Pirmpirkuma tiesības – kad tās jāpiedāvā?

Pirmpirkuma tiesība ir, piemēram, līgumā vai likumā jau noteiktā priekšrocības tiesība pirkt īpašumu, ja īpašnieks to pārdod tālāk. Šī tiesība var pastāvēt un tā ir spēkā tikai gadījumā, ja īpašnieks pārdod savu nekustamo īpašumu, skaidro zvērināta notāre Anta Maldupe-Krūmiņa. Pirmpirkuma tiesība nedod nekādas priekšrocības pirmpirkuma tiesīgajam attiecībā uz pirkuma cenu vai citiem pārdošanas nosacījumiem.

Pirmpirkuma tiesības nosaka, slēdzot līgumu

Pirmpirkuma tiesības visbiežāk tiek pielīgtas pirkuma līgumos, kā arī nomas, īres līgumos. Piemēram, noslēdzot nomas līgumu, var noteikt nosacījumu: ja nomnieks kādu dienu izdomā pārdot nomas objektu, tad pirmpirkuma tiesības pieder tam, kas no viņa šo objektu iznomā. Tikai gadījumā, ja iznomātājs nolemj savas tiesības neizmantot, nekustamo īpašumu drīkst atsavināt citai personai.

Ja pirmpirkuma tiesības tiek noteiktas uz līguma pamata, tas jānosaka, jau slēdzot līgumu. Savukārt, lai vienošanās būtu saistoša arī trešajām personām, tā ir jāreģistrē zemesgrāmatā.

Civillikuma 2060. pants paredz arī īpašu pirmpirkuma tiesību – pirmpirkuma pielīgumu. Pirmpirkuma pielīgums ir vienošanās starp līgumslēdzējiem, ar kuru konkrētai personai par labu tiek pielīgta priekšrocība pirkt īpašumu, ja īpašnieks to pārdod tālāk. Par to, vai tiesīgais šo tiesību izlietos vai ne, jāpaziņo: par kustamām lietām – nekavējoties, bet par nekustamām – divu mēnešu laikā.

Jāatceras, ja nekustamo īpašumu pārdot tālāk, par to nepaziņojot pirmpirkuma pielīguma tiesīgajam, apietā persona var prasīt tam radīto zaudējumu atlīdzību tikai no personas, kas pirkusi īpašumu no viņa, nevis tās, kam īpašums tiek pārdots tālāk.

Pirmpirkuma tiesības nosaka ar likumu

Papildus pirmpirkuma tiesībām, kas noteiktas ar līgumu, tās var pastāvēt arī uz likuma pamata. Normatīvie akti pirmpirkuma tiesības paredz šādos gadījumos:

1. kopīpašniekam, ja kāds cits kopīpašnieks atsavina savu domājamo daļu personai, kura nav kopīpašnieks;
2. ēkas vai zemes īpašniekam gadījumā, ja ēka un zeme pieder dažādām personām un tās nav vienots nekustamais īpašums. Respektīvi – ēku un būvju īpašniekam ir pirmpirkuma tiesības uz zemi, uz kuras atrodas viņam piederošā apbūve un otrādi.
3. atsevišķos gadījumos līdzmantiniekam, kas nav saņēmis savu daļu dabā, ja mantinieks, kas saņēmis savu daļu dabā, atsavina savu saimniecību vai tās daļu pirms desmit gadu notecējuma.

Šajos gadījumos pirmpirkuma tiesību izmantošanā piemērojams vispārējais regulējums, kas noteikts Civillikuma 1073. pantā, 2060.-2063. pantā.

Minētās normas paredz, ka pēc pirkuma līguma noslēgšanas pārdevējam ir jāpiedāvā pirmpirkuma tiesīgajam izmantot pirmpirkuma tiesību, bet pirmpirkuma tiesīgajam savs lēmums izmantot vai neizmantot savu tiesību ir jāpaziņo pārdevējam divu mēnešu laikā.

Ja pirmpirkuma tiesīgais šajā laikā atbildi nedod, tad tas savas tiesības zaudē. Savukārt, ja pirmpirkuma tiesīgais vēlas savas tiesības izmantot, tad viņam, ja nav norunāts citādi, jāizpilda tie paši nosacījumi, ko piedāvā jaunais pircējs, skaidro A. Maldupe-Krūmiņa.

