Pašreizējā situācija nekustamā īpašuma darījumu laukā jaunajos projektos ir radījusi tik daudz problēmu, ka daļa cilvēku ir iesaistīti tikai savstarpējo juridisko un finanšu attiecību kārtošanas procesos. Projekta attīstītāju lielākoties finansējusi banka, un arī pircējs ir aizņēmies no bankas. Projekta attīstītājs bankai nespēj atdot naudu, jo tam nav pircēju; savukārt nedaudzie pircēji zaudējuši darbu un nespēj kārtot ikmēneša saistības ar banku. Dažviet mājas nemaz nav uzceltas vai nav pabeigtas, bet pircējs iemaksājis avansu vai rokasnaudu... Tur, kur pircējs var ievākties, viņš vairs nevēlas maksāt sākotnējo, augsto cenu.
Cits attīstītājs ēkas uzbūvējis, bet tās nav reģistrētas zemesgrāmatā – tātad nav nodotas pircējam. Dažkārt gadās, ka nekustamais īpašums ir apgrūtināts, piemēram, apķīlāts. Sarežģījumu ir pārpārēm, un bez pieredzējuša jurista padoma tos atšķetināt reizēm ir teju neiespējami.
Patērētājam ir vairāk tiesību
Advokātu biroja „Sorainen” Latvijas biroja partneris un nekustamā īpašuma un restrukturizācijas speciālists Ģirts Rūda situāciju skaidro, balstoties uz ikdienas pieredzi: „Viens no nekustamā īpašuma projektu attīstītājiem man nesen teica: biznesā vairs nav nekādas virzības, bet, ja šodien nevar nopelnīt naudu, kaut ko pārdodot, tad var nopelnīt, tikai kādam kaut ko atņemot.
Tad rodas jautājums: vai praksē ar atņemšanu klājas tik viegli? Tie laiki, kad pārdevēji īsā laikā spēja pārdot vēl neuzbūvētus visdažādākā lieluma mājokļus, ir pagājuši. Upuri šobrīd ir pircēji, kuri noslēguši līgumus ar nekustamā īpašuma attīstītājiem, bet finansējumu iegūst ar bankas palīdzību, tādējādi nonākot aizdevuma un potenciālās ķīlas, galvojuma un citu veidu attiecībās.”
"Upuri šobrīd ir pircēji, kuri noslēguši līgumus ar nekustamā īpašuma attīstītājiem, bet finansējumu iegūst ar bankas palīdzību, tādējādi nonākot aizdevuma un potenciālās ķīlas, galvojuma un citu veidu attiecībās."
„Sorainen” juristi īpašā seminārā sniedza praktiskus padomus tiem, kurus pievīluši mājokļa vai cita nekustamā īpašuma pārdevēji.
„Sorainen” jurists Jānis Līkops norāda, ka mājokļu pirkšanas līgumi lielākoties ir izveidoti ļoti prasmīgi, bet pircēji pirms šo dokumentu parakstīšanas to nav pamanījuši. „Tomēr jāņem vērā, ka patērētājs vienmēr ir vairāk aizsargāts, viņam ir vairāk tiesību un mazāk pienākumu, bet pārdevējam ir vairāk pienākumu un mazāk tiesību,” skaidro J. Līkops. „Likums aizsargā vājāko pusi, proti, pircēju, kurš ir patērētājs, mazāk – pārdevēju, kurš ir komersants. Jāņem vērā, ka netaisnīgi līguma noteikumi vienkārši nav spēkā. Biežāk sastopamie netaisnīgie noteikumi no pārdevēja puses ir šādi:
- ļoti liels līgumsods (arī par līguma izbeigšanu);
- šķīrējtiesas klauzula;
- aizliegums atkāpties no līguma pārdevēja nokavējuma gadījumā vai pienākums par to maksāt.
Tātad, ja līgumā ar patērētāju ir paredzēts, piemēram, līgumsods 100% dienā no kavētās summas, tas, visticamāk, ir netaisnīgs līguma noteikums un tādēļ nav spēkā pilnībā, tas ir, ne 100%, ne 0,1 procents. Patērētājam ir tiesības prasīt pirkuma cenas samazināšanu, defektu novēršanu, līguma atcelšanu, zaudējumu un līgumsoda piedziņu.”
