Publicēts pirms 14 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Dzīvokļa īpašums nebeidzas pie dzīvokļa sliekšņa, mums pieder arī daļa no kopīpašuma.
Dzīvokļa īpašuma likuma trīs nodaļās definēts dzīvokļa īpašums un tā daļas, dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumi un atbildība, kā arī noteikts dzīvokļu kopības (jauns termins) statuss, kompetence un lēmumu pieņemšanas kārtība.
Mans dzīvoklis un mana kopīpašuma daļa
Saskaņā ar jauno likumu dzīvokļa īpašums ir dzīvojamā (galvenokārt daudzdzīvokļu) mājā tiesiski nodalīts patstāvīgs nekustamais īpašums, kas sastāv no šā atsevišķā īpašuma un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas. Pie tam šīs daļas tiesiski nav atdalāmas.
Šajā kontekstā dzīvoklis tiek definēts kā atsevišķais īpašums. Mūsu dzīvokļa īpašums sastāv no būvnieciski norobežotas un funkcionāli nošķirtas telpas vai telpu grupas, kas iezīmēta kadastrālās uzmērīšanas lietā.
Tātad, piemēram, nopērkot dzīvokli, savā īpašumā iegūstam vienu vai vairākas telpas, kuras ierobežo slodzi nenesošās iekšējās starpsienas, griestu, grīdu un sienu apdare (piemēram, tapetes vai grīdas segums), durvis starp istabām, citi nožogojošie un apdares elementi, tai skaitā atsevišķo īpašumu norobežojošie logi un ārdurvis. Mūsu īpašums ir arī inženiertīkli un inženierkomunikācijas līdz kopīpašuma stāvvadiem, kā arī virtuves iekārta, ventilācijas ierīces, tualetes, dušas un vannas aprīkojums, tātad viss, kas neietekmē dzīvojamās mājas patstāvīgu funkcionēšanu. Kopumā skatoties, dzīvokļa īpašums faktiski ir iekšējā vide.
"Izmantojot internetu, pārvaldnieks var operatīvi iegūt prombūtnē esošā īpašnieka balsojumu."
Taču īpašums nebeidzas pie dzīvokļa sliekšņa, mums pieder arī daļa no kopīpašuma: ārējās norobežojošās un iekšējās slodzi nesošās konstrukcijas, piemēram, sienas, arhitektūras elementi, jumts, koplietošanas telpu logi un durvis, nesošās sienas un kolonnas, atsevišķos īpašumus norobežojošās sienas, starpstāvu pārsegumi (tostarp siltuma un skaņas izolācijas slāņi), koplietošanas telpas (tostarp bēniņi, kāpņu telpas, pagrabtelpas), kā arī dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju kā vienota organisma saistīti funkcionāli nedalāmi elementi. Kopīpašums ir arī zemesgabals, uz kura atrodas attiecīgā dzīvojamā māja, ar nosacījumu, ja tas nepieder citai personai.
Likums nosaka, ka dzīvokļa īpašniekam pieder domājamā daļa, kuru veido atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret visu dzīvojamā mājā esošo atsevišķo īpašumu kopējo platību.
Likums arī nosaka, ka dzīvokļa īpašumu var izveidot uz likuma, tiesas sprieduma, darījuma, tai skaitā testamenta, vai mājas īpašnieka lēmuma pamata. Turklāt par likumīgu dzīvokļa īpašnieku jūs kļūstat no brīža, kad tas ir ierakstīts zemesgrāmatā.
Dzīvokļa īpašnieka tiesības un pienākumi
Kā norādīts likumā, dzīvokļa īpašnieks savu mājokli var lietot jebkādā veidā – iemitināt tajā ģimenes locekļus un citas personas, izmantot savas mantas pavairošanai, to ieķīlāt, dāvināt utt., ciktāl dzīvokļa īpašnieku neierobežo likumi un tas nerada traucējumus citiem dzīvokļu īpašniekiem. Protams, lietojot arī kopīpašumā esošo daļu.
Taču jebkuras tiesības parasti ir saistītas ar pienākumiem. Īpašniekam ir jāpiedalās dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, jāsedz izdevumi par mājas pārvaldīšanu, jāmaksā nodokļi un jānorēķinās par saņemtajiem pakalpojumiem (apkure, aukstais un karstais ūdens, kanalizācija utt.). Tāpat viņam ir jānodrošina iespēja dzīvokļu īpašnieku kopības vai pārvaldnieka pilnvarotiem speciālistiem veikt dzīvokļa īpašumā darbības, kas nepieciešamas ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistītu komunikāciju, būvkonstrukciju un citu elementu ierīkošanu un normālas funkcionēšanas nodrošināšanu. Piemēram, īpašnieks nevar liegt savā miteklī ienākt speciālistiem, kas labos caur šo īpašumu ejošu ūdens apgādes stāvvadu. Dzīvokļa īpašniekam ir jāpilda arī dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi.
