E-KONSULTĀCIJAS
>
visas atbildes Jautā, mēs palīdzēsim rast atbildi!
TĒMAS
Nr. 19963
Lasīšanai: 7 minūtes
TĒMA: Mājoklis
9
9

Kam jāsedz neapdzīvoto dzīvokļu izmaksas

J
jautā:
01. maijā, 2020
Māris

Daudzdzīvokļu nams Rīgā, kuru apsaimnieko SIA “X” (nosaukums mainīts), sastāv no 300 (skaitlis aptuvens) dzīvokļiem, no kuriem apmēram 47% pieder SIA “Z” (nosaukums mainīts), un lielākoties šobrīd tie nav apdzīvoti, jo tiek pārdoti. Pārējie 53% pieder dzīvokļu īpašniekiem, kuri iegādājušies šos dzīvokļus no SIA “Z”. Abi iepriekšminētie SIA ir cieši saistīti, un to īpašnieki ir vai nu tuvāki, vai tālāki radinieki. Komunālo pakalpojumu rēķinā par martu bez jebkāda iepriekšēja brīdinājuma strauji pieauga vairāku pakalpojumu cenas, dažiem pat dubultojās. Tas, protams, izraisīja iedzīvotāju sašutumu. Tika komunicēts ar SIA “X” grāmatvedi, kurš paziņoja, ka SIA “X” ir lēmusi: kamēr SIA “Z” nebūs pārdevuši neapdzīvotos dzīvokļus, pārējo (pārdoto) dzīvokļu īpašniekiem ir jāsedz SIA “Z” dzīvokļu komunālās izmaksas. Apsaimniekošanas līgumā nav atrunāta cenu izmaiņu politika. Vai SIA “X” ir rīkojies likumīgi? Kā iedzīvotājiem rīkoties, un kur tiem vērsties? Vai pret apsaimniekotāju vērsties kolektīvi vai katram individuāli? Vai nepieciešams dibināt biedrību, lai rīkotos kolektīvi? Kam pieder vienas mājas vairākums un nozīmīgu lēmumu pieņemšanas tiesības, pieņemot, ka “dzīvokļu īpašnieki” ir viens vesels: ja dzīvokļu īpašniekiem pieder 51% no dzīvokļu kopskaita, taču SIA “Z” vēl joprojām pieder 51% no kopējām domājamām daļām?

A
atbild:
14. maijā, 2020
Latvijas Zvērinātu advokātu kolēģija
Gita Oškāja, zvērināta advokāte

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5. panta otrā daļa noteic, ka ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistīti lēmumi dzīvokļu īpašumu mājā tiek pieņemti Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā.

Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrās daļas 9. punkts noteic, ka tikai dzīvokļu īpašnieku kopības kompetencē ir pieņemt lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu noteikšanas un maksāšanas kārtību. Dzīvokļu īpašnieku kopība ir pārvaldes institūcija, un tās sastāvā ir visi attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki (fiziskās vai juridiskās personas – skaita ziņā). Lai pieņemtu lēmumu par šā likuma 16. panta otrās daļas 9. punktā minētajiem jautājumiem, nepieciešams, lai “par” nobalso dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem (skaita ziņā).

Dzīvokļa īpašuma likums noteic arī dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas kārtību, un atkāpes no tā nav pieļaujamas.

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums noteic, ka starp dzīvokļu īpašniekiem un pārvaldītāju ir slēdzams pārvaldīšanas līgums, attiecībā uz kuru ir piemērojamas Civillikuma normas par pilnvarojuma līgumu. Tas norāda uz to, ka dzīvokļu īpašnieku kopība noteic pārvaldītāja rīcības (uzdevuma) robežas. Pārvaldītājs ir tiesīgs rīkoties tikai atbilstoši noslēgtajam pārvaldīšanas līgumam. Civillikums noteic, ka pilnvarnieks (pārvaldītājs) nedrīkst pārkāpt viņam dotā uzdevuma robežas un viņam jārīkojas vispirms pēc pilnvarotāja (dzīvokļu īpašnieku kopība) norādījumiem. Ja līgumā nav paredzētas pārvaldītāja tiesības vienpersoniski paaugstināt maksu par pakalpojumiem, tad pārvaldītājs nevar rīkoties pretēji.

