Publicēts pirms 5 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Tieslietu ministrija piedāvā pārveidot līdzšinējās piespiedu nomas attiecības par likumiskajām zemes lietošanas tiesībām un paredzēt vienotu regulējumu visiem piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem neatkarīgi no tā izveidošanās tiesiskā pamata.
Līdz šim nereti konfliktējošās pozīcijās bija zemes īpašnieki un ēku īpašnieki, kuri atrodas dalītā īpašuma situācijā, kādā abas puses savulaik ir nolicis likumdevējs, pieļaujot būvju privatizēšanu un citādu iegūšanu bez zemes. Tā ir bijusi atkāpe no Civillikumā nostiprinātā ēkas un zemes vienotības principa. Likumos vairākas reizes ir mainīts piespiedu nomas maksas maksimāli pieļaujamais apmērs – 5%, tad 6%, tad nosakot tā pakāpenisku samazinājumu (šim gadam – 4%). Strīdi par zemes nomas maksu tiek risināti tiesā un vairākas reizes ir nonākuši arī Satversmes tiesā.
Tieslietu ministrs Jānis Bordāns, iepazīstinot medijus ar jauno iniciatīvu, uzsvēra, ka ar jauno regulējumu īpašnieku attiecību modelis tiks mainīts, jo pašreiz piespiedu noma nevieš skaidrību tiesiskajās attiecībās: “Vienādās situācijās cilvēkiem ir atšķirīgas tiesības un pienākumi. Piemēram, kaimiņos esošām dzīvojamām mājām ir atšķirīga nomas maksa, atšķirīgs zemes uzturēšanas režīms un arī būvniecības noteikumi. Tā nedrīkst būt.”
Pamudinājums izstrādāt jaunu regulējumu bija arī Satversmes tiesas 2018. gada 12. aprīļa spriedums, ar kuru jau no šā gada 1. maija spēkā vairs nebūs likumu normas, kas nosaka nomas maksas robežas gadījumos, ja puses nevar par nomas maksu vienoties.
Tas situāciju sarežģīs vēl vairāk, vērtē ministrs. Risinājums – jāiet uz tiesu – būs ļoti apgrūtinošs gan cilvēkiem, gan valsts iestādēm. Turklāt atkal var būt tā, ka līdzīgā situācijā tiesa var lemt atšķirīgi.
Tieslietu ministrija (TM) piedāvā ieviest likumiskas zemes lietošanas tiesības. Jaunajam regulējumam ir sagatavoti grozījumi likumā “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību”.
Kā skaidro tieslietu ministrs, likumprojekta normas paredz ieviest vienotu regulējumu dalītā īpašuma situācijām, noteikt pušu tiesības un pienākumus, noteikt kompensāciju 4% apmērā no kadastrālās vērtības. Ir paredzēts samazināt nomas maksas parāda prasības noilguma termiņu no pašreizējiem 10 līdz trim gadiem.
TM Civiltiesību departamenta direktore Dagnija Palčevska, raksturojot jaunā regulējuma apjomu, norādīja, ka valstī dalītā īpašuma situācijā ir 200 000 būvju un 70 000 zemes vienību. Jaunā piedāvājuma mērķis ir vienots regulējums pilnīgi visiem dalītā īpašuma gadījumiem, jo piespiedu dalītā īpašuma attiecības skar ne tikai dzīvokļa īpašniekus daudzdzīvokļu mājās, kuru problēmas biežāk tikušas aktualizētas, bet attiecināmas arī uz privātmājām, rūpnieciskajiem objektiem, garāžām u. c. Taču pašreiz regulējums ir sadrumstalots, atšķirīgs gan ģeogrāfiski, gan atkarībā no īpašuma veida.
Pašreiz zemes nomas maksas apmērs var svārstīties no 1,65% no kadastrālās vērtības līdz pat 9%. Ir līgumi, kuros nomas maksa pārsniedz 10 procentus.
