Publicēts pirms 13 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Savrupmāju kadastrālās vērtības aprēķinā piemēro korekcijas koeficientus: ārtelpu platībai – 0,3; pagrabstāvam – 0,6; šķūnim, kas ietilpst ēkas kopplatībā – 0,3; garāžas un kūts platībām, kas ietilpst ēkas kopplatībā – 0,6; ja nav elektrības – 0,6; ja ir elektrība, bet nav kanalizācijas – 0,8.
Valsts zemes dienesta (VZD) portālā kadastrs.lv jau var iepazīties ar nekustamajiem īpašumiem prognozētajām kadastrālajām vērtībām, kādas varētu būt piemērotas nākamā gada nekustamā īpašuma nodokļa aprēķinam. Prognozētās vērtības aprēķināšanai izmantoti dati, kas ir reģistrēti Nekustamo īpašumu valsts kadastra informācijas sistēmā šā gada jūnijā, kad Ministru kabinets apstiprināja 2012. gada bāzes vērtības, ko izmantos 2012. gada nodokļa aprēķinam, informēja VZD ģenerāldirektore Elita Baklāne-Ansberga.
Prognozētā vērtība vēl var mainīties
Nākamajam gadam noteiktā kadastrālās vērtības prognoze īpašumam vēl var mainīties divos gadījumos. Viens no tiem – ja līdz gada beigām datu aktualizēšanu ierosinās pats īpašnieks. Otrā gadījumā prognozē sagaidāmas korekcijas, ja Valsts zemes dienests no jūnija līdz gada beigām būs reģistrējis izmaiņas datos.
Kā skaidroja E. Baklāne-Ansberga, pašreiz VZD ir uzsācis datu kvalitātes uzlabošanu par tām būvēm, kurām vēsturiski iegūtie pilnās tehniskās inventarizācijas dati (jaunajā terminoloģijā – būvju kadastrālās uzmērīšanas dati) VZD arhīvos ir tikai papīra dokumentu veidā, bet nav ievadīti Nekustamo īpašumu valsts kadastra informācijas sistēmā.
VZD plāno, ka līdz gada beigām būtu jāievada šo pilno datu komplekts par 82 000 ēku, lai arī tām varētu piemērot jaunos vērtēšanas modeļus. Datu ievadīšanai par visiem objektiem VZD pašu atvēlēto līdzekļu nepietiks, tāpēc speciālisti cer, ka saņems papildu 120 tūkstošus latu finansējumu datu kārtošanas pabeigšanai.
Šogad VZD ir pilnveidojis ēku vērtību aprēķinu modeļus, un līdzšinējā viena modeļa vietā tagad ir trīs, kā arī ir pilnveidoti zonējumi. Vērtēšanas uzlabojumi ļaus iegūt objektīvākas un tirgus vērtībām atbilstošākas kadastrālās vērtības, uzsver VZD ģenerāldirektore. Tas atrisinās daudzas problēmas, uz kurām iepriekš norādīja gan īpašnieki, gan pašvaldības – par to, ka atšķirīgām ēkām vērtības ir ļoti tuvas un nav pilnībā atbilstošas tirgus vērtībām.
Masveida vērtēšanā – plašas izmaiņas
Masveida kadastrālās vērtēšanas ieviešanā nozīmīgs bija 2007. gads, kad stājās spēkā Nekustamā īpašuma valsts kadastra likums, nosakot, ka visā valstī vienlaikus ir jāaktualizē zonējumu bāzes vērtības, lai, kā raksturo VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta direktors Gatis Kalniņš, "vērtību līmeņi no Nīcas līdz Zilupei būtu samērīgi atbilstoši nekustamo īpašumu tirgum". Šogad pilnveidoto vērtēšanas sistēmu speciālists dēvē par otru nozīmīgo soli masveida vērtēšanas attīstībā.
Katru gadu tiek aktualizēti Ministru kabineta (MK) 2006. gada 18. aprīļa noteikumi Nr. 305 "Kadastrālās vērtēšanas noteikumi", kuros ar šā gada grozījumiem noteica jaunu aprēķina formulu jeb vērtēšanas modeli lauku zemes, apbūves zemes un ēku vērtēšanā.
Savukārt MK 2011. gada 14. jūnija noteikumi Nr. 443 "Kadastrālo vērtību bāze 2012. gadam" paredz jauno zonējumu dzīvojamo māju apbūvei, kā arī jaunās bāzes vērtības visām īpašumu grupām.
