Īpašnieku ievērībai - vērienīgas izmaiņas zemesgrāmatu sistēmā

Īpašums tagad obligāti jānostiprina zemesgrāmatā

Tiesu administrācijas (TA) direktora vietniece attīstības un juridiskajos jautājumos Inese Kalniņa izklāstu par nozīmīgākajiem jaunumiem zemesgrāmatu nodaļu darbā sāk ar Zemesgrāmatu likuma 1.pantu ("Zemesgrāmatās ieraksta nekustamus īpašumus un nostiprina ar tiem saistītās tiesības"), kas tagad papildināts ar teikumu "Nekustamo īpašumu ierakstīšana un lietu tiesību nostiprināšana ir obligāta".

Šī prasība iekļauta vērienīgajos grozījumos Zemesgrāmatu likumā, kas stājās spēkā 29.novembrī. "Tas nav sevišķs jaunums: arī Civillikuma 993.pantā ir noteikts, ka zemesgrāmatās ir jāieraksta katra īpašnieka maiņa. Tātad papildus ir uzsvērts, ka ikvienam īpašniekam pastiprināti jāpievērš uzmanība šim pienākumam. Civillikums arī pasaka: "Nodošana vien vēl nenodibina nekustama īpašuma ieguvējam īpašuma tiesību: to iegūst tikai ar iegūšanas tiesiskā pamata un par to izgatavotā akta ierakstīšanu zemes grāmatās."

Nekādas citas soda sankcijas par īpašuma tiesību savlaicīgu nereģistrēšanu zemesgrāmatā nav paredzētas, tikai jāņem vērā, ka, kavējoties ar šo darbību, būs jāmaksā palielināta valsts nodeva. Piemēram, ja īpašuma tiesības nebija nostiprinātas zemesgrāmatā līdz šā gada 1.jūlijam, tad neatkarīgi no iemesliem, kāpēc tas nav izdarīts, vēršoties zemesgrāmatā ar dokumentiem par īpašumtiesību nostiprināšanu, būs jāmaksā par 50% lielāka nodeva, jo tiek ņemts vērā darījuma līguma noslēgšanas datums. To nosaka Ministru kabineta noteikumi Nr.1250 "Noteikumi par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā".

Taču nodeva nav svarīgākais. Svarīgākais ir tas, ka tikai tad, ja īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā, tās (kā jau noteikts Civillikumā) ir uzskatāmas par visā pilnībā sakārtotām un cilvēks var justies droši." Par to LV portāls jau skaidrojis rakstā "No 1.jūlija augstāka nodeva- par kavēšanos ar īpašuma tiesību ierakstīšanu zemesgrāmatā."

Kad iedzīvotājiem pašiem nebūs jādodas uz zemesgrāmatu nodaļu

Nākamais svarīgais jautājums saistībā ar grozījumiem Zemesgrāmatu likumā ir par citu valsts informācijas sistēmu (IS) datu izmantošanas paplašināšanu tiešsaistē. Noteiktos gadījumos datu aktualizācija zemesgrāmatā notiks bez nekustamā īpašuma īpašnieka tiešas iesaistes. Pēc tam kad dati aktualizēti Nekustamā īpašuma valsts kadastra IS un Iedzīvotāju reģistrā, tie tiešsaistē tiks nodoti zemesgrāmatu nodaļām un veikti attiecīgi grozījumi zemesgrāmatas nodalījumā.

Patlaban likums neļauj grozīt informāciju bez īpašnieka iesaistes, un tas ir viens no iemesliem, kādēļ zemesgrāmatā ierakstītā informācija atsevišķos gadījumos nesakrīt ar datiem kadastra IS un Iedzīvotāju reģistrā.

"Nekustamo īpašumu ierakstīšana zemesgrāmatā ir obligāta."

Likuma 41.pants ir papildināts ar otro daļu, un šie grozījumi stāsies spēkā ar 1.janvāri. Ir uzskaitīti seši gadījumi, kuros cilvēkam uz zemesgrāmatu vairs nebūs jādodas un nebūs jālūdz izmainīt kādas ziņas. Tiešsaistē tiks izdarīti šādi grozījumi:

