Publicēts pirms 6 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Piespiedu dalītajā īpašumā zeme un uz tās esošās būves ir patstāvīgi īpašuma objekti. Izbeidzot piespiedu dalītā īpašuma situāciju, izpērkams dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamais zemes gabals, kas noteikts atbilstoši dzīvojamo māju privatizāciju regulējošajiem normatīvajiem aktiem.
FOTO: Diāna Lozko, LETA
Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumprojektu ar Tieslietu ministrijas līdzdalību ir izstrādājusi darba grupa ar dažādu organizāciju pārstāvību. Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas sēdē, iepazīstinot ar projektu, darba grupas vadītājs deputāts Viktors Valainis informēja, ka jauno modeli konceptuāli atbalsta organizācijas, kurām tā ieviešanā, ja likumprojektu parlaments atbalstīs, būs lielākais slogs, – namu apsaimniekotāji un Latvijas Komercbanku asociācija.
Likumprojekta mērķis ir nodrošināt iespēju izbeigt piespiedu dalīto īpašumu un izveidot vienotu nekustamo īpašumu Civillikuma 968. panta izpratnē. Piespiedu dalītais īpašums izbeidzams, dzīvokļu īpašnieku kopībai šajā likumā noteiktajā kārtībā izmantojot izpirkuma tiesību.
Tieslietu ministrijas izstrādātais likumprojekts ar tādu pašu nosaukumu Saeimā bija iesniegts 2015. gadā un 2016. gadā pieņemts pirmajā lasījumā. Jaunā redakcija ir cits modelis problēmas risinājumam.
Par zemi dzīvokļu īpašniekiem jālemj kopā
Taču arī jaunajā modelī viss balstās uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu. Tas ir pirmais solis – izteikt vēlmi izmantot izpirkuma tiesības, uzsver V. Valainis. Par to, vai sākt šo procesu, iedzīvotāji nolemj pirmajā sapulcē.
Pēc tam iedzīvotāji paši vai dzīvojamās mājas pārvaldnieks kā iedzīvotāju pilnvarotā persona dosies uz pašvaldību, kura noteiks, kas ir izpērkamais objekts. Pašvaldība pieņems lēmumu, vai dzīvojamajai mājai noteiktais funkcionāli nepieciešamais zemes gabals atbilst normatīvajos aktos noteiktajām prasībām un mājas īpašnieki var izmantot zemes izpirkuma tiesību.
Pēc tam, kad pašvaldība būs pieņēmusi [pozitīvu] lēmumu, iedzīvotāji vai pilnvarotā persona, ja par tādu mājas iedzīvotāji būs lēmuši, dosies uz Valsts zemes dienestu (VZD), kas aprēķinās konkrētā zemes gabala cenu. Paredzēts, ka tā būs kadastrālā vērtība.
Iedzīvotājiem būs vēl viena sapulce, kurā jau būs pieejama informācija katram dzīvokļa īpašniekam: par izpērkamo zemes daļu un cik viņam par to būs jāmaksā. Likumprojektā paredzēts, ka dzīvokļa īpašnieks maksā izpirkuma cenas daļu atbilstoši viņa dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram.
Šī otrā sapulce notiks zvērināta tiesu izpildītāja klātbūtnē. Zvērināti tiesu izpildītāji tiekot pieaicināti, jo savā veidā notiek piespiedu atsavināšana un jābūt ļoti pārliecinātiem par to, lai pēc tam neviens nevarētu apstrīdēt šo darījumu.
Ja iedzīvotāji pieņem pozitīvu lēmumu, tad visa kopība veic maksājumu. Likumprojektā ir noteikti varianti, kādā veidā tas tiek darīts, tostarp iedzīvotāji var samaksāt savu daļu uzreiz, var arī maksājumu dalīt.
"Mēs šajā likumprojektā paredzam lielu lomu dzīvojamo māju pārvaldniekiem, kas ir apliecinājuši, ka spēj organizēt šo procesu un arī tālāk kārtot attiecības ar iedzīvotājiem," uzsver V. Valainis.
Izpirkuma naudu pārskaitīs zemes īpašniekam ar tiesu izpildītāja starpniecību.
