FOTO: Freepik.
Pārdodot nekustamo īpašumu, jāmaksā kapitāla pieauguma nodoklis 20% apmērā, ja likumā nav paredzēts nodokļa atbrīvojums. Ar nodokli apliek starpību starp gūto ienākumu jeb pārdošanas cenu un iegādes vērtību, kas ir summa, par kādu pārdevējs attiecīgo īpašumu iepriekš ieguvis. Mantiniekiem nodoklis jāmaksā vispārējā kārtībā, taču mantojuma atstājēja laulātajam un tuvākajiem radiniekiem likumā noteiktas vairākas normas, lai varētu kvalificēties nodokļa atbrīvojuma kritērijiem. Dāvinājuma saņēmējiem minētās priekšrocības nav.
Likumā “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” paredzēts, ka vispārējā gadījumā ienākumam no nekustamā īpašuma pārdošanas jeb kapitāla pieaugumam piemēro iedzīvotāju ienākuma nodokļa 20% likmi. Nodoklis jāmaksā nevis no visa ienākuma, par kādu nekustamais īpašums pārdots, bet starpības, kāda veidojas starp pārdošanas cenu un iegādes vērtību (savulaik nopirktajam, mantojumā vai dāvinājumā saņemtajam īpašumam).
Uz LV portāla jautājumiem par likuma normu piemērošanu dažādās situācijās atbildes sniedz Valsts ieņēmumu dienesta (VID) nodokļu speciālisti.
Atsevišķās situācijās ienākumu no nekustamā īpašuma pārdošanas neapliek ar nodokli. Piemēram:
* Ja nekustamais īpašums ir mantots līgumiskā, likumiskā vai testamentārā ceļā no fiziskās personas, ar kuru saista laulība vai radniecība līdz trešajai pakāpei, uzskata, ka nekustamais īpašums ir maksātāja īpašumā no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā mantojuma atstājēja īpašums.
* Ja funkcionāli līdzīgā nekustamajā īpašumā tiks ieguldīta tikai daļa no saņemtā ienākuma, tad nodoklis tiek samazināts proporcionāli par ienākuma daļu, kura tika ieguldīta jaunajā – funkcionāli līdzīgajā – nekustamajā īpašumā.
* Arī šajā gadījumā, ja nekustamais īpašums ir mantots līgumiskā, likumiskā vai testamentārā ceļā no fiziskās personas, ar kuru saista laulība vai radniecība līdz trešajai pakāpei, uzskata, ka nekustamais īpašums ir maksātāja īpašumā no dienas, kad tas reģistrēts zemesgrāmatā kā mantojuma atstājēja īpašums.
Saistībā ar iepriekš minētajiem kritērijiem LV portālam e-konsultācijās visbiežāk tiek jautāts: kā nosaka 12 mēnešu deklarēšanās periodu?
Tie ir jebkuri 12 mēneši (bet tikai pēc kārtas) attiecīgo 60 mēnešu laikā, proti, nav jābūt deklarētam īpašumā tieši pirms pārdošanas.
|
Situācija, kad nodokļa atbrīvojums attiecināms uz vairākiem vienai personai piederošiem īpašumiem Jautājums: Ja cilvēkam ilgāk par pieciem gadiem pieder vairāki nekustamie īpašumi un ja viņš pārdod divus īpašumus, kuros minēto piecu gadu laikā katrā bijis deklarēts 12 mēnešus pēc kārtas, vai viņam saglabājas tiesības uz nodokļa atbrīvojumu abu īpašumu pārdošanas ienākumam?
VID atbilde: Laikposms, kad nekustamais īpašums bijis personas deklarētā dzīvesvieta (12 mēneši), ir jebkuri 12 mēneši pēdējo 60 mēnešu laikā līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas dienai. Tātad var būt arī vairāki nekustamie īpašumi, kuriem saglabājas tiesības uz nodokļa atbrīvojumu. |
Ja situācija neatbilst nodokļa atbrīvojuma kritērijiem, jāmaksā nodoklis, un apliekamā apmēra noteikšanai svarīga ir iegādes vērtība.