Ar aprēķina modeļiem ir grozīts vērtējums lauku zemei - izdalīta jauna grupa, lai VZD kvalitatīvāk novērtētu lauku teritoriju, maz produktīvas lauksaimniecības zemes un nepārvērtētu tādu zemi, kas netiek izmantota lauksaimnieciskajā ražošanā (purvi, krūmāji, smiltāji, izstrādātie karjeri utt.).
"Ieviests jauns nekustamo īpašumu lietošanas mērķis – neapgūta apbūves zeme."
Savukārt apbūves zemei saskaņā ar grozījumiem MK 2006. gada 20. jūnija noteikumos Nr. 496
"Nekustamā īpašuma lietošanas mērķu klasifikācija un nekustamā īpašuma lietošanas mērķu noteikšanas un maiņas kārtība" ieviests jauns nekustamo īpašumu lietošanas mērķis – neapgūta apbūves zeme. Šis jaunievedums domāts, lai varētu korekti atbilstoši tirgus informācijai novērtēt tā saucamos pļavu ciematus. Īpaši piepilsētas teritorijām raksturīgi ciemati, kuros nav uzbūvēta infrastruktūra, pievadceļi, nereti nav arī elektrības, līdz ar to tiem ir zemāka vērtība. Tāpēc, lai arī masveida vērtēšanā varētu to visu ņemt vērā, ir papildināta lietošanas mērķu klasifikācija, ko nosaka pašvaldības, skaidro G. Kalniņš.
Nozīmīgi grozījumi saistīti ar ēku vērtēšanu. Līdz šim visām ēkām vērtēja 4 līdz 5 rādītājus:
Tagad ēkas vērtē trijās grupās. Vērtējums papildināts ar dažādiem kritērijiem atkarībā no ēku tipa, kas ietekmē tā tirgus vērtību.
Visām ēkām vērtē līdzšinējos piecus parametrus un vēl arī platību sadalījumu. Savrupmājām papildus vērtē platību sadalījumu (pagrabs, garāža, kūts, šķūnis) un labiekārtotību (elektrība un kanalizācija). Savukārt trešajai grupai - daudzfunkcionālajām ēkām – papildus vērtē telpu grupas izmantošanu (dzīvojamā, komerciālā, koplietošanas telpas, garāžas), dzīvojamo telpu grupai – stāvu, kurā tā atrodas, kā arī labiekārtojumu.
G. Kalniņš paskaidro: svarīgākais, kas attiecas uz visām ēkām, ka tagad atšķirīgi vērtē iekštelpas un ārtelpas, kas ir mazvērtīgākas nekā iekštelpas. Dzīvojamām ēkām tagad vērtē labiekārtojumu, to, vai ir kanalizācija, elektrība.
Dzīvokļu vērtēšanā līdz šim netika ņemts vērā ēkas stāvs, piemēram, pat ja tas ir pagrabstāvs vēsturiskajā apbūvē vai pirmais stāvs, kur dzīvokļiem ir mazāka tirgus vērtību nekā klusākos, ēkā labāk novietotos stāvos. Vērtējot piemēro koeficientus.
Iepriekš pārmests, ka vērtības nav korektas daudzfunkcionālās ēkās, jo tās izmanto dažādi. Tāpēc aprēķinos arī šīs ēkas izdalītas atsevišķā grupā, kas detalizēti papildināta. "Piemēram, līdz šim pirmajā stāvā veikals bija ar tādu pašu vērtību kā pirmā stāva dzīvoklis, kas ir neloģiski," piebilst G. Kalniņš, jo veikalam pirmajā stāvā ir ļoti labs novietojums un tas ir vērtīgs, taču dzīvoklis 1. stāvā ir mazvērtīgāks nekā dzīvoklis, piemēram, 2. stāvā.
Jauni zonējumi
VZD šogad izstrādāja jaunos nekustamo dzīvojamo īpašumu vērtības zonējumus. Viens no iemesliem bijusi realitāte, ka nekustamo īpašumu buma laikā sāktā apbūve ne vienmēr ir īstenojusies kvalitatīvā dzīves teritorijā. Lai korektāk novērtētu teritorijas pēc tā, kā un cik tās ir kvalitatīvi apgūtas, aktualizēts zemes vērtību zonējums un izveidots vairāk nekā 200 jaunu vērtības zonu. Tagad visa valsts kadastrālās vērtēšanas vajadzībām attiecībā uz dzīvojamiem nekustamajiem īpašumiem ir sadalīta 1525 zonās un jaunās zonas ir veidotas atbilstoši izmaiņām pēc pirmā zonējuma 2007. gadā.
Bāzes vērtības attiecībā uz individuālo dzīvojamo apbūvi, kur nebija ļoti aktīvs nekustamo īpašumu tirgus, ir pārapstiprinātas, un ir atsevišķas teritorijas, kurās vērtība samazināta. Tās ir zonas, kas izdalītas kā neapgūtas – ap Rīgu un ap citām lielajām pilsētām. Valstī ir arī labi apgūtas teritorijas, un tajās vērtības varētu būt nedaudz koriģētas uz augšu.
