FOTO: Freepik
Nekustamā īpašuma īre ar izpirkuma tiesībām un nomaksas pirkums ir divi atšķirīgi darījumi, kurus regulē dažādi likumi. Īres attiecības starp izīrētāju un īrnieku nosaka Dzīvojamo telpu īres likums, bet uz pirkuma līgumu ir attiecināmas Civillikuma normas. Abus līgumus apvienot vienā juridiski korektā darījumā ir ļoti sarežģīti. LV portāls skaidro, kas ir īre ar izpirkuma tiesībām un kas – nomaksa.
Gan nekustamā īpašuma kompānijas “Latio” Juridiskās daļas vadītājas Mārītes Lipšas, gan zvērināta advokāta, Latvijas Universitātes lektora Jāņa Lapsas pieredze liecina, ka īre ar izpirkuma tiesībām nekustamā īpašuma tirgū ir samērā reti sastopams darījums. Ja īpašums netiek pirkts ar bankas kredīta palīdzību, tad pārsvarā pārdevējs un pircējs slēdz nomaksas līgumu, bet arī tas nav izplatīts.
Īri ar izpirkuma tiesībām J. Lapsa pielīdzina automašīnu operatīvajam līzingam – pircējam ir jāiemaksā pirmā iemaksa, un viņš trīs gadus var lietot jauno automašīnu, ik mēnesi samaksājot noteiktu summu. Kad pagājis šis periods, tad pircējam ir tiesības izpirkt automašīnu par atlikušo vērtību vai arī to atdot un slēgt līgumu par jaunu spēkratu.
Savukārt nomaksas pirkumu advokāts salīdzina ar automašīnu finanšu līzingu – pircējam ir jāiemaksā pirmā iemaksa, un tad noteiktus gadus jāveic ikmēneša maksājums, un tikai pēc tam viņš kļūst par mašīnas īpašnieku.
M. Lipša norāda, ka īre ar izpirkuma tiesībām visbiežāk šķiet pievilcīgs variants pircējiem, kuriem pietrūkst naudas pirmajai iemaksai, lai saņemtu kredītu bankā, vai kuri nekvalificējas kredīta saņemšanai.
Ar izpirkuma tiesībām pārsvarā tiek izīrēti īpašumi (biežāk – privātmājas), kuru pārdošanas cena ir augstāka nekā tiem, kas ir regulārā pārdošanas apritē un kuru iegādei ir vieglāk saņemt bankas hipotekāro kredītu. Interese parasti ir arī par dzīvokļiem ar samērā zemu cenu, kuru potenciālais pircējs plāno nomaksāt pāris gadu laikā.
Zvērināts advokāts J. Lapsa īrei ar izpirkuma tiesībām sniedz šādu piemēru:
Jānis un Iveta noslēdz līgumu par dzīvokļa īri ar izpirkuma tiesībām. Dzīvoklis maksā 30 000 eiro. Jānis ir īpašnieks, bet Iveta ir īrniece – pircēja. Līgums tiek noslēgts uz desmit gadiem, un tajā paredzēti arī procentmaksājumi. Ivetai katru gadu ir jāmaksā 3000 eiro, t. i., 250 eiro mēnesī. Sākumā, piemēram, pirmos piecus gadus, īres maksa ir 250 eiro mēnesī. Ja Iveta apzinīgi maksā īri piecus gadus, tad viņai rodas tiesības izpirkt šo nekustamo īpašumu. Tātad pēc pieciem gadiem Iveta ir gatava izpirkt dzīvokli par atlikušo summu – 15 000 eiro – un īres līgums var pārvērsties par pirkuma līgumu.
Taču var gadīties tā, ka pēc trijiem gadiem Iveta vairs nevēlas dzīvot šajā īpašumā. Tad viņa drīkst izbeigt īres līgumu. Dzīvojamo telpu īres likums noteic, ka atkāpties no līguma var mēnesi iepriekš. Savukārt nomaksas pirkuma līgumā neviens nevar atkāpties no uzņemtajām saistībām, ja tas tieši nav pielīgts.
“Īres līgums ir viena veida, bet nomaksas pirkuma līgums – pavisam cita veida darījums, kurus nosaka divi dažādi likumi,” uzsver M. Lipša. “Īres attiecības starp izīrētāju un īrnieku regulē Dzīvojamo telpu īres likums, bet uz pirkuma līgumu ir attiecināmas Civillikuma normas. Abus līgumus apvienot vienā juridiski korektā darījumā ir ļoti sarežģīti.”
Arī J. Lapsa piekrīt, ka būs grūti vienā līgumā ietvert nosacījumus par īri ar izpirkuma tiesībām un nomaksas pirkumu, tādēļ pēc īres līguma termiņa beigām būtu jāslēdz atsevišķs pirkuma līgums. Turklāt tiesības izpirkt īpašumu ir nosacījums, kuru var realizēt vai nerealizēt.