Ja īpašums ir kādreiz nopirkts, privatizēts par sertifikātiem, apliekamo ienākumu nosaka no pārdošanas cenas, atņemot kādreiz par konkrēto īpašumu samaksāto summu.
Piemēram, dzīvokli, kas kādreiz nopirkts par 30 000 eiro, pārdod par 50 000 eiro. Ar nodokli apliek starpību (50 000 - 30 000) = 20 000 x 20%. Nodoklis – 4000 eiro.
Nekustamā īpašuma iegādes vērtībā drīkst iekļaut izdevumus, kas saistīti ar tā iegūšanu, – valsts nodevu par darījuma noformēšanu, valsts nodevu lietā par apstiprināšanu mantojuma tiesībās vai lietā par pēdējās gribas rīkojuma akta vai mantojuma līguma stāšanos likumīgā spēkā, valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, komisijas naudu un citus līdzīgus izdevumus, piemēram, vērtēšanas izdevumus, samaksu par māklera pakalpojumiem.
Tās ir salīdzinoši nelielas summas, par kurām var samazināt apliekamo ienākumu. Attiecīgos izdevumus apliecina dokumenti, proti, kvītis, čeki, bankas maksājumu uzdevumi.
Iegādes vērtībā var iekļaut ieguldījumus mantotajā īpašumā. Nepieciešami izdevumu apliecinājumi (kvītis, čeki u. c.), kas pierāda ieguldījumus konkrētajā īpašumā.
|
Iegādes vērtībā neiekļauj ar pārdošanu saistītos izdevumus
Jautājums:
No uzskaitījuma secināms, ka izdevumi, kuri saistīti ar īpašuma iegūšanu, ir tādi, kas bijuši mantojuma atstājējam, kā, piemēram, vērtētāja, māklera pakalpojumi, un tādi, kas, pārņemot mantojumā nekustamo īpašumu, ir mantojuma saņēmējam (notāra pakalpojumi, valsts nodevas). LV portālam ir jautāts: vai, pārdodot mantotu īpašumu, iegādes vērtībā drīkst iekļaut pārdodamā nekustamā īpašuma vērtētāja un māklera pakalpojumus? VID atbilde: Izdevumi, kas saistīti ar nekustamā īpašuma pārdošanu (vērtēšanas izdevumi, māklera pakalpojumi), nav iekļaujami nekustamā īpašuma iegādes vērtībā vai veiktajos ieguldījumos, nosakot kapitāla pieauguma apmēru.
Ja ieguldījumus īpašumā veicis mantojuma atstājējs
Jautājums:
Vai pie ieguldījumiem mantotajā īpašumā pieskaita arī mantojuma atstājēja veiktos ieguldījumus? Jautājums rodas tāpēc, ka, saņemot mantojumu, mantinieks līdz nekustamā īpašuma pārdošanai arī pats tajā var veikt remontu (nomainīt logus, jumtu) un citus labiekārtojumus (ierīkot ūdens urbumu, uzlikt jaunu žogu).
VID atbilde: Ar nodokli apliek ienākumu, kuru nosaka, no nekustamā īpašuma pārdošanas cenas atņemot nekustamā īpašuma iegādes vērtību, dokumentāri pierādāmus izdevumus, kas saistīti ar tā iegūšanu un veiktajiem ieguldījumiem. Nekustamā īpašuma iegādes vērtībā var iekļaut tikai tos ieguldījumus, kurus veicis mantinieks.
|
Ja nekustamais īpašums mantots, par tā iegādes vērtību uzskata mantojuma masā ietilpstošā norādītā konkrētā nekustamā īpašuma vērtību.
Novērtējumu mantojuma lietā iesniedz mantinieki, norādot arī tajā esošā nekustamā īpašuma vērtību. Tās apmērs ietekmē notāra atlīdzības taksi, valsts nodevu apmēru, kas izteikts procentos no nekustamā īpašuma vērtības.
Kā jau minēts, iegādes vērtība samazina ar kapitāla pieauguma nodokli apliekamo ienākumu.
Ja mantotā nekustamā īpašuma vērtību norāda daudz mazāku, nekā tā objektīvi ir, atlīdzība notāram un nodevas, protams, ir mazākas. Tomēr, ja īpašumu pārdod, var nākties šķirties no ievērojami lielākas summas, maksājot kapitāla pieauguma nodokli.