Piemēram, Rīgā zemes minimālā bāzes vērtība samazināta no 6 līdz 4,5 latiem par kvadrātmetru. Nav samazināta maksimālā bāzes vērtība - 350 Ls/kv.m Vecrīgā, kur atrodas arī individuālo dzīvojamo māju īpašumi. Individuālās apbūves zemes bāzes vērtības Rīgā 11 zonās samazinās vairāk nekā par 30 procentiem; 17 zonās – no 10 līdz 30 procentiem, 14 zonās savukārt pieaug vidēji par 10 procentiem (lielākais pieaugums Anniņmuižas apkārtnē). Ir arī zonas, kurās bāzes vērtība nemainās.
Komentējot nereti izskanējušo kritiku, ka Latvijā zemes vērtības ir pārāk atšķirīgas (Vecrīgā – Ls 350, Aglonā – 20 sant./kv.m, tātad atšķirība ir 1750 reižu), G. Kalniņš pauda viedokli, ka vērtību diapazonam varbūt būtu jābūt pat lielākam, jo ļoti pieprasītās vietas dzīvošanai ar skatu uz jūru un terasi otrajā stāvā ir cits vērtības līmenis gan nekustamo īpašumu tirgū, gan darījumos un tam jāatspoguļojas kadastrālajās vērtībās, ko nevar salīdzināt ar Aglonā neapgūtu apbūves zemi, kur pusi gada nav normāla piebraucamā ceļa.
Skaļas diskusijas ir bijušas par kadastrālajām vērtībām Jūrmalā, kurā ir 90 vērtību zonas. Tikai viena zona ir ar vērtību kāpumu, un tas ir Dzintaru koncertzāles apkārtnes rajonā ar ekskluzīvo apbūvi. Jūrmalas teritorijās, kurās jau iepriekš bija ļoti zemas kadastrālās vērtības, depresīvajos rajonos – Jaunķemeros, Kūdrā – tās nav samazinātas, jo to līmenis ir tuvs Tukuma un Engures novadam.
Tātad Jūrmalā vērtības kopumā, izņemot ekskluzīvās teritorijas, samazinās. Tāpat arī Rīgā un Pierīgā, izņemot atsevišķās vietās - apgūtajos ciematos, kur vērtības pieaug. Lielākās izmaiņas pilsētām vērtību zonējumā ir Rīgā (no 74 uz 100 zonām), Jūrmalā (no 46 uz 51), Pierīgas pašvaldībās Garkalnes novadā (no 11 uz 20), Ķekavas novadā (no 14 uz 25), kā arī Mārupes novadā (no 5 uz 17).
Korekcijas koeficienti
Lielākais dzīvojamo māju segments valstī ir savrupmājas. Līdz šim piezemēti vērtēti mājokļi valsts attālākajās teritorijās. Pēc vērtēšanas izmaiņām jaunuzceltām, labiekārtotām dzīvojamām mājām bāzes vērtība pieaugs.
Dzīvojamo māju vērtēšanai piemēro korekcijas koeficientus. Līdz šim visa ēka – ne tikai dzīvojamās istabas, arī nojume, kurā stāv mašīna ārpus ēkas, balkons, pagrabs – vērtēts ar vienu bāzes vērtību. Tagad aprēķina modelis koriģēts, proti, guļamistaba, dzīvojamā istaba, virtuve, tiek vērtēta atbilstoši MK noteiktajai viena kvadrātmetra bāzes vērtībai, bet tehniskajām telpām piemēro korekcijas koeficientu (pret iekštelpu labiekārtotām platībām), piemēram, nojumei vērtējums ir ar koeficientu 0,3; pagrabam - 0,6. Ja nav kanalizācijas un ūdensvada, tualete atrodas ārā, šādai mājai vērtību samazina par 20% (koeficients 0,8). "Latvenergo" ziņo, ka ir ēkas, kurās nav elektrības, un tad vērtība samazinās par 40 procentiem.
G. Kalniņš VZD jaunās vērtējuma sistēmas prezentācijā salīdzināja līdzšinējās un aprēķinātās prognozētās vērtības ēkām, kas atrodas atšķirīgās valsts vietās.
