Kopīpašums un tā zemūdens akmeņi (II)

Agrāk vai vēlāk īpašniekiem par kopīpašuma lietošanu var rasties domstarpības, un tās atrisināt nebūs vienkārši, ja vien iesaistītās personas savā starpā nespēs vienoties par kādu konkrētu rīcību. Piemēram, noslēgt līgumu par kopīpašuma lietošanas kārtību. Ja kāds no kopīpašniekiem nolemj savu domājamo daļu pārdot, jāatceras, ka šo darījumu nevar noslēgt ar jebkuru personu, jo pārējiem kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības.

Par pirmpirkuma un izpirkuma tiesībām

Civillikuma (CL) 1073. pantā ir šāds regulējums: "Ja kāds nekustamā īpašuma kopīpašnieks atsavina savu daļu personai, kura nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, pieder pirmpirkuma tiesība (2060. p. 2. d. un 2062. p.), bet gadījumos, kad pirmpirkuma tiesību nav bijis iespējams izlietot atsavinātāja vainas dēļ – izpirkuma tiesība (1381. un turpmākie p.)."

Ja izlietot pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības piesakās reizē vairāki kopīpašnieki, tad viņi atsavināto daļu iegūst kopīgi un sadala to savā starpā līdzīgās daļās, ja paši nevienojas citādi. "Atbilstoši likumam ir jābūt tā, ka kopīpašnieks, kas savu īpašuma daļu nolēmis pārdot, piedāvā to izpirkt pārējiem kopīpašniekiem. Ja viņi atsakās, tikai tad pārdevējs savu domājamo daļu var pārdot kādai trešajai personai," skaidro zvērināts advokāts un Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes pasniedzējs Jānis Lapsa. "Taču, ja īpašnieks šādu piedāvājumu nav izteicis un savu domājamo daļu slepus pārdod kādai personai no malas, tad pārējiem kopīpašniekiem ir izpirkuma tiesības. Izpirkuma tiesība ir tiesība iegūt cita atsavinātu nekustamu īpašumu, atstumjot ieguvēju, sakarā ar priekšrocību pret viņu, un iestājoties viņa tiesībās (CL 1381. pants), un izpirkuma prasību var pieteikt gada laikā, skaitot no tās dienas, kad nekustamais īpašums ierakstīts zemesgrāmatā uz ieguvēja vārda. Turklāt pārējiem kopīpašniekiem ir tiesības iegādāties īpašuma daļu par to cenu, ko maksājusi trešā persona."

"Izpirkuma prasību var pieteikt gada laikā."

Jāuzsver, ka praksē tas var sagādāt ievērojamas nepatikšanas un zaudējumus cilvēkiem, kuri, lai ietaupītu uz nodokļiem un nodevām, oficiāli norādījuši pazeminātu īpašuma pārdošanas cenu. Advokāts arī iesaka – kopīpašniekiem būtu jākontrolē, ko pārējie dara, un vismaz reizi gadā jāielūkojas attiecīgajā zemesgrāmatas nodalījumā.

Taču divkārt uzmanīgam vajadzētu būt cilvēkam, kas grasās iegādāties kāda īpašuma domājamās daļas, piemēram, pusi mājas ar zemi. LV portāls bieži e-konsultācijās saņem lietotāju jautājumus par to, ka viņi, lūk, iegādājušies šādu īpašumu, bet, izrādās, kaimiņš neļauj iebraukt ar auto pagalmā, lietot kādas palīgēkas vai zemes nostūri, tādēļ dzīves apstākļi kļuvuši neciešami. Ko darīt?

Kopīpašuma lietošanas kārtības noteikšana

"Pērkot, piemēram, mājas daļu (vienu stāvu vai dvīņu mājas atsevišķu sekciju), būtu labi, ja šim īpašumam būtu ar līgumu noteikta lietošanas kārtība un šis līgums ierakstīts zemesgrāmatā," iesaka J. Lapsa. "Ja pērk mājas vienu pusi, tad lietošanas kārtība jānosaka par būvi un, vēlams, atbilstoši plānam par konkrētām telpām. Otrkārt, līgums jāsastāda arī par zemes īpašuma lietošanu. Par zemi šos plānus parasti taisa trijās daļās – vispirms par koplietošanas platību, lai no ielas nokļūtu īpašumā: ir ieeja un kopīga iebrauktuve, var vienoties arī par transportlīdzekļu novietošanas laukumiem. Pārējo daļu var sadalīt lietošanai katram īpašniekam kā atsevišķu teritoriju. Līgumā var noteikt, ka koplietošanas teritorija ir jāuztur kopīgiem spēkiem, savukārt savā teritorijā katrs saimnieko, kā vēlas. Dažkārt līgumā īpaši nosaka, ka drīkst būvēt siltumnīcu, lai vēlāk otram īpašniekam nebūtu pretenziju, ka tāda nav acij tīkama un ir jānojauc. Var papildus arī vienoties, un tas ir mazliet sarežģītāk, ka atsevišķajā lietošanas gabalā papildus drīkst uzbūvēt kādu palīgēku.

