2014.gada 1. jūlijā stājās spēkā Ministru kabineta 2009.gada 27.oktobra noteikumu Nr.1250 "Noteikumu par valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā" 16.1punkts, kurš nosaka paaugstinātu maksājumu par novēlotu īpašuma tiesību reģistrāciju zemesgrāmatā. Proti, valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā tagad nosaka, piemērojot koeficientu 1,5, ja no dienas, kad parakstīts dokuments, kas apliecina nostiprināmās tiesības, vai tādas atzīmes dzēšanas, kas kavē labprātīgu tiesību nostiprinājumu, pagājuši vairāk nekā seši mēneši.
Šī norma noteikumos tika iekļauta ar 2013.gada 29.oktobra grozījumiem, paredzot pārejas periodu līdz šā gada 1.jūlijam.
Zemesgrāmatu likums nosaka: zemesgrāmatās ieraksta nekustamus īpašumus un nostiprina ar tiem saistītās tiesības. Zemesgrāmatas ir visiem pieejamas, un to ierakstiem ir publiska ticamība. Likuma 106.panta otrā daļa paredz, ka par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā maksājamās valsts nodevas apmēru un samaksas kārtību, kā arī atbrīvojumus no valsts nodevas samaksas nosaka Ministru kabinets.
Latvijas normatīvajos aktos nav noteikts, cik ilgā laikā zemesgrāmatā ir jānostiprina savas īpašumtiesības, un par to netiek arī piemērotas nekādas sankcijas.
Tagad valsts nodeva tiek diferencēta atkarībā no tā, kādā termiņā persona vēršas zemesgrāmatu nodaļā īpašuma tiesību nostiprināšanai..
Saskaņā ar Civillikuma 994.pantu par nekustamā īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. Līdz ierakstīšanai zemesgrāmatā nekustamā īpašuma ieguvējam pret trešajām personām nav nekādu tiesību – viņš nevar izlietot nevienu no priekšrocībām, kas saistītas ar īpašumu, un viņam jāatzīst par spēkā esošu visu uz šo nekustamo īpašumu attiecošās tās personas, kura zemesgrāmatā ierakstīta kā nekustamā īpašuma īpašnieks, darbību.
Taču juristi ir brīdinājuši: nopērkot īpašumu un neierakstot īpašuma tiesības zemesgrāmatā, jaunais īpašnieks riskē, jo tā persona, kura ir ierakstīta zemesgrāmatā, varētu šo īpašumu pārdot vēlreiz.
"Valsts nodevas palielinājums motivēs nevilcināties ar īpašuma nostiprināšanu. "
Nereti sastopami gadījumi, kad tieši nekustamā īpašuma ieguvējs ir tā persona, kas cenšas izvairīties no pienākuma nostiprināt savas īpašuma tiesības zemesgrāmatā. Savukārt pārdevējs un vienlaicīgi zemesgrāmatā ierakstītais īpašnieks labā ticībā gaida ieguvēja rīcību tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā un maksā nekustamā īpašuma nodokli, jo attiecībā uz trešajām personām viņš joprojām paliek zemes īpašnieks līdz jaunam ierakstam zemesgrāmatā un noslēgtais pirkuma–pārdevuma līgums līdz iesniegšanai zemesgrāmatu nodaļā ir saistošs tikai līgumslēdzējiem, uz problēmu norādīts Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas mājaslapā www.zemesgramata.lv.
Noteikumu grozījumu anotācijā to izstrādātājs Tieslietu ministrija norādījusi: valsts nodevas apmērs tiek palielināts gadījumā, ja persona savlaicīgi nevēršas zemesgrāmatu nodaļā tiesību nostiprināšanai. Šāds regulējums veicinās tiesību nostiprināšanu, jo seši mēneši ir pietiekami ilgs laiks, lai veiktu visus nepieciešamos procesus nepieciešamo dokumentu iegūšanai. Līdz ar to tiesiskais stāvoklis attiecībā uz nekustamā īpašuma ieguvēju tiks fiksēts ātrāk, tādējādi nodrošinot, ka jebkura trešā persona, tajā skaitā valsts un pašvaldība, iegūs informāciju par jauno nekustamā īpašuma ieguvēju pēc iespējas ātrāk no darījuma, kas apliecina īpašuma tiesību pāreju, parakstīšanas brīža. Vienlaikus tiks nodrošināta zemesgrāmatas ieraksta un publiskās ticamības principa sasniegšanas pakāpe.
Personas pienākums savlaicīgi nostiprināt īpašuma tiesības zemesgrāmatā izriet no:
- Civillikuma 1.panta, kas noteic, ka tiesības izlietojamas un pienākumi pildāmi pēc labas ticības;
- Civillikuma 993.panta otrās daļas, kas noteic, ka zemesgrāmatās jāieraksta ne vien katrs nekustama īpašuma atsavinājums, bet arī vispār katra tā īpašnieka maiņa;
- Civillikuma 1477.panta pirmās daļas, kas noteic, ka korroborācija nepieciešama tajos gadījumos, kad ar darījumu iegūst lietu tiesības uz nekustamo īpašumu.
