Publicēts pirms 9 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
LV portāla infografika;
Designed by Freepik
Likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" pārejas noteikumos ir noteikts uzdevums Ministru kabinetam līdz 2015.gada 30.septembrim iesniegt Saeimai likumprojektu par dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanu starp privatizētā objekta īpašnieku un tā zemes gabala īpašnieku, uz kura atrodas privatizētais objekts.
Tieslietu ministrija (TM) ir sagatavojusi grozījumus likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" un likumprojektu "Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums", ko šo pirmdien konceptuāli ir atbalstījusi Ministru kabineta komiteja.
Līdz ar to tiek piedāvāts mehānisms un procedūras, kā izbeigt piespiedu dalīto īpašumu, kad zeme pieder vienam, bet uz tās uzceltajās daudzdzīvokļu mājās dzīvokļus ir privatizējuši un par to īpašniekiem kļuvuši citi. Protams, ne vienmēr dzīvokļu privatizācijā šāda situācija izveidojās, jo daļa iedzīvotāju dzīvokļus varēja privatizēt kopā ar zemi, un tagad viņiem jāmaksā tikai nekustamā īpašuma nodoklis, savukārt tiem, kuru daudzdzīvokļu mājas atradās uz bijušajiem zemes īpašniekiem atdotās zemes, jāmaksā zemes noma.
"Augot zemes kadastrālajai vērtībai, šis maksājums pieaug. Tas ir radījis diezgan lielu finansiālu slogu cilvēkiem un zināmā mērā arī netaisnību, jo tiem, kuriem bija iespēja privatizēt dzīvokļus kopā ar zemi, ir jāmaksā tikai nekustamā īpašuma nodoklis, savukārt šiem dzīvokļu īpašniekiem ir jāmaksā nomas maksa, un pašreiz tā ir 6% no kadastrālās vērtības," par problemātiku atgādina TM valsts sekretāra vietniece tiesību politikas jautājumos Laila Medina.
"Līdzekļi izpirkuma cenas samaksai zemes īpašniekam dzīvokļu īpašniekiem jānodrošina pašiem."
Patlaban nav saprātīga tiesiska risinājuma, kā varētu šo zemi izpirkt. Izbeigt piespiedu dalītā īpašuma attiecības daudzdzīvokļu ēku gadījumos ir apgrūtināti, pat neiespējami, ja par darījumu jāvienojas desmitiem dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašniekiem, kuri arī var būt vairāki. Taču dzīvokļa īpašnieka intereses būtu īpaši aizsargājamas, jo bieži vien runa ir par vienīgo mājokli.
Kopējā statistika rāda, ka ēku ir mazāk nekā zemes vienību, kas nozīmē, ka uz katru ēku vidēji ir vismaz divas zemes vienības, divi zemes īpašnieki, un tāpēc šī tiesiskā situācija ir tik sarežģīta un prasa īpašu risinājumu, piebilst L.Medina. Atbilstoši Valsts zemes dienesta (VZD) datiem piedāvātais regulējums varētu attiekties uz 3677 daudzdzīvokļu ēkām ar vairāk nekā 110 000 dzīvokļu, kuri atrodas uz 7354 zemes vienībām.
Ir bijuši priekšlikumi valstij šo zemi atpirkt no zemes īpašniekiem. Indikatīvie aprēķini liecina – kadastrālā vērtība visai zemei varētu būt līdz 180 miljoniem eiro, savukārt tirgus vērtība – atkarībā no situācijas – varētu sasniegt 240 miljonus eiro. Šādu naudas summu valstij budžetā būtu grūti atrast, un tas varētu apgrūtināt daudzas citas reformas, kas valstij būtu jāīsteno, TM amatpersona pamato, kāpēc netika izvēlēts šāds risinājums.
Tāpēc TM piedāvā sadalīt šo finanšu slogu starp dažādām tajā iesaistītajām pusēm. Tas arī noteikts sagatavotajā jaunajā normatīvajā aktā, kurā aprakstīta īpašā procedūra, kādā veidā cilvēki tiesības varēs īstenot.
Pamatprincipi procesa organizēšanai
Likumi noteiks procedūru secību, kas noteiktā termiņā būs jāpaveic pašiem īpašniekiem, pašvaldībām, valsts iestādēm.
Visus dalītā īpašuma gadījumus pašvaldībām būs pienākums pārskatīt trīs gadu laikā. Pārskatīšana paredzēta pilsētu kvartālu ietvaros. Jo, kā skaidro L.Medina, prakse liecina: kolīdz aizskar vienu māju ar saistīto zemes gabalu, tas ietekmē pārējās dzīvojamās mājas šajā konkrētajā kvartālā. Lai nebūtu katrreiz jāpārmēra paliekošie zemes gabali, TM piedāvā, ka to dara katrā pilsētā katra kvartāla ietvaros. L.Medina uzsver: tas būtu lielākais ieguldījums no pašvaldību puses – tās kvartālus pārskata, sagatavo nepieciešamos dokumentus atbilstoši pārskatīšanas rezultātiem un nodod tos Valsts zemes dienesta (VZD) rīcībā.