Ģ. Rūda: „Kādi varētu būt padomi pircējiem? Es gribētu "zeltā iekalt" pašu galveno padomu – aktīva un savlaicīga rīcība! Ja līgums ir noslēgts pirms gada, bet pircējs neinteresējas par to, kas notiek, tad viņš arī nevar izlemt, kā rīkoties tālāk. Šobrīd situācija bankās ir tāda, ka pircējiem, kuri mēģina vienoties par parādu restrukturizāciju un pagarināšanu, ir grūti tikt kādam klāt.
Kamēr banka nav vienreiz "ieskrējusi ar pieri sienā", tikmēr tā ar tevi nerunā. Tikai brīdī, kad atkarībā no situācijas sākas aktīvi soļi pret pārdevēju, banku vai piegādātāju, sāk parādīties kādi risinājumi. Ja klienti raksta vēstules paši, viss notiek lēnāk nekā tad, ja sāk rakstīt dusmīgs jurists. Ja nelīdz arī dusmīga jurista aktivitātes, tad nākamais solis ir izmantot tiesiskos ceļus.”
"Tomēr jāņem vērā, ka patērētājs vienmēr ir vairāk aizsargāts, viņam ir vairāk tiesību un mazāk pienākumu, bet pārdevējam ir vairāk pienākumu un mazāk tiesību."
Protams, vislabāk ir tad, ja pircējam ar pārdevēju domstarpību nav. Piemēram, nekustamo īpašumu uzņēmums "Latmes Building", kam pieder dzīvojamās mājas „Panorama Plaza” Rīgā, portālam LV.LV sniedza šādu informāciju: „Pēdējos darījumus noslēdzām pagājušajā ziemā, un mums šie jautājumi nav aktuāli. Varbūt tie ir aktuāli citos projektos. Mēs nerezervējām dzīvokļus neuzceltās mājās, bet, ja kāds rezervēja uzceltajās un pēc tam atteicās, tad risinājām jautājumus par avansa atmaksu. Savukārt, ja kāds, kurš pirms pusotra gada nopircis dzīvokli, tagad saistībā ar nekustamā īpašuma cenu kritumu prasa samazināt arī šā dzīvokļa cenu – tas gan vairs nav iespējams. Parasti līgumos tiek noteikta kārtība, kādā var tikt izbeigts līgums, un nekādu smagu domstarpību mums ar pircējiem nav."
Sarunas ar tiem, kuri negrib runāt
Ja nekustamā īpašuma pircēja mājoklī ir plaisas vai nesilda radiatori, tā ir krietni mazāka problēma nekā tad, ja viņam šā mājokļa vispār vēl nav, bet par to jau ir samaksāta kāda summa, turklāt vēl no kredīta līdzekļiem.
Atkarībā no apstākļiem pircējiem ir tiesības prasīt cenas samazināšanu un zaudējumu atlīdzināšanu, ja mājoklis ir ar defektiem vai ēka nav uzbūvēta līgumā paredzētajā termiņā.
J. Līkops stāsta situāciju no dzīves: „Pircējs nopirka dzīvokli un sāka dzīvot namā, kurā daļu dzīvokļu bija iegādājušies starpnieki, bet atlikušos mājokļus tirgus izmaiņu dēļ attīstītājam vairs nebija iespējams pārdot. Minētajam pircējam radās milzum daudz problēmu ar apkuri un citām mājas apsaimniekošanas lietām, jo viņa intereses kardināli atšķīrās no starpnieka un attīstītāja interesēm, kuri paši ēkā nedzīvo.”
„Pirms pircējs vēlas kaut ko atgūt, ir jānoskaidro, kādas ir iesaistīto personu juridiskās un finanšu pozīcijas,” pamāca „Sorainen” speciālisti. „Vai būvuzņēmējs vēl eksistē ,vai varbūt ir jau maksātnespējīgs; vai attīstītājam ir viens vai vairāki projekti; vai nekustamā īpašuma firmas kapitāla daļu īpašnieki un vadība ir vēl iepriekšējās pozīcijās, vai varbūt bankas jau ir iecēlušas savus pārstāvjus. Mēdz būt, ka mūsu jurists, pārstāvot pircēju, dodas runāt ar pārdevēju, kurš šo lietu maigi "pārspēlē" uz banku. Tad jurists mēģina atrast bankas darbinieku, ar kuru runāt, cenšas sazvanīt viņu divas nedēļas, vēl divas nedēļas meklē tikšanos, pēc tam sākas netieši vai tieši solījumi. Šajā gadījumā pārdevējs nokļūst situācijā, kad viņu ar prasībām vajā gan pircējs, gan banka.”
