Nekustamo īpašumu ciklā virsotne aiz muguras
Nekustamo īpašumu biznesā arī runā par sasniegtajām virsotnēm, tāpēc to var salīdzināt ar neprofesionāļu iesaistīšanos komerciālajā alpīnismā. Pasaulē arvien vairāk gan turīgu ļaužu, gan dīkdieņu piesakās virsotņu iekarošanā, kurp grupas par maksu uzved profesionāļi, taču ne vienmēr šie pasākumi beidzas laimīgi, jo atceļā bieži vien risinās drāmas, kad alpīnisti kādu neparedzētu apstākļu dēļ ir spiesti atkāpties steigā un, retinātā gaisa apskurbināti, nespēj pieņemt adekvātus lēmumus.
„Nekustamais īpašums – tas nav bizness, tā ir tikai viena ekonomikas funkcija. Tas praktiski neko nerada. Jo mēs, saņemot naudu, izvēlamies uzlabot savus apstākļus. Nekustamais īpašums nav vērtības radītājs, bet apgrūtinājums,” „Dienas Biznesa” un „Latio” konferencē „Nekustamais īpašums: kā strādāt pašreizējā situācijā?” šīs nodarbes statusu formulēja „IBS Prudentia” partneris Ģirts Rungainis.
Nekustamo īpašumu vērtības cikls ilgst apmēram 18-20 gadus, dažādu starptautisko pētījumu apkopojumos kopīgo atradis Ģ. Rungainis, secinot: „Katrai paaudzei ir sava nekustamo īpašumu krīze. Esam sasnieguši maksimumu, un mums tas ir aiz muguras.”
Eksperti un pārējie viedokļu teicēji sabiedrībai liek dzīvot līdzi aksiomai, ka šai spēlē bija iesaistītas trīs puses. Vieni viņus dēvē par līdzvainīgiem, citi liek pie sirds nemeklēt vainīgos, ir arī tādi, kuri visvairāk atbildīgos tomēr sliektos sodīt. Ģ. Rungainis vērtē, ka kredītņēmēji atļāva sevi apkrāpt, balstoties uz nepamatotu optimismu. Arī valsts ir līdzdarbojusies burbuļa veidošanā. Latvijā, kur, viņaprāt, nav un nebija kur investēt, nekustamie īpašumi bija vienīgā nozare, kas tika stimulēta un subsidēta, tik nāciet un investējiet. Latvijas tirgu ietekmēja Krievijas jautrās naudas klātbūtne, kas cenas uzjundīja divās vietās – Vecrīgā un Jūrmalā. Krievijas investori pacēla cenas, un pārējais tirgus tam emocionāli, ne pragmatiski dzinās pakaļ. Savukārt bankas tagad izņem naudu no šīs sistēmas pretstatā tam, ka iepriekš tajā naudu iepludināja.
Finanšu ministrijas pārstāvis Andris Miglavs aicināja vainīgos nemeklēt, jo nevienai no grupām vienpusēji nevar uzlikt atbildību par situāciju, kas radusies nekustamā īpašuma tirgū – ne bankām, ne mājsaimniecībām, ne valstij.
Latvijas Komercbanku asociācijas vadītājs Teodors Tverijons it kā piekrīt, ka ir bezjēdzīgi runāt, kuram lielāka atbildība (vai bezatbildība). Tomēr viņš uzskata, ka lietderīgi par atbildību runāt no viena aspekta - ar mērķi, lai nākamajā ciklā pieļautās kļūdas neatkārtotos. T. Tverijons atbalsta kredītņēmēju sagrupēšanu trīs kategorijās: tie, kuri aizņēmās mājoklim; fiziskās personas, kas iegādājās divus, trīs, septiņus dzīvokļus: un attīstītāji, kuri radīja jaunas platības. Par otrajiem un trešajiem viss esot skaidrs, jo biznesa kredītu gadījumā par iespējamajiem zaudējumiem atbildība jāuzņemas abām pusēm – pašam kredīta ņēmējam un sava daļa arī bankai. Savukārt mājsaimniecībām, kurām kredītu dēļ radušās problēmas, būtu jāpalīdz. Jaunākās aplēses liecina, ka problēmas ir kādai piektajai daļai šo kredītņēmēju un valstij būtu nepieciešams atrast aptuveni 400 miljonu latu garantijām.
