SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
Inese Helmane
LV portāls
27. oktobrī, 2021
Lasīšanai: 14 minūtes
RUBRIKA: Skaidrojums
TĒMA: Mājoklis
12
12

Dzīvojamo namu uzturēšana. Kādi pienākumi īpašniekiem, kādi – pārvaldniekam

FOTO: Ieva Lūka, LETA

Ikviens dzīvokļa īpašnieks ir arī visas mājas saimnieks, kuram jārūpējas ne tikai par sava dzīvokļa, bet arī par visa kopīpašuma stāvokli. Atbildība par ēkas tehnisko uzturēšanu gan juridiski, gan finansiāli gulstas uz visu kopīpašnieku pleciem.

īsumā
  • Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums.
  • Lai dzīvojamās mājas īpašnieki varētu pieņemt pārdomātus lēmumus, pārvaldniekam ir jāsniedz viņiem aktuāla, nepārprotama un pilnīga informācija par normatīvajiem aktiem un no tiem izrietošajām saistībām.
  • Svarīgi ir regulāri apsekot daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, tajā esošās iekārtas un komunikācijas, lai noteiktu tehniskās apkopes un kārtējā remonta veikšanas kārtību.
  • Noteikumi nosaka, ka vizuāli neapskata dzīvojamās mājas konstrukcijas, kā arī iekārtu un inženiertīklu daļas, kurām nevar piekļūt būves tehniskā risinājuma dēļ.
  • Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka, ka, uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, īpašniekam ir pienākums nodrošināt uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu.
  • Viens no veidiem, kā nodrošināt finansējumu pārvaldīšanas uzdevumu izpildei, ir veidot dzīvojamās mājas uzkrājuma fondu.

Ekonomikas ministrijas un “Attīstības finanšu institūcijas Altum” organizētajā vebinārā “Daudzdzīvokļu dzīvojamā māja. Drošība” 25. oktobrī tika akcentēti dzīvojamo māju īpašnieku un pārvaldnieku pienākumi, kā arī nama uzturēšanai nepieciešamie darbi – apsekošana, apkope un remonts.

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 5. panta pirmā daļa nosaka, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas nodrošināšana (tajā skaitā ar dzīvojamās mājas pārvaldīšanu saistītu lēmumu pieņemšana, darījumu slēgšana) ir dzīvojamās mājas īpašnieka pienākums.

Dzīvojamās mājas pārvaldīšana ietver:

  • obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības;
  • citas pārvaldīšanas darbības.

Bieži vien dzīvokļa īpašnieki pārvaldniekam uztic daļu vai visas obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības, seminārā skaidroja Ekonomikas ministrijas Mājokļu politikas departamenta vecākā referente Madara Brīvere.

Obligāti veicamās darbības

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 6. pants ietver obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības, lai dzīvojamo māju uzturētu (fiziski saglabātu) atbilstoši normatīvo aktu prasībām. Tās ir šādas:

  • dzīvojamās mājas sanitārā apkope;
  • siltumenerģijas, arī dabasgāzes piegāde, ūdensapgādes un kanalizācijas pakalpojumu nodrošināšana, sadzīves atkritumu izvešana, slēdzot attiecīgu līgumu ar pakalpojuma sniedzēju;
  • elektroenerģijas nodrošināšana dzīvojamās mājas kopīpašumā esošajai daļai (arī kopīpašumā esošo iekārtu darbības nodrošināšanai);
  • dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts;
  • dzīvojamajai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšana;
  • dzīvojamās mājas energoefektivitātes uzlabošanas pasākumu nodrošināšana.

Svarīgs ir pārvaldīšanas līgums un pilnvarojums, kā arī tas, ko tajā ietver, akcentēja M. Brīvere. Kādi uzdevumi, cik plaši, kādā kārtībā un termiņos, par kādu samaksu, – tam visam jābūt noteiktam pārvaldīšanas līgumā.

Pārvaldnieka atbildība pret dzīvojamās mājas īpašnieku ir viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpilde saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma, Civillikuma un noslēgtā pārvaldīšanas līguma noteikumiem.

Dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākumi

Ne tikai pārvaldniekam, bet arī dzīvokļa īpašniekam ir jāievēro Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 4. pantā noteiktie dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principi:

  • pārvaldīšanas procesa nepārtrauktība nodrošina dzīvojamās mājas lietošanas īpašību (kvalitātes) saglabāšanu visā tās ekspluatācijas laikā;
  • iespējami optimālu pārvaldīšanas darba metožu izvēle, tajā skaitā optimālu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu veidošana, tos samērojot ar dzīvojamās mājas īpašnieka maksātspēju; sniegto pakalpojumu saturs un kvalitāte nodrošina pārvaldāmās dzīvojamās mājas lietošanas īpašību (kvalitātes) saglabāšanu visā tās ekspluatācijas laikā;
  • indivīda drošības vai veselības aizskāruma nepieļaujamība pārvaldīšanas procesā;
  • apkārtējās vides kvalitātes saglabāšanas un uzlabošanas nodrošināšana pārvaldīšanas procesā.