Iespējamais atbalsts
Pašreiz likumā "Par nekustamā īpašuma nodokli" ir noteikts, ka pašvaldība var noteikt šī nodokļa atlaidi līdz 90%. Šajā gadījumā tā būtu pašvaldību autonomā funkcija šādu atlaidi piemērot arī dalītā īpašuma izbeigšanas procesā, ja tas tiek uzskatīts par nepieciešamu. Likumprojektā ir iestrādāta norma, ka valsts var sniegt atbalstu šī darījuma norisei. Paredzēts, ka šo atbalsta veidu un mehānismu nosaka Ministru kabinets. "Neesam rakstījuši konkrētus atbalsta mehānismus likumā, jo darba grupā secinājām, ka situācija varētu būt mainīga. Jāskatās kopējā valsts budžeta ietvarā, cik līdzekļu konkrētajā gadā var atvēlēt šīs problēmas risināšanai."
Svarīgi, ka šā zemes izpirkšanas modeļa gadījumā dzīvokļu īpašniekiem nebūs jāieķīlā savs nekustamais īpašums, ja tiks ņemti aizņēmumi, jo tas viss tiks darīts, izmantojot dzīvojamo māju pārvaldniekus un komercbankas, kuras ar valsts atbalstu šo programmu varētu finansēt.
Valsts atbalsts attiecas arī uz reģistrēšanu zemesgrāmatā, nekustamā īpašuma vērtēšanas izmaksām, arī zvērinātu tiesu izpildītāju izdevumus segtu valsts.
Likumprojektu izstrādājot, rēķināts, ka, visus atbalsta mehānismus summējot, iedzīvotāju pašreizējam maksājumam par zemes nomu būtu jāsamazinās uz pusi.
Process nebūs ierobežots laikā
Likumprojektā izklāstīts arī zemes izpirkšanas process. V. Valainis uzsver, ka tas nav terminēts. Ja iedzīvotāji vēlas īstenot izpirkuma tiesību, to var darīt uzreiz, ja izdomā pēc pieciem gadiem – arī. Likumā nav paredzēts liegt šādu izvēli.
Kā jau pārbaudīta finansējuma piesaistes iespēja tiek minēta daudzdzīvokļu māju siltināšana, kad pārvaldnieki tam aizņemas finansējumu. Arī dalītā īpašuma izbeigšanas modelī ietvertais regulējums ir tāds, lai neviens no dzīvokļa īpašumiem netiktu ne ieķīlāts, ne kaut kādā veidā apgrūtināts.
Tieslietu ministrija ļoti aktīvi piedalījusies jaunā likumprojekta izstrādē. Ministrijas parlamentārais sekretārs Jānis Iesalnieks norādīja, ka, salīdzinot ar ministrijas iepriekšējo iesniegto likumprojektu, apstākļi šajos dažos gados ir pamainījušies. Daudz pozitīvāk un ar lielāku uzticību uz šo procesu skatās komercbankas, līdz ar to arī ar daudz lielāku pretimnākšanu. Jaunais likumprojekts droši vien ir veiksmīgāks, nekā bija sākotnēji izstrādātais. J. Iesalnieks aicināja komisiju virzīt likumprojektu un likumu pieņemt jau šajā Saeimā, jo tas ir valsts parāds Latvijas iedzīvotājiem, jautājums, kas jāatrisina.
Problēmas risinājums, kas tiek gaidīts
Par jauno likumprojektu atzinīgi izteicās Tiesībsarga biroja pārstāve Ineta Rezevska. Viņas pirmajā vērtējumā – tas ir dzīvokļa īpašniekiem draudzīgāks, samazinātas administratīvās procedūras, arī zemes īpašniekiem saprotamāks, jo ir skaidrāki noteikumi.
Zemes īpašnieku pārstāvis Normunds Šlitke komisijā pauda viedokli, ka vajadzētu paredzēt tiesības arī katram dzīvokļa īpašniekam individuāli izbeigt dalītā īpašuma situāciju, ļaut izpirkt zemi, jo tagad tam vajadzēs dzīvokļu īpašnieku sapulces piekrišanu.
Risku tajā saskata Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas priekšsēdētājs Sergejs Dolgopolovs, jo "dalītā īpašuma vietā saņemsim sadrumstalotu īpašumu". Šāda iespēja būtu izvērtējama, taču vienlaikus apzinot, kā iespējamos riskus mazināt.
