E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 30893
Lasīšanai: 5 minūtes
TĒMA: Tieslietas
3
3

Ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatās

J
jautā:
06. novembrī, 2023
Īrnieks

Izlasot šo jautājumu un atbildi, kur ir ļoti interesanta situācija, radās jautājumi. Vai īrnieks un nomnieks sevi var pasargāt, tikai reģistrējot līgumu zemesgrāmatā? Vai nav tā, ka, vēloties atbrīvoties no nomnieka vai īrnieka, par ko zemesgrāmatā nav ieraksta, šādās situācijās var tīši mainīt īpašnieku, lai izbeigtu līgumu? Savukārt šajā atbildē sanāk, ja tika izīrēts viss īpašums, bet tagad ½ pieder citam, un tas jaunajam ½ īpašniekam nav saistošs, kā nomnieks vai īrnieks var izmantot tikai pusi, ja līgums ir par visu īpašumu? Kurš tādā gadījumā maksā līgumsodu, uzsakot īres vai nomas līgumu, – īpašnieks, ar kuru tika noslēgts līgums, bet kurš līgumu neuzsaka, vai jaunais ½ kopīpašnieks, kurš tagad vēlētos uzteikt līgumu?

A
atbild:
14. novembrī, 2023
Pauls Vasks
jurists

Civillikuma 2126. pants paredz, ka, ierakstot nomas vai īres līgumu zemesgrāmatās, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā arī pret trešajām personām. Savukārt 2174. pants papildina, kad iznomātājs vai izīrētājs nomas vai īres priekšmetu atsavina, ieguvējam jāievēro nomas vai īres līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemesgrāmatās. Tādējādi Latvijas likumos attiecībā uz nomas un īres priekšmetu valda civiltiesībās pazīstamais princips – pirkums lauž īri. Jaunajam īpašniekam ir tiesības vienoties par iepriekšējo īres vai nomas attiecību saglabāšanu, ja īpašnieks to vēlas. Saistošs pienākums turpināt nomas vai īres attiecības īpašniekam ir tikai tad, ja nomas vai īres tiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā.  

Atbildot uz jūsu pirmo jautājumu, jānorāda, ka pastāv iespēja, ka iznomātājs ar trešo personu vienojas par īpašuma atsavināšanu, lai tādā veidā atbrīvotos no nevēlama nomas vai īres līguma, kas nav nostiprināts zemesgrāmatā. Tomēr likums šajā situācijā paredz kompensācijas mehānismu atstumtajam nomniekam vai īrniekam. Proti, Civillikuma 2174. pants paredz: ja ieguvējs uzteic līgumu, kas nav ierakstīts zemesgrāmatās, tad iznomātājam vai izīrētājam jāatlīdzina nomniekam vai īrniekam visi zaudējumi, kādi viņam nodarīti ar līguma priekšlaicīgu izbeigšanu; ieguvējam tādā gadījumā jādod nomniekam vai īrniekam piemērots laiks īres vai nomas priekšmeta atdošanai.

Kas attiecas uz otro jautājumu, atbilde uz to ir ietverta e-konsultācijā, uz kuru jūs atsaucaties. Proti, minētajā situācijā katram kopīpašniekam pieder ½ domājamās daļas no visa nekustamā īpašuma. Tādējādi šobrīd dabā nav nosakāma tā kopīpašuma daļa, attiecībā uz kuru nomas līgums turpina būt spēkā. Risinājums varētu būt kopīpašnieku vienošanās par kopīpašuma lietošanas kārtību. Likums paredz kopējās lietas (kopīpašuma) dalītu lietošanu, kas pielaižama tad, kad šo lietu var dalīt. Šajā gadījumā lietošana samērojama ar atsevišķo daļu lielumu (Civillikuma 1070. pants). Attiecīgi kopīpašnieki ir tiesīgi savā starpā slēgt līgumu, ar kuru vienojas par to, kuru kopīpašuma daļu lietos katrs kopīpašnieks, pēc nepieciešamības līgumam pievienojot arī, piemēram, grafisko daļu, kur norādāma zemes daļa, kas turpmāk atradīsies katra kopīpašnieka atsevišķā lietošanā. Tas palīdzētu noteikt to kopīpašuma daļu dabā, kuru nomniekam būs tiesības turpināt lietot saskaņā ar noslēgto nomas līgumu. 

Atbildot uz jūsu trešo jautājumu, konkrētajā gadījumā var noprast, ka līgumsods nomas līgumā paredzēts par nomas līguma priekšlaicīgu uzteikumu. Primāri no vārda “līgumsods” nepārprotami izriet, ka tā ir no līguma izrietoša sankcija par kādu līguma pārkāpumu. Tā kā nomas līgums ir divpusējs darījums, bet nekustamā īpašuma ½ domājamās daļas jaunais ieguvējs nav šī nomas līguma puse, tad līgumsods nekādā gadījumā nebūs saistošs šai trešajai personai (jaunajam kopīpašniekam). Nav zināma precīza šī līguma punkta (par līgumsodu) redakcija, bet, ja līgumsods ir paredzēts tieši un tikai par uzteikumu un līgums daļēji vai pilnībā zaudē spēku cita, ne ar uzteikumu saistīta iemesla dēļ, konkrētajā situācijā, visticamāk, šis līgumsods nebūtu piemērojams. Tomēr, kā jau konsultācijā norādīts, nomnieka rīcībā ir citi mehānismi (Civillikuma 2174. pants), kas paredzēti nomniekam radušos zaudējumu kompensēšanai.

Labs saturs
3
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Līdz mēneša beigām iesniegt e-konsultāciju vairs nav iespējams. Vairāk par e‑konsultāciju sniegšanu
Iepazīsti e-konsultācijas