Pirmkārt, būtu jāsaprot, kas tie ir par pakalpojumiem, par kuriem maksa ir pieaugusi. Otrkārt, es ieteiktu nekavējoties rakstiski pieprasīt pārvaldītājam sniegt rakstveida atbildi par maksas par pakalpojumiem paaugstināšanas tiesisko pamatu, izsniedzot pierādījumus (dokumentus). Grāmatveža mutiski sniegtajam viedoklim nebūs nekādas juridiskas nozīmes.

Konkrētajā situācijā varētu rīkoties divējādi:

  • neapmaksāt rēķinus daļā par attiecīgo pakalpojumu maksas paaugstināto apmēru, taču jāņem vērā: ja paaugstinājums ir pamatots un tiesisks, tad pārvaldītājam būs prasījuma tiesības ne tikai par nesamaksāto pakalpojuma maksas daļas, bet, iespējams, arī par procentu (likumiskie vai nokavējuma procenti vai līgumsods) piedziņu;
  • apmaksāt rēķinus pilnā apjomā, taču, ja pārvaldītājs nespēs pierādīt un pamatot maksas pieaugumu, tad dzīvokļu īpašniekiem būs prasījuma tiesības pret pārvaldītāju par pārmaksātās daļas atmaksu.

Atkarībā no personu rīcības un situācijas attīstības būs atkarīgs tas, kurš (pirmais) cels prasību tiesā (ja cels). Saskaņā ar Civillikumu ir iespējams veikt arī ieskaitu, ja izrādīsies, ka pārvaldītājs palicis parādā dzīvokļu īpašniekam.

Ja strīds nonāks tiesā, dzīvokļu īpašnieki būs tiesīgi pilnvarot vienu pārstāvi vai nolīgt vienu zvērinātu advokātu, kas tos visus pārstāvēs. Ja tiesas tiesvedībā atradīsies vairākas vienveidīgas lietas, kurās piedalās vienas un tās pašas puses, vai arī lietas, kurās viens prasītājs ceļ tiesā prasību pret vairākiem atbildētājiem vai vairāki prasītāji – pret vienu un to pašu atbildētāju, tiesa ir tiesīga apvienot šīs lietas vienā tiesvedībā, ja šāda apvienošana sekmēs lietu ātrāku un pareizāku izskatīšanu.

Manā ieskatā tieši pārvaldītājam ir jāpierāda savas rīcības tiesiskums un pamatotība. Katrā ziņā pārvaldītājs nav tiesīgs pret daļu dzīvokļu īpašniekiem izturēties ar lielāku labvēlību. Katrs dzīvokļu īpašnieks ir atbildīgs par sava īpašuma uzturēšanu, līdz ar to pārvaldītājam nebūtu tiesību vienpersoniski lemt par to, ka viena daļa dzīvokļu īpašnieku kompensēs cita dzīvokļa īpašnieka izdevumus, kas saistīti ar dzīvokļa apsaimniekošanu un pārvaldīšanu.

Šī atbilde ir tikai informatīva. Precīzu juridisko palīdzību ir iespējams sniegt tikai pēc iepazīšanās ar visiem dokumentiem.

Labs saturs
9
Pievienot komentāru
Uzdod savu jautājumu par Latvijas tiesisko regulējumu un tā piemērošanu!
Pārliecinies, vai Tavs jautājums nav jau atbildēts!
vai
UZDOT JAUTĀJUMU
Līdz mēneša beigām iesniegt e-konsultāciju vairs nav iespējams. Vairāk par e-konsultāciju sniegšanu
Lūdzam e-konsultācijās neiesniegt jautājumus par situācijām, kas saistītas ar Covid-19.
Informācija, kur vērsties, ir apkopota vietnē covid19.gov.lv.
Iepazīsti e-konsultācijas
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
PIEKRĪTU