Publicēts pirms 7 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Latvijā piespiedu dalītā īpašuma tiesiskajās attiecībās ir vairāk nekā 3,5 tūkstoši daudzdzīvokļu māju (vairāk nekā 110 tūkstoši dzīvokļu), kuras atrodas uz citām personām piederošām zemes vienībām. Dalītā īpašuma izbeigšanas procesā, ko paredz īpašs likumprojekts, paredzēts, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai būs jāpieņem lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu, jāvēršas pašvaldībā šī procesa uzsākšanai.
FOTO: Evija Trifanova/ LETA
Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumprojektu Ministru kabinets atbalstīja 2015. gada 29. septembra sēdē. 1. oktobrī likumprojekts iesniegts Saeimā. Pēc diskusijām komisijās Saeima pirmajā lasījumā to atbalstīja 2016. gada 17. martā – ar domu, ka vēl ir jānovērš pretrunas projektā, Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas sēdē skaidroja priekšsēdētājs Sergejs Dolgopolovs, par ilgstošo procesu piebilstot, ka ne ar vienu likumprojektu, izņemot administratīvi teritoriālo reformu, neesot tik ilgi un pacietīgi strādāts kā ar šo, jo projektā esot daudz nepilnību.
Ko paredz likumprojekts
Tiesiskā regulējuma mērķis ir nodrošināt iespēju izbeigt piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieka starpā, dzīvokļu īpašnieku kopībai izmantojot izpirkuma tiesību uz zemes īpašniekam piederošo zemi. Tas iestrādāts Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumprojektā.
Tieslietu ministrijas izstrādātajā likumprojektā paredzēts, ka pašvaldība pēc dzīvokļu īpašnieku iniciatīvas nodrošina dzīvojamai ēkai funkcionāli nepieciešamo zemes gabalu noteikšanu vai pārskatīšanu pēc kvartālu principa aptuveni trīs gadu laikā, un uz šo datu pamata Valsts zemes dienests izveido izpērkamo zemi, aprēķina izpērkamās zemes cenu un nosūta paziņojumus dzīvojamo ēku un zemes īpašniekiem. Dzīvokļu īpašnieku kopībai viena gada laikā no minētā paziņojuma saņemšanas jāpieņem lēmums par zemes izpirkšanu. "Par" jānobalso dzīvokļu īpašniekiem, kam pieder vairāk nekā puse no visiem dzīvokļu īpašumiem. Par dzīvoklim piekritīgo domājamo daļu zemes izpirkuma cena jāsamaksā pašam dzīvokļa īpašniekam. Valsts un pašvaldības segtu administratīvās izmaksas. Zemes izpirkuma maksa būtu atkarīga no zemes kadastrālās vērtības, izpērkamās zemes platības, dzīvojamās mājas lieluma un konkrētā dzīvokļa platības. Izpirkuma tiesības neizmantošana ļauj saglabāt līdzšinējās piespiedu nomas attiecības.
Likumprojekta anotācijai ir arī pieci pielikumi, kuros paskaidrota dalītā īpašuma izbeigšanai nepieciešamo darbību secība, finansējuma aprēķini, ir izklāstīti arī projekta izstrādes gaitā apspriestie, bet dokumentā neiekļautie risinājumi un sniegts to apraksts.
Latvijas lielo pilsētu asociācija 2016. gada novembrī, tātad jau pēc likumprojekta pirmā lasījuma, ir iesniegusi Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijai izziņu ar daudziem iebildumiem, priekšlikumiem un to pamatojumu.
Darba grupas priekšlikumi
Atbildīgās darba grupas vadītājs deputāts Viktors Valainis, komisijā informējot par darba grupas paveikto regulējuma pilnveidošanā, norādīja, ka par likumprojekta sākotnējo variantu otrajā lasījumā nebija iespējams nobalsot un tas bija jāpārstrādā, ko arī darījusi darba grupa, piedaloties iesaistītajām pusēm.
Dalītā īpašuma izbeigšanas procesa jaunajā shēmā ietvertas gan likumprojektā jau iekļautās normas, gan jauni papildu risinājumi.