Dzīvokļa īpašuma likuma 11. pants skar dzīvokļa īpašnieka tiesības rekonstruēt, renovēt vai restaurēt dzīvokļa īpašumu. Savā dzīvoklī viņš var rīkoties pēc sirds patikas – renovēt, rekonstruēt, uzlabot savu atsevišķo īpašumu, ciktāl tas neskar citus dzīvokļu īpašumus vai kopīpašumā esošo daļu. Šo robežlīniju iezīmē iepriekš minētais dzīvojamās mājas sadalījums atsevišķā un kopīpašumā. Tas nozīmē – ja vienam īpašniekam piederošā dzīvokļa pārbūve skar cita dzīvokļa īpašumu, tad pirms būvēšanās vajadzīga šā dzīvokļa īpašnieka piekrišana. Savukārt, ja atsevišķā īpašuma pārbūve skar kopīpašumā esošās daļas palielināšanu vai samazināšanu, šā dzīvokļa īpašniekam nepieciešams saņemt visu (100%) dzīvokļu īpašnieku kopības atbalstu.
Piemēram, logu fasādes daļa ir kopīpašums, savukārt iekšējie logi ir individuālais īpašums. Līdz ar to dzīvokļa īpašniekam tie ir jāuztur vai nepieciešamības gadījumā jānomaina, taču ievērojot arhitektoniskās prasības. Šie darbi jāveic tā, lai tie neietekmētu pārējo īpašnieku intereses, jo šajā gadījumā atsevišķais īpašums kalpo kopīpašumam.
Sarežģījumus šā likuma izpratnē var radīt arī radiatoru nomaiņa vai jaunu uzstādīšana. Ja dzīvojamā namā darbojas viencauruļu siltuma apgādes sistēma, kas funkcionāli saistīta ar visas mājas ekspluatāciju, radiatori atsevišķā īpašumā ir kopīpašuma daļa un to nomaiņai vai jaunu uzstādīšanai ir vajadzīga pārējo īpašnieku piekrišana, jo šīs darbības var skart citu īpašnieku intereses (namā var tikt izjaukts siltumapgādes sistēmas līdzsvars). Savukārt namos, kur izveidota divu cauruļu siltuma sistēma, radiatoru nomaiņa kaimiņu intereses neskar, un tas paver zināmas iespējas pilnveidot sava mitekļa apkures ietaises, neprasot citu īpašnieku akceptu.
Par ko ir jāmaksā dzīvokļa īpašniekam
Likums arī paredz, ka dzīvokļa īpašnieks, atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram, sedz uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos izdevumus obligāti veicamo dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības noteikto atlīdzību pārvaldniekam par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, ja tā ir paredzēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumā. Obligāti veicamās darbības nosaka Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. Tās ietver dzīvojamās mājas uzturēšanu, sanitāro apkopi, apkures, aukstā ūdens un kanalizācijas nodrošināšanu, sadzīves atkritumu izvešanu, dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu, un citas darbības, kuras cita starpā reglamentē vairāki Ministru kabineta (MK) noteikumi.
"Šobrīd valdošā izpratne par dzīvokļa īpašumu kā neatkarīgu, pilntiesīgu nekustamo īpašumu nav gluži pareiza."
Dzīvokļa īpašniekam atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram ir jāapmaksā mājas elementu, iekārtu vai komunikāciju nomaiņa, kuras rezultātā samazinās mājas uzturēšanas izmaksas vai izdevumi par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu. Tas nozīmē – ja par nama renovāciju (siltināšanu) ir nobalsojusi puse un vēl viens dzīvokļa īpašnieks, arī tiem dzīvokļa īpašniekiem, kas neatbalsta šo projektu, vajadzēs segt savu daļu no kopīgajiem izdevumiem.
Ja dzīvokļa īpašnieks ir nodarījis kaitējumu citiem īpašniekiem, bet zaudējumu segšanai viņam nav citas mantas, Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā pret šo personu var vērst piedziņu uz dzīvokļa īpašumu, vienlaikus izliekot dzīvokļa īpašnieku, viņa ģimenes locekļus un citas dzīvokļa īpašumā iemitinātās personas. Pie tam šādu prasību par dzīvokļa īpašuma atsavināšanu likumā noteiktajos gadījumos var celt ikviens dzīvokļa īpašnieks.