J. Lapsa uzsver, ka īres līgums ar izpirkuma tiesībām nav racionāls. Iepriekšminētajā piemērā īpašniekam Jānim izdevīgāk ir piecus gadus Ivetai izīrēt īpašumu un pēc tam to pārdot brīvajā tirgū par pilnu vērtību, nevis īrniecei par atlikušo summu.
Iespējams, piecu gadu laikā īpašuma vērtība būs pieaugusi un, pēc vērtētāja domām, tas jau maksās 40 000, nevis 30 000 eiro. Ir ļoti būtiski, no kura brīža rodas izpirkuma tiesības, uzsver advokāts.
Turklāt, izīrējot īpašumu ar izpirkuma tiesībām, īpašnieks ir atbildīgs par nekustamā īpašuma nodokļa nomaksu, rēķiniem, apsaimniekošanu un zaudējumu atlīdzināšanu.
Toties īrniekam – pircējam – šāds īres līgums varētu būt izdevīgs, uzsver J. Lapsa.
Advokāts pieļauj, ka īre ar izpirkuma tiesībām varētu būt iespējama, piemēram, starp kaimiņiem: ja viens kaimiņš pārdod pushektāru zemes vai arī neapdzīvotu lauku māju, bet otram kaimiņam nav ne pirmās iemaksas pirkumam, ne arī sapratnes par to, vai viņš šo ēku vēlas pirkt vai vienkārši lietot.
Šāda veida īres darījumus varētu būt saistoši noslēgt arī radiniekiem vai nekustamā īpašuma attīstītājiem.
Apzinoties riskus, ko rada īre ar izpirkuma tiesībām, “Latio” pārstāve iesaka tās vietā izvēlēties nomaksas pirkuma līgumu, kuru regulē Civillikums (2069.–2071. pants). Nomaksas līgumu parasti slēdz gadījumos, kad pircējam ir daļa no pirkuma maksas, bet atlikušo daļu viņš var samaksāt noteiktā termiņā.
Iegādājoties īpašumu uz nomaksu, iespējami divi risinājumi: īpašumtiesības vai nu paliek pārdevējam, līdz izmaksāta visa pirkuma summa, vai arī pāriet pircējam ar nodrošinājumu – hipotēku pārdevēja labā.
Gadījumos, kad īpašumtiesības nepāriet pircējam, J. Lapsa iesaka pirkuma līgumā iekļaut prasību zemesgrāmatā veikt atzīmi, ka ir noslēgts šāds pirkuma līgums un pārdevējs īpašumu nevar atsavināt par labu citam pircējam.
Zemesgrāmatu likuma 43. pants noteic, ka nostiprinājumus zemesgrāmatas nodalījumā izteic ierakstos (pantos) un atzīmēs. No Zemesgrāmatu likuma 44. panta izriet, ka ierakstu veidā uz nekustamo īpašumu nostiprina tiesības, savukārt atzīmju veidā nostiprina tiesību nodrošinājumus un aprobežojumus. Kā atzīts tiesu praksē, šādām atzīmēm ir tikai pagaidu raksturs un tās vai nu pārvēršas par ierakstiem, vai izzūd, par ierakstiem nepārvēršoties.
“Savukārt, ja pircējs iegūst īpašumtiesības, tad par labu pārdevējam īpašumam tiek reģistrēta pirmā hipotēka,” skaidro M. Lipša. “Pircējs uzņemas visus riskus par īpašumu, bet pārdevējs no pircēja var pieprasīt pilnu pirkuma maksu (pārdevējs ir pircēja kreditors, līdzīgi kā banka).”
“Jā, ir gana droši, ja ir hipotēka un aizlieguma atzīme, taču jāatceras, ka hipotekārie prasījumi atbilstoši Civilprocesa likumam nav primārie prasījumi. Līdz ar to risks pārdevējam saglabājas,” skaidro advokāts.
Civillikuma 2070. pantā norādīts: ja nolīgtas tiesības maksāt pirkuma cenu pa daļām un pircējs neveic divus maksājumus pēc kārtas, tad pārdevējs var prasīt līguma atcelšanu un īpašuma atdošanu. Turklāt par laiku, kad pircējs lietoja īpašumu, pircējam ir jāsamaksā atlīdzība un jāatlīdzina zaudējumi, kurus pārdevējs ietur no saņemtajiem maksājumiem, bet atlikumu atmaksā pircējam.
“Nomaksas pirkums ir drošāks un saistošāks arī pārdevējam, jo uzreiz var saņemt lielāku daļu pirkuma maksas un ir nodrošinājums (hipotēka). Līdz ar to pats darījums būs drošāks un paredzamāks,” saka M. Lipša.