Tālāk VZD organizē šo materiālu sasaisti ar kadastrālo informāciju, proti, kāds ir faktiskais funkcionālais īpašums katrai mājai, kā tas sadalās, ja ir vairākas zemes vienības, kāds ir zemes gabals, kas uz māju attiecas, aprēķina šo gabalu vērtību atbilstoši likumā noteiktajai formulai un aprēķina, cik katram dzīvokļa īpašniekam būtu jāmaksā par to domājamo daļu no zemes, kas piekristu viņa dzīvoklim.
VZD atbilstoši šai informācijai arī nosūta paziņojumu katram dzīvokļa īpašniekam, informējot – šāds ir zemes gabals, ko vajadzētu izpirkt, šī ir jūsu domājamā daļa un šī ir summa, kas jums būtu jāmaksā, lai iegūtu zemi savā īpašumā.
Likumprojektā ir paredzēts, ka viena gada laikā dzīvokļu īpašnieku kopībai, dzīvokļu īpašniekiem ir jāpieņem lēmums, vai viņi vēlas vai nevēlas īstenot zemes izpirkšanas tiesību un atpirkt šo zemi no zemes īpašniekiem.
Par to, lai izpirkuma tiesības tiktu ierosinātas un pēc tam izmantotas, pietiks ar dzīvokļu īpašnieku kopsapulces vienkāršu balsu vairākumu. Ja mājā ir, piemēram, 60 dzīvokļu īpašumi, nepieciešams, lai "par" būtu vismaz 31 balss (dzīvoklis).
Pēc tam trīs mēnešu laikā dzīvokļu īpašniekiem ir jāsavāc puse no naudas, kas maksājama zemes īpašniekiem. Tātad zemes īpašniekam ir jāsaņem uzreiz kompensācija tikai 50% apmērā. Pārējā daļa tiek nodrošināta, paredzot hipotēkas ierakstīšanu zemesgrāmatā par labu zemes īpašniekam.
Maksājums par zemi ir vienīgie dzīvokļa īpašnieka izdevumi procesā.
Visas pārējās administratīvās procedūras TM ierosina apmaksāt no valsts budžeta. Tas ir, visus darbus, ko nodrošina Valsts zemes dienests, tiesu izpildītāju darbu, kas palīdz dzīvokļu īpašniekiem sasaukt kopsapulci, sastādīt visus nepieciešamos dokumentus par izpirkuma tiesību īstenošanu, nostiprinājumu lūgumu iesniegšanu zemesgrāmatā; arī zemes gabalu uzmērīšanu un nostiprināšanu dabā piedāvāts apmaksāt no valsts budžeta.
Dalītā īpašuma izbeigšanas tiesiskajā regulējumā ietverts būtisks nosacījums: ja dzīvokļu īpašnieki ir ierosinājuši zemes izpirkšanu, tātad ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par to, zemes īpašniekam šāds dzīvokļu īpašnieku lēmums būs saistošs, un zemes īpašnieki nevarēs atteikties zemes gabalu pārdot.
"Šis ir likuma piespiedu mehānisms, lai vispār varētu spēt īstenot izpirkuma tiesības," norāda L.Medina.
Ja dzīvokļu īpašnieki tomēr nevēlēsies īstenot dalītā īpašuma tiesību izbeigšanu, likumprojekts paredz, ka zemi, uz kuras atrodas daudzdzīvokļu māja, varēs nomāt parastā kārtībā saskaņā ar Civillikuma regulējumu.
Cik tas maksās, un kas maksās?
Tātad, kā jau teikts, visu procesu, administratīvo atbalstu un palīdzību nodrošinās valsts no budžeta, savukārt dzīvokļu īpašniekiem attiecīgā zemes gabala vērtība būs jāsamaksā zemes īpašniekam.
Tiesību aktu izstrādātāji aprēķinājuši, ka sešu gadu laikā nepieciešamās izmaksas no valsts budžeta varētu būt 14 miljoni eiro.
TM piedāvā, ka līdz 2019.gada 31.decembrim pašvaldības pabeidz zemes gabalu noteikšanu un, sākot no 2020.gada, notiek zemes gabalu īpašuma tiesību iegūšanas procedūra un dalītā īpašuma izbeigšana.
Dzīvokļu īpašniekiem izpirkuma cenu veidos kadastrālā vērtība, kas reizināta ar koeficientu 1,18. Katrs dzīvokļa īpašnieks maksās izpirkuma cenas daļu atbilstoši viņa dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram.
Likumprojektā paredzēts, ka līdz ar izpirkuma cenas samaksu beidzas dzīvokļu īpašnieku pienākums maksāt zemes nomu bijušajam piespiedu dalītā īpašuma zemes gabala īpašniekam.