"Attīstītājiem, kam dzīvojamās platības pašizmaksa ir virs 500-600 eiro par kvadrātmetru, būtu jāapzinās, ka virs 1200 eiro pārdot nevarēs vēl ilgi."
Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas vadītājs Ģirts Beikmanis, kurš nodarbojas ar namu apsaimniekošanu Cēsīs un Siguldā, norādīja, ka naudas grūtībās nonākušie maksā saistības bankai – kredītu par dzīvokli, līzingu par mēbelēm, automašīnu, bet ne komunālos maksājumus. Pat, ja ir grūtības, par komunālajiem maksājumiem gada ritumā norēķinās pensionāri, taču tie, kas aizņēmušies neapdomīgi, diemžēl nemaksā. Ģ. Beikmanis uzskata: “Lai cik skumji tas būtu, katram ir jāatbild par savām saistībām un tās ir jāpilda.”
„DnB NORD Latvijas barometra” pētījums atklāj, ka Latvijā 8% iedzīvotāju jau netiek galā ar maksājumiem par mājokļa uzturēšanu – īri, komunālajiem maksājumiem, bet 17% sagaida, ka līdz sezonas beigām būs iedzīvojušies parādos. Savukārt no hipotekāro kredītu ņēmējiem tikai 13% respondentu atbildējuši, ka viņiem nav grūtību atmaksāt kredītu par mājokli.
Attīstītājiem vēl ir laiks atkāpties
Projektu attīstītāji pašreiz ir tie, kam ir vismazāk atklātu līdzjutēju, tāpat kā melnajiem mākleriem, ēnotajiem komercdarbības subjektiem, kuri pirka un pārdeva, pirka un pārdeva, nespējot apstāties, līdz tagad dažs ar savu duci dzīvokļu ir uz grauda bankā un žēli gribētu ierūmēties nelaimīgo un trūcīgo mājsaimniecību nišā, kurai palīdzību bankas nu jau kategoriski pieprasa valdībai.
Pašreiz dzīvojamo platību tirgū piedāvājums ir daudz lielāks par pieprasījumu. Ģ. Rungainis uzskata: tiem attīstītājiem, kam dzīvojamās platības pašizmaksa ir virs 500-600 eiro par kvadrātmetru, būtu jāapzinās, ka virs 1200 eiro pārdot nevarēs vēl ilgi. Līdz savai iedomātajai labajai cenai var mēģināt izsēdēt, bet tad ir jābūt līdzekļiem. Turklāt jāatceras: ir uzcelti arī nekvalitatīvi mājokļi.
„Kādam ir jāzaudē: attīstītājiem visvairāk un kaut kādā mērā arī bankām. Tirgū ir 5000-6000 dzīvokļu, un neviens nezina, cik ilgā laikā šis daudzums uzsūksies. Jo vajadzība pēc dzīvokļiem ir atkarīga arī no demogrāfiskajiem procesiem, taču iedzīvotāju skaits turpina krist, izbraukšana no Latvijas arī. Valstij ir jāatbalsta vidusšķira un ģimenes ar bērniem,” uzsver Ģ. Rungainis. Citādi nav pamata domāt, ka Latvijai būtu vajadzīga masveida jaunā būvniecība.
SIA „Latio” valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns, padzirdis par 500 eiro slieksni, attrauca: „Gaidīt mēs nevaram, vienīgais, kas mūs var izglābt – valsts.”
Nekustamā īpašuma projektu attīstītāju asociācija februāra beigās nāca klajā ar virkni priekšlikumu, kā atdzīvināt ekonomiku, tostarp viņu nozari. Lai glābtu klientus, tiklab fiziskās, kā arī juridiskās personas, asociācija ierosina uz laiku atcelt vai samazināt kredīta maksājumus, lai atbrīvotie līdzekļi (vairāki miljardi latu 2–3 gados) ieplūstu ekonomikā. Attīstītāji iesaka izvērtēt katra īpašuma scenāriju, proti: atstāt vai atņemt, ņemot vērā, vai objekts nodrošina naudas plūsmu; cik ātri naudas plūsmu var nodrošināt, kā arī raudzīties, vai tā tirgus vērtība sedz hipotēku. Asociācija uzskata, ka īpašnieku izlikšana no īpašuma nav vēlama. Tā vietā ieteicama būtu īpašuma apmaiņa uz mazāku platību.
