Visas pārējās daudzdzīvokļu mājas, kuras uzbūvēja gan pirms Otrā pasaules kara, gan pēckara gados, bija valsts vai pašvaldību īpašums. Līdz ar to arī nebija īpašas nepieciešamības sīki reglamentēt kārtību, kā pārvaldīt dzīvojamos namus. To darīja visiem labi pazīstamās namu pārvaldes vai atsevišķas valsts struktūras atbilstoši kārtībai, kuru noteica nedaudzie padomju laika un pārejas perioda normatīvie akti.
Kad katrs saimnieko pēc saviem ieskatiem
Sākoties dzīvojamo māju masveida privatizācijai un lielākajai daļai dzīvokļu nonākot to bijušo īrnieku īpašumā, kā arī palielinoties maksai par komunālajiem pakalpojumiem, māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu namu pārvaldes un atsevišķi privātie pārvaldnieki organizēja pēc saviem ieskatiem, dažādi interpretējot un pat pārkāpjot spēkā esošos likumus. Šajā situācijā dzīvokļu īpašnieki visai bieži bažījās, vai viņu maksātā nauda par ēkas uzturēšanu tiek pareizi un lietderīgi izmantota.
Tieši tādēļ parlaments un valdība secināja, ka jāveido vienota normatīvo aktu bāze, kuras pamats ir Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas sagatavotais, parlamentā 4. jūnijā pieņemtais un “Latvijas Vēstnesī” 19. jūnijā izsludinātais Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums. Uz šā likuma bāzes tiks izdota virkne Ministru kabineta noteikumu, kas jau detalizēti reglamentēs dzīvojamo māju pārvaldīšanu.
"Māju pārvaldīšanu un apsaimniekošanu namu pārvaldes un atsevišķi privātie pārvaldnieki organizēja pēc saviem ieskatiem."
Jaunais Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka dzīvojamo māju un dzīvokļu īpašnieku, kā arī māju pārvaldnieku un apsaimniekotāju tiesības un pienākumus, un tas būs saistošs visām dzīvojamām ēkām – sākot no daudzstāvu dzīvojamiem namiem līdz ģimenes mājām, kuras atrodas valsts, pašvaldību vai privātajā īpašumā.
Likuma mērķis ir nodrošināt šo māju ekspluatāciju, uzturēšanu un modernizāciju, tādējādi nodrošinot to ilgāku kalpošanas laiku.
Reglamentētas pārvaldīšanas darbības
Par jaunā likuma būtisku sadaļu (6. pants) uzskatāmas minimālās obligātās pārvaldīšanas darbības, kuras Latvijas likumdošanā tiek reglamentētas pirmo reizi, uzsver LR Saeimas Dzīvokļu jautājumu apakškomisijas priekšsēdētājs Jānis Lagzdiņš. Tās galvenokārt paredz dzīvojamās mājas uzturēšanu jeb tās fizisku saglabāšanu. Nama pārvaldniekam obligāti būs jārūpējas par ēkas sanitāro apkopi, apkures, siltā un aukstā ūdens piegādi, sadzīves atkritumu izvešanu, kopīpašuma uzturēšanu kārtībā.
Pārvaldīšanas darbības ietver arī darba plānošanu, attiecīgā gada budžeta projekta sagatavošanu, dzīvojamās mājas lietas vešanu utt. Taču šīs darbības nav saistošas viendzīvokļa mājas īpašniekiem.
Kā informē J. Lagzdiņš, likumprojekta izstrādes procesā sākumā bija doma šo likumu piemērot visām ēkām, tostarp namiem, kuros ir izvietoti, piemēram, biroji, veikali. Tomēr jaunais likums ir attiecināms tikai uz namiem, kuri zemesgrāmatā reģistrēti kā dzīvojamās mājas, neskatoties uz nedzīvojamo telpu īpatsvaru attiecīgajā namā.