Piemēram, 2023. gadā mantojumā saņemta vasarnīca. Mantojuma masā norādītā vērtība – 60 000 eiro. Valsts nodevas ir 650 eiro, notāra pakalpojumi – 200 eiro. 2024. gadā īpašumu pārdod par 130 000 eiro. Ar nodokli apliekamais ienākums un nodoklis: 130 000 - 60 000 - 850 = 69 150 eiro x 20% = 13 830 eiro.
Ja mantojuma masā nekustamajam īpašumam būtu norādīta vērtība 130 000 eiro, nodoklis nebūtu jāmaksā, jo neveidotos apliekams ienākums (starpība starp pārdošanas cenu un mantojuma masā norādīto summu).
Laulātajam un tuvākajiem radiniekiem likumā ietvertas labvēlīgas normas: mantotam īpašumam atšķirīgi nosaka brīdi, kas tiek ņemts vērā iegādes vērtības noteikšanai.
Ja nekustamais īpašums, ko atsavina, ir mantots līgumiskā, testamentārā vai likumiskā ceļā no fiziskās personas, kuru ar maksātāju saista laulība vai radniecība līdz trešajai pakāpei Civillikuma izpratnē, uzskata, ka nekustamais īpašums ir fiziskās personas īpašumā no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā mantojuma atstājēja īpašums.
Piemēram, meita nekustamo īpašumu mantojumā no mirušā tēva saņēma 2023. gadā, kad to arī ierakstīja zemesgrāmatā. Mantiniecei tas ir vienīgais īpašums, kuru viņa 2024. gadā pārdos. Mantojuma atstājējs – tēvs – īpašumu zemesgrāmatā bija reģistrējis 2016. gadā. Nodoklis no dzīvokļa pārdošanas meitai nebūs jāmaksā, jo tiek uzskatīts, ka tas viņai ir piederējis kopš 2016. gada.
Tātad konkrētajā gadījumā nodoklis nav jāmaksā, jo tiek piemērots kritērijs, ka pēdējos 60 mēnešus līdz atsavināšanas dienai tas bija vienīgais fiziskās personas nekustamais īpašums.
Piemēram, 2023. gada 15. janvārī fiziskā persona A pārdod nekustamo īpašumu:
Gūto ienākumu no nekustamā īpašuma pārdošanas ar nodokli neapliek.
|
Nekustamā īpašuma pārdošana un 12 mēnešu deklarēšanās periods pēc mantojuma saņemšanas
Jautājums:
Vai mantiniekam obligāti jābūt deklarētam īpašumā līdz mantojuma iegūšanai, lai būtu tiesības uz nodokļa atbrīvojumu, attiecīgo nekustamo īpašumu pārdodot? VID atbilde: Uzskatāms, ka nekustamais īpašums ir personas A īpašumā no dienas, kad minētais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā kā personas B īpašums. Laikposms, kad nekustamais īpašums bijis personas A deklarētā dzīvesvieta (12 mēneši), ir vismaz 12 mēneši pēc kārtas pēdējo 60 mēnešu laikā līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas dienai.
|
Nekustamā īpašuma iegādes vērtībā iekļauj arī samaksātos procentu maksājumus par kredītu konkrētā nekustamā īpašuma iegādei, ja dokumentāri apliecināta informācija ļauj identificēt kredīta un nekustamā īpašuma iegādes saistību.
Piemēram, fiziskā persona par 300 000 eiro pārdod nekustamo īpašumu (māju, zemi un autostāvvietas):
Ar nodokli apliekamais ienākums ir 146 672,92 eiro (300 000 eiro - 128 058,46 eiro - 21 000 eiro - 4268,62 eiro). Nodoklis – 29 334,59 eiro.
!!! Jāpievērš uzmanība aktualitātei šajā gadā – kompensēto kredīta procentu maksājumu daļu hipotekāro kredītu ņēmējiem nevar iekļaut nekustamā īpašuma iegādes vērtībā.
