Līdz šim pieņemtie normatīvie akti par īpašumtiesībām deklarē galvenokārt politiskos principus, ikdienas dzīvē īpaši neietiecoties. Taču laiks iet, un nozares attīstība pieprasa veikt nozīmīgas korekcijas. Par dzīvojamo namu apsaimniekošanas problēmām stāsta Latvijas Namīpašnieku asociācijas prezidents, namīpašnieks un apsaimniekotājs ar 15 gadu stāžu Dmitrijs Trofimovs.
Dažāda attieksme
Šai arodā nākas orientēties daudzos jautājumos: gan likumdošanā, gan būvniecībā, gan siltumtehnikā u.c., lai būtu skaidrs, kas notiek mājā, kas tai vajadzīgs, kur meklēt speciālistus un panākt, lai visu salabo. Pirmā un galvenā problēma – apsaimniekotāja sadarbība ar īpašnieku vai īpašniekiem. Pēdējie diemžēl ir ļoti dažādi, ar diametrāli pretēju attieksmi pret savu īpašumu, kas tad arī rada lielākās problēmas un konfliktus.
Šoreiz nerunāšu par denacionalizēto namu īpašniekiem (kur līdzīgas likstas nav tik izplatītas), bet par cilvēkiem, kuriem pieder dzīvoklis, arī nekustamais īpašums. Tieši viņus mēdzu iedalīt divās grupās. Pirmajā ir cilvēki, kuri patiešām vēlas, lai viņiem būtu īpašums, otrajā – tie, kas par tādiem kļuvuši privatizācijas ceļā, bet patiesībā pēc šīs mantas nekad nav tiekušies, jo uzskata par ērtāku dzīvokļa īrēšanu, nevis pirkšanu.
Diemžēl šādai filozofijai nāk līdzi noteikta attieksme pret īpašumu. Ir mājas, kuru jaunizceptie īpašnieki vispār neinteresējas par apsaimniekošanu. Viņi uzskata, ka apsaimniekošana nozīmē tikai maksu par komunālajiem pakalpojumiem, nevis pastāvīgas rūpes par īpašumu (arī koplietošanas). Arī tad, ja nemitīgi atgādinām: ja nerīkosieties, jau pēc dažiem gadiem jūsu māja vienkārši sabruks. Ja jumts tek, kanalizācija un ūdensvads nolietojies, – kas gan cits to sagaida... Kam tas būtu jāremontē? Ne jau apsaimniekotājiem, bet gan jums pašiem. Un arī nauda jāgādā pašiem. Šie cilvēki par savu dzīves telpu uzskata tikai teritoriju līdz dzīvokļa ārdurvīm. Tāpēc ir tās piemēslotās kāpņu telpas, uzraksti uz sienām, bojāti griesti un salauztas durvis...
Lēmumu pieņem īpašnieks
Juridiski es no iedzīvotājiem neko nevaru prasīt, ja nu vienīgi to, lai viņi laikus samaksā par apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem. Neesmu mājas pārvaldnieks, neesmu saimnieks vai īpašnieks. Nevaru piespiest cilvēkus rīkoties. Es viņiem varu tikai pierādīt, stāstīt un skaidrot, kāpēc tas ir vajadzīgs. Bet lēmums jāpieņem īpašniekam. Un tikai īpašnieks ir atbildīgs par to, vai mēs remontēsim kāpņu telpu, liksim jaunu ūdensvadu vai bruģēsim pagalmu.
"Māju siltināšanas pasākumi ir ļoti laba lieta, bet ne pie mums un ne tagad."
No šī viedokļa raugoties, protams, vislielāko pretimnākšanu var sagaidīt no dzīvokļu īpašnieku biedrībām (DzĪB), kādu gan Latvijā vēl nav daudz, tomēr ir, arī manā praksē. Ja cilvēki ir izveidojuši šādu apvienību, tas vien liecina, ka viņi interesējas par apsaimniekošanu un vēlas tajā iesaistīties, tātad atbalstīs mani. Nereti pietiek arī ar iniciatīvas grupu – vismaz ir kāds, ar ko runāt un kas pieņem lēmumu. Stratēģiskus jaunievedumus un kapitālus uzlabojumus var ierosināt abas puses, tikai pamatīgi jāapsver: kā, kāpēc un par kādiem līdzekļiem tas notiks?