Lai dzīvojamās mājas īpašnieki varētu pieņemt pārdomātus lēmumus, pārvaldniekam viņiem ir jāsniedz aktuāla, nepārprotama un pilnīga informācija par normatīvajiem aktiem un no tiem izrietošajām saistībām, arī par pārvaldnieka saistībām, kas izriet no pārvaldīšanas uzdevuma. Pēc dzīvojamās mājas īpašnieka pieprasījuma ir jāsniedz atbildes arī uz jautājumiem, kuri attiecas uz pārvaldīšanas uzdevumu.

Jābrīdina par veicamajiem pasākumiem

Pārvaldniekam rakstveidā ir jābrīdina dzīvojamās mājas īpašnieki par nepieciešamajiem, steidzami veicamajiem pasākumiem ēkas pasargāšanai no bojāejas, sabrukuma vai izpostījuma, kā arī jāaprēķina šo pasākumu paredzamās izmaksas, lai īpašnieki varētu izsvērt, kuru risinājumu izmantot, kādā veidā piesaistīt finansējumu.

Pārvaldniekam ir arī savlaicīgi jāinformē dzīvojamās mājas īpašnieki par atsevišķa dzīvojamās mājas īpašnieka darbību vai bezdarbību (tajā skaitā par pārvaldīšanas uzdevuma pamatā iegūto saistību neizpildi), kas skar vai var skart citu dzīvojamās mājas īpašnieku intereses, kā arī jāsniedz nepārprotama un pilnīga informācija par šiem jautājumiem pēc atsevišķa dzīvojamās mājas īpašnieka pieprasījuma.

Vizuālā apskate

Svarīgi ir regulāri apsekot daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, tajā esošās iekārtas un komunikācijas, lai noteiktu tehniskās apkopes un kārtējā remonta veikšanas kārtību, nosacījumus un nodrošinātu dzīvojamās mājas uzturēšanu (fizisku saglabāšanu) visā tās ekspluatācijas laikā, un nepieļautu apdraudējuma iestāšanos.

Šo kārtību nosaka Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumi Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajām prasībām”.

Energoefektivitātes minimālās prasības regulē jaunāki Ministru kabineta noteikumi Nr. 730 “Ekspluatējamu ēku energoefektivitātes minimālās prasības”, kas stājās spēkā 2020. gada 10. decembrī.

MK noteikumi Nr. 907 paredz, ka dzīvojamās mājas, tās konstrukciju, kā arī tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehnisko stāvokli nosaka vizuālajā apskatē reizi gadā izlases kārtībā, ja dzīvojamās mājas īpašnieks ir nodrošinājis šādu iespēju.

M. Brīvere neslēpa, ka ar vizuālo apskati nevar noteikt pilnu tehnisko stāvokli, tas ir pirmais mazais solītis, kas būtu jādara, lai nonāktu pie pilna tehniskā stāvokļa novērtējuma.

Noteikumu Nr. 907 10., 11., 12., 13. un 13.1 punktā minētajām apskatēm vizuālo apskati veic arī pēc vētrām, plūdiem, spēcīgiem nokrišņiem un citām dabas stihijām, kas var radīt dzīvojamās mājas un tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumus, kā arī pēc avārijas situācijām, kas var radīt apdraudējumu.

Neapskata iekārtas, kurām nevar piekļūt

Noteikumi arī nosaka, ka vizuāli neapskata dzīvojamās mājas konstrukcijas, kā arī iekārtu un inženiertīklu daļas, kurām būves tehniskā risinājuma dēļ nevar piekļūt, piemēram, šahtas, grīdas, sienas.

Kā piemēru M. Brīvere minēja Vidzemes apgabaltiesas Civillietu tiesas kolēģijas 2017. gada 26. septembra spriedumu civillietā C30691016, kurā prasītāja nebija norādījusi, kā un vai vispār ir iespējams veikt tāda būvelementa regulāru tehnisko apsekošanu, kas iebūvētā stāvoklī atrodas atsevišķā īpašumā.

Tiesa piekrita apelācijas sūdzībā norādītajam, ka šādas komunikācijas pārbaude loģisku apsvērumu dēļ nav iespējama, šajā gadījumā neveicot atsevišķā īpašuma grīdas seguma demontāžu. Līdz ar to tiesa nevarēja atzīt, ka zaudējumu nodarīšanā būtu vainojama mājas apsaimniekotāja, nepildot pielīgtu pienākumu, – pieļaujot bezdarbību, neveicot būvelementu apsekošanu un iekārtu profilaktisku apkopi vai remontu.

Civillikuma 1774. pants paredz nejaušus zaudējumus, kas nevienam nav jāatlīdzina.

