Pašlaik likums neparedz kādu speciālu formu, un tik būtiskus darījumus kā īpašuma pārdošana Latvijā iespējams noslēgt privātā kārtā, bieži vien mājas apstākļos bez notāra klātbūtnes, kas rada iespēju slēpt darījuma patieso summu un samazināt valstij maksājamos nodokļus un nodevas. Tāpat ir iespējams, ka NĪ darījums ilgstoši netiek reģistrēts zemesgrāmatā. "Motivācija tā rīkoties ir dažāda, sākot ar nespēju samaksāt zemesgrāmatas valsts nodevu un beidzot ar vēlmi izvairīties no kapitāla pieauguma nodokļa. Tādējādi ievērojams skaits cilvēku dažādu iemeslu dēļ pakļauj sevi riskam. Tas ne tikai ļauj īpašumu vairākkārt pārdot, izkrāpjot to īpašniekam, vai arī pārdevēja mantiniekiem īpašumu mantojot, bet nozīmē, ka šajā laikā valsts budžetā nenonāk attiecīgās nodevas un nodokļi," konferences priekšvakarā problēmu iezīmēja LZNP priekšsēdētāja Sandra Stīpniece.
Notāru priekšlikumi reformai
LZNP izstrādātie priekšlikumi reformai paredz, ka turpmāk pirkuma līgums būtu obligāti jānoslēdz notariāla akta formā, ko notārs tiešsaistē nosūtītu zemesgrāmatām, izslēdzot notariāla apliecinājuma viltojuma risku. Valsts klātbūtne NĪ darījumos nodrošinātu, ka līdzējiem ir izskaidrotas parakstītā darījuma tiesiskās sekas, tās atbilst pušu izteiktai gribai un nav pretrunā likumiem. Vienlaikus LZNP priekšlikumi paredz ieviest sociāli taisnīgākas pakalpojuma izmaksas pie notāra un pārskatīt līdzšinējās zemesgrāmatu valsts nodevas, lai samazinātu šobrīd nesamērīgi augstās īpašuma reģistrācijas izmaksas. LZNP aprēķini liecina, ka, salīdzinot ar Baltijas valstīm, Latvijā īpašuma tiesību reģistrācija zemesgrāmatā ir pat desmitiem reižu augstāka.
Līdzīga sistēma jau darbojas lielākajā daļā Eiropas Savienības dalībvalstu, tai skaitā Lietuvā un Igaunijā – valstīs, kuru nodrošinātā tiesiskā un uzņēmējdarbībai draudzīgā vide pēc Pasaules Bankas pētījuma "Doing Business 2016" rezultātiem ievērojami apsteidz Latviju. 189 valstu konkurencē, vērtējot nekustamā īpašuma darījumu skaitu, noslēgšanai un reģistrācijai nepieciešamo laiku un izmaksas, Lietuva ieņem otro, Igaunija – ceturto vietu, kamēr Latvija ierindojas 23. vietā.
Vienas aģentūras princips Igaunijā
No kaimiņvalstīm vislielākā pieredze ir Igaunijā, kur prasība par notariālu apliecinājumu visiem darījumiem ar NĪ ir ieviesta kopš 1993. gada, kad spēkā stājās Likums par īpašumu. Notāra apliecinājums ir obligāts pie jebkādām darbībām ar īpašuma nodošanu. "Neskatoties uz notāra obligātu iesaisti, darījumi norit ātri un efektīvi, jo tiek veikti, izmantojot E-notariāta sistēmu," par kārtību Igaunijā stāsta notārs un Tartu Universitātes docents Prīdu Perna. Tā ir 2007. gadā ieviesta un pastāvīgi uzlabota elektroniska darba vide notāriem, kurai ir tiešsaistes savienojums ar 15 svarīgākajiem valsts reģistriem.