Lai atdzīvinātu dzīvokļu tirgu, tiek piedāvāts uz 3–5 gadiem vismaz 50% apmērā atcelt vai atlikt iedzīvotāju ienākumu nodokli kredītņēmējiem, rosināt iedzīvotājus pāriet uz mazākiem dzīvokļiem – tā tiktu aizņemti brīvie mazākie dzīvokļi, atbrīvojot lielākos, kurus varētu pārdot kā ekskluzīvus vai sadalīt mazākos un/vai pārdot pašvaldībai. Pašvaldībām tiek rosināts pirkt dzīvokļus izsolēs.
Asociācija iesaka nebūvēt jaunas komercēkas, bet esošās nomāt atklātos konkursos.
Bankām arī ir priekšlikumi
Par Latvijas kredītņēmējiem jāparūpējas arī valdībai, aģentūrai BNS atzinuši banku pārstāvji.
„Ir vairākas iespējas valsts atbalstam Latvijas iedzīvotājiem, kuri ir aizņēmušies sava mājokļa iegādei un uzlabošanai. Viens no risinājumiem varētu būt valsts galvojums mājokļu kredītiem. Tā ietvaros valsts sniegtu galvojumus bankām par mājokļu kredītu pamatsummas atmaksu. Kredītiem vai to daļai, kas būtu nodrošināti ar valsts galvojumu, bankas varētu neveidot uzkrājumus. Bankas galvotā portfeļa ietvaros varētu veikt aizdevumu restrukturizāciju ar periodu līdz pat trim gadiem. Tostarp atliekot visus maksājumus - gan pamatsummas, gan procentu maksājumus - uz šo laiku,” norāda „Swedbank” Privātpersonu finansēšanas daļas vadītājs Dzintars Kalniņš.
Savukārt „SEB banka” jau pirms vairākiem mēnešiem Finanšu ministrijā iesniegusi priekšlikumu paketi, norādot jautājumus, kas būtu jārisina, piemēram, jāievieš nodokļu atlaides cilvēkiem, kuri vēlas iegādāties savu pirmo mājokli. Bankas sabiedrisko attiecību speciāliste Anna Vilsone informējusi, ka salīdzinājumā ar septembri, kad biežāk starp klientiem, kuri sāka izjust grūtības pildīt savas finansiālās saistības, bija spekulanti, kopš novembra būtiski ir pieaudzis to klientu skaits, kuri ir zaudējuši darbu. Bankā ar vēlmi rast risinājumu šai situācijai vēršas pāris simti mājsaimniecību mēnesī.
"Vajadzība pēc dzīvokļiem ir atkarīga arī no demogrāfiskajiem procesiem, taču iedzīvotāju skaits turpina krist, izbraukšana no Latvijas arī."
„Valsts uz noteiktu laiku, piemēram, līdz trim gadiem, kamēr beidzas ekonomiskā krīze, sniegtu bankām šo kredītu galvojumu pret to, ka banka varētu kapitalizēt kredītprocentus un neprasīt tos no šiem kredītņēmējiem, un nelikt ārā šos iedzīvotājus no dzīvokļiem,” privātpersonu kredītu atmaksas problēmas iespējamo risinājumu ar valsts galvojumu palīdzību izklāstījis „DnB NORD Bankas” valdes priekšsēdētājs Andris Ozoliņš. Viņš norādījis, ka Latvijas banku kopējais hipotekāro kredītu portfelis ir pieci miljardi latu. No tā 25-30% ir izlietoti nekustamo īpašumu iegādei vai nu luksusa kategorijā, vai arī spekulācijām nekustamo īpašumu tirgū, un tādējādi šā kredītportfeļa daļa paliek pašu kredītņēmēju ziņā. Savukārt pārējie kredīti - aptuveni par 3,5 miljardiem latu - ir aizņēmumi sava vienīgā mājokļa iegādei. Viņš pieļāvis, ka reālie zaudējumi, kas varētu rasties šīs aptverošās garantiju shēmas dēļ, varētu būt aptuveni 120 miljoni latu un šo summu triju gadu laikā pārsvarā varētu iekasēt no tām bankām, kuras vēlētos saņemt šīs valsts garantijas.