Ja kopīpašumam jau iepriekš ir bijis līgums par lietošanas kārtību, tad zemesgrāmatu nodaļā var iegūt tā kopiju un pārliecināties, ka tajā ir nodrošinātas minēto infrastruktūras objektu lietošanas tiesības. Ja nav, tad jāpanāk jauna vienošanās un jāraksta jauns līgums."

Strīdi par katru metru, katru logu

Diemžēl kopīpašuma domājamās daļas ieguvēji bieži vien tā nedara un vēršas pie jurista pēc palīdzības, kad saistībā ar iepriekš minētajiem faktoriem jau nobriedis smags konflikts.

"Tad kopīpašniekiem iepriekšminētais līgums jāsastāda, savstarpēji vienojoties, vai jāvēršas tiesā ar prasību noteikt kopīpašuma lietošanas kārtību. Kā liecina tiesu prakse, šie strīdi ir par katru metru, katru logu: otram īpašniekam, piemēram, nepatīk, ka pa savu logu jāskatās, kā kaimiņš rušinās pa dārzu," saka J. Lapsa.

"Iespējamā konflikta cēlonis var būt kopīpašnieku līdzšinējās attiecības."

"Situācijas var būt arī sarežģītākas – piemēram, vienā kopīpašuma daļā atrodas ūdens ņemšanas vieta vai kanalizācijas aka. Īpašniekam tā ir jāuztur kārtībā, bet to izmanto visa māja. Ar šo piemēru vēlos uzsvērt, ka jāpievērš uzmanība komunikāciju objektiem – tad ieteicams koplietošanas zonu paplašināt līdz attiecīgajai vietai. Lauku apvidos var būt sarežģījumi ar to, ka vēsturiski pagalmā atradušies divi malkas šķūnīši, katrai ģimenei savs. Nosakot zemes lietošanas plānu, jānosaka, ka, piemēram, malkas šķūnīti būvēs citā vietā. Valsts zemes dienestā sīki jānoskaidro, kādas īpašumā ir ēkas, un atkal var būt situācija – šķūnīši dabā ir, bet tie nav legāli uzbūvēti, tātad plānā nav iekļaujami. Vēl var būt, ka nolūkoto īpašumu šķērso servitūta ceļš, un arī tad tā ir koplietošanas zona, kas nevar attiekties tikai uz vienu kopīpašnieku. Patiesībā kopīpašuma zemūdens akmeņu ir tik daudz, ka visus nosaukt nemaz nav iespējams."

Par kopīpašuma uzturēšanu un kaimiņu attiecībām

Vēl kāds zemūdens akmens var būt kopīpašumā esošās ēkas uzturēšana. Piemēram, pagrabā krājas ūdens, bet otrs īpašnieks, kuru tas neapgrūtina, uzskata, ka viņam par to nav daļas. Vai, otrādi, mājai jāmaina jumts, bet apakšējam īpašniekam ūdens uz galvas netek, viņš šajā remontā atsakās piedalīties.

"Visus gadījumus līgumā ierakstīt nevar," tā J. Lapsa. "Dokumentā gan var ierakstīt, ka katrs kopīpašnieks atbild par savu daļu jumta, turklāt nosakot, ka jumta segumam jābūt vienādam. Taču izdevumi par jumta remontu ir jāsedz uz pusēm. Ja otrs īpašnieks pretojas, tad ieinteresētā persona algo būvinženieri, kas sagatavo aktu par nepieciešamo ēkas izlabojumu, izstrādā tāmi un piedāvā kaimiņam attiecīgo remontu apmaksāt uz pusēm. Ja viņš atsakās, tad ieinteresētais īpašnieks remontu apmaksā pats, bet pusi no tēriņiem no otra īpašnieka var piedzīt tiesas ceļā. Tas ir noteikts CL 1068. panta trešajā daļā. Tātad kopīpašuma lietošanas kārtības līgumā ieteicams iekļaut ēkas tehniskā stāvokļa raksturojumu, uzturēšanas pasākumus un izdevumu sadali. Praksē to ļoti reti ņem vērā."

Vēl kāds iespējamā konflikta cēlonis var būt kopīpašnieku līdzšinējās attiecības. "No vienas puses, kaimiņš juridiski pret jauno īpašnieku neko iebilst nav tiesīgs. Bet skaidrs, ka sakarīgi domājošs cilvēks, pirms maksāt rokas naudu, piezvanīs pie šā kaimiņa durvīm un informēs par saviem nodomiem, un izzinās situāciju. Ja redzams, ka abu kopīpašnieku starpā nav saskaņas, ka tas var skart arī jauno ieguvēju, protams, tādu īpašumu nevajadzētu pirkt."

Advokāts J. Lapsa rezumējot atgādina – pirms iegādāties kopīpašuma domājamo daļu, ieteicams ielūkoties zemesgrāmatā, iegūt datus no Valsts zemes dienesta, rūpīgi izpētīt faktisko situāciju, kā arī izrunāties ar pārējiem kopīpašniekiem un, pilnīgi noteikti, iepriekš konsultēties ar advokātu.