• maina kadastra numuru vai kadastra apzīmējumu;
• nemainot zemes gabala robežas, precizē zemes gabala platību un nekustamā īpašuma apgrūtinājumus atbilstoši Apgrūtināto teritoriju informācijas sistēmā reģistrējamām apgrūtinātām teritorijām saskaņā ar kadastrālās uzmērīšanas datiem;
• precizē dzīvokļa īpašuma kā atsevišķa īpašuma kopējo platību, ja platības izmaiņas saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu neietekmē dzīvokļa īpašumā ietilpstošo kopīpašuma domājamo daļu un tas ir reģistrēts kadastra IS;
• pamatojoties uz pašvaldības privatizācijas komisijas vai akciju sabiedrības "Privatizācijas aģentūra" iesniegtu dokumentu par konstatētām neprecizitātēm, kas radušās dzīvojamās mājas domājamo daļu noteikšanā privatizācijas procesā, precizē dzīvokļu īpašumu sastāvā esošo kopīpašuma domājamo daļu apmēru, ja tas ir reģistrēts kadastra IS;
• veic izmaiņas nekustamā īpašuma objekta adresē;
• veic izmaiņas to fizisko personu identifikācijas datos, kurām piešķirts personas kods.

I.Kalniņa uzsver: "Tātad to Rīgas namu iedzīvotājiem, kam tiek mainītas adreses, nekas pašiem nav jādara – zemesgrāmatā tās nomaina automātiski. Latvijas iedzīvotājiem, kuriem ir piešķirts personas kods un kuri, piemēram, stājoties laulībā vai citu iemeslu dēļ, maina uzvārdu, arī vairs nav jādodas uz zemesgrāmatu nodaļu, lai izmaiņas ieviestu īpašuma dokumentos - tas notiks automātiski, pamatojoties uz Iedzīvotāju reģistra paziņojuma pamata."

Apgrūtinājumu, ka iedzīvotājiem no Valsts zemes dienesta (VZD) ar dokumentiem bija jākursē uz zemesgrāmatu nodaļām, noņem arī jaunais, ar likuma grozījumiem ieviestais 56.⁴pants:

"56.⁴ Valsts zemes dienests attiecīgajai zemesgrāmatu nodaļai elektroniski nosūta zemes īpašnieka iesniegumu par zemes īpašniekam piederoša:

1. viena nekustamā īpašuma sastāvā esoša zemes gabala sadalīšanu vairākos zemes gabalos;
2. viena nekustamā īpašuma sastāvā esošu vairāku zemes gabalu apvienošanu vienā;
3. būves dzēšanu, pamatojoties uz dokumentu, kas apliecina būves neesamību."

I.Kalniņa saistībā ar šo likuma jauno normu ieteic pievērst uzmanību nosacījumam – regulējums ir spēkā tikai tad, ja izmaiņas ir viena īpašuma sastāvā – ja nemainās zemes gabala ārējās robežas.

Likuma izmaiņas nostiprina arī iestāžu komunikācijas atgriezenisko saiti, piemēram, ir noteikts, ka TA ir pienākums regulāri sniegt informāciju pašvaldībām par īres un nomas tiesību nostiprinājumiem.

Nostiprinājuma lūgums elektroniskā veidā

Nozīmīgi jaunumi ir saistībā ar nostiprinājuma lūgumu. "Ir ieviests vienas pieturas aģentūras princips: ja cilvēks, piemēram, aizgājis pie tiesu izpildītāja, maksātnespējas administratora vai vērsies pašvaldības iestādēs, no šīm institūcijām zemesgrāmatā elektroniski nonāk nostiprinājuma lūgumi. Tas Zemesgrāmatu likumā ir jauns 56.¹pants, kas stāsies spēkā 2015.gada 1.maijā,"stāsta I.Kalniņa.

Nostiprinājuma lūgumu, kas parakstīts normatīvajos aktos par elektroniskajiem dokumentiem noteiktā kārtībā, var iesniegt:

• kredītiestāde, kurai par labu nostiprināta ķīlas tiesība zemesgrāmatā, - par hipotēkas un ar to saistīto tiesību aprobežojumu dzēšanu;
• zvērināts tiesu izpildītājs - par atzīmes ierakstīšanu, pārgrozīšanu vai dzēšanu;
• maksātnespējas procesa administrators - par atzīmes ierakstīšanu, pārgrozīšanu vai dzēšanu;
• valsts vai pašvaldības iestāde, ja nostiprinājuma lūgums pamatots ar šo iestāžu izdotu dokumentu, izņemot nostiprinājuma lūgumu par valstij vai pašvaldībai piederošiem un piekrītošiem zemes gabaliem, uz kuriem atrodas publiskās lietošanas transporta infrastruktūras objekti, un zemes gabaliem, kuri atrodas ostas teritorijā;
• zvērināts notārs, ja nostiprinājuma pamatā ir šā zvērināta notāra taisīts notariāls akts.