Siltināšana
Pēdējā laikā daudz un vieglprātīgi runā par siltināšanas brīnumu. Pirmkārt, ka naudu tai kāds (Eiropas Savienība, valdība) dos par velti, otrkārt, ka tā manāmi uzlabos mājas termoizolāciju un iedzīvotāju materiālo stāvokli. Nav tiesa ne pirmais, ne otrais, ne trešais apgalvojums.
Principā siltināšanas pasākumi ir ļoti laba lieta, bet ne pie mums un ne tagad. Atklāti sakot, es tur neredzu nekādu ekonomiju un lielu jēgu. Protams, enerģiju vajag taupīt, bet tāpēc standartiem atbilstošas jābūvē jaunās mājas. Ko darīt ar vecajām? Organizēt energoauditu un sakārtot apkures sistēmu. Šai ziņā jebkuru māju var uzskatīt par lielu mehānismu, ko var uzlabot vai, tieši otrādi, sabojāt ar siltumtehnikas palīdzību. Protams, ja siltumtehniķis ir labs. Diemžēl šī profesija Latvijā izmirst. Turklāt siltināšanai padodas galvenokārt pēckara masveida apbūve. Ja es gribētu siltināt savu, XIX gadsimtā būvēto mūra ēku, diezin vai man tas izdotos. Kaut vai tāpēc, ka tā ir kultūrvēsturisks piemineklis – tātad no ārpuses to aiztikt nedrīkst. Savukārt siltināt no iekšpuses nav ne praktiski, ne tehnoloģiski pareizi.
Otrkārt, naudu nevar dabūt visam šim pasākumam. Varbūt tikai daļai. Vajadzīgs arī pašfinansējums. Lai mums nestāsta, ka bankas var iedot naudu... Šaubos, ka tā dēvētajos guļamrajonos ir daudz tādu, kuriem ir ietaupījumi, ko viņi būtu ar mieru ieguldīt desmitiem gadu ilgā projektā.
Konkurence
Tie laiki, kad apsaimniekošanas maksa bija atkarīga no namīpašnieka patvaļas, sen pagājuši. Sākuši darboties tirgus likumi, kas prasa rēķināties ar reālo dzīves līmeni valstī. Šobrīd konkurence ir, un visas sūdzības par to, ka apsaimniekotāju piedāvājums ir par dārgu, vienkārši neatbilst patiesībai. Galvaspilsētā šobrīd par vienu apsaimniekoto kvadrātmetru prasa apmēram 25–30 santīmus, tātad gandrīz pašizmaksu. Ir dārgāk, bet ir arī lētāk – tur, kur iedzīvotāji paši apsaimnieko savas mājas. Viņu cena ir zemāka tāpēc, ka cilvēki ir gatavi strādāt par velti. Vai nu sev, vai kaimiņiem. Ja ir laiks un nauda.
"Kāpēc akciju sabiedrībai “Rīgas siltums” ir tiesības atslēgt mājai siltuma padevi, ja nav samaksāts kaut vai par vienu dzīvokli, pilnīgi ignorējot likumu, kas aizliedz cilvēkam liegt pamatpakalpojumu (šajā gadījumā – siltumu)?"
Es, piemēram, varu samazināt apsaimniekošanas maksu un būtu gatavs strādāt vēl lētāk, bet tad lai visu atbildību uzņemas DzĪB jeb īpašnieki, jo tieši viņi ir visvairāk ieinteresēti, lai viss būtu kārtībā. Lai būtu samaksāts pa komunālajiem pakalpojumiem, lai viss būtu izremontēts utt. Apsaimniekotājs ir tikai kalps, nevis saimnieks.
Viltus solījumi
Pēdējā laikā dzird arvien jaunus piedāvājumus apsaimniekošanas biznesā. Tam nolēmušas pievērsties daudzas specializētas firmas, tostarp būvnieki, nekustamo īpašumu attīstītāji, bankas u.c. Cilvēki domā, ka apsaimniekošana ir stabils un ienesīgs bizness. Lai gan līdzīga situācija bija pirms četriem pieciem gadiem, kad visi dibināja būvniecības uzņēmumus. Ar būvniecību tagad iet slikti, tāpēc veido apsaimniekošanas kompānijas.
Diemžēl to lielākā daļa ir nenopietnas, un par to liecina jau pirmais solis – maldinošas reklāmas. Piemēram, kāda kompānija sola tikai deviņu santīmu apsaimniekošanas maksu. Cilvēki, protams, nezina, ka šāda nauda tiks prasīta tikai renovācijas laikā. Pēc tam summa mainīsies... Tāpat esmu dzirdējis solījumu: ja izvēlēsieties mūs par apsaimniekotājiem, maksāsim paši par parādniekiem. Protams, ja mājā parādnieks ir viens, bet maksātāju 20, tad tā arī varētu būt. Bet šaubos, ka šī kompānija parakstīs garantiju arī tad, ja nemaksātāju būs 20 un maksātājs – viens.