"Likuma mērķis ir nodrošināt šo māju ekspluatāciju, uzturēšanu un modernizāciju, tādējādi nodrošinot to ilgāku kalpošanas laiku."
Jaunā likuma nozīmīgas normas skar jautājumus, kas nosaka, kā dzīvojamās mājas īpašnieks nodod pārvaldīšanas tiesības pārvaldniekam, tātad citai fiziskai vai juridiskai personai. Šī procedūra ir ļoti svarīga, uzsver J. Lagzdiņš. Īpaši nozīmīga šī procedūra ir pašlaik, kad privatizēto un tā dēvēto jauno projektu dzīvokļu īpašnieki visai bieži ir noslēguši līgumus vai nu ar pašvaldību dzīvojamo māju apsaimniekošanas uzņēmumiem, vai ar attiecīgā projekta attīstītājiem, vai privātajām apsaimniekotāju firmām. Parasti šie līgumi saturiski ir nepilnīgi. Tie, piemēram, visai bieži nosaka dzīvokļa īpašnieka, nevis pārvaldnieka tiesības un pienākumus. Šāda situācija rada strīdus un konfliktus.
Tieši tāpēc jaunais Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka minimālās prasības, kas obligāti jāizpilda, ja īpašnieks dzīvojamo māju nodod pārvaldīšanā kādai citai personai. Šie nosacījumi ir izklāstīti likuma 11. pantā. Jāpiebilst, ka tipveida pārvaldīšanas līgumu izstrādās Ekonomikas ministrija. Protams, puses var vienoties par līguma papildu punktiem.
Svarīga ir arī pati procedūra, kā dzīvojamā māja tiek uzticēta pārvaldniekam. Likums nosaka kārtību, kā tiek nodota mājas lieta, dokumenti, finanses.
Prasības dzīvojamo namu pārvaldniekam
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums nosaka arī pārvaldnieka pienākumus, to izpildes noteikumus un kārtību. “Šobrīd, kad daudzu dzīvojamo māju stāvoklis nav visai spožs,” uzsver J. Lagzdiņš, “īpaši nozīmīgs ir likuma 14. panta 3. punkts, kas nosaka: pārvaldnieka pienākums ir rakstiski brīdināt dzīvojamās mājas īpašnieku par nepieciešamajiem steidzami veicamajiem pasākumiem nama pasargāšanai no bojāejas, sabrukuma vai postījumiem, kā arī aprēķināt remonta izdevumus.”
Pārvaldniekiem turpmāk vajadzēs sniegt informāciju dzīvokļu īpašniekiem par nama apsaimniekošanas finansiālo situāciju, jo daudzus konfliktus izraisa tas, ka īpašnieki nezina, kādiem nolūkiem tērēti par apsaimniekošanu iekasētie līdzekļi. Likuma norma nosaka, ka dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības iepazīties ar ienākumu un izdevumu pārskatiem. Turklāt ne retāk kā reizi gadā dzīvojamās mājas pārvaldniekam dzīvokļu īpašnieki jāiepazīstina ar nama pārvaldīšanas plānu, kas ietver veicamo darbu uzskaitījumu, izdevumu tāmi un citus dokumentus. Tāpat reizi gadā viņam jāsniedz pārskats par finanšu līdzekļu un mantas izlietojumu.
Likuma 8. pants nosaka mājas lietā ietveramo informāciju. Tās aktualizāciju noteiks LR Ministru kabinets.
“Īpašu uzmanību likuma sagatavošanas gaitā pievērsām pārvaldnieku reģistra veidošanas noteikumiem,” stāsta J. Lagzdiņš. “Lielākā daļa deputātu ieteica ar laiku noteikt personām, kas vēlas strādāt par namu pārvaldniekiem, īpašas kvalifikācijas prasības. Gatavojot projektu, konsultējāmies ar daudzām nevalstiskajām organizācijām un nonācām pie secinājuma, ka pēc zināma laika tomēr vajadzēs veidot pārvaldnieku reģistru.”
