Jaunumi dzīvokļu īpašnieku tiesībās un pienākumos (I)

Smagāk vedies ar realitātes apjēgšanu, ka daudzdzīvokļu mājai ir pamati, ārsienas, kāpnes, jumts, inženierkomunikāciju tīkli un citas kopīpašuma daļas, kas jāuztur par pašu dzīvokļu īpašnieku naudu. Šī saimniecība prasa regulāras rūpes, un jautājums, kā (un vai) to organizēt, ir klupšanas akmens gadiem ilgi. Dzīvokļa īpašuma likums domāts kā ceļrādis ne tikai dzīvokļu īpašnieku tiesību, bet arī pienākumu praktiskā īstenošanā. Taču neskaidrību un domstarpību arvien ir daudz. Lai kaut daļu no tām kliedētu, 1. janvārī stājās spēkā šā likuma grozījumi.

Par kopīpašuma domājamo daļu

Kā zināms, dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa ir atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret visu dzīvojamā mājā esošo atsevišķo īpašumu kopējo platību.

Ja mājoklī (atsevišķajā īpašumā) saimnieks veicis lielāku pārbūvi un tādēļ tas kļuvis mazāks, viņš nereti domā, ka attiecīgi pienākas pārrēķināt arī viņa domājamo daļu, lai maksājumi būtu mazāki. Uzreiz jāteic – šādā gadījumā domājamā daļa nemainās. Tas bija skaidri pateikts jau Dzīvokļa īpašuma likuma līdzšinējā redakcijā 5. panta trešajā daļā, taču tagad izskaidrots izsmeļošāk: "Dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmērs nemainās, ja kopējās platības izmaiņas radušās atsevišķā īpašuma robežās, tai skaitā veicot atsevišķā īpašuma pārbūvi vai atkārtotu uzmērīšanu. Kopīpašuma domājamo daļu summa veido vienu veselu."

Tomēr (izņemot šo gadījumu) ar likuma grozījumiem ir pieļauta situācija, ka, mainoties atsevišķā īpašuma kopējai platībai, mainās arī katrā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmērs. To nosaka 5. pantā iekļautā jaunā norma - dzīvokļa īpašumā ietilpstošo kopīpašuma domājamo daļu pārrēķina un reģistrē atbilstoši Kadastra informācijas sistēmā reģistrētajiem aktuālajiem būves datiem, pamatojoties uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu.

"Jebkurā gadījumā jāvienojas par parāda saistību apmēru un to nokārtošanu. "

Te ir ko palauzīt galvu - kuros gadījumos tā varētu notikt? Ekonomikas ministrijas Būvniecības un mājokļu politikas departamenta direktora vietnieks Mārtiņš Auders šo regulējumu saista galvenokārt ar privatizācijas procesa astēm: "Privatizācijas process joprojām notiek, un arī iepriekš, privatizējot dzīvojamās telpas, tās netika privatizētas visas vienlaikus, bet secīgi, kā cilvēki kārtoja šīs formalitātes, un tika pieļautas arī kļūdas. Iespējams, laika gaitā jau veiktas kādas pārbūves, uzmērīšana, un domājamo daļu aprēķins vairs nesakrīt." Pirms privatizācija vēl nav pabeigta, labojumus veic privatizācijas komisija, bet pēc tam jau dzīvokļu īpašnieki var lemt, lai šie skaitļi sakristu.

Zvērināts advokāts, Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes pasniedzējs Jānis Lapsa, lūkojot pēc piemēriem, kas varētu iederēties jaunajā regulējumā, spriež - ja ēkā kaut kas ir piebūvēts klāt, piemēram, pirmā stāva dzīvokli pārveidojot par tirdzniecības vai pakalpojumu sniegšanas telpām, tad ir loģiski, ka mainījusies platība un ir vajadzīga visu dzīvokļu īpašnieku piekrišana (16. panta otrās daļas 1. punkts) gan pārbūvei, gan domājamās daļas pārrēķināšanai.

Ja dzīvoklis privatizēts, bet nav zemesgrāmatā

Likumā "Par valsts un pašvaldību māju privatizāciju" norādīts: par privatizētā objekta īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā.  Arī saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 8. pantu dzīvokļa īpašnieks ir persona, kas īpašuma tiesības nostiprinājusi zemesgrāmatā. Taču šā panta otrā daļa ietver atrunu (pasvītrotas jaunās izmaiņas – red.): līdz dzīvokļa īpašuma pirmreizējai reģistrēšanai zemesgrāmatā uz dzīvokļa īpašuma ieguvēju attiecas visas šā likuma normas, kas nosaka dzīvokļa īpašnieka tiesības, pienākumus un atbildību, izņemot tās likumā noteiktās tiesības, kuras dzīvokļa īpašuma ieguvējs iegūst tikai pēc dzīvokļa īpašuma reģistrēšanas zemesgrāmatā.