Eksperta ieteikums: vienoties
Ģ. Rungainis ieteic virkni rīcību nekustamā īpašuma tirgus atveseļošanai:
1. Tirgus dalībniekiem, tai skaitā bankām, īpašniekiem, attīstītājiem, būvniekiem un starpniekiem, ir jāvienojas par kopēju zaudējumu akumulēšanu:
- rezultātā kredītņēmējam ir kredīts, kurš atbilst tā ilgtermiņa ienākumu līmenim un ienākumu kvalitātei (to iespējams regulēt, gan samazinot procentu likmi, gan kopējo kredītu summu, gan izstrādājot kredītu brīvdienu grafiku). Līdz ar to var tikt novērsta slikto kredītu rašanās;
- starp banku un kredītņēmēju, piemēram, var tikt panākta vienošanās par to, ka nekustamā īpašuma realizācijas gadījumā, ja tā tirgus vērtība pārsniedz samazināto kredīta summas vērtību kādā laika punktā nākotnē, tad nekustamā īpašuma īpašnieks dzēš bankas un/vai citu tirgus dalībnieku iepriekš akumulētos zaudējumus.
2. Tirgus dalībniekiem ir jārada atbilstošs cenu līmenis pieprasījumam, tā veicinot konkurenci un normalizējot tirgu. (Ja cenu līmenis turpinās būt kārtu virs pirktspējas līmeņa, ir paredzams, ka zaudējumi būs daudz lielāki, nekā tos fiksējot šodien.)
3. Bankām ir jāatvieglo administratīvais process, kura rezultātā pārņemtie īpašumi par tirgus situācijai atbilstošu vērtību tiek nodoti otrreizējā tirgū. (Jo ilgāk bankas atteiksies pieņemt zaudējumus, jo neefektīvāka būs to minimizēšana un jo lielāks būs kopējais zaudējumu apjoms gan bankām, gan ekonomikai.)
Valsts programma kredītņēmēju glābšanai būs aprīlī
Andris Miglavs atgādināja, ka Latvijā 158 tūkstoši mājsaimniecību ir paņēmušas kredītu. Pieņemot, ka mājsaimniecībā vidēji ir 2–3 ģimenes locekļi, kredītu slogs skar ap pusmiljonu Latvijas iedzīvotāju.
Aprīlī varētu būt zināma programma, kā un kuriem kredītņēmējiem valsts palīdzēs. Pie vairākiem iespējamiem variantiem pašreiz strādā FM izveidotā darba grupa.
A. Miglavs prognozē: neatkarīgi no tā, kāds lēmums tiks pieņemts, neapmierinātie būs tik un tā.
Arī nodokļu maksātāju nauda mīl, ka to skaita
Tirgus dalībnieki izliekas nezinām, kā valsts ar likumu palīdzību savulaik bruģēja pamatus nekustamo īpašumu biznesam, piemēram, līdzīgi kā denacionalizēto namu un komunālo dzīvokļu īrniekiem arī juridiskām personām piešķirot ekskluzīvas tiesības ar sertifikātiem piedalīties dzīvokļu izsolēs, ļaujot iepirkties bez skaita ierobežojuma, vienlaikus atraidot no šīs iespējas visus citus, kaut viņi dzīvoja ar pusduci bērnu padsmit kvadrātmetros. Tā ka šī biznesa pirmrindnieki nevarētu zūdīties, ka burbuļa uzpūšanas gadi viņiem nesuši vien tukšu gaisu un nepatikšanas, drīzāk jau otrādi.
Traģikomiski tagad izklausās priekšlikums pašvaldībām atpirkt dzīvokļus – pēc tam, kad tie pirms gadiem par sertifikātiem dāsni izdāļāti, uz tiem ir sapelnīts spekulatīvais kapitāls, un tagad atkal par nodokļu maksātāju naudu dzīvokļi būs jāatpērk. Taču nu jau ne par simtiem latu, cik šā biznesa izredzētie iztērēja, maksājot sertifikātos, bet par desmitiem tūkstošu, kas zina, varbūt – par simtiem tūkstošu latu.
Burbuļa laikā par mājokļiem Rīgā vien iedzīvotāji ir pārmaksājuši aptuveni 2 miljardus eiro, sarēķinājuši „Latio” analītiķi. Ja tiek uzskatīts, ka pamatotā cena ir 500 eiro par kvadrātmetru, tad pārmaksātā summa, burbuļa lielums, Rīgas dzīvokļu tirgū vien ir pielīdzināma 10 „Gaismas pilīm” vai gandrīz atomelektrostacijas būvniecībai.
„Dienas Biznesa” konferencē nekustamo īpašumu tirgus visu pušu diskusijās izskanēja arī retorisks jautājums: „Vai slikta risku vadība ir jāaizstāj ar nodokļu maksātāju naudu?”