Ja nekustamais īpašums iegūts uz dāvinājuma līguma pamata, par tā iegādes vērtību uzskata dāvinājuma līgumā norādītā konkrētā nekustamā īpašuma vērtību, kas nav lielāka par nekustamā īpašuma atsavināšanas cenu.
Piemēram, fiziskā persona par 37 000 eiro pārdod nekustamo īpašumu, kas iegūts īpašumā uz dāvinājuma līguma pamata. Līgumā norādīta īpašuma vērtība – 35 000 eiro. Ar nodokli apliekamais ienākums ir 2000 eiro (37 000 eiro - 35 000 eiro). Nodoklis – 400 eiro.
Likumā ir noteikts, kā, pārdodot dāvinājumā saņemtu un mantotu īpašumu, nosaka iegādes vērtību, ja dāvinājuma līgumā un mantojuma masā tā nav norādīta.
Ja nekustamais īpašums iegūts līdz 2000. gada 31. decembrim, par tā iegādes vērtību uzskata aktuālo nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību nekustamā īpašuma atsavināšanas gadā, kura koriģēta, kadastrālo vērtību dalot ar Centrālās statistikas pārvaldes (CSP) noteikto katra gada patēriņa cenu indeksu par pēdējiem desmit gadiem pirms nekustamā īpašuma atsavināšanas.
Indekss IIN aprēķināšanai ir pieejams CSP mājaslapā.
Īpašuma kadastrālo vērtību konkrētajā gadā var aplūkot vietnē kadastrs.lv > “Elektroniskie pakalpojumi” > “Vēsturiskā kadastrālā vērtība” (pakalpojums ir bez maksas, autentificējoties ar internetbanku vai citiem elektroniskajiem autentifikācijas līdzekļiem).
|
Kura gada indekss IIN aprēķināšanai jāņem vērā
Jautājums:
VID metodiskajā materiālā norādīts, ka 2024. gadā noteiktais Centrālās statistikas pārvaldes (CSP) katra gada patēriņa cenu indekss par pēdējiem 10 gadiem ir 1,449. Savukārt CSP mājaslapā publicētā informācija liecina, ka indekss 1,449 ir 2023. gadam. Kura gada indeksu piemēro šogad?
VID atbilde:
2024. gadā (PCI 2023. gadā (2013 = 100)) noteiktais CSP katra gada patēriņa cenu indekss par pēdējiem 10 gadiem ir 1,449. Tātad 2024. gadā piemēro koeficientu 1,449 [dati par pilnu 2024. gadu vēl nav zināmi. – red.]. |
Piemēram, 2024. gada 14. jūnijā fiziskā persona par 74 000 eiro pārdod nekustamo īpašumu:
CSP noteiktais indekss IIN aprēķināšanai par pēdējiem desmit gadiem – 1,449.
Ar nodokli apliekamais ienākums ir 57 436,85 eiro (74 000 eiro - 24 000 eiro : 1,449). Nodoklis – 11 487,37 eiro.
Ja nekustamais īpašums iegūts pēc 2000. gada 31. decembra, par tā iegādes vērtību uzskata nekustamā īpašuma kadastrālo vērtību nekustamā īpašuma dāvinājumā vai mantojumā iegūšanas gada 1. janvārī.
Piemēram, 2024. gada 14. jūnijā fiziskā persona par 70 000 eiro pārdod nekustamo īpašumu:
Ar nodokli apliekamais ienākums ir 52 000 eiro (70 000 eiro - 18 000 eiro). Nodoklis – 10 400 eiro.
|
Ja nekustamā īpašuma vērtība nav norādīta, saņemot mantojumu
Jautājums:
VID metodiskajos materiālos nav piemēru par mantojumā nenorādītu nekustamā īpašuma vērtību. Vai minētā norma praksē tiek piemērota?
