšanu vai samazināšanu), dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas apgrūtināšanu ar lietu tiesībām un dzīvokļu īpašnieku kopīpašumā esošās dzīvojamās mājas daļas lietošanas kārtības noteikšanai dzīvokļu īpašnieku starpā, „par” ir jānobalso visiem dzīvokļu īpašniekiem.
Savukārt pilnvarojuma došanai vai atsaukšanai, kā arī jau minētajai kopīga aizņēmuma ņemšanai mājas renovācijai ir nepieciešams vismaz divu trešdaļu dzīvokļu īpašnieku akcepts, kuri pārstāv vismaz divas trešdaļas no visiem dzīvokļu īpašumiem.
Citos gadījumos dzīvokļu īpašnieku kopības (kopsapulces) lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, ja „par” balsojusi vairāk nekā puse no dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu īpašniekiem.
Atsevišķais īpašums un kopīpašums
Jaunajā Dzīvokļa īpašuma likumā ir precizētas normas, kas nosaka atsevišķo īpašumu un kopīpašumu.
Likuma izpratnē par atsevišķo īpašumu tiek uzskatīts dzīvojamā mājā esoša būvnieciski norobežota un funkcionāli nošķirta telpa vai to grupa, kas kā dzīvoklis, neapdzīvojama telpa vai mākslinieka darbnīca iezīmēta kadastrālās uzmērīšanas lietā.
Atsevišķā īpašuma elementi ir šo telpu robežās esošie konstruktīvie slodzi nenesošie nožogojumi, kā arī iekšējās starpsienas, durvis un tamlīdzīgi. Šajā uzskaitījumā ir iekļauti arī inženiertīkli, virtuves aprīkojums, ventilācijas ierīces, dušas, tualetes utt.
Iepriekš par atsevišķu īpašumu tika uzskatītas arī caurules, kas siltuma apgādes stāvvadus savienoja ar radiatoriem. Līdz ar to dzīvokļa īpašnieks ar šīm ietaisēm savā dzīvoklī varēja rīkoties pēc sava ieskata. Jaunajā likumā šie elementi ir iekļauti kopīpašuma uzskaitījumā, taču tikai tajos gadījumos, ja apkures sistēma nedarbojas individuāli katrā miteklī. Tas nozīmē, ka tad, ja dzīvokļu īpašnieks vēlas pārbūvēt šo sistēmu, viņam jāsaņem pārējo dzīvokļu īpašnieku akcepts.
"Atbilstoši Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumam jaunajā likuma redakcijā ir precizēta un paplašināta dzīvokļu īpašnieku atbildība un kompetence."
Kopīpašumu veido arī balkoni, lodžijas, terases, māju fasādes, koplietošanas telpu logi, bēniņi, kāpņu telpas, palīgēkas un vēl daudz kas cits. Piemēram, bez saskaņošanas ar pārējiem dzīvokļu īpašniekiem atsevišķa mitekļa saimnieks nedrīkst sava dzīvokļa ārsienā izurbt caurumu un ierīkot stiprinājumu satelīta antenai.
Kopumā atsevišķa dzīvokļa īpašnieks nevar veikt būtiskas pārbūves, kas negatīvi ietekmētu mājas kopējo tehnisko stāvokli.
Taču tad, ja nesošo konstrukciju pārbūve nav saistīta ar citu dzīvokļu īpašnieku tiesību aizskārumu, šādi gadījumi vairs nebūs jāreģistrē zemesgrāmatā. Par šo jautājumu diskusijas gan vēl turpināsies.
Pārvaldīšanas izdevumu segšana
Kā jau tika minēts, jaunā Dzīvokļa īpašuma likuma redakcija tika veidota ciešā sasaistē ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu. Tāpēc jaunajā likuma redakcijā ir atrunāts, ka dzīvokļa īpašnieks atbilstoši savam kopīpašuma domājamās daļas apmēram sedz kopsapulcē noteiktos izdevumus par obligāti veicamām dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbībām, kā arī atlīdzību par mājas pārvaldīšanu.
„Pie manis atnāca kāda dzīvokļa īpašnieks un lūdza skaidrojumu diskutablai situācijai,” stāsta J.Lagzdiņš. „Viņam kā īpašums mājas pagalmā pieder savrup stāvoša garāža, kas pēc mājas privatizācijas fiksēta kā atsevišķs dzīvokļa īpašums. Šī nama dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir pieņēmusi lēmumu nomainīt mājas jumtu. Savukārt garāžas īpašnieks protestē un paziņo, ka viņam pieder tikai garāža, nevis dzīvoklis attiecīgajā namā un viņš negatavojoties segt remonta izdevumus.
Jaunā likuma redakcija nosaka, ka dzīvokļa īpašniekam atbilstoši viņa īpašumā esošajam kopīpašuma domājamās daļas apmēram jāsedz kopsapulcē noteiktie izdevumi pārvaldības darbībām, kas nodrošina dzīvojamās mājas uzlabošanu un attīstīšanu, kā arī samazina tās uzturēšanas izmaksas, un tas savukārt ir cieši saistīts ar nama siltināšanu.
Tātad šim garāžas īpašniekam vajadzēs samaksāt par dažiem kvadrātmetriem jaunā jumta klājuma vai, piemēram, arī kāda cita nama vidējo kāpņu telpu dzīvokļu īpašniekiem būs jāpiedalās ēkas gala sienu siltināšanas darbu finansēšanā.”
Dzīvokļa īpašuma likuma jaunā redakcija Saeimā 20. maijā tika atbalstīta otrajā lasījumā. J.Lagzdiņš prognozē, ka šo likumu pēdējā, trešajā lasījumā parlaments pieņems rudens sesijā un tas stāsies spēkā 2011. gada 1. janvārī.
