Pircējs vairs nav karalis
Līdz ar cenu korekciju nekustamā īpašuma tirgū sākās arī ekonomikas atdzišana, taču šis process, kas turpinās joprojām, notiek pārāk strauji, uzskata nekustamā īpašuma uzņēmuma SIA “Latio” tirgus analītiķis Māris Grīnbergs. “Nekustamā īpašuma cenas jau ir zemākas par ekonomiski pamatotām cenām. Turklāt šajā laikā tautsaimniecībā nav veiktas nekādas strukturālās reformas, kas ļautu atveseļot ekonomiku.”
Ļoti svarīgs rādītājs, kas ietekmē situāciju tautsaimniecībā, ir Latvijai piešķirtais kredītreitings. Šobrīd tas ir rekordzems, tāpēc ne valsts, ne tās bankas nevar aizņemties naudu pasaules tirgū. Vēl pirms pāris gadiem Latvijā caur komercbankām mēnesī ieplūda aptuveni 200 miljoni latu, kas karsēja ekonomiku, turpretī tagad bankas no mājsaimniecībām, tostarp no ekonomikas, ik mēnesi izņem 40–50 miljonus latu, tātad dzesē to. Šobrīd mājsaimniecībām izsniegto kredītu apjoms ir tikpat liels, cik divi Latvijas šā gada budžeti, bet divos trekno gadu mēnešos izsniegto kredītu kopsumma naudas izteiksmē līdzinās 2009. gada budžeta deficītam.
Lai arī Eiropā naudas cena ir zema, Latvijā procentu likmes ir augstas, un bankas Latvijā piesaista naudu par cenu, kas pārsniedz Eiropas cenas. “Tomēr nekustamais īpašums atkal var kļūt par ekonomikas dzinējspēku, tikai nevajadzētu pieļaut tā atkārtotu pārkaršanu,” uzsver M. Grīnbergs.
Šobrīd pircēju un pārdevēju attiecības atkal līdzsvarojušās un pircējs vairs nediktē noteikumus nekustamā īpašuma tirgū. “Ja šī tendence turpināsies, cenas šā gada beigās pieaugs un karalis būs pārdevējs,” prognozē M. Grīnbergs. “Lai gan cenas joprojām sarūk, samazinās arī to krišanas ātrums, tādējādi septembrī vai oktobrī tās varētu sasniegt minimālo līmeni – aptuveni 450 eiro par sērijveida dzīvokļa kvadrātmetru – un vajadzētu notikt korekcijai uz augšu.”
Situācija pamazām stabilizējas
Aktivitātes un cenu kritums mājokļu tirgū vērojams jau divus gadus. Sērijveida dzīvokļu vidējā cena jūnijā atkal samazinājās. Salīdzinājumā ar maiju tā saruka par 5% jeb līdz 490 eiro kvadrātmetrā. Divu gadu laikā dzīvokļu cenas pazeminājušās par 71,51 procentu.
Taču, kā norāda “Latio” Vērtēšanas daļas vadītāja Diāna Štāle, visbēdīgākā situācija ir zemesgabalu tirgū – kopš 2006./2007. gada mijas, kad darījumu skaits bija vislielākais, tas konsekventi samazinājies. Tas atspoguļojas arī cenās. Vislielākās izmaiņas ir tieši tajos reģionos, kur aktivitāte iepriekš bijusi visaugstākā, kā arī rajonos un pagastos, kur bija plānota visstraujākā attīstība. Piemēram, 2007. gadā labu zemesgabalu Rīgā pirka par aptuveni 120 tūkstošiem latu, turpretī šobrīd šāda darījuma cena jau sarukusi līdz 40 tūkstošiem.
"Septembrī vai oktobrī nekustamā īpašuma cenas varētu sasniegt minimālo līmeni – aptuveni 450 eiro par sērijveida dzīvokļa kvadrātmetru – un vajadzētu notikt korekcijai uz augšu."
Privātmāju tirgū aktivitātes un cenu kritums nav tik dramatisks, un situācijas stabilizēšanās notiek straujāk nekā dzīvokļu tirgū. Arī te pēc augstākā punkta sasniegšanas darījumu skaits krities trīs reizes. Savrupmāju cenas Latvijas lielākajās pilsētās kritušās par 30% līdz 45% atkarībā no to atrašanās vietas un pašas ēkas kvalitātes. Pirms diviem gadiem labu privātmāju Rīgā varēja pārdot par 240 tūkstošiem latu, bet tagad pircējs par to pašu namu gatavs maksāt vairs tikai 140 tūkstošus.
