E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 30744
Lasīšanai: 6 minūtes
TĒMA: Tieslietas
3
3

Nomas tiesību spēkā esamība zemesgabala īpašnieku sastāva izmaiņu gadījumā

J
jautā:
17. oktobrī, 2023
zemnieks

Meklēju informāciju, bet līdzīgu nevaru atrast, tāpēc jautāju. Kas mani aizsargā kā izīrētāju šādā situācijā? Iznomāju lauksaimniecības zemi uz 10 gadiem no privātpersonas. Ir pagājuši gandrīz četri gadi, bet šajās brīvdienās no zemes īpašnieka uzzināju, ka zeme vairs nepieder viņam vienam pašam, bet gan esot otra domājamā daļa viņa brālim, ko viņš laikam esot attiesājis sev vai tamlīdzīgi, jo otru daļu viņa administrators tirgošot izsolē. Vai man ir jāsatraucas, ka ar mani var pārtraukt līgumu, vai tas būs spēkā atlikušos gadus līdz tā beigām? Vai man ir pirmpirkuma tiesības? Tas ir atrunāts līgumā, ja pārdod, tad man tādas ir pēc īres līguma gada, kā nosaka likums. Līgumu neesmu reģistrējis zemesgrāmatā, man neviens cits līgums arī nav tur reģistrēts, jo uzskatīju, ka tie jāreģistrē tikai domē, kas arī ir izdarīts. Ja līgums tomēr zaudē spēku, kas to uzsaka? Esošais līgumslēdzējs teica, ka to neuzteiks, jo negrib maksāt līgumsodu. Tas ir paredzēts, ja arī es uzsaku līgumu, bet, kā būs ar jauno īpašnieku, viņš nezina teikt. Kas segs manus zaudējumus un maksās līgumsodu, ja līgums tomēr tiks uzteikts vai zaudēs spēku? Kāds likums mani aizstāv?

A
atbild:
31. oktobrī, 2023
Pauls Vasks
jurists

Civillikuma 2126. pants paredz: ierakstot nomas vai īres līgumu zemesgrāmatās, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā arī pret trešajām personām. Ņemot vērā, ka jūsu gadījumā nomas tiesības zemesgrāmatā nav nostiprinātas, tās nav saistošas personai, kura kļuvusi par otru zemesgabala kopīpašnieku (2. kopīpašnieks). Vienlaikus jāvērš uzmanība, ka nomas līgums joprojām turpina būt saistošs pirmajam kopīpašniekam, kurš ar jums sākotnēji ir noslēdzis nomas līgumu (1. kopīpašnieks).

Pie apstākļiem, kad nomātajam zemesgabalam ir divi īpašnieki, ir izveidojies kopīpašums, kur katram kopīpašniekam (1. un 2. kopīpašnieks) piederēs ½ domājamās daļas no visa nekustamā īpašuma. Civillikuma 1067. pants noteic, ka kopīpašuma tiesība ir tāda īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts vienīgi tiesību saturs.

Ņemot vērā iepriekš minēto, izveidojusies komplicēta situācija, ka nomas līgums turpina būt saistošs 1. kopīpašniekam, bet nav saistošs 2. kopīpašniekam. Situāciju neatvieglo apstāklis, ka katram kopīpašniekam pieder ½ domājamās daļas no visa nekustamā īpašuma. Tādējādi šobrīd dabā nav nosakāma tā kopīpašuma daļa, attiecībā uz kuru nomas līgums turpina būt spēkā. Risinājums varētu būt kopīpašnieku vienošanās par kopīpašuma lietošanas kārtību. Likums paredz kopējās lietas (kopīpašuma) dalītu lietošanu, kas pielaižama tad, kad šo lietu var dalīt. Šajā gadījumā lietošana samērojama ar atsevišķo daļu lielumu (Civillikuma 1070. pants). Attiecīgi kopīpašnieki ir tiesīgi savā starpā slēgt līgumu, ar kuru vienojas par to, kuru kopīpašuma daļu lietos katrs kopīpašnieks, pēc nepieciešamības līgumam pievienojot arī, piemēram, grafisko daļu, kur norādāma zemes daļa, kas turpmāk atradīsies katra kopīpašnieka atsevišķā lietošanā. Attiecīgi jūsu gadījumā tas palīdzētu noteikt to kopīpašuma daļu dabā, kuru jums būs tiesības turpināt lietot saskaņā ar noslēgto nomas līgumu. 

Attiecībā uz iespējamo zaudējumu atlīdzināšanu Civillikuma 2132. pants paredz: ja kāda trešā persona ceļ prasību, kas atrodas pretrunā ar to tiesību, kuru iznomātājs vai izīrētājs uzskatījis par savu, un nomnieku vai īrnieku tamdēļ izstumj, tad pirmajam jāatlīdzina nomniekam vai īrniekam ar to nodarītais zaudējums, pat ja viņš būtu rīkojies labā ticībā. Ja pats nomnieks vai īrnieks bijis ļaunā ticībā, tad viņam nav tiesības uz atlīdzību. Tādējādi jūsu gadījumā apsverama prasības celšana pret 2. kopīpašnieku par zaudējumu nodarīšanu, ko jums ir radījušas vai radīs 1. kopīpašnieka īpašuma tiesību rašanās rezultātā ierobežotās zemes nomas tiesības.

Kas attiecas uz pirmpirkuma tiesībām, tad ar tām Civillikums saprot tādas tiesības, ar kurām persona pielīgst sev priekšrocību pirkt lietu, ja īpašnieks to pārdotu tālāk (skat. 2060. pantu). Panta otrā daļa precizē – pirmpirkuma tiesība nav izlietojama, kad pircējs lietu atsavina nevis pārdodot, bet citādi. Ņemot vērā, ka jūsu gadījumā 2. kopīpašnieka īpašuma tiesību rašanās pamats nav bijis atsavināšanas darījums starp 1. un 2. kopīpašnieku, nav pamata runāt par jūsu pirmpirkuma vai izpirkuma tiesību pastāvēšanu.

Labs saturs
3
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Šomēnes iespējams uzdot vēl 268 jautājumus. Vairāk par e‑konsultāciju sniegšanu
Iepazīsti e-konsultācijas