Gadījumos, kad pirmpirkuma tiesības nav bijis iespējams izlietot atsavinātāja vainas dēļ, pirmpirkuma tiesīgajam ir izpirkuma tiesība. Izpirkuma tiesība ir tiesība iegūt cita atsavinātu (pārdotu) nekustamu īpašumu, atstumjot ieguvēju sakarā ar priekšrocību pret viņu un iestājoties viņa tiesībās. Piemēram, ja viens no kopīpašniekiem ignorē pārējo intereses un izdomā savu daļu atsavināt trešajai personai, tad citiem kopīpašniekiem ir izpirkuma tiesības. Šo tiesību var izlietot gada laikā.

Jāņem vērā, ka Civillikuma 702. pants paredz, ka pirmpirkuma un izpirkuma tiesību var mantot, ja mantinieks pieņem mantojumu – tas viņa īpašumā pāriet jau ar mantojuma atstājēja nāvi, jo mantojuma pieņemšanai ir atpakaļejošs spēks.1

Pirmpirkuma tiesību piedāvājumu labāk izteikt rakstiski

Jāatceras, ka pirmpirkuma tiesības izmantošana ir iespējama tikai tad, kad pirmpirkuma tiesīgai personai nosūtīts attiecīgi noformēts darījuma akts.

Lai izvairītos no liekiem strīdiem par to, vai pirmpirkuma tiesības piedāvātas, piedāvājumu vislabāk izteikt rakstiski un izsniegt to pret parakstu. Šādu piedāvājumu var veikt arī ar zvērināta notāra starpniecību, nosūtot paziņojumu, skaidro A. Maldupe-Krūmiņa.

"Pirmpirkuma tiesība nedod nekādas priekšrocības pirmpirkuma tiesīgajam attiecībā uz pirkuma cenu vai citiem pārdošanas nosacījumiem."

Strīdu gadījumā zvērināts notārs izsniegs apliecību par paziņojuma izsniegšanu pirmpirkuma tiesīgajai personai, kas kalpos kā pierādījums faktam, ka nekustamā īpašuma īpašnieks ir izteicis piedāvājumu izmantot pirmpirkuma tiesības un pirmpirkuma tiesīgā persona šo piedāvājumu ir saņēmusi.

Gadījumā, ja īpašnieks savu īpašumu pārdevis trešajai personai, ignorējot prasību piedāvāt izlietot pirmpirkuma tiesības, tad persona, kurai tiesības nav piedāvātas, var vērsties pret pārdevēju, prasot attiesājuma prasību vai prasību par darījuma spēkā neesamību, prasot arī zaudējuma atlīdzību. Pret jauno ieguvēju var vērsties tikai tādā gadījumā, ja var pierādīt, ka tas rīkojies ļaunā ticībā (zinājis par to, ka kādai citai personai ir pirmpirkuma tiesības, taču apzināti nav to informējis par šādu iespēju), vai kad pirmpirkuma tiesības ir ierakstītas zemesgrāmatā. 

Pirmpirkuma tiesības ir arī pašvaldībai un valstij

Dažādi speciālie likumi regulē pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtību:

1. pašvaldībām, ja pašvaldības administratīvajā teritorijā tiek atsavināts nekustamais īpašums un tas nepieciešams, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas;
2. valstij uz zemi aizsargājamās teritorijās, kā arī pierobežas joslā esoša nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā;
3. valstij uz nekustamo īpašumu – kultūras pieminekli, ja to atsavina tā īpašnieks;
4. Liepājas speciālās ekonomiskās zonas pārvaldei un Rēzeknes speciālās ekonomiskās zonas pārvaldei, pamatojoties uz to darbību reglamentējošiem likumiem.

Praksē šo likumisko pirmpirkuma tiesību ievērošana tiek kontrolēta, iesniedzot dokumentus īpašuma tiesību pārreģistrācijai zemesgrāmatā.

Kāpēc pašvaldībām vai valstij ir pirmpirkuma tiesības?

Pašvaldībām un valstij pirmpirkuma tiesības piešķirtas kā priekšrocība, lai sabiedriskās interesēs iegādātos objektus ar kultūrvēsturisku nozīmi, dabas aizsargājamos objektus, nodrošinātu speciālo ekonomisko zonu attīstību, veicinātu sociālas nozīmes funkcijas u. c. Tomēr pirmpirkuma tiesības pašvaldībām neļauj neierobežotas iespējas iegādāties īpašumu, piemēram, tikai tāpēc, ka tas atrodas izdevīgā vietā, vai tāpēc, ka tam ir zema cena. Tas, kāpēc īpašums ir stratēģiski nepieciešams, pašvaldībai ir jāpamato ar saviem attīstības plānošanas dokumentiem, tiesību aktiem utt.

