FOTO: Edijs Pālens, LETA.
Iegādājoties zemi dzīvojamās mājas celtniecībai, ir svarīgi noskaidrot iespējamos apgrūtinājumus, kas izlolotos būvniecības plānus var sarežģīt vai sadārdzināt. Sadarbībā ar Valsts vides dienestu LV portāls skaidro, ar kādiem riskiem jārēķinās, ja noskatītā apbūves zeme atrodas applūstošā teritorijā, plūdu risku teritorijā, jūras vējuzplūdu applūšanas riska zonā vai īpaši aizsargājamā dabas teritorijā.
Iegādājoties zemes īpašumu apbūvei, svarīgi ņemt vērā vairākus faktorus, kas ietekmēs ne tikai projekta īstenošanu, bet arī dzīves kvalitāti šajā īpašumā.
Pirms lēmuma pieņemšanas, lai izvairītos no nepatīkamām situācijām, ir svarīgi izprast dažādus riskus, kas saistīti ar zemes īpašuma iegādi.
Valsts vides dienests (VVD) min izplatītākos apgrūtinājumus:
“Praksē saskaramies ar situācijām, kad cilvēki vēlas saņemt tehniskos noteikumus vai kādas citas atļaujas apbūvei noteiktā teritorijā, taču nevaram tās izsniegt, jo ir būtiski ierobežojumi. Tiem, kas labticīgi ir iegādājušies apbūves zemi, tas ir nepatīkams pārsteigums,” stāsta VVD Atļauju pārvaldes Būvniecības un attīstības departamenta Teritorijas attīstības daļas vadošais eksperts Pauls Lielmanis.
Plūdu risks ir viens no biežākajiem apgrūtinājumiem apbūves zemei.
Aizsargjoslu likuma 1. pants noteic, ka applūstošā teritorija ir ūdensteces ielejas vai ūdenstilpes ieplakas daļa, kura palos vai plūdos pilnīgi vai daļēji applūst un kuras platums ūdensteces vai ūdenstilpes aizsardzības nolūkos tiek noteikts vietējās pašvaldības teritorijas plānojumā atbilstoši likumā noteiktajai metodikai.
Vienlaikus Aizsargjoslu likuma 37. panta pirmās daļas 4. punkts noteic, ka applūstošajās teritorijās ir aizliegts uzbērt zemi un būvēt ēkas un būves, kas ir lielākas par mazēkām, t. i., 25 kvadrātmetriem.
“Faktiski teritorijās, kas applūst vidēji reizi desmit gados (ir 10% teritorijas applūšanas risks), būvēt ir aizliegts,” skaidro P. Lielmanis.
Neraugoties uz to, interese par būvniecību applūstošajās teritorijās ir liela, īpaši Rīgā un tās tuvumā – Ropažu un Ādažu novados, Jūrmalā, Jelgavā, arī Jelgavas novadā. Plašas applūstošās teritorijas atrodas arī Latgales pusē pie Daugavas, taču tur tik lielas intereses par apbūvi neesot.
“Jo tuvāk Rīgai, jo augstākas zemes cenas. Ir negodīgi uzņēmēji, kas par lētu naudu nopērk zemi applūstošajā teritorijā, nelikumīgi to uzber, sagatavo detālplānojumu un pārdod tālāk cilvēkiem, kuri domā, kas viss ir kārtībā,” praksē novērojis VVD pārstāvis.
“Esam redzējuši, ka zeme applūstošajā teritorijā uzbērta pat vairāku hektāru platībā. Kādam arī ir izdevies saņemt būvatļauju, jo ne vienmēr būvvaldes kvalitatīvi izvērtē situāciju,” spriež P. Lielmanis.
Taču šādos gadījumos VVD nākas izsniegt atteikumu vai nesaskaņot lokālplānojumu vai detālplānojumu, jo ir notikusi pretlikumīga zemes uzbēršana.
“Tiesu praksē atzīts, ka teritorijās, kurās notikusi pretlikumīga uzbēršana, ir pieļaujama tikai tāda zemes izmantošana, kāda bija atļauta pirms pretlikumīgās darbības. Zemes uzbēršana nedod nekādu pamatu nelikumīgās darbības legalizēšanai, tāpēc ir jāpiemēro visi pirmītējie aprobežojumi, pat ja teritorija vairs neapplūst. Tātad uzbēršana nelegalizē applūstošo teritoriju,” skaidro P. Lielmanis.
Dienesta pieredzē ir bijuši gadījumi, kad applūstošā teritorija tikusi uzbērta pirms desmit gadiem. Jaunais zemes īpašnieks to nav zinājis. Tāpēc, ja dabā ir redzams nedabīgs reljefs vai radušās aizdomas par uzbēršanu, iesakām konsultēties ar ekspertiem, Valsts vides dienestu,” norāda P. Lielmanis.
Aizsargjoslu likuma 37. panta pirmās daļas ceturtais punkts noteic, kādas būvniecības darbības ir pieļaujamas applūstošajās teritorijās.
Piemēram, šajās teritorijās var būvēt īslaicīgas lietošanas būves un mazēkas, atjaunot būves un restaurēt kultūras pieminekļus, kā arī ierīkot peldvietas, celiņus, laivu un motorizēto ūdens transportlīdzekļu piestātnes u. c.
“Applūstošajā teritorijā var uzbūvēt, piemēram, pirti līdz 25 kvadrātmetriem, taču ar nosacījumu, ka tai nav notekūdeņu. Tāpat atļauts būvēt dambjus, bet tikai būvju aizsardzībai,” piebilst VVD pārstāvis. “Padomju laikā plūdu riska teritorijās daudzviet tika uzceltas dzīvojamās mājas, tās neviens neliek jaukt nost, taču būvēt jaunas nedrīkst.”
