Jaunumi dzīvokļu īpašnieku tiesībās un pienākumos (II)

Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā, kas stājās spēkā 1. janvārī un kuru izklāsta sākumu Jaunumi dzīvokļa īpašnieku pienākumos un tiesībās jau var izlasīt LV portālā, mudina ielūkoties šajā normatīvajā aktā un konstatēt pamata uzstādījumu: daudzdzīvokļu mājas pārvaldes institūcija ir dzīvokļu īpašnieku kopība, kas ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu par kopīpašumā esošo daļu. Pārvaldnieks izpilda īpašnieka uzdevumus, bet lēmumi par tiem jāpieņem īpašniekam pašam. Jaunie grozījumi neievieš krasas pārmaiņas, bet precizē un pastiprina dzīvokļu īpašnieku tiesības un pienākumus.

Pienākumi ar juridiskām sekām un bez tām

Par jauno pienākumu iesniegt dzīvokļa īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu dzīvojamās mājas pārvaldniekam vai personai, kura atbilstoši pārvaldīšanas līguma noteikumiem kārto mājas lietu, šaubu nav. Ir taču loģiski, ka pārvaldniekam jāiesniedz īpašuma tiesības apliecinošs dokuments, tātad zemesgrāmatas apliecība.

Viens no svarīgākajiem likuma grozījumiem ir skaidri noteiktais pienākums saistībā ar izsolēm: visi maksājumi dzīvokļa īpašuma ieguvējam ir jākārto no tās dienas, kad stājies spēkā tiesas nolēmums par izsoles akta apstiprināšanu. "Šī patiešām ir robežšķirtne un ļoti laba norma, kas atrisina tiesu praksē pastāvošos strīdus par to, kuram no kura laika jāmaksā, ja notiek izsole," vērtē zvērināts advokāts, Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes pasniedzējs Jānis Lapsa.

Taču 10. pantā ar grozījumiem ir iekļauta vēl kāda prasība: "Dzīvokļa īpašuma atsavināšanas gadījumā darījuma dalībnieki nekavējoties rakstveidā paziņo dzīvojamās mājas pārvaldniekam par dzīvokļa īpašnieka maiņu. Dzīvokļa īpašuma ieguvējs pēc darījuma noslēgšanas iesniedz īpašuma tiesības apliecinošu dokumentu dzīvojamās mājas pārvaldniekam vai personai, kura atbilstoši pārvaldīšanas līguma noteikumiem kārto mājas lietu."

"Daudzdzīvokļu mājas pārvaldes institūcija ir dzīvokļu īpašnieku kopība."

Ar šādu risinājumu iecerēts novērst gadījumus, kad jaunais dzīvokļa īpašnieks nereģistrē iegādāto dzīvokli zemesgrāmatā un visus maksājumus par dzīvokli ir spiests maksāt bijušais īpašnieks.

"Par īpašumu ir atbildīgs tas, kuram tas pieder, tam arī jāmaksā. Tātad tas ir ar brīdi, kad apstiprināts darījums. Šāds regulējums bija jau sen nepieciešams," atzīst Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis.

Ko nozīmē rakstveidā paziņot par īpašnieka maiņu? "Kad saņemta zemesgrāmatas apliecība, šis dokuments patiešām ir jāiesniedz pārvaldniekam. Bet kāpēc jāpaziņo, ja noslēgts pirkšanas un pārdošanas līgums? Varbūt dzīvokli izmaksā ilgstošā laikposmā, teiksim, desmit gados, un tikai tad šis cilvēks kļūs par īpašnieku un varēs nostiprināt savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā. Pirkuma līgumā parasti ieraksta, ka iepriekšējais īpašnieks apņemas parakstīt nostiprinājuma lūgumu zemesgrāmatai tikai tad, ja samaksāta visa nolīgtā summa. Pirkuma līgumam var būt arī atcēlējlīgums, un, ja to piemēro, darījums tiek atcelts. Var būt arī citi gadījumi, kas šo rakstveida paziņošanu par īpašnieka maiņu padara bezjēdzīgu. Pārvaldnieks uz pirkuma līguma pamata nevar sākt izsniegt rēķinus. Pirkuma līgumu nevar salīdzināt ar izsoles aktu, jo to apstiprina trešā persona - tiesa. Arī Civillikumā ir teikts – īpašnieks ir tas, kurš ierakstīts zemesgrāmatā. Tas, ka likumā šādas normas ir iekļautas, ir labi domāts, bet tam nav juridisku seku," spriež advokāts Jānis Lapsa.

Kā redzams jau tagad, šī jaunā norma raisīs diskusijas un nebūs vienkārši izpildāma.

Par uzkrājumu fondu un lemšanas tiesībām

Likumā jaunajās 13. panta daļās (2.¹ un 2.²) ir precizēta dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumu segšana, nosakot, ka dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram veic uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata noteiktos naudas maksājumus uzkrājumu fondā.

Pieņemot minēto lēmumu, dzīvokļu īpašnieku kopība izvērtē dokumentus, kas pamato attiecīgo darbību veikšanu vai to izmaksu efektivitāti.

Tas ir solis uz priekšu, lai mudinātu dzīvokļu īpašniekus piedalīties mājas pārvaldīšanā un sekot pašu iemaksātās naudas plūsmai: "Naudas maksājumu veikšanas un izmantošanas kārtību nosaka dzīvokļu īpašnieku kopība." Lēmumu var pieņemt, ja par to nobalso vairāk nekā puse dzīvokļu īpašnieku.