VID atbilde: Mantojuma lietā mantinieks var pievienot arī mantinieku noteiktu mantojamās mantas novērtējumu. Taču nekustamajam īpašumam vienmēr tiks norādīta kadastrālā vērtība, ja mantinieks nenoteiks jaunu ieguves vērtību, kas ir lielāka nekā kadastrālā vērtība, jo konkrētā vērtība ietekmē valsts nodevas apmēru. Attiecīgās situācijas, kad nekustamā īpašuma vērtība nav norādīta mantojuma masā, praksē drīzāk nebūs.
|
Ja nekustamais īpašums iegūts uz dāvinājuma līguma pamata no fiziskās personas, kuru ar nodokļa maksātāju saista laulība vai radniecība līdz trešajai pakāpei Civillikuma izpratnē, un nekustamo īpašumu atsavina 60 mēnešu laikā pēc tā reģistrācijas zemesgrāmatā uz nodokļa maksātāja (pārdevēja) vārda, tad par iegādes vērtību tiek uzskatīta konkrētā nekustamā īpašuma vērtība brīdī, kad tas nonāca dāvinātāja īpašumā.
Iespējamas trīs situācijas atkarībā no tā, kad īpašums nonācis dāvinātāja īpašumā un kādi dokumenti ir viņa rīcībā.
Par iegādes vērtību uzskata:
Piemēram, 2024. gada 14. jūnijā fiziskā persona A par 35 000 eiro pārdod nekustamo īpašumu:
Ar nodokli apliekamais ienākums ir 5000 eiro (35 000 eiro - 30 000 eiro). Nodoklis – 1000 eiro.
Piemēram, 2024. gada 3. jūnijā fiziskā persona A par 25 000 eiro pārdod nekustamo īpašumu:
Ar nodokli apliekamais ienākums ir 15 751,33 eiro (25 000 eiro - 9248,67 eiro). Nodoklis – 3150,27 eiro.
Indekss IIN aprēķināšanai ir pieejams CSP tīmekļvietnē.
Piemēram, 2024. gada 2. maijā fiziskā persona A par 20 000 eiro pārdod nekustamo īpašumu:
Ar nodokli apliekamais ienākums ir 14 478,95 eiro (20 000 eiro - 8000 eiro : 1,449). Nodoklis – 2895,79 eiro.
Pēc īpašuma pārdošanas fiziskajai personai jāiesniedz VID deklarācija par ienākumu no kapitāla pieauguma (deklarācija DK) atkarībā no ceturksnī gūto ienākumu apmēra.
Ja ienākums pārsniedz 1000 eiro, tad deklarācija DK jāiesniedz nākamajā ceturksnī līdz pirmā mēneša 15. datumam, nodoklis jāsamaksā līdz tā paša mēneša 23. datumam.
Ja ienākums nepārsniedz 1000 eiro, tad deklarācija DK jāiesniedz līdz nākamā gada 15. janvārim, nodoklis jāsamaksā līdz nākamā gada 23. janvārim.
Pārdodot nekustamo īpašumu, tiek gūts ienākums. Ja ienākums ir lielāks par 10 000 eiro, tad tas jānorāda gada ienākumu deklarācijas D1 pielikumā kā neapliekamais ienākums.
|
Kas uzskatāms par ienākumu pēc nekustamā īpašuma pārdošanas
Jautājums:
Vai gūtais ienākums ir pārdošanas cena vai arī starpība starp konkrētā NĪ pārdošanas cenu un iegādes vērtību? VID atbilde: Gada ienākumu deklarācijas D1 pielikumā kā neapliekamais ienākums jānorāda pārdošanas cena. |
Nekustamā īpašuma pārdošanas darījumi ir daudzveidīgi. Valsts ieņēmumu dienests individuālās situācijās iesaka jau pirms darījuma noskaidrot, vai no ienākuma būs jāmaksā nodoklis, kā konkrētajā darījumā tiks noteikta iegādes vērtība, kā arī vai būs piemērojamas likuma normas, atbilstoši kurām kapitāla pieaugumu ar nodokli neapliek.
Daudzas situācijas ar piemēriem paskaidrotas VID metodiskajos materiālos un atbildēs uz biežāk uzdotajiem jautājumiem.
2024. gadā ir aktualizēts metodiskais materiāls “Iedzīvotāju ienākuma nodoklis no nekustamā īpašuma atsavināšanas ienākuma” un “Ar iedzīvotāju ienākuma nodokli neapliekamie ienākumi no nekustamā īpašuma atsavināšanas”.