Dzīvokļu segments mājokļu tirgū ir visaktīvākais, tādēļ arī tajā jūtamas visdramatiskākās izmaiņas. Kopš 2007. gada, kad tika fiksēta vislielākā darījumu aktivitāte, to skaits samazinājies piecas sešas reizes. Tikai pēdējos mēnešos tas sācis stabilizēties. Tas liecina, ka pārdevēji vairs nav gatavi pārdot īpašumus par tādām cenām, kādas pircēji šobrīd ir ar mieru maksāt. Arī tipveida dzīvokļu cenu kritums vislielākais ir tajos reģionos, kur iepriekš bija vērojama īpaša aktivitāte. Jauno projektu īpatsvars darījumu kopapjomā saglabājies nemainīgs – ar tiem veikti apmēram 20% no visiem darījumiem.
Rīgā sērijveida dzīvokļu cena jau noslīdējusi 2004. gada līmenī. Reizē ar cenām kopš 2007. gada rudens krasi samazinās arī dzīvokļu piedāvājums. Pagājušā gada jūnijā, piemēram, tika piedāvāti vairāk nekā 250 dzīvokļu par 100 tūkstošiem eiro, turpretī tagad – vairs tikai ap 150 dzīvokļiem. Savukārt lēto dzīvokļu piedāvājums pieaug.
Attieksmes cena
Latvijas tautsaimniecību sagrāva nevērīgā attieksme pret nekustamā īpašuma tirgu, ir pārliecināts “Latio” valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns. “No tā varēja izvairīties. Vairāk nekā 70% kritums nekustamā īpašuma tirgū ir dramatisks, un maksa par to ir ļoti augsta: daudziem sabojāta dzīve, vilšanās valstī. Mēs esam nonākuši nesaprotamā parādu jūgā – gan iedzīvotāji attiecībā pret kredītiestādēm, gan valsts attiecībā pret starptautiskajiem aizdevējiem.”
Taču, E. Šīns prognozē, ka Latvija no šīs dziļās bedres izkļūs salīdzinoši īsā laikā. Bažas radot vienīgi tas, ka valsts nav gatava šim pieaugumam. Tam ir gatavi ļoti daudzi nekustamā īpašuma pircēji, taču nedz nodokļu iekasētāji, nedz ekonomiskās politikas virzītāji nav gatavi šo pieaugumu izmantot saprātīgai, uzraudzītai tautsaimniecības atlabšanai, uzsver “Latio” vadītājs.
Latvijas nodokļu politika joprojām nav adekvāta mūsu mazajam nekustamā īpašuma tirgum, norāda E. Šīns. “Ir ļoti svarīgi, lai no gaidāmā nekustamā īpašuma tirgus pieauguma valsts gūtu kādu labumu. Ja var tik daudz likumu vienas nakts laikā salabot, tad var sagatavoties arī šim pieaugumam.”
"Sākot ar 2010. gadu, Latvijā tiks ieviests 10% nodoklis visiem ienākumiem no kapitāla, arī peļņai no darījumiem ar nekustamo īpašumu."
Nekustamā īpašuma tirgotāji, pēc viņa domām, varētu zināmā mērā izglābt valsti. Tikai tad valstij būtu jāmaina attieksme pret ārzemniekiem, kuriem Latvija patīk un kuri te gribētu iegādāties sev īpašumus. Būtu jāizsniedz viņiem uzturēšanās atļaujas, jālikvidē šķēršļi uzņēmējdarbībai un jāvienkāršo muitas procedūras. Tas ļautu piepildīt tukšo ostu un dotu darbu dzelzceļam. “Ja mēs nevaram cerēt uz strukturālajām reformām, varbūt mēs varam cerēt, ka tiks izmantota šī iespēja.”
Vienlaikus E. Šīns pauž bažas, ka bankas, iespējams, var iznīcināt šo pozitīvo tendenci. “Ja uz pirmo 30–40% cenu pieaugumu bankas reaģēs ar atņemto īpašumu laišanu pārdošanā, mēs piedzīvosim otru kritumu, kas būs vēl dramatiskāks par šo. Tagad ļoti atbildīgi jārīkojas visiem tirgus dalībniekiem, arī tik ietekmīgiem kā kredītiestādes.”
