E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 30986
Lasīšanai: 5 minūtes
TĒMA: Tieslietas
1
3
1
3

Principu “pirkums nelauž īri” ir nomainījis princips “pirkums lauž īri”

J
jautā:
15. novembrī, 2023
dzīvokļa īpašnieks

Vai tiešām ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatā? Pirms gandrīz diviem gadiem bija spriedums par dzīvokļa īres līgumu pārtraukšanu izsolē nopirktam dzīvoklim, un tiesa īres līgumu atstāja spēkā, kaut arī bija nomainījušies vēl citi īpašnieki. Vai kaut kas ir mainījies divu gadu laikā? Īrnieki joprojām tur dzīvo. Vai viņus nekādi nevar dabūt ārā? Tiesvedības laikā pat nomira atbildētāja, un īres līgumu mantoja meita ar mantojuma apliecību.

A
atbild:
28. novembrī, 2023
Pauls Vasks
jurists

Kā tas ir skaidrots jau iepriekš, Latvijas likumos nomas un īres tiesībās šobrīd valda princips – “pirkums lauž īri”. Izīrētājs vai iznomātājs nekustamā īpašuma īres vai nomas gadījumā savas tiesības tomēr var aizsargāt, uzstājot uz īres vai nomas tiesību reģistrēšanu zemesgrāmatā. Civillikuma 2126. pants vispārēji paredz, ka, ierakstot nomas vai īres līgumu zemesgrāmatās, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā arī pret trešajām personām. Savukārt 2174. pants papildina: kad iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatās. Tādējādi jaunajam īpašniekam ir tiesības vienoties par iepriekšējo īres vai nomas attiecību saglabāšanu, ja īpašnieks to vēlas. Saistošs pienākums turpināt nomas vai īres attiecības jaunajam īpašniekam būs tikai tad, ja nomas vai īres tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā.

Kas attiecas uz dzīvojamo telpu īres tiesībām, tad šī sabiedrībā sociāli jūtīgā nozare jau izsenis ir bijusi pakļauta speciālam regulējumam. Civillikuma 2112. panta piezīme paredz, ka sevišķi noteikumi par izīrējamām telpām atrodas likumā par telpu īri.

Dzīvojamo telpu īres tiesības Latvijā pēdējos gados ir piedzīvojušas būtiskas reformas. Proti, 2021. gada 1. maijā stājās spēkā Dzīvojamo telpu īres likums (turpmāk – jaunais īres likums) un vienlaikus spēku zaudēja likums “Par dzīvojamo telpu īri” (turpmāk – vecais īres likums). Viena no būtiskākajām izmaiņām starp veco un jauno īres likumu ir konstatējama tieši jautājumā par īres līguma spēkā esamību dzīvojamās telpas īpašnieka maiņas gadījumā. Proti, vecais īres likums paredzēja no vispārējā regulējuma atšķirīgu pieeju, ka dzīvokļa īpašnieka maiņas gadījumā īres līgums paliek spēkā (princips – “pirkums nelauž īri”). Toties ar jauno īres likumu likumdevējs dzīvojamo telpu īres tirgus attīstības un dzīvojamo māju būvniecības veicināšanas vārdā veica vēsturisku izšķiršanos, pārejot uz regulējumu, kur dzīvojamo telpu īres līgums dzīvokļa īpašnieka maiņas gadījumā zaudē savu spēku (princips – “pirkums lauž īri”), ja vien īres līgums nav nostiprināts nekustamajam īpašumam atvērtajā zemesgrāmatas nodalījumā (skat. jaunā īres likuma 28. pantu).

Jūsu sniegtajā aprakstā nav minēta precīzāka informācija par strīdus īres līguma slēgšanas laiku, respektīvi, vai šis īres līgums ir slēgts laikā, kad bija spēkā vecais īres līgums (līdz 2021. gada 31. aprīlim), vai laikā, kad jau bija stājies spēkā jaunais īres likums (no 2021. gada 1. maija). Iespējams, šeit ir runa par gadījumu, kad dzīvojamo telpu īres līgums ir ticis noslēgts, esot spēkā vecajam īres likumam, bet īpašuma tiesības uz dzīvokli mainījušās laikā, kad bija spēkā jaunais īres līgums. Jaunais īres likums šādos gadījumos paredz speciālu regulējumu. Proti, jaunā likuma pārejas noteikumu 2. punkts nosaka: ja pēc šā likuma spēkā stāšanās dzīvojamai telpai, par kuras lietošanu līdz 2021. gada 30. aprīlim ir noslēgts dzīvojamās telpas īres līgums, kas nav ierakstīts zemesgrāmatā, mainās īpašnieks, dzīvojamās telpas ieguvējam šis līgums ir saistošs līdz 2026. gada 31. decembrim, bet gadījumā, ja noslēgtā dzīvojamās telpas īres līguma termiņš beidzas laikā līdz 2026. gada 31. decembrim, – līdz līgumā noteiktā termiņa beigām. Turpretī, ja ir celta šo pārejas noteikumu 3. punktā minētā prasība (par dzīvojamās telpas īres līguma ierakstīšanu zemesgrāmatā; šeit – autora piezīme), dzīvojamās telpas īres līgums ieguvējam ir saistošs līdz šā tiesas nolēmuma spēkā stāšanās dienai, līdz līgumā noteiktajam termiņam vai līdz tiesas nolēmumā noteiktajam līguma beigu termiņam, bet ne ilgāk kā līdz 2036. gada 31. decembrim.

Labs saturs
3
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Līdz mēneša beigām iesniegt e-konsultāciju vairs nav iespējams. Vairāk par e‑konsultāciju sniegšanu
Iepazīsti e-konsultācijas