E-izsoles – ērts un efektīvs risinājums, kas sevi attaisnojis

2015. gada 1. jūlijā stājās spēkā jauna kārtība, kas paredzēja, ka nolēmumu izpildes procesā parādnieka nekustamais īpašums turpmāk tiks pārdots elektroniskajā izsolē. Pagājuši trīs gadi, un Tiesu administrācijas direktors Edvīns Balševics e-izsoles dēvē par veiksmes stāstu.

E. Balševics: “Valsts un sabiedrības ieguvums ir pietiekami izmērāms un ievērojams. Pirms 2015. gada tiesu izpildītāji rīkoja izsoles tradicionālā ceļā – izsludināja izsoles, dalībnieki brauca uz konkrēto pilsētu un tikai ierodoties varēja konstatēt, izsole var notikt vai ne. Ja izsole nevarēja notikt, visi brauca mājās un gaidīja nākamo izsoli.

Arī tad, ja izsole notika, bija dažādas norises problēmas – ar kārtību, disciplīnu vai procedūru ievērošanu. Tagad visa šī sistēma ir pārnesta elektroniskajā vidē un procesi notiek tikai elektroniskā veidā. Visa procedūra ir caurspīdīga. Automātiska. Ir gan elektroniski maksājumi, gan visas procedūras, kas noris tālāk pēc īpašuma izsolīšanas – informācija tiek nosūtīta zemesgrāmatai un visām iesaistītajām pusēm, kam tas nepieciešams.”

Iegūts laiks, resursi un objektivitāte

Lielākais ieguvums no pārmaiņām, izveidojot izsoļu elektronisko platformu, vērtējams laika un resursu ekonomijā. Šobrīd izsoles dalībnieki var piedalīties izsolēs no jebkuras atrašanās vietas, speciāli neplānojot un netērējot laiku un resursu, lai dotos uz zvērināta tiesu izpildītāja, kurš rīko izsoli, prakses vietu.

Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes priekšsēdētāja vietniece, zvērināta tiesu izpildītāja Iveta Kruka norāda, ka vērtīgs ieguvums ir arī objektivitāte un neitralitāte, ko dod elektroniskā izsoļu vietne: “Izsoles dalībniekiem vairs nav iespējams savā starpā vienoties par izsoles rezultātu, jo viņi nezina to, cik un kuras personas ir pieteikušas savu dalību izsolē.”

E. Balševics norāda: “Līdz 2015. gadam bija daudz tādu, kas strādāja kā profesionāli izsoļu dalībnieki, cenšoties dažādos veidos nopelnīt kā starpnieki. Tagad šī elektroniskā izsole šo procedūru izslēdz. Katrs individuāli ar savu lietotāja vārdu pieslēdzas sistēmai un piedalās izsolē. Kopumā uz šo brīdi ieguvums ir daudz lielāka pieejamība informācijai publiskajā interneta vidē, ka šis īpašums tiek izsolīts, un tā iespējams iegūt arī lielāku cenu par šo nekustamo īpašumu, ko izsola.”

Vai nekustamā īpašuma izsole ir vērtīga arī parādniekam?

Zvērināti tiesu izpildītāji un maksātnespējas procesa administratori ir tās institūcijas, caur kurām nekustamie īpašumi nonāk līdz izsolei. Kā norāda zvērināta tiesu izpildītāja I. Kruka – izsole ir tikai lielas procedūras noslēguma solis.

“Piedziņas vēršana uz nekustamo īpašumu ietver vairākas secīgas, Civilprocesa likumā regulētas darbības, kas obligāti veicamas pirms nekustamā īpašuma pārdošanas izsolē. Tātad, tas ir paziņojums parādniekam par piedziņas vēršanu uz nekustamo īpašumu, tad seko nekustamā īpašuma novērtējums un ziņas par novērtējumu tiek nosūtītas gan parādniekam, gan piedzinējam, gan hipotekārajam kreditoram, ja tāds ir. Šo novērtējumu var lūgt veikt atkārtoti, ja persona uzskata, ka varbūt novērtējums ir pārāk zems. Tad, ja neseko šis lūgums, vai arī seko un tiek veikta atkārtotā novērtēšana, pēc tās tiek izsludināta nekustamā īpašuma izsole. Un tad šis nekustamā īpašuma izsoles process notiek elektroniskajā vidē, elektroniskajā izsoļu portālā.”

Parādniekiem ir iespēja sekot līdzi izsoles procedūrai, pārliecinoties, ka arī viņi no šī procesa ir ieguvēji – tiek atgūts maksimāli daudz līdzekļu par īpašumu, lai varētu segt visas parādsaistības. I. Kruka: “Nereti notiek tā, ka parādnieks atnāk un saka, ka parādsaistības ir tik lielas, ka vienīgais ceļš, kā viņas nosegt, ir pārdot nekustamo īpašumu. Viņi sadarbojas, paši vērtētājam izrāda nekustamo īpašumu, kas ir ļoti pozitīvi.