J. Lapsa vērtē: "Tas ir ļoti labs precizējums, jo šī norma attiecas uz dzīvokļa īpašnieku, kas ieguvis mājokli paātrinātajā privatizācijā vai noslēdzis pirkuma līgumu plānveida privatizācijā, bet nav ierakstījis īpašumu zemesgrāmatā, taču tā neattiecas uz atkārtotu darījumu ar šo īpašumu, piemēram, kad tas pārdots jau citam īpašniekam."

Kaut arī privatizācijas process pamatā sen aiz kalniem, M. Auders apstiprina – arvien vēl ir daudz tādu gadījumu, kad pēc privatizācijas dzīvokļa īpašumi zemesgrāmatā nav reģistrēti.

Kopības lēmumam jābūt likumīgam

Ar grozījumiem likuma 10. pantā ir papildināti dzīvokļu īpašnieku pienākumi. Pirmais no tiem - ievērot dzīvokļu īpašnieku kopības noteiktos dzīvokļu īpašumu lietošanas tiesību aprobežojumus.

"Dzīvokļu īpašumu lietošanas tiesību aprobežojumi ir cieši saistīti ar likuma 16. pantā noteikto dzīvokļu īpašnieku kopības kompetenci (otrās daļas 5. punkts), kur tagad ar grozījumiem ir noteikts, ka lietošanas tiesību aprobežojumus nosaka, ievērojot normatīvo aktu prasības, tai skaitā attiecībā uz ūdensapgādes, kanalizācijas, publisko elektronisko sakaru tīklu, gāzes apgādes iekārtu un ietaišu ierīkošanu, būvniecību vai pārvietošanu. Iepriekš likumā bija tikai teikts, ka jāievēro dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi. Bet dzīvokļu īpašnieku kopība varēja pieņemt arī subjektīvus, nelikumīgus lēmumus," skaidro J. Lapsa. "Piemēram, tagad kopība vairs nevar vienkārši principa pēc nolemt, ka pirmā stāva dzīvokļa īpašnieks sev piederošo platību nedrīkst pārveidot par biroju vai frizētavu. Ja projekts atbilst visām normatīvo aktu prasībām, to nedrīkst aizliegt. Tagad šis regulējums patiešām atbilst likuma 9. panta pirmajai daļai, kur noteikts, ka dzīvokļa īpašnieks savu atsevišķo īpašumu var lietot pēc savas vēlēšanās, ja vien tas netraucē pārējiem."

"Dzīvokļa īpašnieks ir persona, kas īpašuma tiesības nostiprinājusi zemesgrāmatā. "

Nākamais jaunais pienākums: atsavinot dzīvokļa īpašumu, informēt dzīvokļa īpašuma ieguvēju par tām dzīvokļa īpašnieka neizpildītajām saistībām, kuras attiecas uz dzīvokļa īpašuma lietošanu.

M. Auders šos jaunumus komentē tā: "Ja jaunais īpašnieks vēlas zināt, pašreizējam īpašniekam ir pienākums pastāstīt viņam par parādiem. Taču tas nenozīmē, ka tie pāriet uz jauno īpašnieku. Droši vien cenu var samazināt vai vienoties, ka parādus sedz no pirkuma summas."

Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis par šo atturīgi secina: pie pārdošanas pircējam ar pārdevēju jebkurā gadījumā jāvienojas par parāda saistību apmēru un to nokārtošanu.

Toties J. Lapsa pirmo no pienākumiem nodēvē par deklaratīvu normu: tai nav nekādu tiesisko seku. "Kāda starpība – pastāsta vai nepastāsta par parādiem? Līdzšinējam īpašniekam parāda jautājums ir jārisina ar gluži citu personu - pārvaldnieku. Ja likumā būtu iekļauta norma, ka parāds ir saistošs, tad par attiecīgu summu samazinātu pirkuma maksu. Nereti starp pārvaldniekiem un dzīvokļu īpašniekiem ir arī domstarpības – pirmie uzskata, ka parāds ir, otrie ilgstoši to apstrīd un neatzīst. Turklāt īpašuma pircējs var ļoti vienkārši uzzināt, vai attiecīgajam īpašumam ir parāds, piemēram, par elektrību vai gāzi, un tad pirkšanas līgumā ierakstīt termiņu, līdz kuram maksājumi jānokārto."

Nākamajā publikācijā lasiet par pārējiem Dzīvokļu īpašuma likuma grozījumiem.