"Pašlaik darbojas tiesiskais regulējums tikai par kredītiestādēm, bet arī ar nosacījumu, ka tām jānoslēdz līgums ar TA un par to īpaši jāvienojas. Tagad ir noteikts, ka no 1.maija tas jādara obligāti elektroniskā veidā. Iesniedzēju loks ir papildināts ar zvērinātiem tiesu izpildītājiem, valsts un pašvaldību iestādēm un notāriem. Bet jāpievērš uzmanība - elektroniskā nostiprinājuma lūguma forma un elektroniska nosūtīšana uz zemesgrāmatu automātiski tiks piemērota tikai tiem nostiprinājuma lūgumiem, kuri būs notariāla akta veidā. Ja cilvēks pie notāra apliecinājis tikai parakstu uz nostiprinājuma lūguma, tad viņam pašam ar šo dokumentu būs jādodas uz zemesgrāmatu nodaļu.

Visiem elektroniski iesniegtiem nostiprinājuma lūgumiem pievieno elektroniski parakstītu dokumentu, kas apliecina nostiprināmās tiesības – tas savukārt jāzina visiem, kuri nosūtīs šo elektronisko nostiprinājuma lūgumu," skaidro I.Kalniņa.

"Noteiktos gadījumos datu aktualizācija zemesgrāmatā notiks bez īpašnieka tiešas iesaistes."

Saistībā ar nostiprinājuma lūgumu ir vēl citi atvieglojumi, ko vieš grozījumi likuma 63.pantā. Nostiprinājuma lūgumam vairs nav jāpievieno likuma 61.pantā uzskaitītie dokumenti, ja tie 1) ir kāda cita nekustamā īpašuma lietā. Šādā gadījumā nostiprinājuma lūgumā norāda, kuras zemesgrāmatu nodaļas, kurai zemesgrāmatai un kurai nekustamā īpašuma lietai dokuments pievienots; 2) iesniegti attiecīgajā zemesgrāmatu nodaļā, tos pievienojot citam nostiprinājuma lūgumam. Šādā gadījumā nostiprinājuma lūgumā norāda tā nekustamā īpašuma kadastra numuru, par kuru iesniegts nostiprinājuma lūgums, vai zemesgrāmatu un zemesgrāmatas nodalījuma numuru.

Šīs likuma normas stājušās spēkā jau no 29.novembra. I.Kalniņa piebilst: "Iepriekš šie dokumenti bija jāiesniedz. Tātad, ja cilvēkam ir viens kredīta līgums, bet īpašumi reģistrēti trijās dažādās zemesgrāmatu nodaļās, tad vienā var atstāt līguma oriģinālu, bet pārējās veikt tikai atsauces.

Savukārt zemesgrāmatas apliecības vairs nebūs par katru ar nekustamo īpašumu saistīto tiesību, bet tikai par īpašuma tiesību. Ja cilvēks nostiprina nomas tiesības vai ķīlas tiesības, tad var saņemt zemesgrāmatu tiesneša lēmumu. To paredz likuma 128.panta jaunā redakcija."

Elektroniskajam dokumentam pilnvērtīgs juridiskais spēks

Likuma grozījumi tagad nosaka: elektroniskos dokumentus nekustamā īpašuma lietās zemesgrāmatu nodaļās kārto tikai elektroniski (112.¹pants), un iegūtam elektroniskajam dokumentam ir tāds pats juridiskais spēks kā papīra formā esošajam dokumentam, no kura tas iegūts (112.² pants).

Zemesgrāmatu reālajā darbā tas nozīmē, ka tagad var būt tā, ka nekustamā īpašuma lietā ir dokumenti gan papīra, gan elektroniskā formātā.

"Ja, piemēram, notārs atsūta nostiprinājuma lūgumu un pievienotos dokumentus elektroniski, zemesgrāmatu nodaļā tos vairs neizdrukās un neiešūs nekustamā īpašuma lietā papīra formātā; šie dokumenti glabāsies attiecīgajā failā - būs tādas kā "hibrīdlietas". Zemesgrāmatu nodaļu darbinieki jau laikus gatavojās šim procesam," stāsta I.Kalniņa. "Tātad Valsts ieņēmumu dienestam mums izziņas vairs nevajadzēs pieprasīt papīra formātā, to varēs izdarīt, ieskatoties attiecīgajos datubāzes failos. Zemesgrāmatu nodaļu darbiniekiem vairs nebūs jāmeklē konkrētā lieta, jākopē dokumenti un jāgatavo pasta sūtījums citai iestādei. Šeit jāatzīmē, ka zemesgrāmatu sistēma bija pionieris dokumentu elektroniskā formāta izmantošanā – kad citas iestādes vēl drukāja no datoriem dokumentus un to aprite notika tikai papīra formātā, mēs jau pilnībā strādājām savā informācijas sistēmā; mums jau sen vairs nav neviena tiesneša lēmuma papīra formātā. Zemesgrāmatu darbinieki uzreiz gan nespēs ieskenēt visu šo lietu vēsturisko daļu, taču tādējādi ir atvērts un iezīmēts turpmāk ejamais ceļš."