TM prognozē, ka zemi izpirks apmēram 35% no dzīvokļu īpašniekiem. Uz LV portāla jautājumu, kāpēc pieņēmums ir tik skeptisks, L.Medina skaidro, ka tā ir piesardzīga prognoze, kas izriet no līdzšinējās pieredzes par cilvēku aktivitāti, īstenojot kāda likuma dotās iespējas. Ņemts vērā arī tas, ka, iespējams, daudzos gadījumos dzīvokļu īpašnieki varētu nevēlēties izpirkt zemi vai arī viņiem būtu grūti vienoties. To visu ir sarežģīti paredzēt, tomēr iespējams, ka līdzdalības procents realitātē būs augstāks.
Pret ko iebilst valdības partneri?
Tieslietu ministrijai ir uzdots vēl pārrunāt virkni jautājumu ar sociālajiem partneriem, jo vairākas nevalstiskās organizācijas iebilst pret atsevišķām piedāvātajām normām.
Piemēram, TM piedāvātais regulējums paredz, ka visiem dzīvokļu īpašumiem ir jābūt ierakstītiem zemesgrāmatā, lai pēc tam fiksētu arī visas izmaiņas.
Latvijas Darba devēju konfederācija (LDDK) uzskata, ka tā nevajadzētu būt. Ir iebildumi pret to, ka tiek nodibināta hipotēka par labu zemes īpašniekiem, kas ir kā pirmtiesība pāri visam. Gan Latvijas Komercbanku asociācija un LDDK, gan Latvijas Pašvaldību savienība uzskata, ka tādai pirmtiesībai nevajadzētu būt. Ir arī vērtējumi, ka dzīvokļu īpašniekiem varētu nebūt pieejama zemes izpirkšanai nepieciešamā naudas summa, tas varētu radīt situāciju, ka dzīvokļu īpašnieki zaudēs savus īpašumus.
"Pārdot zemi zemes īpašnieks nedrīkstēs atteikt."
TM uzskata, ka likumā noteiktais aizsardzības termiņš dzīvokļu īpašniekiem dos cilvēkiem iespēju šādu finansējumu rast. Anotācijā norādīts, ka vidējā izpirkuma cena, kas būtu jāsamaksā no viena dzīvokļa, varētu būt 1500 eiro.
Likumprojekts paredz, ka piespiedu dalītā īpašuma zemes gabala īpašniekam, kuram par labu nodibināta hipotēka, nav tiesību prasīt nesamaksātās izpirkuma cenas daļas samaksu 10 gadus no hipotēkas nodibināšanas brīža. Taču pēc 10 gadiem, kad beidzas hipotēkas aizsardzība un viņš zemes īpašniekam nav samaksājis, zemes īpašnieks caur tiesu var prasīt atmaksāt šo parādu jeb nesamaksāto zemes īpašuma vērtību, jo zeme uzreiz kļūst par dzīvokļa īpašnieka īpašumu, lai gan viņš par to vēl nebūs samaksājis.
Sen neatrisināta problēma
Dalītā īpašuma problēma likumdošanas procesā bijusi vairākkārt, līdz galam tā arī neīstenojoties. Uz LV portāla jautāto, kad jaunais likums varētu stāties spēkā, L.Medina vērtēja, ka Saeimai diskusijai vajadzēs apmēram vienu gadu. Ir doma, ka likumu varētu pieņemt nākamā gada beigās un no 2017.gada sākuma tam vajadzētu sākt darboties.
TM Civiltiesību departamenta direktore Dagnija Palčevska norāda, ka pirmie trīs gadi ir rezervēti izpērkamo zemju konkretizēšanai, pārskatīšanai, ja tas būs nepieciešams. Savukārt pati izpirkšana varētu sākties, ātrākais, no 2020.gada.
Jau pašreiz likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" no šā gada 1.jūlija paredz tiesības ierosināt daudzdzīvokļu mājai piesaistītā zemes gabala pārskatīšanu. Jaunais piedāvātais regulējums atšķiras no pašreiz likumā iestrādātajām normām arī ar to, ka pašreizējā regulējumā tas attiecas uz vienu māju. Otra atšķirība, ka par to jāmaksā ierosinātājam. Savukārt jaunajā regulējumā par dalītā īpašuma izbeigšanu Tieslietu ministrija piedāvā zemes gabala pārskatīšanu visa kvartāla ietvaros, un to finansē pašvaldība.
L.Medina uzsver, ka abi likumprojekti, kas būs tiesiskais pamats piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai, ir domāti kā iespējas došana cilvēkiem – tā būs iespēja dzīvokļa īpašniekiem izvēlēties, kā turpmāk veidot attiecības ar zemes īpašniekiem. Tā ir procedūra, kas prasa iniciatīvu no dzīvokļu īpašniekiem, līdzdalību darbībās, kas pašiem jāveic. Valsts un pašvaldības var tikai atbalstīt un praktiski un organizatoriski palīdzēt, bet dzīvokļu īpašniekiem sava vēlme - atpirkt zemi vai ne - būs jāizdara pašiem.
No visām daudzdzīvokļu mājām, kas atrodas uz citai personai piederošas zemes, aptuveni 30% māju ir Rīgā, daudz šādu māju ir arī Jūrmalā, Daugavpilī, Jelgavā un Ogrē.
