„Kas varētu izraisīt nākamo krīzi? Es nezinu, bet man ir aizdomas par nekustamo īpašumu tirgu. Daudzas no iepriekšējām krīzēm bijušas saistītas ar nekustamā īpašuma tirgu, pat ja ne tiešā veidā,” intervijā aģentūrai LETA saka Eiropas Centrālās bankas (ECB) Uzraudzības valdes priekšsēdētāja Daniela Nuī. ”Ja uz Baltijas bankām lūkojamies no savas perspektīvas, pastāv zināmas bažas par nekustamā īpašuma (NĪ) tirgus attīstību un hipotekāro kreditēšanu. Izaugsme nekustamo īpašumu tirgū, komercīpašumu tirgū ir ļoti būtiska gan cenu, gan darījumu apjoma ziņā. Ļoti uzmanīgi sekosim norisēm nekustamo īpašumu tirgū. Tas attiecas ne tikai uz Latviju vai Baltiju, bet arī uz citām valstīm.”
Vai redzamas krīzes pazīmes?
Gan bankas “Luminor” makroekonomikas eksperts Pēteris Strautiņš, gan Rīgas Ekonomikas augstskolas (“SSE Riga”) asociētais profesors un Ilgtspējīgā biznesa centra direktors Arnis Sauka ir pārliecināts, ka Latvijā nekas neliecina par vispārējas nopietnas nekustamā īpašuma krīzes varbūtību tuvākajos trijos līdz piecos gados. “Mājokļu cenas valstī kopumā ir mērenas, atbilstošas gan ienākumiem, gan īres maksai, ko var saņemt par attiecīgajiem īpašumiem. Vidējo mājokļu cenu pieaugums atbilst ienākumu pieauguma tempam, bet mājsaimniecībām izsniegto banku kredītu summa pārstāja samazināties tikai šī gada jūlijā. Līdz ar to cenu līmenis nekādi nevar balstīties uz ilgtnespējīgu aizņemšanos,” vērtē P. Strautiņš.
Ar “Luminor” bankas ekspertu vienisprātis ir arī Latvijas Bankas ekonomiste Anna Kasjanova: “Pašlaik kreditēšana ir mērena, aktivitāte mājokļu tirgū strauji nepieaug, mājokļu cenu kāpums ir līdzīgs neto algas kāpumam.”
Nekustamo īpašumu kompānijas “Latio” Mājokļu tirdzniecības nodaļas vadītājs Ermīns Sniedze vērtē, ka “šobrīd Latvijā ir ekonomiskas izaugsmes periods, sabiedrībā valda optimistisks noskaņojums. Sagaidām, ka aktivizēsies jaunu cilvēku auditorija vecumā līdz 30 gadiem, kas meklēs iespējas iegādāties dzīvokļus jaunajos projektos. Protams, ekonomikai ir cikliska daba un tās piebremzēšanās nākotnē ir neizbēgama, bet tuvākajos gados krīzi neredzam”.
Risks slēpjas būvniecības nozarē
„Labi atceramies 2008. [krīzes] gadu, bet tiešām nedomāju, ka bažām par NĪ krīzi ir pamats,” spriež A. Sauka, gan piebilzdams, ka tomēr ir zināmi signāli, kas liecina, ka vismaz dažām sabiedrības grupām ir jābūt uzmanīgām, sevišķi domājot par ilgtermiņa saistību uzņemšanos, iegādājoties nekustamo īpašumu. “Redzam, ka strauji (par 4–5% ceturksnī) aug Latvijas ekonomika. Aug formālās algas, pavisam nesen sasniedzot 1000 eiro vidējo bruto atalgojumu. Latvijā joprojām ir liela aplokšņu algu problēma. Proti, reālais atalgojums ir lielāks vidēji par aptuveni 20%, kas, pēc “SSE Riga” pētījuma datiem, ir aplokšņu daļas proporcija.”
Viņaprāt, risks slēpjas ļoti strauji augošajā būvniecības nozarē. Ja pagājušajā gadā tā kopumā pieauga par aptuveni 19%, tad šogad pirmajos ceturkšņos – vēl par aptuveni 30%. A. Sauka: “Tas ir ļoti daudz un lielā mērā saistīts ar straujo Eiropas Savienības (ES) fondu ieplūdi. Un tas nevar neietekmēt arī nekustamā īpašuma tirgu, sevišķi situācijā, kad cilvēkiem palielinās ienākumi un bankām rodas brīvi līdzekļi – lielāku ienākumu dēļ cilvēki ātrāk atmaksā kredītus. Turklāt ilgākas ekonomikas izaugsmes situācijā cilvēki ir gatavi ņemt jaunus kredītus. Pat neskatoties uz to, ka pieprasījums pēc būvniekiem aug un tādēļ dzīvokļi un privātmājas paliek dārgākas. Būvniecības cenas daļēji ietekmē arī ierobežotā pieeja darbaspēkam, kas paliek aizvien dārgāks.”