Joprojām noteicošais ir dzīvokļu kopības lēmums, jo ar to viss sākas. Proti, dzīvokļu īpašnieku kopībai ir jāpieņem lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu un jāpilnvaro kāda persona veikt nepieciešamās darbības. Kā skaidroja V. Valainis, pilnvarotā persona, visticamāk, būs pārvaldnieks, kurš iedzīvotāju vārdā veiks nākamās darbības.
Kad dzīvokļu īpašnieku kopība pieņēmusi lēmumu, pilnvarotā persona vēršas pašvaldībā, lai tā sniegtu atzinumu par to, vai šai daudzdzīvokļu mājai ir jau noteikts funkcionāli nepieciešamais zemes gabals vai nav. Ja nav, tad kādā termiņā tas varētu tikt noteikts.
Rīgā, kur dalīto īpašumu problēma ir vislielākā, jau vairāk nekā puse zemesgabalu ir pārmērīšanas procesā. Tuvākajā laikā pirmie funkcionāli nepieciešamie zemes gabali tikšot apstiprināti, informēja V. Valainis. Līdz ar to, ja būs likuma regulējums, tad varēs notikt dalīto īpašumu izbeigšanas process.
Tad, kad no pašvaldības ir saņemts pozitīvs atzinums, ka daudzdzīvokļu mājai ir noteikts funkcionāli nepieciešamais zemes gabals, ar šo informāciju pilnvarotā persona dosies uz Valsts zemes dienestu (VZD). VZD, izmantojot savu datubāzi un metodiku, noteiks, kāda būs izpērkamās zemes cena. Deputāts piebilda, ka par to būs jāpieņem politisks lēmums: "Neapšaubāmi, ka izpērkamās zemes cena būtu jānosaka no kadastrālās vērtības, ko reizinātu ar noteiktu koeficientu. Darba grupā par to nav runāts, tāpēc koeficients būs jānosaka likumprojekta virzīšanas gaitā. Pašreiz jau ir izskanējuši priekšlikumi, ka tas varētu būt no 0,5 līdz 1,18. Izejas bāzei jābūt kadastrālajai vērtībai. Ja bāze būtu nekustamā īpašuma vērtējums, tas procesu sadārdzinātu un sarežģītu."
Kas attiecas uz VZD noteikto zemes izpirkuma cenu, tai jābūt terminētai, proti, cik ilgi šī cena ir aktuāla, piemēram, no viena līdz diviem gadiem.
Pēc tam procesā iedzīvotājiem (īpašnieku kopībai) būs jāpieņem vēl viens lēmums – par maksājumiem.
Šajā procesā tiek iesaistīts arī zvērināts tiesu izpildītājs (ZTI). Iecerēts, ka izpirkuma maksa būs jāiemaksā ZTI depozīta kontā. Zvērināts tiesu izpildītājs arī reģistrēs visus īpašumus zemesgrāmatās, samaksās zemes izpirkuma naudu zemes īpašniekam vai īpašniekiem, ja tie ir vairāki.
Kā būtiskākās izmaiņas, ko piedāvā darba grupa, salīdzinot ar likumprojektā paredzēto, V. Valainis uzsver to, ka vairs nav paredzēta hipotēka dzīvokļiem un nav noteikts termiņš un nosacījums, ka zeme jāizpērk visiem vienā laikā. "Ja tiek noteikti strikti termiņi – zeme jāizpērk divos trijos gados, tas ved strupceļā, varam nonākt situācijā, ka vienā kvartālā puse māju zemi izpērk, otra puse – ne. Un tad brīnās, ka termiņš jau pagājis – ko nu vairs!"
Par iespēju iegādāties neizpirkto zemi
Jaunajiem problēmas risinājumiem ir bijis vēl viens mērķis – par zemes izpirkšanu dzīvokļa īpašniekam uz pusi samazināt maksājumu. V. Valainis informēja, ka Latvijas Komercbanku asociācija un finanšu institūcija "Altum" ir apstiprinājušas, ka komercbankas izveidos fondu, no kura aizdevumiem zemes izpirkšanai būs "Altum" garantija.