Aizsargjoslu likumā ir aizliegts būvēt applūstošajās teritorijās, taču ieteicams būt piesardzīgiem arī plūdu riska teritorijās. Latvijā ir noteiktas 30 nacionālas nozīmes plūdu riska teritorijas.
Plūdu riska teritorijas ir tādas teritorijas, kurām pastāv mazāks risks applūst. Tas var notikt reizi 100 vai 200 gados (applūšanas varbūtība ir 0,5%–1%).
“Šajās teritorijās nav aizliegts uzbērt zemi,” norāda P. Lielmanis. Vienlaikus VVD pārstāvis aicina nopietni izvērtēt, vai tiešām vajag iegādāties īpašumu un plānot būvniecību plūdu riska teritorijās. Klimata pārmaiņu ietekmē arvien biežāk pieredzam ekstrēmus lietus apstākļus un netipiskus palus.
Teritorijās, kas atrodas tuvu jūrai, jāņem vērā papildu faktors – jūras vējuzplūdu applūšanas riska zonas.
Jūras vējuzplūdu applūšana var notikt jebkurā sezonā. Ja ilgstoši bijis nelabvēlīgs vēja virziens, tad ar lielāku varbūtību var applūst plašāka teritorija. Jūras vējuzplūdu applūšanas riska zonas ir visas piekrastes teritorijas – tai skaitā Rīgā (Mangaļsala, Vecdaugava), Jūrmalā un Liepājā.
“Ja pūš īstais vēja virziens (Rīgas gadījumā tas būtu ziemeļrietumu virziens, Jūrmalā – līdzīgi), tad lielās upes – Gauja, Lielupe, Daugava – vairs nevar iznest ūdeņus jūrā, jo vējš pūš pretī un neļauj ūdenim no grīvas nokļūt jūrā. Tādējādi ūdens plūsma, kas pieplūst no tālākām teritorijām, tiek bloķēta uz diennakti vai pat ilgāk. Papildus upēs tiek iedzīts jūras ūdens, plūdu draudi pieaug,” stāsta P. Lielmanis. Visnepatīkamākās situācijas veidojas, ja vienlaikus ir vētra, kas intensīvi dzen iekšā ūdeni upes grīvā, un vēl pievienojas atmosfēras nokrišņi lietus veidā. Tādos gadījumos applūst zemākās teritorijas ap upes krastiem un bīstamība ir vairākus kilometrus no jūras piekrastes.
Lai pārliecinātos, ka īpašums neatrodas applūstošajā zonā vai plūdu risku teritorijā, ir jāielūkojas Latvijas Vides, ģeoloģijas un meteoroloģijas centra uzturētajās plūdu riska un plūdu draudu kartēs.
Atšķirīgi būvniecības noteikumi paredzēti īpaši aizsargājamajām dabas teritorijām.
Tās ir ģeogrāfiski noteiktas platības, kas atrodas īpašā valsts aizsardzībā, lai saglabātu dabas daudzveidību. Latvijas tiesību aktos noteiktajā kārtībā ir izveidotas 723 īpaši aizsargājamās dabas teritorijas.
|
Plašāk par tēmu >> |
“Īpaši aizsargājamajās dabas teritorijās parasti ir grūti sadalīt jaunveidojamo zemi, jo dažādās zonās (dabas liegumā, dabas parkā, ainavu aizsardzības zonā) noteikti ierobežojumi zemes sadalei minimālajās platībās – trīs vai desmit hektāros,” stāsta P. Lielmanis. Viņš piebilst: “Ja iepriekšējos gados zeme tomēr ir sadalīta pretlikumīgi, pārkāpjot minimālos zemes sadales noteikumus, tad tas nenozīmē, ka tur varēs būvēt.”
Piemēram, kādā dabas parkā ir noteikts, ka jaunveidojamā zemes gabala minimālā platība ir trīs hektāri, bet zemes īpašnieks ir iegādājies tikai 1,5 hektārus. Šādā situācijā VVD diemžēl neizsniegs tehniskos noteikumus, jo nav izpildīta prasība par minimālo zemes vienības platību.
“Primāri jāņem vērā konkrētās teritorijas noteikumi. Katram objektam tiek izstrādāts dabas aizsardzības plāns un izdoti individuālie noteikumi, kurus apstiprinājis Ministru kabinets,” skaidro VVD pārstāvis.
Šajos noteikumos būs arī aprakstīti būvniecības nosacījumi – atļautais māju daudzums, izmērs, apbūves blīvums utt. Šiem parametriem jābūt norādītiem teritorijas plānojumā.
Īpaši aizsargājamo dabas teritoriju individuālajos noteikumos varētu būt paredzētas kādas atsevišķas prasības – piemēram, izpētes nepieciešamība, būvniecības un koku ciršanas laika ierobežojumi, meliorācijas nosacījumi u. c.
Ļoti iespējams, ka vajadzēs arī novērtēt biotopu, norāda P. Lielmanis, piebilstot, ka tas ir gana sarežģīti, laikietilpīgi un dārgi.
Par to, vai zeme atrodas īpaši aizsargājamajā dabas teritorijā, var pārliecināties, ielūkojoties dabas datu pārvaldības sistēmā “Ozols”.
Skaidrojuma otrajā daļā – par to, kādi ierobežojumi noteikti dažādās aizsargjoslās, ja teritorija ir piesārņota vai blakus tai tiek veiktas piesārņojošas darbības, ja tajā ir paaugstināts trokšņu līmenis vai slikta gaisa kvalitāte vai ja ir apgrūtināta piekļuve īpašumam.