Augšupejas fāze
A. Kasjanova vērtē, ka Latvijas nekustamā īpašuma tirgus atrodas attīstības cikla augšupejas fāzē, ko veicina ekonomiskā izaugsme, mājsaimniecību ienākumu un uzkrājumu kāpums (šogad jūnijā vidējās neto algas gada pieaugums sasniedza 9,3%, bet noguldījumu – 8,9%), kā arī valsts galvojumu programma mājokļa iegādei.
Šogad 2. ceturksnī Centrālās statistikas pārvaldes mājokļa cenu indekss pieauga par 8,7% gada laikā. Cenas auga gan jauno, gan lietoto mājokļu segmentā. Vienlaikus, lai gan NĪ cenas aug, aktivitāte tirgū pat bremzējas. 2017. gadā tā būtiski neatšķīrās no aktivitātes 2016. gadā, bet 2018. gadā vērojams darījumu skaita sarukums. Saskaņā ar Zemesgrāmatas datiem darījumu skaits Rīgā pirmajā pusgadā samazinājās par 2,9%, bet valstī kopumā – par 5,6%, salīdzinot ar attiecīgo periodu pērn.
“Kreditēšanas dinamika, kas ir klasisks nekustamā īpašuma attīstības fāzes rādītājs un virzītājs, ir mērena,” skaidro LB ekonomiste. A. Kasjanova: “Hipotekāro kredītu iekšzemes mājsaimniecībām atlikums joprojām samazinājās (–0,4% 2018. gada jūnijā). Taču jaunu kreditēšanas darījumu apjoms ir ievērojami audzis – gada laikā no jauna tikuši piešķirti ap 550 miljoniem eiro hipotekāro kredītu. Šādai tendencei turpinoties, tuvākajos gados iespējams ieraudzīt arī kopējā kredītportfeļa pieaugumu. Slikto (virs 90 dienām kavēto) kredītu īpatsvars mājsaimniecību hipotekārajā portfelī ir samazinājies līdz 2,6% 2018. gada martā, tādējādi neradot šķēršļus banku sektora kreditēšanas attīstībai.”
Situācija Baltijā un citviet Eiropā
Ja NĪ nozari vērtē Baltijas valstu griezumā, Latvijā tirgus attīstās daudz piesardzīgāk.
LB ekonomists Guntis Kalniņš: “Latvijā jaunā dzīvojamā fonda attīstība šobrīd notiek ievērojami lēnāk nekā Lietuvā un Igaunijā. Pēc zemākā krīzes punkta sasniegšanas atšķirībā no kaimiņvalstīm mājokļu būvniecības kāpums neatsākās. 2012.–2017. gadā Latvijā uzbūvēts vidēji 1,1 dzīvoklis gadā uz 1000 iedzīvotājiem, attiecīgi Lietuvā un Igaunijā 3,0 un 2,7 dzīvokļi. Turklāt būvniecības ciklam kaimiņvalstīs pēdējos gados ir augšupejoša tendence. Lielā mērā pieprasījumu balsta arī kreditēšanas cikls, kas nodrošina līdzekļus mājokļu iegādei, veicinot to būvniecību un cenu izaugsmi. Vērtējot pēc jaunu mājokļu iegādei pieejamā finansējuma, Lietuvā kopš 2015. gada un Igaunijā no 2012. gada sākusies strauja izaugsme, no kuras tempa Latvija vēl krietni atpaliek, jauno kredītu apjomam sākot augt tikai 2015. gada pēdējā ceturksnī.”
Arī E. Sniedze spriež, ka, “tā kā Baltijas kontekstā Latvijas nekustamo īpašumu tirgus aktivitāte ir bijusi mazāka, tas ir viens no iemesliem, kādēļ sagaidām pamatotu tirgus izaugsmi tuvākajos gados”.
Tiesa, par iespējamām nākamās NĪ krīzes pazīmēm Eiropas finanšu sektora atbildīgās institūcijas jau ir brīdinājušas dažas Eiropas valstis, atklāj Finanšu un kapitāla tirgus komisijas (FKTK) pārstāve Ieva Upleja. “Runa šoreiz pamatā ir par komercīpašumiem un nekustamo īpašumu cenu kāpumu straujas kreditēšanas dēļ. Eiropas Sistēmisko risku kolēģija par šo situāciju brīdinājusi 2016. gada beigās, publiski nosaucot astoņas valstis, kurās ir vērojama vidēja termiņa ievainojamība NĪ sektorā, – Austrija, Beļģija, Dānija, Somija, Luksemburga, Nīderlande, Zviedrija un Apvienotā Karaliste.”
Mainīgās likmes
Eiropas Centrālās bankas ekspertes skatījumā, risku NĪ nozarē rada mainīgo procentu likmju izmantošana, jo nav garantijas, ka, likmēm pieaugot, palielināsies arī uzņēmumu ieņēmumi vai iedzīvotāju algas, taču maksājumi par kredītiem pieaugs.