Tehniskā apkope

MK noteikumu Nr. 907 8. punkts paredz: “Dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehniskās apkopes intervālus un tehniskās apkopes darbības nosaka ražotājs vai normatīvie akti. Ja nav pieejama ražotāja instrukcija vai minētos intervālus un darbības nenosaka normatīvie akti, tās nosaka dzīvojamās mājas pārvaldītājs.”

Savukārt remontu veic, lai nodrošinātu dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu turpmāku ekspluatāciju. Remonts var būt:

  • ārpuskārtas remonts – noteikumos Nr.907 minēto bojājumu savlaicīga novēršana;
  • plānotais remonts – bojājumu novēršana dzīvojamās mājas pārvaldītāja noteiktajā termiņā.

Tehniskā apsekošana

Noteikumu Nr. 907 16. punkts nosaka, ka būves tehnisko apsekošanu, t. i., padziļinātāku bojājumu izpēti, kam nepieciešamības gadījumā piesaista attiecīgo speciālistu, veic, ja kopš dzīvojamās mājas un tai piederīgo ēku (būvju) nodošanas ekspluatācijā vai saskaņā ar attiecīgās dzīvojamās mājas kapitalitātes grupu (1. pielikums) attiecīgajai būves daļai vai iebūvētajam būvizstrādājumam ir beidzies šo noteikumu 2. pielikumā minētais vidējais kalpošanas ilgums.

Tehnisko apsekošanu veic arī, ja par to ir pieņemts lēmums saskaņā ar noteikumu Nr. 907 15. punktu, – ja vizuālajā apskatē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumi.

Detalizētāk par tehniskās apsekošanas kārtību norādīts speciālajos normatīvajos aktos – Ministru kabineta 2015. gada 30. jūnija noteikumos Nr. 337 “Noteikumi par Latvijas būvnormatīvu LBN 405-15 “Būvju tehniskā apsekošana”.

Tiesa, tie zaudēs spēku jau šī gada 1. novembrī, kad spēkā stāsies Ministru kabineta noteikumi Nr. 384 “Būvju tehniskās apsekošanas būvnormatīvs LBN 405-21”.

Rīcība bojājumu konstatēšanas gadījumā

Ja vizuālajā apskatē ir konstatēti dzīvojamās mājas vai tajā esošo iekārtu un inženiertīklu bojājumi, pārvaldītājs:

  • lemj par ārpuskārtas remonta veikšanu, ja ir konstatēts kāds no noteikumu Nr. 907 17. punktā minētajiem bojājumiem;
  • lemj par darba uzdevuma izveidi tehniskajai apsekošanai, plānotā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamās mājas pārvaldītājs ir dzīvojamās mājas īpašnieks vai pārvaldnieks, kurš ir pilnvarots pieņemt šādu lēmumu;
  • sagatavo priekšlikumus dzīvojamās mājas īpašniekam (dzīvokļu īpašnieku kopībai) lēmuma pieņemšanai par darba uzdevuma izveidi tehniskajai apsekošanai, nepieciešamā remonta veikšanu un pārvaldīšanas darba plāna papildināšanu vai dzīvojamās mājas renovāciju vai rekonstrukciju, ja dzīvojamo māju pārvalda pārvaldnieks, kurš nav pilnvarots pieņemt šādu lēmumu.

Pienākums nodrošināt attiecīgo finansējumu

Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka, ka, uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, īpašniekam ir pienākums nodrošināt uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu.

Pārvaldnieks ir tiesīgs saņemt viņam dotā pārvaldīšanas uzdevuma izpildei nepieciešamo finansiālo nodrošinājumu.

Viens no veidiem, kā nodrošināt finansējumu pārvaldīšanas uzdevumu izpildei, ir veidot dzīvojamās mājas uzkrājuma fondu. M. Brīvere uzsvēra, ka uzkrājumu fondu var izveidot dzīvokļa īpašnieku kopība ar savu lēmumu.

Augstākās tiesas Senāta 2020. gada 5. maija spriedumā lietā Nr. SKC-172/2020 norādīts, ka uzkrājuma fonda līdzekļi ir dzīvokļu īpašnieku kopības mantā ietilpstoši finanšu līdzekļi, ar kuriem dzīvojamās mājas pārvaldnieks var rīkoties, tikai ievērojot kopības lēmumus un piešķirto pilnvarojumu, kā arī normatīvajos aktos noteiktos ierobežojumus.

Saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta sesto daļu dzīvojamās mājas īpašnieka veidotos uzkrājumus pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot savas darbības rezultātā radušos zaudējumu segšanai vai dzīvojamās mājas īpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u. tml.). Minētais ierobežojums pārvaldniekam ir saistošs, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopība dzīvojamās mājas pārvaldīšanas kompetencē nav nolēmusi citādi.

Labs saturs
12
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
SAPRATU