"Daudzus konfliktus izraisa tas, ka īpašnieki nezina, kādiem nolūkiem tērēti par apsaimniekošanu iekasētie līdzekļi."
Šobrīd ar dzīvojamo māju pārvaldīšanu daudzviet nodarbojas praktiķi entuziasti jeb personas bez īpašas izglītības, kas sev ir uzkrāvušas šo sarežģīto pienākumu nastu un kam ir vēlme turpināt darbu. Viņi parasti ir teicami apguvuši savu pienākumu loku un labi pārzina apsaimniekojamo māju. Lai šie cilvēki netiktu izstumti no māju pārvaldīšanas aprites, likums nosaka: personas, kuras līdz šā likuma spēkā stāšanas dienai ir noslēgušas konkrētu dzīvojamo māju pārvaldīšanas līgumus, ir tiesīgas turpināt pildīt saskaņā ar līgumu uzņemtās saistības neatkarīgi no tā, vai šo personu kvalifikācija atbilst šā likuma 13. panta prasībām, bet ne ilgāk kā līdz 2011. gada 31. decembrim. Tad šiem speciālistiem vajadzēs iegūt nepieciešamo profesionālo izglītību un vismaz ceturto profesionālo kvalifikācijas līmeni. Latvijas izglītības sistēmas kvalifikācijas ceturtais līmenis nosaka, ka attiecīgai personai ir jāiegūst teorētiskā un praktiskā sagatavotība, kas ļauj veikt sarežģītu izpildītāja darbu, kā arī organizēt un vadīt citu speciālistu darbu.
Taču, ja mājas kopējā platība nepārsniedz 1500 kvadrātmetru, profesionālo kvalifikāciju apliecinošs dokuments nebūs nepieciešams. Šis noteikums padarīs vieglāku māju apsaimniekošanu īpaši lauku rajonos bijušo kolhozu centros un citviet. Lielākoties tie ir nami ar aptuveni 30 dzīvokļiem. Šis noteikums attieksies arī uz īpašnieku atgūtajām mājām, piemēram, Rīgā un citās pilsētās.
Ja īpašnieki neapsaimnieko savu īpašumu
Ja īpašnieki neapsaimnieko savu īpašumu, tādējādi radot iespējamu apdraudējumu cilvēka dzīvībai, likums paredz šādā namā iecelt norīkoto pārvaldnieku. Šāda pārvaldnieka iecelšanu var ierosināt persona, kuras tiesības tiek aizskartas, vai institūcija, kuras kompetencē ir dzīvojamo māju pārvaldīšanu regulējošo normatīvo aktu prasību izpildes uzraudzība. Tā kā šos pienākumus parasti veic pašvaldības, tām ir tiesības iecelt šādai mājai norīkoto pārvaldnieku. Tā uzdevums ir noteiktā termiņā novērst dzīvojamajai mājai esošo vai iespējamo apdraudējumu un veikt Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktās pārvaldīšanas darbības. Visus izdevumus, kas saistīti ar nama remontu un apsaimniekošanu, nāksies atlīdzināt nolaistā nama īpašniekiem un dzīvokļu īrniekiem.
Robežlīnija – 2011. gads
Salīdzinot ar projektu, kas tika apspriests Saeimā otrajā lasījumā, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums paredz krietni garāku pārejas laiku. Līdz 2011. gada 30. jūnijam atbilstoši likuma prasībām jāiekārto dzīvojamās mājas lieta. Savukārt līdz šā gada 31. decembrim saskaņojami pārvaldīšanas līgumi un veicami citi darbi.
Likums arī nosaka, ka Ministru kabinetam līdz 2009. gada 31. decembrim jāizdod dzīvojamās mājas sanitārās apkopes, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta un citi noteikumi.
Līdz 2010. gada 30. jūnijam jāizdod noteikumi, kas regulē minimālās prasības energoefektivitātes nodrošināšanai.
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums stāsies spēkā 2010. gada 1. janvārī.
