Publicēts pirms 3 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
FOTO: Ieva Lūka, LETA
Ikviens dzīvokļa īpašnieks ir arī visas mājas saimnieks, kuram jārūpējas ne tikai par sava dzīvokļa, bet arī par visa kopīpašuma stāvokli. Atbildība par ēkas tehnisko uzturēšanu gan juridiski, gan finansiāli gulstas uz visu kopīpašnieku pleciem.
Ekonomikas ministrijas un “Attīstības finanšu institūcijas Altum” organizētajā vebinārā “Daudzdzīvokļu dzīvojamā māja. Drošība” 25. oktobrī tika akcentēti dzīvojamo māju īpašnieku un pārvaldnieku pienākumi, kā arī nama uzturēšanai nepieciešamie darbi – apsekošana, apkope un remonts.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5. panta pirmā daļa nosaka, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (tajā skaitā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana, darījumu slēgšana) ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums.
Dzīvojamās mājas pārvaldīšana ietver:
Bieži vien dzīvokļa īpašnieki pārvaldniekam uztic daļu vai visas obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības, seminārā skaidroja Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta vecākā referente Madara Brīvere.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. pants ietver obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības, lai dzīvojamo māju uzturētu (fiziski saglabātu) atbilstoši normatīvo aktu prasībām. Tās ir šādas:
Svarīgs ir pārvaldīšanas līgums un pilnvarojums, kā arī tas, ko tajā ietver, akcentēja M. Brīvere. Kādi uzdevumi, cik plaši, kādā kārtībā un termiņos, par kādu samaksu, – tam visam jābūt noteiktam pārvaldīšanas līgumā.
Pārvaldnieka atbildība pret dzīvojamās mājas īpašnieku ir viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpilde saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem.
Ne tikai pārvaldniekam, bet arī dzīvokļa īpašniekam ir jāievēro Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 4. pantā noteiktie dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principi:
Lai dzīvojamās mājas īpašnieki varētu pieņemt pārdomātus lēmumus, pārvaldniekam viņiem ir jāsniedz aktuāla, nepārprotama un pilnīga informācija par normatīvajiem aktiem un no tiem izrietošajām saistībām, arī par pārvaldnieka saistībām, kas izriet no pārvaldīšanas uzdevuma. Pēc dzīvojamās mājas īpašnieka pieprasījuma ir jāsniedz atbildes arī uz jautājumiem, kuri attiecas uz pārvaldīšanas uzdevumu.
Pārvaldniekam rakstveidā ir jābrīdina dzīvojamās mājas īpašnieki par nepieciešamajiem, steidzami veicamajiem pasākumiem ēkas pasargāšanai no bojāejas, sabrukuma vai izpostījuma, kā arī jāaprēķina šo pasākumu paredzamās izmaksas, lai īpašnieki varētu izsvērt, kuru risinājumu izmantot, kādā veidā piesaistīt finansējumu.
Pārvaldniekam ir arī savlaicīgi jāinformē dzīvojamās mājas īpašnieki par atsevišķa dzīvojamās mājas īpašnieka darbību vai bezdarbību (tajā skaitā par pārvaldīšanas uzdevuma pamatā iegūto saistību neizpildi), kas skar vai var skart citu dzīvojamās mājas īpašnieku intereses, kā arī jāsniedz nepārprotama un pilnīga informācija par šiem jautājumiem pēc atsevišķa dzīvojamās mājas īpašnieka pieprasījuma.
Svarīgi ir regulāri apsekot daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, tajā esošās iekārtas un komunikācijas, lai noteiktu tehniskās apkopes un kārtējā remonta veikšanas kārtību, nosacījumus un nodrošinātu dzīvojamās mājas uzturēšanu (fizisku saglabāšanu) visā tās ekspluatācijas laikā, un nepieļautu apdraudējuma iestāšanos.
Šo kārtību nosaka Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumi Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajām prasībām”.
Energoefektivitātes minimālās prasības regulē jaunāki Ministru kabineta noteikumi Nr. 730 “Ekspluatējamu ēku energoefektivitātes minimālās prasības”, kas stājās spēkā 2020. gada 10. decembrī.
MK noteikumi Nr. 907 paredz, ka dzīvojamās mājas, tās konstrukciju, kā arī tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehnisko stāvokli nosaka vizuālajā apskatē reizi gadā izlases kārtībā, ja dzīvojamās mājas īpašnieks ir nodrošinājis šādu iespēju.
M. Brīvere neslēpa, ka ar vizuālo apskati nevar noteikt pilnu tehnisko stāvokli, tas ir pirmais mazais solītis, kas būtu jādara, lai nonāktu pie pilna tehniskā stāvokļa novērtējuma.