Arvien svarīgs ir bijis likuma 16. pants, kurā noteikta dzīvokļu īpašnieku kopības kompetence. Ne visi tā punkti ir skaidri saprotami - gan apsaimniekotāji, gan paši īpašnieki tajos iekļaujamās aktivitātes mēdz interpretēt atšķirīgi, un tas mēdz izraisīt domstarpības, nereti ar tālejošām sekām, jo tas ir saistīts ar 17. pantā noteiktajiem lēmumu pieņemšanas nosacījumiem (tātad nepieciešamo balsojuma īpatsvaru).

"Dzīvokļu īpašumos nevarēs sadalīt vairākas ēkas, kas veido vienu kopīpašumu."

Ar likuma grozījumiem 16. panta otrajā daļā ir iekļauts jauns, precizējošs 2.¹ punkts: vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība var pieņemt lēmumu par "atsevišķā īpašuma robežās esošo dzīvojamās mājas kopīpašuma elementu pārbūves un restaurācijas kārtību", kā arī jau iepriekš aplūkotajiem kopīpašuma lietošanas tiesību aprobežojumiem.

Lai dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumus varētu pieņemt elastīgāk, 17. pantā ir mainīts obligātais nepieciešamo balsu īpatsvars saistībā ar kopīpašumā esošās daļas lietošanas kārtības noteikšanu dzīvokļu īpašnieku starpā: vairs nav nepieciešams 100%, bet vismaz ¾ īpašnieku balsojums "par".

Ekonomikas ministrijas Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktora vietnieks Mārtiņš Auders skaidro, ka tas atvieglos lēmumu pieņemšanu par zīmju uzstādīšanu autostāvietās pie daudzdzīvokļu mājām (nosakot aizliegumu iebraukt svešiniekiem, bet neierobežojot mājas iedzīvotāju tiesības), kā arī, piemēram, pagraba vai bēniņu lietošanas kārtības noteikšanu.

Savukārt tik jutīgo individuālo gāzes apsildes iekārtu uzstādīšanas jautājumu viņš traktē šādi: "Ir divi dažādi gadījumi: vai nu vēlas atslēgties visa māja (ko parasti aplūko tiesu praksē), vai atsevišķs dzīvoklis. Tagad otrajā gadījumā ir nepieciešams 2/3 īpašnieku balsojums "par" – tātad tas attiecināms uz atsevišķā īpašuma robežās esošo kopīpašuma elementu pārbūves vai restaurācijas kārtību.

Gaidāmi vēl citi likuma grozījumi

Tas arī svarīgākais saistībā ar likuma grozījumiem. Vēl te vietā M. Audera norāde, ka turpmāk, no jauna veidojot dzīvokļu īpašumus, dzīvokļu īpašumos nevarēs sadalīt vairākas ēkas, kas veido vienu kopīpašumu. "Piemēram, sētas māja, ielas māja – abas ēkas tiek sadalītas dzīvokļu īpašumos vienlaikus un to kopību veido visu ēku dzīvokļu īpašnieki. Ja iepriekš bija iespējams, tad no janvāra to vairs nevarēs darīt."

Bez uzmanības nevar atstāt arī likuma jauno normu (18. panta sestā daļa): "Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu saprātīgā termiņā, bet ne vēlāk kā viena mēneša laikā no tā pieņemšanas dienas nosūta pārvaldniekam."

J. Lapsa domā, ka šis regulējums būtu vietā tikai tad, ja dzīvokļu īpašnieki sapulcē nolēmuši par pārvaldnieka maiņu. Citkārt pārvaldniekam aktīvi būtu jāpiedalās kopības lēmumu pieņemšanā, arī jāpalīdz ierosināt sapulces vai aptaujas. "Ja viņš aktīvi piedalās, tad nekas nebūtu jāpaziņo, jo viņam arī būtu jāsagatavo dokumentācija un viņš visu zinātu pats. Ja ir simts dzīvokļu, kurš veiks visu organizatorisko darbu, noīrēs telpas? Pārvaldniekam ir jābūt iniciatoram. Šeit atkal virzāmies projām no vēlamā modeļa. Protams, ka pārvaldnieki negrib to darīt, vēlas saņemt atlīdzību par šaurākiem obligātiem pienākumiem, bet loģiski, ka pārvaldīšanā ietilpst arī šādu pasākumu organizēšana, vadīšana."

Viņš īpaši pozitīvi nevērtē arī 20. pantā ieviesto papildinājumu, ka sapulci aizvietojošās aptaujas lēmumu pieņemšanai tagad var rīkot ne tikai pārvaldnieks vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona, bet arī dzīvokļa īpašnieks. "Par to nav skaidrs – ja katrs dzīvokļa īpašnieks iedomāsies rīkot aptaujas, pārējie īpašnieki ar laiku tās neņems par pilnu, un beigu beigās var notikt tā, ka nebūs iespējams aptaujas veidā pieņemt lēmumu arī par svarīgu jautājumu."

Likuma grozījumu projekts (gan plašākā versijā) Saeimā tika iesniegts jau 2013. gadā, bet līdz mērķauditorijai nonācis tikai tagad. Ģ. Beikmanis atzīst, ka likuma grozījumos iekļauta tikai daļa no nepieciešamajām izmaiņām, un ir skaidrs, ka likums drīz atkal būs jāver vaļā un jāpapildina. Par daļu jautājumu jau ir sākušās debates."

Šābrīža grozījumos esot iekļauta "tā daļa priekšlikumu, par kuriem izdevās vienoties, bet pie turpmākā noteikti ir jāstrādā".

Arī M. Auders pieļauj – nākamie varētu būt precizējumi par uzkrājuma fondu: kā to veido, kādiem mērķiem tas tērējams, kā arī janvārī turpināsies priekšlikumu izstrāde par lēmumu pieņemšanas procesa vienkāršošanu.