Piemēram, savrupmāja Jūrmalā, Valteros, Vasaras ielā. Ēkas tips: individuālā dzīvojamā māja un vasarnīca ar mūra vai mūra un koka ārsienām. Ēkas kopējā platība: 150 kv.m, t.sk. balkons, terase – 10 kv.m, garāža – 30 kv.m. Labiekārtojumi: kanalizācija, elektrība. 2011. gadam aprēķinātā ēkas vērtība - Ls 26 775 (nolietojums 30%, bāzes vērtība 210 Ls/kv.m). Savukārt 2012. gadam noteiktā vērtība ir Ls 20 043 (nolietojums 30%, bāzes vērtība 180 Ls/kv.m, ārtelpu korekcijas koeficients 0,3, palīgtelpu korekcijas koeficients 0,6).
Tātad 2012. gadā šādai savrupmājai aprēķinātā kadastrālā vērtība ir par vairākiem tūkstošiem latu mazāka. Viena kv.m labiekārtotas iekštelpas bāzes vērtība ir koriģēta no Ls 210 līdz Ls 180. Mājā ir balkoni, terases, garāžas. Attiecīgie tehnisko platību samazinošie koeficienti izmaina arī ēkas it kā nosacīti kopējo platību no 150 uz 131 kvadrātmetru.
"Var aplūkot, kurā no 1525 vērtību zonām atrodas īpašums."
Vēl divi piemēri par diviem atšķirīgiem gadījumiem lauku teritorijā. Savrupmājai (200 kv.m) Zilupes novadā līdz šim ir bijusi zema ēkas vērtība (16 Ls/kv.m). Nākamgad tā gandrīz divreiz paaugstināta – uz 30 Ls/kv.m – kā labiekārtotai telpai. Tā ir lauku teritorijai tipiska samērā liela ēka kopā ar tehniskām telpām (kūti, šķūni, kam piemēro samazinošos koeficientus), tāpēc kopējā aprēķinātā vērtība nepieaug, bet pat samazinās no Ls 1600 līdz Ls 1416, jo detalizētāk vērtēti labiekārtojumi un tehniskās telpas.
Taču, ja, piemēram, ir uzbūvēta jauna 200 kv.m liela māja, tai nav fiziskā nolietojuma un bāzes vērtība ir 30 Ls/kv.m, tad kadastrālā vērtība no līdzšinējiem Ls 1600 paaugstinās līdz 6000 latu.
Prognozi var uzzināt par maksu, zonējumu aplūkot bez maksas
Portālā kadastrs.lv katrs īpašnieks un interesents var atrast 2012. gadam prognozētās vērtības, prasītajos laukos ievadot īpašuma adresi vai kadastra apzīmējumu. Šis ir maksas pakalpojums; apmaksāt datu pārlūkošanu var, izmantojot internetbanku vai caur mobilo telefonu.
Šim gadam noteiktās (vēl aktuālās) kadastrālās vērtības informācija ir bezmaksas. Papildus bez maksas var apskatīties gan to, kādi ir pašreiz spēkā esošie zonējumi, gan prognozējamos zonējumus. Tātad var redzēt, kurā no 1525 vērtību zonām atrodas objekts (varbūt tas ir iekļauts kādā no jaunizveidotajām zonām) un kāda ir tai noteiktā bāzes vērtība, kā tā ir mainīta, salīdzinot ar pašreizējo.
Ja noteiktā nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības prognoze šķiet neobjektīva, piemēram, pārāk augsta, jāpārliecinās par visu datu atbilstību un to, vai īpašumam ir atbilstošs lietošanas mērķis. Kadastrālo vērtību var samazināt, ja īpašnieks ierosina aktualizēt ēkas nolietojumu, jo tas automātiski netiek darīts. Neskaidrību gadījumos ir iespēja doties konsultēties uz Valsts zemes dienestu.
E. Baklāne-Ansberga apgalvo, ka ir "diezgan briesmīga statistika par nolietojumu, kāds ir reģistrēts un kāds tiek piemērots ēkai kā vērtību samazinošais faktors". Tuvu pie 50% ēku nolietojums neatbilst faktiskajam – tas ir vai nu par augstu, vai par zemu. Tikai ap 9-10% ēku nolietojums ir iegūts pēdējos piecos gados.
48 procentiem ēku nolietojums reģistrēts vairāk nekā pirms 10 gadiem. Taču tik ilgā laikā ēka būtiski nolietojas, ja nekas netiek darīts. Tomēr, ja īpašnieks ir veicis uzlabojumus, jumta rekonstrukciju, siltināšanu, logu nomaiņu, vai citas izmaiņas, tas īpašuma vērtību varētu palielināt.
Ja ēkas nolietojums nav aktualizēts 10 gadus un ēkā uzlabojumiem nekas nav ieguldīts, ir vērts doties uz Valsts zemes dienestu, lai speciālisti ierastos novērtēt tās nolietojumu.