Vispārējā kārtībā likums “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” paredz, ka ienākumu no nekustamā īpašuma pārdošanas apliek ar iedzīvotāju ienākuma nodokli (IIN) kā ienākumu no kapitāla pieauguma. Nodokļa likme ir 20% no starpības, kāda veidojas, no pārdošanas ieņēmuma atņemot īpašuma iegādes un ieguldījumu vērtību.
Fiziskajai personai, kas īpašumu izīrē ar izpirkuma tiesībām, no saņemtās īres naudas ir jāmaksā nodoklis 10% apmērā (ja ir nereģistrēta saimnieciskā darbība), skaidro Valsts ieņēmumu dienests.
Pārdodot nekustamo īpašumu, fiziskajai personai būs tiesības samazināt aprēķināto IIN par to nodokļa summu, kas aprēķināts no īres maksas par nekustamā īpašuma lietošanu (samaksāto 10% nodokļa summu).
Pārdevējam kapitāla pieauguma deklarācijas sadaļā “Ieņēmumi no kapitāla aktīva atsavināšanas” jānorāda pilna pārdošanas summa, savukārt aprēķinātais IIN no kapitāla pieauguma jāsamazina par IIN, kas iepriekš budžetā aprēķināts un samaksāts no nekustamā īpašuma īres.
Īre ar tiesībām izpirkt par 15 000 eiro (5 gadu laikā), ik gadu par īri tiek samaksāti 3000 eiro. Atlikusī pārdošanas cena – 15 000 eiro. Īpašums tika iegādāts par 20 000 eiro. Kādi nodokļi ir jāmaksā – un no kādas summas? Vai no visiem 30 000 eiro?
Atbild VID: No īres maksas nodokļos ir jāsamaksā 10%, t. i., 300 eiro gadā, kopā 1500 eiro. Pārdodot nekustamo īpašumu, no pārdošanas cenas 30 000 eiro ir jāatņem iegādes vērtība (20 000 eiro) un samaksātā 10% nodokļa summa. Tātad 20% IIN jāmaksā no 10 000 eiro, t. i., 2000 eiro. Nodokli samazina par samaksāto 10% nodokli 1500 eiro apmērā. Valstij nodokļos no kapitāla pieauguma vēl jāsamaksā 500 eiro.
Ja persona ienākumu no nekustamā īpašuma pārdošanas saņem vairāk nekā triju gadu laikā, skaitot no gada, kurā noslēgts pārdošanas līgums, tad, aprēķinot nodokli, tiek uzskatīts, ka viss ar pārdošanu saistītais ienākums ir saņemts pirmo triju gadu laikā. Trešajā gadā ar nodokli apliekamajā ienākumā iekļauj atlikušo līgumā noteikto, bet nesaņemto summu neatkarīgi no tā, vai ienākums ir saņemts vai nav, skaidro VID.
Personai, kurai gada laikā ir uzsākti, bet nav pabeigti darījumi ar nekustamo īpašumu, ir pienākums līdz pēctaksācijas gada 1. jūnijam ziņot Valsts ieņēmumu dienestam par gadā uzsākto, bet nepabeigto darījumu ar nekustamo īpašumu, iesniedzot IIN deklarācijas DK pielikumu.
Īpašuma pārdošanas vērtība ir 50 000 eiro. Pirmā iemaksa pirmajā darījuma gadā ir 20% – 10 000 eiro. Pēc tam nākamo četru gadu laikā saskaņā ar nomaksas līgumu ir jāmaksā 10 000 eiro gadā. Darījuma periods – pieci gadi. Īpašums savulaik iegādāts par 41 000 eiro. Kā ir jāmaksā IIN?
Atbild VID: Pirmajos trijos gados, aprēķinot pārskata perioda apliekamo ienākumu no nekustamā īpašuma atsavināšanas, izdevumus, kas saistīti ar nekustamā īpašuma iegādi, iekļauj aprēķinā proporcionāli ieņēmumu daļai. Ja pirmā iemaksa pirmajā darījuma gadā ir 20% – 10 000 eiro –, tad izdevumos ir iekļaujami arī 20% no iegādes vērtības – 8200 eiro. Pirmajā gadā jāsamaksā 20% IIN no kapitāla pieauguma (10 000 – 8200) x 20% = 1800 x 20% = 360 eiro. Otrajā gadā IIN no kapitāla pieauguma (10 000 – 8200) x 20% = 1800 x 20% = 360 eiro. Trešajā gadā IIN no kapitāla pieauguma (30 000 – 24 600) x 20% = 5400 x 20% = 1080 eiro. Triju gadu laikā valstij nodokļos ir jāsamaksā 1800 eiro ((50 000 – 41 000) x 20% = 9000 x 20% eiro).
Ir vairāki gadījumi, kad, pārdodot nekustamo īpašumu, IIN nav jāmaksā. Tie ir noteikti likuma “Par iedzīvotāju ienākuma nodokli” 9. panta pirmajā daļā.
