Kopīpašums un tā zemūdens akmeņi (I)

Civillikuma (CL) 1067. pantā lasāms: "Īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts vienīgi tiesību saturs, ir kopīpašuma tiesība." Uzreiz var teikt, ka kopīpašums, neskaitot daudzdzīvokļu mājas (kur, protams, ir sava veida problēmas), lielākoties tomēr ir kā bumba ar laika degli: agrāk vai vēlāk īpašnieku starpā var izcelties visdažādākās domstarpības, kam risinājums visbiežāk rodams tiesas ceļā.

Abstraktā lieta – domājamās daļas

"Kopīpašums ir tāds īpašuma veids, kad vairākiem īpašniekiem pieder tikai šā īpašuma daļas, kas nav atsevišķi nošķirtas. Tās ir domājamās daļas, kas ir abstrakta lieta," saka zvērināts advokāts un Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes pasniedzējs Jānis Lapsa. Kā rodas kopīpašuma attiecības, kā tās izbeidzamas, bet, ja tas nav iespējams, – kā izvairīties no konfliktiem kopīpašuma lietošanā?

Kopīpašuma izmantošanā CL nosaka ievērojamus ierobežojumus – 1068. panta pirmajā un otrajā daļā ir noteikts: "Rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu, kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās, drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu; bet, ja kāds no viņiem rīkojas atsevišķi, tad šī rīcība ne vien nav spēkā, bet arī uzliek pēdējam pienākumu atlīdzināt pārējiem zaudējumus, kas viņiem ar to nodarīti.

Neviens atsevišķs kopīpašnieks nevar bez visu pārējo piekrišanas ne apgrūtināt kopīpašuma priekšmetu ar lietu tiesībām, ne atsavināt to visā tā sastāvā vai pa daļām, ne arī kaut kā to pārgrozīt. Tādēļ katram kopīpašniekam ir tiesība protestēt pret tādu viena vai visu pārējo kopīpašnieku rīcību, un šo tiesību viņam nevar atņemt ar balsu vairākumu."

"Katra kopīpašnieka domājamā daļa kopējā lietā pieder vienīgi viņam."

Tomēr vienlaikus "visi kopīpašnieki, samērīgi ar katra daļu, saņem visus labumus, kādus kopējā lieta dod, un tādā pašā samērā arī nes zaudējumus, kādi tai ceļas"(1069. p.). "Katra kopīpašnieka domājamā daļa kopējā lietā pieder vienīgi viņam. Tādēļ viņš drīkst ar to visādi rīkoties atbilstoši tās būtībai, ja vien šī rīcība līdz ar to neattiecas uz pārējo kopīpašnieku daļām. Uz šā pamata katram kopīpašniekam ir tiesība viņam piederošo kopējās lietas daļu arī atsavināt vai ieķīlāt." (1072. p.)

Tātad, no vienas puses, cilvēks it kā drīkst ar sava īpašuma domājamo daļu rīkoties pēc saviem ieskatiem, bet, no otras puses, – nekādi nedrīkst aizskart kopīpašnieku intereses un tādējādi savās tiesībās ir ierobežots.

Kopīpašums veidojas simt un vienā ceļā, un ļoti dažādi ir arī tā veidi. Denacionalizācijas laikā daudzi mantinieki atguva, piemēram, vienu nekustamo īpašumu; privatizācijas procesā dzīvokļus kaut kādu iemeslu dēļ privatizēja nevis viens ģimenes loceklis, bet vairāki, vai arī komunālo dzīvokļu istabām katrai radās savs īpašnieks, bet koplietošanas telpas palika kopīpašumā.

Ļoti bieži arī mūsdienās kopīpašums rodas mantojuma ceļā, kad mantinieki, nespējot savā starpā vienoties, domājamās daļās sadala iepriekš vienotu īpašumu vai īpašumus. Arī laulības šķiršanas lietās, kad laulātie nespēj vienoties par kopīgo īpašumu reālu sadali. Izplatīti ir gadījumi, kad kopīpašumu, iegādājoties māju vai dzīvokli, gribēdami rast finansiālu drošību, izveido pāri, kam ir nereģistrēta kopdzīve. "Es gan gribētu teikt, ka ģimenes pamats tomēr ir laulība un laulībā vajag stāties," piebilst advokāts. "Protams, ja cilvēki nav laulībā, tad, pirmkārt, viņi var pirkt īpašuma domājamās daļas, rakstīt testamentu, dāvināt..." Tā varētu turpināt vēl un vēl.

Par kopīpašuma dalīšanu

J. Lapsa no prakses min gadījumus, kā rīkoties ar kopīpašuma daļām, uzsverot, ka CL nosacījums tomēr ir tāds, ka kopīpašuma attiecības ir izbeidzamas. No jau pastāvošām vai jaunu veidošanas, pirmkārt, iespējams izvairīties vienošanās ceļā.

"Situācija var būt tāda, ka mantošanas ceļā, piemēram, ir radušies trīs kopīpašnieki, katram no īpašuma pieder viena trešā daļa, bet attiecīgajā mājā ir tikai divi dzīvokļi. Trešajam īpašniekam no īpašuma ir jāgūst labums, un viņš no abiem pārējiem var prasīt maksu par lietošanu vai arī pieprasīt kopīpašuma dalīšanu. Loģiski būtu, ka tie divi kopīpašnieki, kuri īpašumu lieto, domājamās daļas atpērk no trešā īpašnieka. Tomēr tad, ja viņš pieprasa kopīpašuma dalīšanu, kas nav īstenojama ne juridiski, ne faktiski, šis īpašums ir jāpārdod izsolē, līdzšinējiem īpašniekiem izmaksājot naudu atbilstoši viņu domājamām daļām," skaidro J. Lapsa.