"Igaunijas notāra biroji darbojas pēc vienas pieturas aģentūras principa," skaidro P. Perna. "Tā kā ir digitalizēti arī zemes reģistra vēsturiskie dati, klientam parasti nav nepieciešams iesniegt notāram papildu dokumentus." Notāri paši var viegli pārbaudīt darījuma apstākļus, personu identitāti un pārsūtīt visus nepieciešamos dokumentus reģistrācijai Zemes reģistra nodaļai. Ja klients vēlas, notārs pārsūta arī citu svarīgu informāciju, piemēram, nomaina deklarēto dzīvesvietu Iedzīvotāju reģistrā. Arī līguma projekti un dati pusēm tiek nosūtīti elektroniski E-notariāta sistēmā. Noslēdzot darījumu, digitāli apstiprināta kopija tiek lejuplādēta portālā eesti.ee, kur katrai personai tiek izveidots notariāli apliecināto darījumu arhīvs.
Notariālā forma kā tiesiskās drošības garants Lietuvā
Obligātā notariālā forma, slēdzot NĪ darījumus, nepieciešama arī Lietuvā, kur notāram, līdzīgi kā Igaunijā, ir pienākums 24 stundu laikā pēc darījuma noslēgšanas datus par apliecināto darījumu nodot publiskam reģistram. "Šādas sistēmas ieviešana pamatota ar diviem motīviem," stāsta Lietuvas Notāru padomes prezidents Mariuss Stračkaitis. "Pirmkārt, notārs kā tiesiskās drošības garants nodrošina darījuma tiesiskumu, tādējādi radot arī sociālus un ekonomiskus ieguvumus. Tas ir viens no noziedzīgu darbību prevencijas instrumentiem. Otrkārt, prasība darījumu apliecināt notariāli palielina juridisko pakalpojumu pieejamību un samazina tiesu noslodzi."
Lietuvas pārstāvis uzsver, ka nekustamā īpašuma darījums ir nozīmīgs notikums ne tikai katras privātpersonas dzīvē, bet arī valsts ekonomikai un sociālajai labklājībai kopumā, tāpēc valsts ir ieinteresēta regulēt nekustamā īpašuma nodošanas darījumus, lai nodrošinātu likumīgu, valstij īpaši svarīgu vērtību civilo apgrozību.
Gan Igaunijas, gan Lietuvas pārstāvji uzsver, ka notāru iesaiste NĪ darījumu noslēgšanā nodrošina klientam tiesisko noteiktību, ātru darījumu norisi un efektivitāti, ko arī apliecina Pasaules Bankas augstais novērtējums abām valstīm.
Tieslietu ministrijas pretargumenti
Neskatoties uz veiksmīgo kaimiņvalstu pieredzi, vairāki konferences dalībnieki aicināja LZNP priekšlikumus vērtēt piesardzīgi. "Padziļināti izvērtējot obligātās notariālās formas ieviešanu darījumos ar NĪ, Tieslietu ministrijas paspārnē izveidotā starpinstitucionālā darba grupa identificēja vairākus riskus," norādīja Tieslietu ministrijas Tiesu sistēmas politikas departamenta direktore Inita Ilgaža.
Pirmkārt, ieviešot notāra klātbūtni darījumos ar NĪ kā obligātu, tiktu ierobežotas personu tiesības izvēlēties darījuma formu. "Protams, likumdevējs var noteikt konkrētas prasības darījuma veikšanai, bet tām ir jābūt lietderīgām un samērīgām," skaidro Tieslietu ministrijas pārstāve. Otrkārt, darba grupu satrauca reformas ieviešanas papildu izmaksas iedzīvotājiem vai negatīvā fiskālā ietekme uz valsts budžetu, ja tiktu samazināta valsts nodeva par īpašumtiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. Tāpat darba grupas ieskatā ir jāvērtē zvērinātu notāru kapacitāte un pieejamība, jo reformas rezultātā neizbēgami pieaugs pieprasījums pēc notāru pakalpojumiem un administratīvais slogs.