Savukārt komercbanku pārstāvis Kazimirs Šļakota uzsvēra, ka iedzīvotājiem ir svarīga noteiktība – politiskais lēmums, ka zemes izpirkums notiks, un jābūt konkrēti definētam, kādu tieši atbalstu valsts sniegs iedzīvotājiem. Viņaprāt, jāapzinās, ka valsts šo zemi neizpirks un neuzdāvinās katram iedzīvotājam, neskatoties uz pagātnē pieļautajām kļūdām. Ja nenoteiktība turpināsies, tad dalītie īpašumi arī turpinās pastāvēt.
Kas attiecas uz izpirkuma maksas nodrošināšanu, aizdevuma nepieciešamības gadījumā bankas kredītus 200–1000 eiro apmērā nevar atļauties izsniegt (apkalpot) par ļoti zemām procentu likmēm. Individuāls aizdevums noteikti būs daudz dārgāks (diez vai cilvēki būs apmierināti, ja likme būs 14–15%) nekā tad, ja to ar valsts atbalstu saņems dzīvokļu īpašnieku kopība ar mājas apsaimniekotāja starpniecību. Ja tā ir valsts ("Altum") garantija, tad var runāt par 2,5–3% likmi. Cilvēkiem jāsaprot: ja viņi darbosies pa vienam, tas objektīvi nevar būt lēti, arī valsts nevar katram cilvēkam izsniegt galvojumu, norādīja kredītiestāžu pārstāvis.
Komisijas priekšsēdētājs S. Dolgopolovs, atzinīgi vērtējot darba grupas paveikto, rezumēja: šis likumprojekts ir nevis piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas, bet izbeigšanas procesa likumprojekts. Tas ir ļoti svarīgi, jo nosaka, kā tiek organizēts, veikts un atbalstīts šis process. Un tas paredz nevis pienākumu vai apgrūtinājumu, bet papildu iespēju iedzīvotājiem izbeigt piespiedu dalītā īpašuma situāciju ar atvieglotiem nosacījumiem, iekļaujot tajā valsts atbalstu kā finansiālā veidā, tā arī administratīvās procedūras nodrošināšanā.
Lai likumprojektu varētu nodot izskatīšanai Saeimā, tam vēl nepieciešami papildu dokumenti, tostarp atzinums no Finanšu ministrijas, kā arī anotācija, kuru sagatavot lūgta Tieslietu ministrija.
Uzziņa
Dalītā īpašuma tiesiskās attiecības, kad ēka (būve), kas uzcelta uz zemes, ir uzskatāma par pastāvīgu īpašumu un pieder citai personai, nevis zemes īpašniekam, ir Civillikuma 968. pantā nostiprinātā zemes un ēkas vienotības principa izņēmums.
Piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības ir regulētas likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību" 14. pantaa pirmās daļas 1.–4. punktā un Latvijā ir izveidojušās zemes reformas un valsts un pašvaldību īpašumu privatizācijas gaitā, kad īpašuma tiesības uz agrāk piederējušo zemi tās vēsturiskajās robežās atjaunoja tās bijušajiem īpašniekiem vai to mantiniekiem, taču uz šīs zemes pirms Latvijas Republikas neatkarības atjaunošanas bija uzceltas citai personai piederošas ēkas (būves). Šādā gadījumā uz likuma pamata zemes un ēkas (būves) īpašnieku starpā pastāv piespiedu nomas attiecības, kurās zemes īpašniekam ir tiesības saņemt no ēkas (būves) īpašnieka zemes nomas maksu par ēkai (būvei) nepieciešamās zemes lietošanu.
Saskaņā ar likumu "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju"; katras dzīvojamās mājas sagatavošana privatizācijai ietver funkcionāli nepieciešamā zemes gabala (zeme, uz kuras uzcelta dzīvojamā māja, tās uzturēšanai, apsaimniekošanai un funkcionēšanai nepieciešamie infrastruktūras, labiekārtojuma un komunikāciju elementi) noteikšanu un dzīvojamās mājas ierakstīšanu zemesgrāmatā. Praksē bieži vien dzīvojamai mājai noteiktais funkcionāli nepieciešamais zemes gabals tika ņemts par pamatu, lai noteiktu to zemes platību, kas daudzdzīvokļu mājas īpašniekiem ir jānomā no zemes īpašnieka.