Jo lielāka piekļuve nekustamajam īpašumam, jo vairāk informācijas ir vērtētājam – jo patiesāka būs nekustamā īpašuma vērtība. Vai, piemēram, dzīvoklis tiek apsekots vai netiek – tas ir ļoti būtiski, jo ja netiek, tad tas būs kā negatīvs faktors. Vērtētājs nav apsekojis īpašumu, kas nozīmē, ka viņš nevar iekļaut to kā pozitīvu faktoru pie vērtības noteikšanas. Sadarbība vienmēr ir pozitīva, jo tad tiesu izpildītājs var izskaidrot nianses un tas rezultāts būs visiem labāks – gan pašam parādniekam, jo tiks atgūti maksimāli daudz līdzekļu, ko novirzīt parāda segšanai, gan piedzinējam, jo aizdotos līdzekļus viņš saņems atpakaļ maksimāli vairāk.”

Kad izsole ir noslēgusies un iegūti līdzekļi par nekustamo īpašumu, parādi tiek segti atbilstoši Civilprocesa likumā noteiktajai kārtībai. Tiesu izpildītājs sastāda piedzītās summas aprēķinu, izsūta pusēm, un gan parādnieks, gan visi piedzinēji var iepazīties. Ja uzskata, ka kaut kas nav atbilstoši, tad par šo aprēķinu var rakstīt sūdzību, lai to pārbauda vēl tiesa.

Kas jāzina izsoļu dalībniekam?

To, kas jāzina izsoles dalībniekam un kādai informācijai būtu jāpievērš īpaša uzmanība, skaidro Tiesu administrācijas Tiesu un zemesgrāmatu departamenta Izpildu lietu reģistra nodaļas vadītājs Rihards Daniševskis.

“Izsole sākas ar autorizēšanos izsoļu vietnē. Autorizēšanās iespējas ir caur latvija.lv identifikācijas rīkiem, kā arī caur lietotājvārdu un paroli, izveidojot savu kontu. Tālāk lietotājs ir izvēlējies konkrēto izsoli, pēc atlases kritērijiem, viņš var atvērt izsoles kartiņu un pieteikties šai izsolei.

• Piesakoties izsolei, jāņem vērā, ka izsoles dalībniekam ir jāveic apmaksa par dalību izsolē (dalības maksa1) un nodrošinājuma maksa 10% apmērā no nekustamā īpašuma vērtības. Kad šie maksājumi ir apmaksāti, piecu darba dienu laikā tiesu izpildītājs veic konkrētā izsoļu dalībnieka apstiprināšanu izsoļu vietnē, un attiecīgi izsoļu dalībnieks var veikt solīšanu.
• Pati izsole ilgst 30 dienas kopš publicēšanas brīža, bet jāņem vērā, ka pieteikties izsolei var pirmās 20 dienas un attiecīgi pēdējās 10 dienas var tikai solīt, līdz ar to stingri jāpiedomā, lai laikus tiek samaksāts nodrošinājuma maksas un dalības maksas rēķins.
• 24 stundu laikā pēc izsoles noslēguma tiek ģenerēts izsoles akts, un izsoļu dalībniekam, ja viņš ir izsoles uzvarētājs, 30 dienu laikā jāveic samaksa pilnā apmērā par nekustamo īpašumu. Tiesu izpildītāji vai maksātnespējas administratori ģenerēto aktu nosūta tiesai.
• Piedaloties izsolē, viena no iespējām ir vienkārši pārsolīt iepriekšējo izsoles dalībnieku, otrs variants ir izvēlēties vienu no Tiesu administrācijas pakalpojumiem – izsoļu aģentu. Princips tāds – ja izsoļu dalībnieks zina, ka par šo konkrēto nekustamo īpašumu viņš ir gatavs maksāt noteiktu summu, izmantojot izsoļu aģentu, viņš vietnei norāda, kāda tā būtu, un vietne veic solīšanu automātiski viņa vietā līdz norādītajai summai.”

Izsoles uzvarētājam 30 dienu laikā pēc izsoles noslēgšanās jāveic pilna nekustamā īpašuma nosolītās summas samaksa. Minētie 10% nodrošinājuma tiek ieskaitīti šajā kopējā summā. Dalībniekiem, kas izsolē neuzvar, nekavējoties tiek atmaksāta iemaksātā nodrošinājuma maksa par izsoli (saskaņā ar Civilprocesa likuma 607. panta ceturto daļu). Tomēr ir būtiski pievērst uzmanību arī izņēmumiem.

“No izsoļu vietnes radīšanas brīža ir 4000 izsoles, par kurām neviens nav nosolījis. Izsoļu dalībnieki piedalās šajās izsolēs, bet viņi baidās nosolīt. Bet ir svarīgi izdarīt vismaz vienu nosolījumu, lai iegūtu šo nekustamo īpašumu. Šajā gadījumā, ja neviens izsoļu dalībnieks nav nosolījis par konkrēto īpašumu, tad tiesu izpildītājs organizē jaunu izsoli,” skaidro Daniševskis.