Vēl darba grupa ir izskatījusi iespēju, ja kāda daļa iedzīvotāju zemi neizpērk, likumā paredzēt zemes izpirkuma tiesības vietējai pašvaldībai vai citai publiskai personai (Ekonomikas ministrijai, Privatizācijas aģentūrai, "Valsts nekustamajiem īpašumiem").
Ja šādu iespēju dotu pašvaldībai, kā pozitīvais minēts, ka pašvaldības var sniegt atbalstu saviem iedzīvotājiem dalītā īpašuma problēmu risināšanā, kā negatīvais – ka šādā gadījumā nenotiks dalītā īpašuma izbeigšana, proti, netiks radīts vienots nekustamais īpašums.
Informācija par šādas iespējas iekļaušanu likumprojektā tiks nosūtīta izskatīšanai jaunajiem pašvaldību vadītājiem un speciālistiem.
Nesamierināmo pušu pretstāve turpinās
Latvijas Komercbanku asociācijas (LKA) pārstāvis Kazimirs Šļakota norādīja, ka jaunie risinājumi ir progress, salīdzinot ar sākotnēji piedāvātajiem. Svarīgi arī, ka, lai mazinātu iedzīvotājiem maksājumus, piedalīsies gan valsts, gan pašvaldība. K. Šļakota atgādināja, ka komercbankas jau sākotnēji nepiekrita iespējai par hipotēkas uzlikšanu dzīvoklim saistībā ar izpirkuma maksājumu un aizdevumu tam. Tagad tas arī nav paredzēts, jo kredītiem būs "Altum" garantijas.
Pēc pašreizējiem aprēķiniem, zemes izpirkuma maksa dzīvokļa īpašniekiem būtu no 200 līdz 1200 eiro. Turklāt, pievienojot zemi dzīvokļa īpašumam, dzīvoklis kļūs vērtīgāks, uzskata LKA pārstāvis.
Likumprojekta iesniedzēji savulaik ir prognozējuši, ka zemi varētu izpirkt apmēram trešā daļa dzīvokļu īpašnieku, kas ir salīdzinoši maz. Tādēļ komisijas sēdē izskanēja jauni priekšlikumi iedzīvotāju motivēšanai, piemēram, ja dzīvokļu īpašnieki izpērk zemi, ir būtiski, lai maksājumi būtu mazāki nekā pašreizējā nomas maksa.
Rīgas dome siltinātām mājām piešķir nekustamā īpašuma nodokļa atlaidi līdz pat 90%. Ja nodokļa atlaidi piešķirtu arī dalītā īpašuma izbeigšanas gadījumā, arī tā iedzīvotājiem būtu motivācija.
Savukārt iedzīvotāju puse joprojām ir noskaņota kritiski, galvenokārt paredzamo maksājumu dēļ. Dzīvokļu īpašnieku biedrības pārstāve Regīna Ločmele uzsvēra virkni lietu, kas dzīvokļu īpašniekus neapmierina, piemēram, dalītā īpašuma izbeigšanas modelī nav atbildes uz galveno jautājumu, kas notiek, ja kopība nevienojas izpirkt zemi. Biedrība, kura pārstāv 90 dzīvojamās mājas, uzskata, ka likumprojekts nevar tikt virzīts, kamēr netiks mainīta kadastrālās vērtības noteikšanas metodika. Dzīvokļu īpašnieku pārstāve bija kritiska arī par zemes maksas prognozētajām summām, jo "Rīgā ir adreses, kur izpirkuma maksa par zemi varētu būt pat 5000 eiro, un tad ir jautājums, kā un cik gados to spēs samaksāt cilvēks, kuram pensija ir 200 eiro".
Ar vienu likumprojektu atbilžu uz visiem jautājumiem nebūs, norādīja komisijas priekšsēdētājs S. Dolgopolovs, uzsverot, ka komisijas sēdes uzdevums nebija pieņemt lēmumu par likumprojekta virzīšanu otrajam lasījumam, bet gan izvērtēt, kas šajā laikā paveikts, izvēlēties risinājumus joprojām diskutablās situācijās, lai loģiski varētu virzīties tālāk.