"Ja, piemēram, trīs mantinieki manto dzīvokli, tad mantojuma rezultātā radies kopīpašums arī ir jālikvidē. Ja viens no viņiem piedāvā izpirkt pārējo daļas, bet tie nepiekrīt, tad šis trešais var celt prasību tiesā. Tiesa nolems, ka īpašnieks būs tikai viens – tas, kurš samaksās abiem pārējiem, un notiks ievešana valdījumā. Ja naudas pirkumam nav nevienam no viņiem, tad dzīvokli pārdos izsolē, katrs kopīpašnieks saņems vienu trešo daļu naudas, bet tad dzīvoklis būs jāatbrīvo. Protams, vienošanās šādos gadījumos ir labākais variants.

"Kopīpašums veidojas simt un vienā ceļā."

Ja kāds par savu daļu prasa vairāk, nekā ir tās tirgus vērtība, tad jāapsver, kas izdevīgāk – samaksāt mazliet vairāk un sakārtot šo īpašuma lietu vai sākt tiesas procesu. Tiesā var būt divas trīs instances, jārēķinās ar izdevumiem par advokāta pakalpojumiem, un tad nebūs nekāda ieguvuma. Turklāt nav zināms, kas izsolē īpašumu nopirks – varbūt kāda sveša persona, kas visus izspiedīs no šī mājokļa."

Advokāts uzsver – kopīpašuma dalīšanas prasības tiesās ir gandrīz vienīgās, kuras nevar noraidīt, jo kopīpašums ir jāizbeidz. To nosaka CL 1074. pants un 1075. pants: "Ja esmu kopīpašnieks, sniedzu prasību tiesā, to vienmēr apmierinās. Varbūt neapmierinās tā, kā es to gribēju – paturēt sev un izmaksāt naudu, vai arī lai no manis atpērk. Tiesa var nolemt citādi, iespējams, vairāk par labu otrai pusei, vai pārdot izsolē. Jāņem arī vērā, ka tad, ja cilvēks vēlas pirkt kopīpašuma daļu un šim nolūkam iegūt bankas kredītu, šā īpašuma veida dēļ kredīta apmērs vienmēr būs mazāks."

Kā izvairīties no kopīpašuma veidošanas

"Mantošanas lietās bieži gadās tā, ka īpašnieks mirst un viņam, piemēram, ir viens dzīvoklis, mašīna, vasarnīca, garāža. Paliek sieva, meita. Ja mantinieces nevar vienoties, tad katra manto domājamo daļu pusi no katra īpašuma1. Ja viņas spēj vienoties, noslēdz mantojuma sadales līgumu. Piemēram, ja meita dzīvo citur un viņai ir sava ģimene, normāli būtu, ka dzīvoklis paliek sievai; ja viņa nebrauc ar auto, tad auto, garāžu un arī vasarnīcu var iegūt meita. Tad kopīpašums neveidojas. Nozīmīga, protams, ir īpašumu vērtība un mantinieku savstarpējās attiecības. Īstenībā nav problēmu, ja māte vēlas arī vasarnīcu. Meita iegūst auto un garāžu, mātei paliek dzīvoklis un vasarnīca, bet tai var uzlikt uzlikumu, ka pēc mātes nāves meita iegūst šo nekustamo īpašumu," skaidro advokāts. "Vienkāršāk ir samaksāt par mantojuma sadales līguma sastādīšanu, nekā mocīties ar kopīpašuma sekām. Ja ģimenē ir normālas attiecības, tad kopīpašums nerada problēmas, bet ļoti bieži tā nav, notiek savstarpēja tiesāšanās. Vienošanās arī veicina stabilāku civiltiesisko apgrozību. Ja mamma ir veca, visu var uzreiz atdot meitai, bet var uzrakstīt līgumu, ar kuru mātei nodrošina dzīvošanas tiesības līdz mūža beigām, nosakot, ka īpašums mātes dzīves laikā nav apgrūtināms ar saistībām – to nedrīkst ieķīlāt vai kā citādi apgrūtināt.

Īpaši jārunā par laulības šķiršanu. Tiesību attīstības prakse virzās uz to, lai, šķirot laulību, kopīpašumi neveidotos. Ja laulātie nespēj vienoties, tad īpašumus dala tiesa. Laulību šķirot pie notāra, var gadīties, ka ir pieci dzīvokļi, trīs lauku mājas, laulātie no tā visa vēlas katrs pa pusei un tā arī vienojas. Tad būs šādi kopīpašumi, par kuru lietošanu ar laiku, visticamāk, radīsies apgrūtinošas domstarpības."

Pirmkārt, grūtības var rasties, ja viens no kopīpašniekiem vēlēsies savu domājamo daļu pārdot. Likumā noteikts, ka katrs kopīpašnieks ar savu domājamo daļu drīkst brīvi rīkoties, ja vien šī rīcība neattiecas uz pārējo kopīpašnieku daļām, to arī atsavināt vai ieķīlāt. Taču te ir viens liels "bet" – šo domājamo daļu nedrīkst pārdot, kam vien ienāk prātā, jo pārējiem kopīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības.

Otrajā skaidrojuma daļā par kopīpašuma pirmpirkuma un izpirkuma tiesībām.
 

1397.1 Ja mantojuma masas sastāvā ietilpst laulāto kopīga manta, kas nav reģistrēta kā laulāto kopīga manta, tad laulātais savu laulātā kopīgās mantas daļu var prasīt izdalīt saskaņā ar 89. panta otrās daļas un 109. panta otrās daļas noteikumiem. Ja mantinieks ceļ iebildumus par laulātā kopīgās mantas daļas izdalīšanu no mantojuma masas, laulātā kopīgās mantas daļa ir izdalāma prasības kārtībā.