Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 1. panta 5. punkts noteic, ka pārvaldnieks ir pilngadīga un rīcībspējīga fiziskā vai juridiskā persona, kas uz pārvaldīšanas līguma pamata veic dzīvojamās mājas īpašnieka uzdotās pārvaldīšanas darbības.

Savukārt šī likuma 10. panta otrā daļa nosaka, ka dzīvojamās mājas īpašnieks uzdod pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, rakstveidā noslēdzot ar viņu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas līgumu (turpmāk – pārvaldīšanas līgums). Dzīvokļu īpašnieki pārvaldīšanas līgumu slēdz saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, kas pieņemts Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktajā kārtībā. Noslēgtais pārvaldīšanas līgums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam.

Dzīvokļa īpašuma likuma 16. pantā noteikts, ka vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par atsevišķu vai visu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam un to atsaukšanu. Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs ikvienam dzīvokļa īpašniekam un ir pieņemts, ja “par” balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no dzīvojamā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem, izņemot tos gadījumus, kuros šā likuma 17. pantā paredzēts cits lēmuma pieņemšanai nepieciešamais balsu skaits vai lielāku nepieciešamo balsu skaitu noteikusi pati dzīvokļu īpašnieku kopība.

Saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta ceturto daļu dzīvokļa īpašnieks, pilnvarojot citu personu pārstāvēt viņa intereses dzīvokļu īpašnieku kopībā, noformē par to rakstveida pilnvarojumu. Tādējādi, atbildot uz jūsu jautājumu par pilnvarojuma formu, paskaidrojams, ka pārvaldniekam ir saistošs dzīvokļa īpašnieka rakstveidā dots pilnvarojums (mutvārdu pilnvarojums nav saistošs). Dzīvokļa īpašuma likums neparedz dzīvokļa īpašniekam, pilnvarojot kādu trešo personu dalībai kopsapulcē, pilnvarojumu sastādīt notariālā akta veidā, līdz ar to privāttiesiski izdota pilnvara ir spēkā esoša.

Attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas kvoruma esamību paskaidrojams, ka Dzīvokļa īpašuma likums kā minimālo balsstiesīgo skaitu paredz vairāk nekā pusi no kopējās dzīvokļu īpašnieku kopības skaita (17. pantā paredzētajos gadījumos kvorums var būt līdz pat 100%, ņemot vērā izskatāmo jautājumu vai pieņemamo lēmumu). Tādējādi, ja klātesošo dzīvokļu īpašnieku skaits nesasniedz 50 + 1 balss, tad dzīvokļu īpašnieku kopsapulce nav lemttiesīga.

Dzīvokļa īpašuma likuma 19. pants nosaka:

• Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības nodot balsojumu pirms dzīvokļu īpašnieku kopsapulces, iesniedzot to rakstveidā kopsapulces organizatoram vai nododot savu balsi Būvniecības informācijas sistēmā, ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce sasaukta, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmas funkcionalitāti.
• Dzīvokļa īpašnieks, kurš balsojis pirms dzīvokļu īpašnieku kopsapulces, ir tiesīgs piedalīties kopsapulcē un tajā balsot. Dzīvokļa īpašnieka balsojums, kas nodots pirms kopsapulces, tiek anulēts, ja šis dzīvokļa īpašnieks piedalās kopsapulcē un tajā balso. Ja dzīvokļa īpašnieks, kurš balsojis pirms kopsapulces, piedalās kopsapulcē, taču tajā nebalso, ņemams vērā balsojums, ko dzīvokļa īpašnieks nodevis pirms kopsapulces.
• Kopsapulces organizators dalībnieku reģistrācijas sarakstā reģistrē dzīvokļu īpašniekus, kuri ir nodevuši savu balsojumu pirms dzīvokļu īpašnieku kopsapulces un nepiedalās kopsapulcē, kā arī dzīvokļu īpašniekus, kuri piedalās dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē klātienē, un dzīvokļu īpašniekus, kuri dalībai kopsapulcē izmanto elektroniskās tiešsaistes saziņas līdzekļus. Dzīvokļu īpašnieki, kuri piedalās dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē klātienē vai dalībai kopsapulcē izmanto elektroniskās tiešsaistes saziņas līdzekļus, ievēlē kopsapulces vadītāju un protokolētāju.
• Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir lemttiesīga, ja dalībnieku reģistrācijas sarakstā reģistrētie dzīvokļu īpašnieki pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem.
• Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces protokolu sagatavo, norādot katra dzīvokļa īpašnieka balsojumu – “par” vai “pret” – par katru kopsapulces darba kārtībā iekļauto jautājumu.
• Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces protokolu paraksta kopsapulces vadītājs un protokolētājs, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopība nav lēmusi citādi. Ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce sasaukta, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmu, kopsapulces organizators 14 dienu laikā nodrošina protokola sagatavošanu un protokolu paraksta kopsapulces vadītājs un protokolētājs.
• Izmantojot Būvniecības informācijas sistēmas funkcionalitāti, dzīvokļu īpašnieku elektroniskās kopsapulces protokola sagatavošanu nodrošina kopsapulces organizators. Sagatavoto elektroniskās kopsapulces protokolu septiņu dienu laikā paraksta kopsapulces vadītājs un protokolētājs, izmantojot Būvniecības informācijas sistēmas elektroniskajā pakalpojumā pieejamo elektroniskās parakstīšanas rīku.
• Kopsapulces organizators paziņo visiem dzīvokļu īpašniekiem par to, ka ir sagatavots kopsapulces protokols. Dzīvokļu īpašnieku kopība pati nosaka kārtību, kādā tā saņem paziņojumu par sagatavoto kopsapulces protokolu. Ja dzīvokļa īpašnieks 14 dienu laikā pēc kopsapulces nav kopsapulces organizatoram izteicis iebildumus pret sagatavotajā kopsapulces protokolā norādīto dzīvokļa īpašnieka balsojumu par kopsapulces darba kārtībā iekļauto jautājumu, uzskatāms, ka dzīvokļa īpašnieks ir piekritis tam, ka norādītais balsojums ir atbilstošs viņa balsojumam kopsapulcē. Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības iebilst, izmantojot arī Būvniecības informācijas sistēmas funkcionalitāti.

Līdz ar to visas dzīvokļu īpašnieku kopsapulces ir jāprotokolē un protokolā jāatspoguļo dzīvokļu īpašnieku kopības pieņemtie lēmumi un balsojums. Ja sapulces netiek protokolētas vai ir pārkāpta procesuālā kārtība, kas ir novedusi pie prettiesisku lēmumu pieņemšanas, dzīvokļa īpašnieks ir tiesīgs apstrīdēt tiesā šāda lēmuma likumību Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta ceturtajā daļā noteiktajā kārtībā: tiesa, pamatojoties uz dzīvokļa īpašnieka pieteikumu, var atzīt dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu par spēkā neesošu, ja lēmums vai tā pieņemšanas procedūra ir pretrunā ar šā likuma noteikumiem. Prasību var celt triju mēnešu laikā no dienas, kad attiecīgā persona uzzināja vai tai vajadzēja uzzināt par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, bet ne vēlāk par gadu no lēmuma pieņemšanas dienas.