Zemesgrāmatas nodalījumos var ieskatīties ikviens

Lai nodrošinātu ierakstu pārskatāmību zemesgrāmatas nodalījumā, zemesgrāmatu nodaļas tiesnešiem ir noteikts pienākums aktualizēt nodalījumu saturu.

126.¹ pants: "Zemesgrāmatas nodalījuma aktualizācija ir nodalījuma ierakstu pārbaude un precizēšana, lai, nemainot nostiprināto tiesību saturu, iegūtu aktuālos ierakstus.

Aktuālie ieraksti ir ieraksti par nekustamā īpašuma pašreizējo sastāvu, īpašnieku, nostiprinātajām tiesībām, kā arī šo tiesību nodrošinājumiem un aprobežojumiem."

Aktualizējot zemesgrāmatu nodalījumu, netiek un nevar tikt mainīts nostiprināto tiesību saturs, uzsver I.Kalniņa. "Likumā paredzētās darbības ir saistītas tikai un vienīgi ar ierakstu pārbaudi un precizēšanu. Zemesgrāmatu nodalījumu aktualizācija nozīmē sakārtošanu, lai tie būtu pārskatāmi un vieglāk uztverami.

Tas nav domāts zemesgrāmatu darbinieku pašu, bet to klientu ērtībām, kuri apmeklē Vienoto datorizēto zemesgrāmatu. Ja cilvēks, piemēram, dzīvo vecā denacionalizētā ēkā, kas sadalīta daudzās domājamās daļās, kur ieraksti ir uz lapām divdesmit, tad, atmetot daudzos ierakstus par īpašnieku maiņu, varēs ieraudzīt pašreizējo aktuālo īpašuma piederības situāciju. Protams, to izdarīt nevarēs uzreiz, šīs lietas tiks kārtotas pakāpeniski un plānveidīgi. Aktualizācija pirmām kārtām notiks, ienākot jaunam nostiprinājuma lūgumam."

"Ir ieviests vienas pieturas aģentūras princips."

Zemesgrāmatu likuma 132.panta pirmā daļa tagad izteikta šādā redakcijā:

"Katrs var ieskatīties datorizētās zemesgrāmatas nodalījumos un pieprasīt no tās izrakstu (126.⁴ p.) vai norakstu, izmantojot tiešo pieslēgumu. Informāciju var pieprasīt, konkrēti norādot nodalījuma numuru vai īpašuma kadastra numuru, vai īpašuma nosaukumu, vai īpašuma sastāvā esoša objekta adresi. Nodalījuma izraksts ir pieejams pēc visu zemesgrāmatas nodalījuma daļu aktualizācijas."

I.Kalniņa skaidro: "Izrakstu no nodalījuma var pieprasīt, un tas arī ir šis aktuālais skats. Ikviens var apskatīt pilnu norakstu ar visiem vēsturiskajiem datiem un varēs arī izvēlēties tādu nodalījuma izrakstu, kas saturēs tikai aktuālos ierakstus – protams, pēc tam, kad nodalījums būs aktualizēts.  

Gribu atgādināt – Valsts vienotajā datorizētajā zemesgrāmatā reģistrēti 1,16 miljoni nekustamo īpašumu īpašnieku. Vienotās datorizētās zemesgrāmatas nodalījumos var ieskatīties katrs Latvijas iedzīvotājs, tie ir publiski pieejami. Var meklēt pēc adreses, kadastra vai nodalījuma numura, un tad atklājas gan īpašnieki, gan īpašuma robežas. Turklāt, ja ir elektroniskais paraksts, datorizētajā zemesgrāmatā var ieraudzīt, kādas personas attiecīgo nodalījumu apmeklējušas, tātad interesējušās par īpašumu vai tā īpašnieku. Tas arī var būt ne tikai interesanti, bet ļoti noderīgi."