Sākotnēji jāuzsver, ka nepieciešams nošķirt piespiedu dalītā īpašuma un brīvprātīgā dalītā īpašuma gadījumus.

Piespiedu dalītais īpašums vēsturiski veidojies likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk – Civillikuma spēkā stāšanās likums) 14. panta pirmās daļas 1.–4. punktā noteiktajos gadījumos, uz šiem gadījumiem ir attiecināmas zemes likumiskās lietošanas tiesības.   

Savukārt minētā panta pirmās daļas 5. punkts, kas bija spēkā līdz 2017. gada 1. janvārim, pieļāva brīvprātīgā dalītā īpašuma izveidošanu, proti, gadījumus, kuros ēkas (būves) uzceltas uz nomātas zemes, ja zemes nomas līgums ir noslēgts uz laiku, kas nav mazāks par desmit gadiem, un zemes īpašnieka un nomnieka līgumā ir paredzētas nomnieka tiesības uz iznomātās zemes celt ēkas (būves) kā patstāvīgus īpašuma objektus. Šādas ēkas (būves) par patstāvīgu īpašuma objektu uzskatāmas tikai laikā, kamēr ir spēkā zemes nomas līgums. Piespiedu nomas tiesisko attiecību regulējums (tātad zemes likumiskās lietošanas tiesības) neattiecas uz brīvprātīgo dalīto īpašumu. Brīvprātīgā dalītā īpašumā pušu tiesiskās attiecības regulē zemes nomas līgums, uz kura pamata nomnieks ir uzcēlis būvi uz iznomātāja zemes kā patstāvīgu īpašuma objektu, tostarp jautājumos par nomas maksu.

Ja puses atrodas piespiedu dalītā īpašuma tiesiskajās attiecībās, tad nav svarīgs iesaistīto personu statuss –, vai tā ir privātpersona (fiziska vai juridiska persona) vai publiska persona –, jo zemes likumiskās lietošanas tiesības aptver visus piespiedu dalītā īpašuma gadījumus.

Būtiski uzsvērt, ka gadījumos, kuros zemes īpašnieks ir publiska persona, zemes likumiskās lietošanas tiesības ir spēkā no 2024. gada 1. janvāra. Proti, zemes likumiskās lietošanas tiesības stājas spēkā trijos posmos, ņemot vērā situāciju:

• 2022. gada 1. janvārī – visos piespiedu dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības attiecīgajā brīdī netiek regulētas ar spēkā esošu līgumu vai tiesas nolēmumu;
• 2023. gada 1. janvārī – visos piespiedu dalītā īpašuma gadījumos, kuros piespiedu nomas attiecības 2022. gada 1. janvārī tiek regulētas ar spēkā esošu nomas līgumu vai tiesas nolēmumu;
• 2024. gada 1. janvārī – piespiedu dalītā īpašuma gadījumos, kuros privātpersonai piederošas būves atrodas uz publiskas personas (valsts, pašvaldības vai citas atsavinātas publiskas personas) zemes. 

Tātad, ja piespiedu nomas attiecības 2022. gada 1. janvārī tika regulētas ar spēkā esošu nomas līgumu, tad zemes likumiskās lietošanas tiesības šādam piespiedu dalītā īpašuma gadījumam piemērojamas no 2023. gada 1. janvāra.

Tas nozīmē, ka no minētā datuma noslēgtais zemes nomas līgums pušu attiecības vairs neregulē, bet likumā ir noteikts zemes likumiskās lietošanas tiesību saturs, tai skaitā zemes likumiskās lietošanas maksa – četri procenti no lietošanā esošās zemes kadastrālās vērtības gadā, bet ne mazāk par 50 eiro gadā.

Būves īpašnieks un zemes īpašnieks var rakstveidā vienoties par citu lietošanas maksas apmēru.  

Attiecībā uz pušu vienošanos uzmanība vēršama tam, ja normatīvie akti zemes reformas un privatizācijas jomā neregulē platības jautājumu, bet pusēm ir bijusi vienošanās par šo platību (zemes nomas līgums), līgumā noteiktā zemes platība paliek spēkā arī zemes likumiskās lietošanas tiesībās.