Normatīvā akta grozījuma izstrādātāji arī uzsvēruši: minētās normas nosaka nevis nekustamā īpašuma ieguvējam tiesības, bet gan pienākumu nostiprināt īpašuma tiesības zemesgrāmatā. Apstāklis, ka likumdevējs nav noteicis termiņu, kādā personai nostiprināmas tiesības zemesgrāmatā, nenozīmē pretējo, bet liecina par to, ka minētās darbības veicamas pēc iespējas ātrāk vai tiklīdz tas iespējams. Savlaicīga īpašuma tiesību nenostiprināšana zemesgrāmatā nav personai ar likumu piešķirto tiesību neizmantošana, bet gan vērtējama kā izvairīšanās no ar likumu uzlikta pienākuma izpildīšanas un valsts budžetam piekritīgo maksājumu savlaicīgas apmaksāšanas.
Noteikumu 16.1punkts būs attiecināms, ja nostiprinājuma lūgums tiks iesniegts pēc 2014.gada 1.jūlija un dokuments, uz kā pamata nostiprināmas īpašuma tiesības, parakstīts pirms 2014.gada 1.janvāra, norādīts noteikumu grozījumu anotācijā.
Zemesgrāmatu likuma 61.pantā pateikts, ka nostiprinājuma lūgumam jāpievieno arī pierādījumi par nodevu samaksu. Tāpat MK noteikumu Nr.1250 2.punktā noteikts, ka valsts nodevu par īpašuma tiesību un ķīlas tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā maksā pirms šo tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā un to ieskaita valsts pamatbudžetā. Tātad īpašumtiesības nostiprināmas tikai pēc tam, kad samaksāta valsts nodeva.
Jo vērtīgāks īpašums, jo lielāka papildmaksājuma ietekme
Valsts nodeva par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā ir diferencēta atkarībā no nekustamā īpašuma iegūšanas veida (pirkuma līgums, dāvinājuma līgums, mantojums).
Nodevas apmērs noteikts jau minētajos noteikumos Nr.1260. Piemēram, par zemes īpašuma vai zemes un būvju īpašuma, vai būvju īpašuma, kura sastāvā ietilpst dzīvojamā māja (tajā skaitā ar to funkcionāli saistītās ēkas un būves), atsavināšana uz līguma vai tiesas lēmuma pamata par izsoles akta apstiprināšanu vai uz tiesas lēmuma pamata par nekustamā īpašuma nostiprināšanu nosolītājam, līdzīpašniekam vai kreditoram – 2% no nekustamā īpašuma vērtības.
Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas mājaslapā www.zemesgramata.lv ievietotajā informācijā skaidrots: valsts nodevas apmērs palielinās par 50% no valsts nodevas, kāda būtu maksājama, ja persona savlaicīgi iesniegtu nepieciešamos dokumentus īpašuma tiesību maiņai. Piemēram, atsavinot nekustamo īpašumu, kura atsavināšanas vērtība ir 20 000 eiro, valsts nodevas apmērs gadījumā, ja persona nepieciešamos dokumentus īpašuma tiesību maiņai iesniedz sešu mēnešu laikā, ir 400 eiro, savukārt, ja persona zemesgrāmatu nodaļā vēršas pēc sešiem mēnešiem, - valsts nodevas apmērs būs 600 eiro.
Noteikumos Nr.1250 noteiktais koeficients valsts nodevas apmēra noteikšanā būs izmantojams, ja nostiprinājuma lūgums tiks iesniegts 2014.gada 1.jūlijā, un dokuments, uz kā pamata nostiprināmas īpašuma tiesības, būs parakstīts (izsniegts) pirms 2014.gada 1.janvāra.
Nekustamā īpašuma reģistrēšanas faktam zemesgrāmatā ir svarīga nozīme arī situācijās, kad īpašumu pārdod. Likums "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli", kurā paredzēts kapitāla pieauguma nodoklis no nekustamā īpašuma pārdošanas ienākuma (starpības starp pārdošanas ienākumu un iegādes vērtību), nosaka vairākus gadījumus, kad šis nodoklis nav jāmaksā. Piemēram, ar nodokli netiek aplikts ienākums no tāda nekustamā īpašuma atsavināšanas, kas maksātāja īpašumā (no dienas, kad attiecīgais nekustamais īpašums reģistrēts zemesgrāmatā) ir ilgāk par 60 mēnešiem un vismaz 12 mēnešus pēc kārtas (minētajā 60 mēnešu periodā) līdz atsavināšanas līguma noslēgšanas dienai ir personas deklarētā dzīvesvieta, kas nav deklarēta kā maksātāja papildu adrese.