Pārejot no piespiedu nomas attiecībām uz likumiskām zemes lietošanas tiesībām, mēs “dodam norādi, ka šīs attiecības būs likumā regulētas, nosakot pusēm pienākumus un tiesības un likumā nosakot maksājamo kompensāciju par zemes lietošanas tiesību izmantošanu”, piebilda D. Palčevska.
Ar jauno regulējumu paredzēts atteikties no prasības, ka pusēm būtu nepieciešams vienoties vai slēgt līgumus šajās attiecībās. Bieži vien zemes un ēku īpašnieki ir konfliktā un tad vēl spiest viņus vienoties ir neveiksmīgs aicinājums, klāsta D. Palčevska. Tāpēc likumā būs noteiktas abām pusēm skaidras tiesības un pienākumi: vienam – lietot zemes īpašumu, otram – maksāt kompensāciju, kuras apmērs būs noteikts likumā – 4%. Ja puses vēlēsies, varēs arī vienoties.
Pašreiz spriedzi rada arī zemes uzturēšanas jautājumi, jo tie ir atšķirīgi – gan tie, kas noteikti pašvaldību saistošajos noteikumos, gan arī dažādās vienošanās pašu īpašnieku starpā.
Tāpēc likumā ir skaidri jānosaka: tas, kurš lieto zemi, arī atbild par tās uzturēšanu, lai turpmāk izvairītos no jebkādiem strīdiem par to, kam tas ir jādara un kurš ir atbildīgs, ja kaut kas nav izdarīts.
Vēl viens būtisks elements topošajā regulējumā ir saistīts ar mājas īpašnieka tiesībām to attīstīt, piemēram, pievadīt komunikācijas, uzlabot savas inženierbūves. Tāpēc likumprojektā tiek nostiprināta norma, ka piespiedu dalītā īpašuma attiecībās uz likuma pamata, ciktāl tiek plānota būvniecība, kas ir saistīta ar ēkas lietošanu, zemes īpašnieka saskaņojums nav nepieciešams.
Sagatavotais likumprojekts paredz, ka jaunā kārtība varētu stāties spēkā 2020. gada 1. janvārī, paredzot vienu gadu ilgu pārejas periodu. Dalītā īpašuma situācijās, kurās par nomas maksu pusēm nebūs vienošanās vai tiesas sprieduma, jaunais regulējums tiks piemērots, kad likums būs stājies spēkā.
Kompensācija 4% gadā no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības ir noteikta, pamatojoties uz aprēķinu, ka ienākumam, ko zemes īpašniekam vajadzētu iegūt no zemes, ir jābūt robežās starp 2,1 un 2,5% no tās vērtības, savukārt nekustamā īpašuma nodokļa pamatlikme ir 1,5% no kadastrālās vērtības.
Jaunais likumprojekts ir publicēts Tieslietu ministrijas mājaslapā sabiedrības līdzdalībai un viedokļa izteikšanai.
Valdība un likumdevējs līdz šim mēģināja risināt daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku problēmas saistībā ar piespiedu nomas maksājumiem. 13. Saeima ir pārņēmusi iepriekšējās Saeimas pirmajā lasījumā atbalstīto Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumprojektu. Tā kā arī par tajā paredzētajām normām ir gan daudz neskaidrību, gan ieinteresēto pušu un juristu iebildumu, šomēnes parlamentā tika rīkota īpaša diskusija par dalītā īpašuma problemātiku. Tomēr arī pēc tās vienots viedoklis nav izkristalizējies.
TM Civiltiesību departamenta Vispārējo civiltiesību nodaļas jurists Toms Dreika norādīja, ka dalītā īpašuma izbeigšana ir jautājums, kas jārisina. Īsā laikā tas nav iespējams. Turklāt Saeimā esošais likumprojekts arī nerisina visas problēmas. Tāpēc konceptuāli jārisina problemātiskie jautājumi, lai zemes un ēku īpašnieku tiesiskajās attiecībās būtu miers un stabilitāte.