Nauda
Šāda nekorekta rīcība nostiprina cilvēkos pārliecību, ka apsaimniekotājam daudz kas ir jādara uz sava rēķina. Vismaz līdz labākiem laikiem. Taču šobrīd arī mums nav brīvu finanšu līdzekļu, lai kaut ko remontētu, pat veiktu sīkus papildu darbus. Ja vienā mājā divu dzīvokļu īpašnieki nav samaksājuši īri, man rodas zaudējumi. Pagājušajā ziemā man nācās samaksāt par vairākiem parādniekiem.
Tas, protams, nav pareizi. Ja cilvēkam tiešām ir grūti, ja tā ir maznodrošināta ģimene, tad, protams, šai ģimenei jāpalīdz, taču tas jādara pašvaldībai, jo mēs pašvaldībai maksājam nodokļus. Un pašvaldības pienākums ir rūpēties par maznodrošinātajiem. Es kā privātpersona varētu viņiem palīdzēt, bet tā būtu tikai labdarība, nevis pienākums. Jo tikpat labi var gadīties, ka apsaimniekošanas kompānijai nav lielu uzkrājumu, un, ja cilvēki turpina nemaksāt, tad – kur ņemt naudu? No bankas? Diezin vai tas būs saprātīgs lēmums.
Apsaimniekotāji – starpnieki
Vispār nedrīkst būt tāda situācija, kad par parādnieku grēkiem atbild nevis viņi paši, bet starpnieki, kuri patiesībā tikai noformē īres kvītis. Zinu, ka Daugavpilī iedzīvotāji par siltumu maksā tieši siltuma piegādātājiem. Bet Rīgā – vai nu caur apsaimniekotāju, vai īpašnieku, bet tikai ne pašam pakalpojuma sniedzējam. Protams, akciju sabiedrībai “Rīgas siltums” tā ir vieglāk piedzīt parādus. Tajā pašā laikā – kontroles nekādas. Man joprojām nav saprotams, kāpēc šim uzņēmumam ir tiesības atslēgt mājai siltuma padevi, ja nav samaksāts kaut vai par vienu dzīvokli, pilnīgi ignorējot likumu, kas aizliedz cilvēkam liegt pamatpakalpojumu (šajā gadījumā – siltumu)? Kāpēc šāda iespēja ir dota monopolistam?
"Likums nav labvēlīgs ne namīpašniekam, ne apsaimniekotājam – piedzīt naudu, ja cilvēks nemaksā, ir ļoti grūti. Atslēgt ūdeni arī nedrīkst, jo tas ir pamatpakalpojums, ko aizliegts atņemt."
Diemžēl likums nav labvēlīgs ne namīpašniekam, ne apsaimniekotājam – piedzīt naudu, ja cilvēks nemaksā, ir ļoti grūti. Atslēgt ūdeni arī nedrīkst, jo tas ir pamatpakalpojums, ko aizliegts atņemt.
Topošais dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums situāciju varētu nedaudz uzlabot. Vai līdz galam – to pagaidām grūti teikt, bet tad vismaz mūsu biznesam būs kaut kāds tiesisks pamats. Piemēram, likums paredz tādu institūciju kā piespiedu pārvaldnieks. Ja dzīvokļu īpašnieki negrib namu apsaimniekot, tad valsts vai pašvaldība var norīkot mājai pārvaldnieku, kurš rīkojas jau pēc saviem noteikumiem. (Starp citu, Igaunijā šādi panāca drīzāku DzĪB veidošanu, un cilvēki steigšus sameklēja sev tīkamus apsaimniekotājus...) Turklāt šāds postenis pienāktos ne tikai pašvaldības mājām, bet arī tām, par kurām īpašnieki nerūpējas vai pat pilnīgi pametuši likteņa varā. Apsaimniekošanas maksa privātīpašniekam būs obligāti noteikta no augšas. Ir cerība, ka tādējādi pazudīs daudzi grausti.
Likumprojekts skaidri definē dzīvojamo māju un dzīvokļu īpašnieku, kā arī māju pārvaldnieku un apsaimniekotāju tiesības un pienākumus. Tas noteikti atvieglos mūsu savstarpējās attiecības un līdz ar to sakārtos apsaimniekošanas biznesu.