Gadījumi, kad pašvaldības nevar izmantot pirmpirkuma tiesības, uzskaitīti likuma "Par pašvaldībām" 78. pantā. Piemēram, pašvaldības nevar izmantot pirmpirkuma tiesības uz nekustamo īpašumu, kas pāriet no vienas personas otrai bez atlīdzības (piemēram, dāvinājuma) vai maiņas ceļā, nekustamo īpašumu, no kura atsavina domājamo daļu un kurš paliek pārdevēja un pircēja kopīpašumā u. c.

Jāņem vērā – ja īpašnieks vēlēsies apiet pirmpirkuma tiesības, bet pašvaldībai tas būs stratēģiski svarīgs, pašvaldībai būs tiesības vērsties tiesā, pamatojoties uz to, ka šādā veidā, atsavinot nekustamo īpašumu, mērķis ir bijis izvairīšanās no pirmpirkuma tiesību piedāvāšanas pašvaldībai. Pašvaldības par to uzzinās īpašuma pārdošanas brīdī, kad jaunais nekustamā īpašuma īpašnieks pašvaldībā reģistrēsies kā nekustamā īpašuma nodokļa maksātājs atbilstoši likuma "Par nekustamā īpašuma nodokli" 7. pantam.

Kā notiek pirmpirkuma tiesību piedāvāšana pašvaldībām?

Ja persona vēlas pārdot nekustamo īpašumu citai, par darījumu jāinformē pašvaldības dome. Pirkuma līgums vai tā noraksts (uzrādot pirkuma līguma oriģinālu) pirms īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā iesniedzams attiecīgajai vietējās pašvaldības domei, tās pilnvarotai institūcijai vai amatpersonai, kas pēc pirkuma līguma vai tā noraksta saņemšanas izsniedz rakstisku izziņu. To paredz MK noteikumi Nr. 919 "Noteikumi par vietējo pašvaldību pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtību un termiņiem".

Visus dokumentus var iesniegt, nosūtot tos pa pastu. Tādā gadījumā termiņš, kurā jāpieņem lēmums par pirmpirkuma tiesību saņemšanu, sākas ar dienu, kad pirkuma līgums saņemts pašvaldības institūcijā.

Pašvaldība var izvēlēties, vai savas tiesības izmantot vai nē. Ja pašvaldība savas tiesības izmantos, tad darījumu ar trešo personu veikt nevarēs. Ja pašvaldība lemj tiesības izmantot, tad lēmumu pieņem ne vēlāk kā 20 dienu laikā. Ja pašvaldība lemj atteikties no savām tiesībām, lēmums jāpieņem ne vēlāk kā piecu darba dienu laikā. Kārtojot tālāk nekustamā īpašuma pārdošanas darījumu, zemesgrāmatā nostiprinājuma lūgumam ir jāpievieno vai nu pašvaldības institūcijas izsniegta kvīts par pirkuma līguma saņemšanu, vai arī atteikums izmantot pirmpirkuma tiesības.

Gadījumā, ja tiek pievienota kvīts par pirkuma līguma saņemšanu, zemesgrāmatā īpašumtiesības tiks nostiprinātas tikai pēc tam, kad pašvaldība būs zaudējusi savas pirmpirkuma tiesības, tas ir, būs beidzies termiņš, kad pašvaldība savas tiesības var izlietot.

Ja zemesgrāmatu nodaļā līdz nostiprinājuma lūguma izskatīšanai nebūs saņemta ne pašvaldības institūcijas izsniegta kvīts par pirkuma līguma saņemšanu, ne atteikums izmantot pirmpirkuma tiesības, tad zemesgrāmatu nodaļas tiesnesis pieņems lēmumu par nostiprinājuma lūguma atstāšanu bez ievērības, tas ir, pircēja īpašumtiesības netiks nostiprinātas.

Jāņem vērā, ka pēc tam, kad pirmpirkuma tiesīgajai personai tiek piedāvāts izmantot savas tiesības, līgumu vairs grozīt nevar. Šāds nosacījums izslēdz iespēju, ka kopīpašniekam/pašvaldībai nekustamais īpašums tiek piedāvāts par augstāku pirkuma maksu, nekā faktiski maksātu pircējs, ja pirmpirkuma tiesīgās personas vispār nebūtu.

1 Latvijas Republikas Augstākās tiesas Senāta Civillietu departamenta 2012. gada 26. oktobra spriedums lietā Nr. SKC-710/2012