Darba grupā tikusi vērtēta arī ietekme uz tiesu noslodzi kontekstā ar iespējamo pārejas periodu, kas paredzētu darījumu atzīšanu par spēkā neesošiem, ja tie noteiktā laika periodā netiktu pārslēgti notariālā akta formā, un citi jautājumi, kas saistīti ar apjomīgiem un sarežģītiem komercdarījumiem, darījumiem ar hipotēku, turpmāko bāriņtiesu lomu u.tml.
Uz vairākiem neatbildētiem jautājumiem norādīja arī Saeimas Juridiskās komisijas priekšsēdētājs Gaidis Bērziņš. Piemēram, kas notiktu ar rokasnaudas līgumiem, citā valstī un valodā sagatavotiem līgumiem? Viņaprāt, noteikti ir vērts domāt par alternatīviem elektroniskajiem risinājumiem un jāizvērtē, vai turpmāk saglabājamas pašvaldību pirmpirkuma tiesības.
Jākoncentrējas uz elektroniskiem risinājumiem
Visasāk pret ideju noteikt obligātu NĪ darījuma slēgšanu ar notāra starpniecību iestājas darba grupas dalībniece - Latvijas Tirdzniecības un rūpniecības kamera. Tās valdes priekšsēdētājs Jānis Endziņš pauda uzskatu, ka Lietuvas un Igaunijas panākumu atslēga drīzāk ir veiksmīga elektronisko risinājumu ieviešana, nevis noteikta forma darījumos ar NĪ. "Latvijas Notariātam ir jāiet kopsolī ar šo laiku un notāram jebkuru nostiprinājuma dokumentu būtu jāreģistrē atbilstošās institūcijas datubāzē vai reģistrā, piemēram, nostiprinājuma lūgumu zemesgrāmatā." Savukārt obligātās notariālā akta forma, pēc J. Endziņa domām, neatrisinās pamata problēmu, bet, gluži otrādi, radīs papildu izmaksas un slogu uzņēmējiem, kas nav samērīgs ar nebūtisku krāpšanas gadījumu procentu. "Ja ir iespējams viltot nostiprinājuma lūgumu, kāpēc lai netiktu viltots notariāls akts?" retoriski vaicā LTRK priekšsēdētājs. Tāpēc notariāls akts pats par sevi neesot risinājums. Tā vietā ir jādomā, kā atbildīgās institūcijas var pārbaudīt dokumenta autentiskumu.
"Ņemot vērā identificētos riskus, priekšlikumu par obligātas notariālā akta formas noteikšanu NĪ atsavināšanas darījumiem izlemts neatbalstīt," par darba grupas nostāju rezumēja Tieslietu ministrijas pārstāve I. Ilgaža. Tā vietā tiek piedāvāti alternatīvi risinājumi:
- Noteikt nostiprinājuma lūguma elektronisku iesniegšanu zemesgrāmatai ar notāra starpniecību;
- Ieviest elektronisku informācijas apmaiņu starp pašvaldību un zemesgrāmatu par pirmpirkuma tiesību izmantošanu un atļauju iegūt īpašumā zemi;
- Piesaistīt valsts nodevu nekustamā īpašuma kadastrālajai vērtībai.
Katra iedzīvotāja interešu aizstāvība NĪ darījumos Vācijā
Uzklausījis dažādos viedokļus, papildu aspektus valsts pienākumā nodrošināt katra darījuma tiesiskumu izcēla civiltiesību un notariāta tiesību eksperts Freiburgas Universitātes profesors Rolfs Štīrners. Vācijā notāri tiek iesaistīti ikvienā darījumā ar NĪ. Vēl vairāk - darījumu nav iespējams veikt, notāram nepārbaudot iepriekšējo darbību ar konkrēto NĪ oficiālo spēkā esamību. Tas ir preventīvs aizsardzības mehānisms, kas vēlāk ļauj izvairīties no nepieciešamības risināt strīdus tiesā, jo pusēm neskaidrie jautājumi tiek atrisināti, slēdzot darījumu pie uzticamas un neitrālas amatpersonas – notāra.