Valdība gatava cīņai pret spekulantiem
Tikmēr ne visi eksperti ir vienisprātis par drīzu cenu pieaugumu Latvijas nekustamā īpašuma tirgū. „SEB bankas” sociālekonomikas eksperts Edmunds Rudzītis uzskata, ka pagaidām nav priekšnoteikumu, lai cenas strauji pieaugtu jau šogad, jo Latvijas ekonomika joprojām atrodas lejupslīdes ciklā, sarūk iedzīvotāju ienākumi un pirktspēja, līdz ar to arī kreditēšanas apjomi ir būtiski samazinājušies. Turklāt arī paši iedzīvotāji ieņēmuši nogaidošu nostāju attiecībā uz nekustamā īpašuma iegādi. SEB Mājokļu cenu indikators rāda, ka iedzīvotāji ir noskaņoti pesimistiski attiecībā uz mājokļa cenām – tikai 5% iedzīvotāju uzskata, ka mājokļu cenas gada laikā varētu pieaugt.
Tomēr, tā kā cenu kritums bijis ļoti straujš, iespējams, ka pavisam drīz varētu tikt sasniegts zemākais punkts un mājokļu tirgū varētu iestāties stabilizācijas periods. Atkarībā no situācijas Latvijas un pasaules ekonomikā šis mājokļu cenu zemākais punkts varētu tikt sasniegts šā gada rudenī vai nākamā gada pavasarī, prognozē eksperts. Turklāt pozitīvs impulss mājokļu cenu stabilizācijai varētu būt iespējamā situācijas uzlabošanās nekustamā īpašumu tirgos citur pasaulē - dažās valstīs jau šobrīd vērojama cenu stabilizācija un aktivitāšu pieaugums mājokļu tirgū.
Latvijas Bankas Finanšu stabilitātes daļas vecākais ekonomists Mikus Āriņš pieļauj, ka jauns aktivitātes vilnis nekustamā īpašuma tirgū var stimulēt valsts ekonomikas kopējo atkopšanos, bet reāli tas lielā mērā atkarīgs gan no tā, kā nekustamā īpašuma pārdevēji rīkosies ar iegūtajiem līdzekļiem, gan no tā, kāda ir bijusi viņu īpašumu finansēšanas struktūra.
Viņaprāt, ir svarīgi, kāda būs nekustamā īpašuma pārdevēju ieinteresētība izmantot iegūtos līdzekļus tautsaimniecības stimulēšanai. “Te jāstrādā pie stabilas un attīstību veicinošas uzņēmējdarbības vides valstī, lai iegūtie līdzekļi tiktu maksimāli izmantoti tautsaimniecības attīstībai, kas pašlaik arī tiek darīts tautsaimniecības stabilizācijas plāna ietvaros.”
Tiešā veidā valsts pašlaik nodokļos no nekustamā īpašuma pārdošanas iegūst tikai nedaudz, un var cerēt galvenokārt uz netiešo – ieguldījuma radīto efektu. Bet te svarīgs jau minētais finansējums: ja īpašumu pārdos cilvēks, kura īpašumā tas nonācis bez kredītsaistībām, tad iegūtos līdzekļus var ieguldīt tautsaimniecībā, norāda eksperts. “Bet var arī ielikt "zeķē" vai nopirkt vēl vienu auto... Ja nekustamā īpašuma iegādei viņš ņēmis kredītu, tad no pārdošanas iegūtā summa, visticamāk, tiks tērēta kredīta dzēšanai, atstājot mazāk ieguldījuma vai citām iespējām. Taču, ja nekustamā īpašuma tirgus atdzīvošanās palīdzēs atjaunot arī investoru uzticību Latvijas tautsaimniecībai, tas var nozīmēt arī izdevīgākus nosacījumus kredītiem uzņēmējdarbībai, kas savukārt ir ļoti svarīgs tautsaimniecības attīstību veicinošs faktors.”
Tajā pašā laikā Latvija, atsaucoties Starptautiskā Valūtas fonda aicinājumam, ir gatava cīnīties pret nekustamā īpašuma spekulantiem. Kā portālam „LV.LV” skaidroja Finanšu ministrijas Komunikācijas departamenta Preses nodaļas vadītāja Elīna Dobulāne, Latvijas valdības nodomu vēstule Starptautiskajam Valūtas fondam paredz, ka Latvijā, sākot ar 2010. gadu, tiks ieviests 10% nodoklis visiem ienākumiem no kapitāla. Šādu nodokli piemēros arī peļņai no darījumiem ar nekustamo īpašumu. To piemēros gadījumā, ja realizētais nekustamais īpašums pirms pārdošanas nebūs piederējis pārdevējam vismaz piecus gadus un pēdējā gada laikā pirms pārdošanas pārdevējs nebūs tajā deklarējis savu dzīvesvietu.