Noteikumu Nr. 907 10., 11., 12., 13. un 13.1 punktā minētajām apskatēm vizuālo apskati veic arī pēc vētrām, plūdiem, spēcīgiem nokrišņiem un citām dabas stihijām, kas var radīt dzīvojamās mājas un tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumus, kā arī pēc avārijas situācijām, kas var radīt apdraudējumu.
Noteikumi arī nosaka, ka vizuāli neapskata dzīvojamās mājas konstrukcijas, kā arī iekārtu un inženiertīklu daļas, kurām būves tehniskā risinājuma dēļ nevar piekļūt, piemēram, šahtas, grīdas, sienas.
Kā piemēru M. Brīvere minēja Vidzemes apgabaltiesas Civillietu tiesas kolēģijas 2017. gada 26. septembra spriedumu civillietā C30691016, kurā prasītāja nebija norādījusi, kā un vai vispār ir iespējams veikt tāda būvelementa regulāru tehnisko apsekošanu, kas iebūvētā stāvoklī atrodas atsevišķā īpašumā.
Tiesa piekrita apelācijas sūdzībā norādītajam, ka šādas komunikācijas pārbaude loģisku apsvērumu dēļ nav iespējama, šajā gadījumā neveicot atsevišķā īpašuma grīdas seguma demontāžu. Līdz ar to tiesa nevarēja atzīt, ka zaudējumu nodarīšanā būtu vainojama mājas apsaimniekotāja, nepildot pielīgtu pienākumu, – pieļaujot bezdarbību, neveicot būvelementu apsekošanu un iekārtu profilaktisku apkopi vai remontu.
Civillikuma 1774. pants paredz nejaušus zaudējumus, kas nevienam nav jāatlīdzina.
MK noteikumu Nr. 907 8. punkts paredz: “Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehniskās apkopes intervālus un tehniskās apkopes darbības nosaka ražotājs vai normatīvie akti. Ja nav pieejama ražotāja instrukcija vai minētos intervālus un darbības nenosaka normatīvie akti, tās nosaka dzīvojamās mājas pārvaldītājs.”
Savukārt remontu veic, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu turpmāku ekspluatāciju. Remonts var būt:
Noteikumu Nr. 907 16. punkts nosaka, ka būves tehnisko apsekošanu, t. i., padziļinātāku bojājumu izpēti, kam nepieciešamības gadījumā piesaista attiecīgo speciālistu, veic, ja kopš dzīvojamās mājas un tai piederīgo ēku (būvju) nodošanas ekspluatācijā vai saskaņā ar attiecīgās dzīvojamās mājas kapitalitātes grupu (1. pielikums) attiecīgajai būves daļai vai iebūvētajam būvizstrādājumam ir beidzies šo noteikumu 2. pielikumā minētais vidējais kalpošanas ilgums.
Tehnisko apsekošanu veic arī, ja par to ir pieņemts lēmums saskaņā ar noteikumu Nr. 907 15. punktu, – ja vizuālajā apskatē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumi.
Detalizētāk par tehniskās apsekošanas kārtību norādīts speciālajos normatīvajos aktos – Ministru kabineta 2015. gada 30. jūnija noteikumos Nr. 337 “Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 405-15 “Būvju tehniskā apsekošana”.
Tiesa, tie zaudēs spēku jau šī gada 1. novembrī, kad spēkā stāsies Ministru kabineta noteikumi Nr. 384 “Būvju tehniskās apsekošanas būvnormatīvs LBN 405-21”.
Ja vizuālajā apskatē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumi, pārvaldītājs:
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka, ka, uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, īpašniekam ir pienākums nodrošināt uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu.
Pārvaldnieks ir tiesīgs saņemt viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildei nepieciešamo finansiālo nodrošinājumu.
Viens no veidiem, kā nodrošināt finansējumu pārvaldīšanas uzdevumu izpildei, ir veidot dzīvojamās mājas uzkrājuma fondu. M. Brīvere uzsvēra, ka uzkrājumu fondu var izveidot dzīvokļa īpašnieku kopība ar savu lēmumu.
Augstākās tiesas Senāta 2020. gada 5. maija spriedumā lietā Nr. SKC-172/2020 norādīts, ka uzkrājuma fonda līdzekļi ir dzīvokļu īpašnieku kopības mantā ietilpstoši finanšu līdzekļi, ar kuriem dzīvojamās mājas pārvaldnieks var rīkoties, tikai ievērojot kopības lēmumus un piešķirto pilnvarojumu, kā arī normatīvajos aktos noteiktos ierobežojumus.
Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta sesto daļu dzīvojamās mājas īpašnieka veidotos uzkrājumus pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot savas darbības rezultātā radušos zaudējumu segšanai vai dzīvojamās mājas īpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u. tml.). Minētais ierobežojums pārvaldniekam ir saistošs, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopība dzīvojamās mājas pārvaldīšanas kompetencē nav nolēmusi citādi.