Praksē sastopami arī gadījumi, kad noslēgts pirkuma priekšlīgums un samaksāta rokasnauda. Pēc līguma māja jānodod ekspluatācijā, piemēram, 2010. gada pavasarī, bet patlaban būvlaukumā ir tikai iedzīti pāļi. „Tā kā līguma saistības ir jāpilda, tad šim pircējam jāgaida, kamēr pienāks noteiktais termiņš. Līdz tam var tikai rakstīt neapmierinātas vēstules, apliecinot, ka seko notiekošajam līdzi. Vissliktākais ir tas, ka neuzceltajiem vai pusuzceltajiem objektiem, izņemot dažus unikālus objektus atsevišķās vietās, bankas ir apturējušas savu palīdzību,” uzsver Ģ. Rūda.
Visiem naudas nepietiks – jāmeklē kompromisi
Juristi kopumā iesaka tomēr meklēt kompromisus, jo šobrīd „tas deķis ir par īsu un visiem naudas, vienalga, nepietiks”. J. Līkops: „Daži pieviltie pircēji saprot, ka lielākajā daļā gadījumu patiešām jārod vienošanās un tad viņi varbūt kaut ko dabūs. Bet citi grib piedzīt visu naudu simtprocentīgi plus vēl kavējuma procentus. Taču skatīsimies patiesībai acīs – lielākajā daļā gadījumu tā ir utopija. Kompromiss pircējam kā nenodrošinātajam kreditoram var ļaut atgūt vismaz nelielu summu. Pretējā gadījumā vairumā gadījumu visu paņems nodrošinātais kreditors – banka. „Tas gan nenozīmē, ka uzreiz ir jāprasa tikai pusi – vēstulēs var minēt, ka cilvēks ir gatavs prasījuma summu samazināt, ja to, piemēram, izmaksā ātri, bet līdz naudas izmaksai tomēr patur tiesības prasīt arī atlikušo daļu,” tā J. Līkops.
„Viena no iespējām dzīvokļu pircējiem ir apvienoties un kopīgi vērsties pret attīstītāju un banku. Apvienojoties savā starpā, pircēji dala administratīvās izmaksas, viņus nopietnāk uzklausa banka un attīstītājs. Arī attīstītājam ir vieglāk atrast laiku sarunai ar 10 cilvēku pārstāvi, nevis klausīties daudzus bēdu stāstus atsevišķi. Vienīgi jāatceras, ka aktīvai rīcībai arī ir robežas, un jāraugās, lai vēstulēs neparādītos izspiešana un draudi, lai kādam neienāktu prātā ar šo vēstuli doties uz policiju.”
"Kompromiss pircējam kā nenodrošinātajam kreditoram var ļaut atgūt vismaz nelielu summu."
Advokātu biroja „Sorainen” juristi stāsta, ka praksē sarunas reti notiek gludi un izdodas par visu vienoties. Ja nav nekādu cerību, tad pret nekustamā īpašuma projekta attīstītāju jāvēršas tiesā. Tikai vispirms jāizdomā, ko pircējs vēlas: prasīt līguma izpildi (tad viņam nāksies maksāt arī līgumā noteiktās cenas) vai censties izbeigt līgumu un prasīt atlīdzināt zaudējumus saistībā ar objekta kavējumu.