Jauns termins – dzīvokļu īpašnieku kopība
Dzīvokļa īpašuma likums dzīvokļu īpašnieku kopību definē kā pārvaldes institūciju dzīvojamā mājā, kuras sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki. Tā ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu, kā, piemēram, noslēdzot attiecīgu līgumu, pilnvarot citu personu ( piemēram, pārvaldnieku) izlemt kopības kompetencē esošos jautājumus. Taču tikai dzīvokļu īpašnieku kopība var lemt par kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu, kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā, kopīpašumā esošās daļas nodošanu lietošanā, kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanas formu un citiem likumā noteiktiem jautājumiem.
Pieņemot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumus, katram dzīvokļa īpašniekam ir tik daudz balsu, cik dzīvokļu īpašumu viņam pieder.
Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam, ja “par" balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem (50%+1 balss).
"Dzīvokļa īpašumu var izveidot uz likuma, tiesas sprieduma, darījuma, tai skaitā testamenta, vai mājas īpašnieka lēmuma pamata."
Taču, lai pieņemtu lēmumu par kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu (palielināšanu vai samazināšanu) un kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā, nepieciešams visu (100%) dzīvokļu īpašnieku atbalsts. Vismaz divām trešdaļām no visiem dzīvokļu īpašumiem jābalso arī par pilnvarojuma došanu un atsaukšanu. Likums paredz arī citus izņēmumus.
Jaunā likuma kontekstā problēmas var rasties ar bērnu laukumu, apstādījumu vai autostāvvietu ierīkošanu, kāpņu telpas remontu, tātad ar tiem pasākumiem, kuri uzlabo mājas iemītnieku dzīves apstākļus, bet nav iekļauti obligāti veicamo darbību uzskaitījumā, domā Latvijas Namu pārvaldnieku un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis. “Saskaņā ar normatīvajiem aktiem par šiem uzlabojumiem nāksies maksāt tikai tiem, kuri atbalstījuši šos pasākumus. Savukārt dzīvokļa īpašnieks, kurš nav atbalstījis šādu lēmumu, var arī nemaksāt, piemēram, par soliņa uzstādīšanu pie nama ieejas, taču to lietot. Domāju, ka šī norma ar laiku būtu jāmaina.”
Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces
Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces rīkošana līdz šim ir bijis viens no lielākajiem “sāpju bērniem”. Dažkārt, lai izlemtu visvienkāršākos jautājumus, šādas sanāksmes nācās rīkot ne vienu vien reizi, jo tās dalībnieku nepietiekamā skaita dēļ gluži vienkārši nebija leģitīmas. Jaunais likums paredz vairākas iespējas. Tagad dzīvokļu īpašnieku kopība par savā kompetencē esošajiem jautājumiem lēmumus var pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, veicot dzīvokļu īpašnieku aptauju vai citādi savstarpēji vienojoties.
“Kā zināms, daudzi Latvijas iedzīvotāji šobrīd strādā ārvalstīs, šo likuma sadaļu komentē SIA “3x namu apsaimniekošana” valdes loceklis Aigars Briedis. “Šie cilvēki savus dzīvokļus parasti izīrē un kā dzīvokļu īpašnieki fiziski nevar piedalīties kopsapulcēs un pieņemt lēmumus. Tagad, izmantojot internetu, pārvaldnieks var operatīvi iegūt prombūtnē esošā īpašnieka balsojumu. Tādējādi mēs varēsim ātrāk virzīt uz priekšu darbus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas uzturēšanu.”
Visi dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi ir noformējami rakstveidā un tiek iekļauti Mājas lietā.
“Jaunais likums kopumā vērtējams pozitīvi,” uzskata Ģ. Beikmanis. “Tas pamatos ir sakārtojis īpašuma attiecības, tajā ir atrunāti maksāšanas principi, noteikta dzīvokļu īpašnieku atbildība. Taču vienlaikus gribu uzsvērt, ka šobrīd valdošā izpratne par dzīvokļa īpašumu kā neatkarīgu, pilntiesīgu nekustamo īpašumu nav gluži pareiza. Daudzdzīvokļu māja ir īpatnējs īpašuma veids, kur dzīvokļa īpašums nozīmē tiesības arī uz daļu no daudzdzīvokļu mājas. Tātad kopumā īpašums ir māja. Savukārt “dzīvoklis” nozīmē tiesības lietot daļu no šā īpašuma. Latvijā situācija ir cita: mums ir tiesības lietot dzīvokli, bet par māju kopumā nelikties ne zinis. Līdz ar to veidojas komplicēta apsaimniekošanas forma, jo ir sarežģīti pieņemt lēmumus, plānot remontdarbus. Patlaban nostādne ir pretēja – dzīvokļa īpašumam ir piestiprināta domājamā kopīpašuma daļa, kaut gan situācijai ir jābūt gluži pretējai.”