Pēc FKTK datiem, Latvijā pašlaik 95% no kredītiem mājokļa iegādei ir ar mainīgo procentu likmi.
P. Strautiņš: “Nav šaubu, ka EURIBOR (likme, ar kādu bankas aizņemas līdzekļus Eiropas Savienības valstu starpbanku tirgū) kāps. Taču tas notiks ļoti pakāpeniski. Jau izsniegto kredītu apkalpošanas izdevumi augs tiem, kuri nav fiksējuši likmes. Taču augs arī vidējie ienākumi. Līdz ar to šobrīd ņemto kredītu radītais slogs kā daļa no ienākumiem, kas jāvelta procentu maksājumiem un pamatsummas atdošanai, drīzāk samazināsies, nevis pieaugs.”
“Kopš krīzes aizņēmēju parāda slogs ir mazinājies, tādējādi mīkstinot to potenciālo ievainojamību pret procentu likmju kāpumu,” komentē LB ekonomiste A. Kasjanova. “Neskatoties uz to, ka pārliecinoši lielākā daļa hipotekāro kredītu Latvijā ir ar mainīgo likmi, pakāpenisks likmju pieaugums lielākajai daļai aizņēmēju neradīs lielas grūtības tam pielāgoties, īpaši ekonomiskās augšupejas un ienākumu kāpuma apstākļos. Reālā iekšzemes kopprodukta pieaugums šogad tiek prognozēts 3,9% un nākamgad – 3%.”
Vai tuvākie gadi būs zelta laikmets?
Latvijā tuvāko divu trīs gadu laikā iestāsies zelta laikmets, spriež P. Strautiņš, argumentējot, “ka ir priekšnosacījumi mūsu ekonomikas straujai attīstībai turpmākajos gados – eksporta sektora struktūras pakāpeniskā maiņa par labu augstus ienākumus radošām nozarēm, uzlabotā mājsaimniecību un uzņēmumu finansiālā situācija, kas ļauj saprātīgi palielināt parādsaistības un investēt. Ja labvēlīgās prognozes nepiepildīsies, tas, visdrīzāk, notiks ārējo faktoru ietekmē. Protams, nevar izslēgt arī to, ka paši pieņemsim kādus ļoti muļķīgus lēmumus.”
Arī A.Sauka vērtē: “Ja nekas tuvākajos 3–4 gados būtiski nemainīsies, piemēram, kādi ārējie satricinājumi Latvijas ekonomikai, tad šo laiku tiešām var uzskatīt par zelta periodu. Turklāt darbaspēka trūkuma dēļ šis būs darba ņēmēju tirgus, kad nevienas vien profesijas pārstāvim būtiski pieaugs darba samaksa.”
Savukārt LB ekonomiste Līva Zorgenfreija jau tagadējo ekonomisko situāciju vērtē kā zelta laikmetu: “Privātās investīcijas nekustamajā īpašumā un tirdzniecībā ir atbilde tam, ka iedzīvotāju pirktspēja palielinās, un patērētāji, izjūtot straujāku algu kāpumu un lielāku “teikšanu” darba tirgū, arvien vairāk noskaņoti tērēt, nevis uzkrāt. Taču šis zelta laikmets ilgi nevar turpināties, jo straujākais izaugsmes grūdiens no ārvalstīm jau, visdrīzāk, ir aiz muguras, bet iekšzemē radušos “pudeles kaklus” šobrīd nerisinām pietiekami mērķtiecīgi.”
Par indikatoriem “pudeles kakliem” ekonomikas attīstībā ekonomiste sauc saspīlējumu darba tirgū – bezdarbs krītas, algu kāpums ir straujš, darbinieku trūkums ir svarīgs kavēklis biznesa attīstībai arvien lielākai daļai uzņēmēju. Ražošanas jaudu noslodze pašlaik ir rekordaugstā līmenī lielā daļā apstrādes rūpniecības nozaru, un šis rādītājs turpina augt. Bet, lai gan darbaspēka izmaksu kāpums vedina domāt par automatizāciju un pašreizējās iekārtas ir noslogotas, nevarētu teikt, ka strauji tiek ieguldīts jaunās. Investīciju apjoms ekonomikā pēdējā laikā ir pieaudzis no ļoti zema līmeņa, taču tas joprojām ir salīdzinoši pieticīgs. Kamēr investīcijas ēkās (būvniecībā) uztur šo straujo kāpumu, manāmi atpaliek investīcijas iekārtās, kas būtu tās, kuras varētu risināt “pudeles kakla” problēmu.
“Noturīgs “zelta laikmets” iestāsies, ja spēsim rast risinājumu darbaspēka trūkumam, par produktivitātes pieaugumu straujākam algu kāpumam un produktīvu investīciju un inovāciju iztrūkumam Latvijas tautsaimniecībā (ražošanas procesu optimizācija, efektīva bezdarbnieku pārkvalifikācija, ieguldījumi automatizācijā, ieguldījumi izpētē un attīstībā),” uzsver L. Zorgenfreija.