„Jāatceras, ka tiesā kaut ko pierādīt ir vieglāk, ja ir rakstisks dokuments,” skaidro J. Līkops. „Sarunas pa tālruni var palikt tikai tukši vārdi, tādēļ ir jāuzraksta vēstule, kas būs pierādījums tam, ka pircējs ir sūdzējies, brīdinājis, ka ir neapmierināts un uztur prasījumus. Jārēķinās, ka tiesā jāmaksā valsts nodeva, tāpēc tiesāties un zaudēt būtu muļķīgi. Tāpēc jau iepriekš jāizsver, vai ir pierādījumi tam, ka pārdevējs kaut ko ir darījis nepareizi. Iepriekš arī jānoskaidro, kādi ir konkrētā parādnieka aktīvi. Tiesa var ilgt trīs līdz piecus gadus. Ja parādniekam draud maksātnespēja, tad tiesāties var būt bezjēdzīgi, jo, iestājoties maksātnespējai, tiesvedība tiks apturēta. Prasības iesniegšana tiesā ir divreiz jāapdomā, bet dažkārt pietiek tikai brīdināt par tiesāšanos.”
Maksātnespēja un jaunais likums
„Pamatā shēma ir pavisam vienkārša,” stāsta J. Līkops. „Kamēr visi ir maksātspējīgi, slēdzam darījumus un visi pildām savas saistības. Ja kādā mirklī viens no šīs ķēdes izkrīt un nespēj izpildīt savus solījumus un no viņa nav ko piedzīt, tad iestājas maksātnespēja. Naudu, ko iegūst no parādnieka mantas pārdošanas, sadala starp visiem kreditoriem. Vispirms tiek apmierināts nodrošinātais kreditors, pēc tam pārējie.”
Maksātnespēja parasti ir slikts risinājums pircējam kā nenodrošinātajam kreditoram, uzskata „Sorainen” pārstāvji. Banka būs vismaz daļēji apmierināta, jo tā pārņems ieķīlātos aktīvus. Ja sākas tiesiskās aizsardzības process, tas parasti turpinās līdz diviem gadiem un komunikācija notiek tikai ar maksātnespējas administratoru.
„Valsts institūcijas ir izstrādājušas Maksātnespējas likuma grozījumus, kas faktiski ir jauns likums,” skaidro Ģ. Rūda. „Grozījumi neparedzēs nosacījumu, ka maksātnespēja iestājas tad, ja parādsaistības pārsniedz aktīvus. Vienīgais un galvenais nosacījums, lai uzsāktu maksātnespējas procesu, būs parādsaistību neizpilde. Maksātnespējas pieteicējam, iesniedzot maksātnespējas pieteikumu, būs jāmaksā mazs depozīts.
"Parādnieka maksātnespēja parasti ir slikts risinājums pircējam kā nenodrošinātajam kreditoram."
Otrs jauninājums, kas skar visus administratorus, ir iespēja tos vieglāk nomainīt. Bažas ir par to, vai neatnāks vienīgais nodrošinātais kreditors un nepateiks: „Re, šis cilvēks turpmāk būs administrators!” Jaunais likums paredzēs iespēju bankai atteikties no nodrošinātā kreditora statusa pilnā apjomā vai daļēji, un tādējādi banka varētu kontrolēt kreditoru sapulci.
Maksātnespējas process tiks vienkāršots, jo no tā tiks izņemta sanācija un izlīgums. Ja sākas maksātnespēja, paliks tikai divi varianti: tiesiskās aizsardzības process, kad parādus restrukturizējam, sākam jaunu dzīvi; bet, ja nevaram, tad ir bankrots – visu izpārdodam un viss! Izpārdošanai arī būs īsāki termiņi.”
Tiem, kuri vēlas uzsākt fiziskās personas maksātnespējas procesu, „Sorainen” pārstāvji iesaka to darīt līdz jaunā Maksātnespējas likuma pieņemšanai: pēc tam regulējums solās būt krietni smagāks. Paredzēts, ka Maksātnespējas likuma grozījumi stāsies spēkā 2010.gada 1. aprīlī.
Tie paredz, ka privātpersonām būs jāiziet cauri smagiem ierosināšanas kritērijiem un mantas atsavināšana sāksies ātrāk. „Sorainen” nekustamā īpašuma un restrukturizācijas speciālists Ģ. Rūda ir pārliecināts: „Katrā ziņā daudzas normas, kas tiek iekļautas Maksātnespējas likuma grozījumos, padarīs drošākas banku pozīcijas. Šaubos, vai fiziskām personām vispār būs reāli iespējams iegūt maksātnespēju.”