"Tas ir kas nozīmīgāks par cīņu pret krāpniekiem," uzsver profesors Štīrners. "Preventīva tiesību aizsardzība nodrošina arī cilvēku tiesības uz vienlīdzību un cieņu, jo palīdz novērst ļaunprātīgu un diskriminējošu nodomu realizāciju gadījumos, kad darījumu slēdz puses, kuras neatrodas līdzvērtīgā pozīcijā, jo vienlīdz labi neorientējas likumu normās." Sistēma, kas pieļauj, ka izmanīgi un mantkārīgi pilsoņi uz līdzcilvēku nezināšanas rēķina var iedzīvoties, mazina iedzīvotāju vienlīdzību un uzticību valstij. "Tās ir vērtības, kuras nedrīkst mērīt izmaksu un peļņas izteiksmē. Šāds uzskats ir maldinošs, un ilgtermiņā uzņēmējdarbībai auglīgāka un drošāka vide attīstās tur, kur sabiedrība respektē tirgus dalībnieku vienlīdzību," profesors uzsver, norādot, ka Vācijas, Igaunijas un Lietuvas ekonomikas attīstība ir tam apliecinājums.
Savā vērtējumā par Latvijas NĪ darījumu drošību profesors Štīrners bija skarbs: "Latvijas tiesību aktos skaidri un precīzi realizēts tikai viens elements, kas nodrošina darījumu ar NĪ stabilitāti un ticamības garantiju - reģistrācija kā obligāts priekšnoteikums pilnīgai nekustamā īpašuma iegūšanai. Pārējie ir realizēti ļoti vājā formā. Latvijā nav notariālas aizsardzības pret negodīgu praksi. Ilgtermiņā tas nav izdevīgi nevienam."
Līdzīgu viedokli pauž Satversmes tiesas tiesnese un Rīgas Juridiskās augstskolas profesore Ineta Ziemele: "Ja tiesību sistēma nav spējīga palīdzēt apkrāptam darījuma dalībniekam, zūd ticība valstij, tiesībām un neveidojas tiesiskā kultūra. Tas nešaubīgi traucē biznesa darījumiem un ekonomikai kopumā."
Cilvēka tiesības brīvi rīkoties ar īpašumu
"Jautājums, vai cilvēkam nav tiesības pašam izlemt, kam vaicāt pēc padoma juridiskos jautājumos un vai tādējādi netiek apspiesta cilvēka brīvība, ir aktuāls vienmēr," norāda profesors Štīrners. Taču tiesību eksperts uzsver: "Eiropas Savienības tiesas lēmumi pieļauj ierobežojumus attiecībā uz pakalpojumu tirgus brīvību, lai nodrošinātu notariāta neitralitātes un neatkarības aizsardzību."
Jautājums par notariāla apliecinājuma obligātumu darījumos ar NĪ ir skatīts arī Igaunijas Augstākajā tiesā 2003. gadā. "Tiesa lēma, ka prasība par apliecināšanu nav pārmērīgs pārkāpums attiecībā uz personas tiesībām brīvi rīkoties ar savu īpašumu, jo tā kalpo abu pušu interesēm - tādējādi tiek garantēta īpašuma ieguvēja ieguldījuma aizsardzība un novērsta iespēja, ka puse, kurai nav tādu tiesību, rīkojas ar īpašumu," norādīja Igaunijas pārstāvis.
Viņaprāt, atteikšanās no prasības par notariālo apliecināšanu nepadarītu darījumus ar NĪ lētākus, bet tikai mainītu attiecīgo izmaksu struktūru. Runājot par sarežģītiem komercdarījumiem, jo īpaši NĪ attīstības projektiem, P. Perna norāda, ka "lielos projektos nekustamie īpašumi ir apgrūtināti ar dažādām tiesībām. Tāpēc darījumu noslēgšanai ir nepieciešama piekļuve šiem datiem publiskajos reģistros. Notāram tāda ir, un šis apstāklis padara notariātu par neaizstājamu komercdarbības regulatoru Igaunijā".