Respektīvi, izsoles dalībnieks iemaksājis nodrošinājuma summu, bet nav veicis nevienu nosolījumu. Šādā situācijā, izsolei beidzoties, ja tās rīkotāji ir maksātnespējas procesa administratori, nodrošinājuma maksu neatmaksā saskaņā ar Maksātnespējas likuma 115. panta piekto daļu, kas nosaka – ja neviens izsoles dalībnieks izsolē nesola, nekustamā īpašuma pirkuma nodrošinājums netiek atmaksāts, bet to ieskaita parādnieka mantā.

Savukārt otra situācija, kad izsoles uzvarētājam nodrošinājuma nauda netiek atmaksāta, ir gadījumā, ja 30 dienu laikā netiek veikta pilna nekustamā īpašuma nosolītās summas samaksa. “Ja izsoles uzvarētājs mēneša laikā neveic samaksu, tad šie 10% (nodrošinājuma nauda) tiks pievienoti lietai kā piedzītie līdzekļi,” skaidro I. Kruka.

Atbilstoši Civilprocesa likumam izsolē nevar piedalīties pats parādnieks, parādnieka aizbildnis, aizgādnis, kā arī nekustamā īpašuma vērtētājs un tiesu izpildītājs.

Kas ir elektronisko izsoļu vietne?

• Elektronisko izsoļu vietne ir Izpildu lietu reģistra modulis, ko uztur Tiesu administrācija. Vietne nodrošina iespēju ievietot nekustamā īpašuma publikācijas, veikt pārbaudi personas atbilstībai dalībai izsolē un autorizāciju, noturēt izsoli un nosūtīt izsoļu dalībniekiem paziņojumus. Izsoles organizē tiesu izpildītāji un maksātnespējas administratori atbilstoši Civilprocesa likumam un Maksātnespējas likuma regulējumam.
• Galvenie vietnes mērķi ir samazināt personu negodprātīgu un prettiesisku rīcību nekustamā īpašuma izsolēs, tādējādi samazinot riskus, kas saistīti ar izsoles dalībnieku savstarpējo saskarsmi, un nodrošināt godīgu konkurenci starp solītājiem, kā arī padarīt ērtāku un ekonomiskāku izsoles norisi tādējādi nodrošinot, ka izsolēs piedalīsies lielāks dalībnieku skaits un ar izsoli iespējams atgūt lielāku summu kreditoru prasību segšanai.

Kopš vietnes radīšanas visaugstākais organizēto izsoļu skaits ir dzīvokļiem, attiecīgi citiem objektiem mazāk. Vērtējot cenu pieaugumu – kāds tas ir no izsoles sākuma cenas līdz beigu cenai – gala summai, dati rāda, ka šis pieaugums svārstās no 16 līdz 45% – dzīvokļiem tie ir 36%, zemei nedaudz vairāk – 45%.

“Ja salīdzina ar brīvo tirgu – izsoļu vietnē noteikti ir izdevīgāk iegādāties nekustamo īpašumu, jo bieži var redzēt, ka šie nekustamā īpašuma objekti, kas tiek nosolīti vietnē, vēlāk tiek pārdoti tālāk un cenas pieaugums ir lielāks. Jebkuram izsoļu dalībniekam, kas nolēmis piedalīties izsolē, jāņem vērā, ka ne vienmēr izsolēs ir daudz dalībnieku – vienā ir divi, otrā ir divdesmit. Tāpēc arī šis cenas procentuālais pieaugums reizēm ir lielāks, reizēm mazāks. Tas ir atkarīgs arī no konkrētās izsoles,” skaidro R. Daniševskis.

Turklāt e-izsoļu vietne plāno tikai augt. Edvīns Balševics aicina arī citus iesaistīties un izmantot veiksmīgi izstrādātā e-izsoles risinājuma piedāvātās iespējas, norādot, ka no šā gada sagaidāms piedāvāto pakalpojumu papildinājums.

“No šī gada vidus mēs paplašināsim iespējamo izsolītāju skaitu, kas var savus īpašumus pārdot – veidosim kustamās mantas izsoles, lai arī kustamo mantu varētu izsolīt nevis tradicionālā veidā, bet elektroniski. Tāpat arī paplašināt personu loku – valsts pārvaldi un, iespējams, ne tikai valsts pārvaldi, kas varētu savus īpašumus izsolīt ar šī portāla starpniecību. Tādā veidā taupot resursus un padarot efektīvāku šo izsoles procedūru.”

Ar 2018. gada 1. jūliju spēkā stājas Tiesu administrācijas cenrāža pielikuma 21. un 23. punkts, nodrošinot iespēju saņemt jaunus pakalpojumus – nekustamo īpašumu izsoļu monitorings, informācijas sniegšana kreditēšanas pakalpojumu sniedzējam vai kredītinformācijas birojam no Izpildu lietu reģistra par fizisko un juridisko personu izpildu lietām kredītspējas vērtēšanai. Papildus minētajam ar 1. jūliju būs pieejamas arī kustamas mantas elektroniskās izsoles.