FOTO: Freepik.
Jau trīs gadus ir spēkā jaunais Dzīvojamo telpu īres likums, kas būtiski atšķiras no iepriekšējā. Sadarbībā ar zvērinātu advokātu un Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes lektoru Jāni Lapsu LV portāls skaidro, kas būtu jāņem vērā īrniekam un izīrētājam, lai juridiski korekti noformētu savstarpējās līgumattiecības, kā arī pareizi piemērotu likuma normas.
Dzīvojamo telpu īres likuma 6. pants noteic, ka dzīvojamās telpas vienīgais lietošanas pamats īrniekam ir rakstveidā noslēgts dzīvojamās telpas īres līgums.
“Cilvēki bieži vien tam nepievērš uzmanību. Turklāt, ja īrnieks un izīrētājs ir pazīstami, tad vienošanās notiek mutiski,” saka zvērināts advokāts, Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes lektors Jānis Lapsa.
Kur slēpjas risks? “Ja nav īres līguma, nekas neapliecina, ka īrnieks dzīvo konkrētajā dzīvoklī. Ja īrnieks ar izīrētāju sastrīdas, dzīvokļa īpašnieks (izīrētājs) apmaina slēdzenei atslēgu, un īrnieks nevar zvanīt policijai un teikt, ka netiek iekšā dzīvoklī, vai mēģināt atlauzt durvis,” stāsta J. Lapsa. “Tātad rakstveida īres līgums ir obligāts nosacījums korektām tiesiskām attiecībām.”
Ja ir rakstveida īres līgums, tas mazina iespēju nenomaksāt nodokļus. LV portāls jau ir vēstījis, ka īpašuma izīrēšana ir saimnieciskā darbība un no gūtajiem ienākumiem jāmaksā nodokļi.
|
Vairāk par nodokļu nomaksu, izīrējot nekustamo īpašumu >>
|
Viens no būtiskākajiem aspektiem, lai pastāvētu korektas līgumattiecības, – abām pusēm jāpilda līgumā noteiktie pienākumi.
Tāpēc no izīrētāja tiesību aizsardzības viedokļa svarīgi zināt, kas ir īrnieks un kādi ir viņa ienākumi. “Īres līgums savā ziņā ir uzticības līgums, tam ir personisks raksturs, tas nav mantojams,” norāda advokāts.
J. Lapsa zina teikt, ka atsevišķās valstīs Eiropā īrniekiem pat tiek prasītas rekomendācijas no iepriekšējiem izīrētājiem. Latvijā atšķirībā no darba tiesībām, kur apzina potenciālā darbinieka bijušos darba devējus, tam pievērš maz uzmanības.
J. Lapsa atgādina, ka likums neliedz vairākiem cilvēkiem slēgt īres līgumu par viena dzīvokļa īri. Īpaši aktuāli tas ir nereģistrētas kopdzīves gadījumā.
Kāpēc no izīrētāja skatpunkta labāk slēgt īres līgumu ar diviem cilvēkiem? “Ja kādreiz īres līgumu slēdza ar vīru un sieva ar bērniem bija ģimenes locekļi, viņi visi (pilngadīgās personas) atbildēja solidāri. Tagad tā vairs nav. Dzīvojamo telpu īres likums noteic, ka atbild tikai nominālā persona – konkrētais īrnieks –, kurš noslēdzis īres līgumu,” skaidro J. Lapsa.
Noslēdzot īres līgumu ar diviem kopdzīves partneriem, tiek aizsargāti arī īrnieki, ja viens no viņiem, piemēram, aiziet bojā autoavārijā.
Lai nebūtu kļūdu vai arī viena puse to neizmantotu savā labā, J. Lapsa iesaka īres līgumu slēgt pie profesionāla jurista.
Advokāta praksē mēdz būt gadījumi, ka īres līgums ir noslēgts par labu vienai pusei, taču otra līgumslēdzēja puse to nav apzinājusies.
Piemēram, īrnieks ir samaksājis 8000 eiro, lai nopirktu dzīvokļa īres tiesības, nosakot īres maksu 2 eiro kvadrātmetrā (m2). Dzīvoklim mainās īpašnieks, kas iesniedz tiesā prasību par īres maksas paaugstināšanu. Esošajā līgumā ir norādīts, ka grozīt īres maksu var atbilstoši tirgus situācijai. Jaunais īpašnieks tiesai iesniedz vērtētāja atzinumu, ka dzīvokļa tirgus vērtība ir 6 eiro/m2. Tiesa var arī atļaut īres maksu palielināt saskaņā ar tirgus cenu.
“Ja īrnieks par īres līguma tekstu būtu konsultējies pie jurista, viņš noteikti būtu akcentējis – dokumentā jānorāda, ka īres maksai 2 eiro/m2 jābūt nemainīgai vismaz pirmos piecus gadus, jo īrnieks ir nopircis īres tiesības,” uzsver J. Lapsa.
Svarīgi īres līguma noteikumiem pievērst uzmanību arī situācijās, kad īrnieks ir gatavs par saviem līdzekļiem veikt kapitālo remontu.
Tādā gadījumā būtu jāvienojas par mazāku īres maksu, kāda ir tirgus cena. Piemēram, ja īres līgums tiek slēgts uz 10 gadiem un ja tirgus cena ir 500 eiro mēnesī, tad pirmos piecus gadus īrnieks varētu maksāt 200 eiro mēnesī, jo īpašuma atjaunošanā ir ieguldījis līdzekļus noteiktā apmērā.
Būtiski pievērst uzmanību, kam būs jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN).
Atšķirībā no iepriekš spēkā esošā likuma “Par dzīvojamo telpu īri” jaunajā regulējumā nav noteikts, kam jāmaksā NĪN.
Pieņemt, ka tas jādara īrniekam, ir kļūda. Izīrētājs nedrīkst vienpusēji likt īrniekam maksāt NĪN.
Vienošanās par NĪN jāpanāk, noslēdzot līgumu.
Tomēr jāuzsver, ka minētais nosacījums pilnībā attiecas tikai uz līgumiem, kas noslēgti pēc 2021. gada 1. maija (jaunā likuma stāšanās spēkā).
J. Lapsa atgādina, ka īrnieks attiecībās ar izīrētāju var būt patērētājs. Ko tas nozīmē? Izīrētājam, kurš izīrē dzīvokļus saimnieciskajā darbībā, jārēķinās: ja īrnieks iebilst, bet izīrētājs tam nepiekrīt, pieļaujams, ka īres līguma noteikumi var tikt atzīti par netaisnīgiem.
Dzīvojamo telpu īres likumā nav noteikts ne minimālais, ne maksimālais izīrēšanas termiņš. Likums arī neattiecas uz sezonālu telpu, piemēram, vasarnīcu, izīrēšanu vai īstermiņa telpu īri vietnē Booking.com.
“Pašlaik līgumi parasti tiek slēgti rakstveidā uz vienu diviem gadiem, bet tos var noslēgt arī uz 20, 30 vai pat 50 gadiem. Piemēram, Vācijā īres līgumu mēdz noslēgt līdz īrnieka mūža galam. Tādu līguma termiņu varētu piemērot arī Latvijā. Līguma termiņš ir īrnieka dzīvildze,” saka J. Lapsa.
Dzīvojamo telpu īres likuma 9. pantā norādīts, ka dzīvojamās telpas īres līgumu slēdz uz noteiktu termiņu.
Savukārt 18. panta pirmās daļas astotais punkts nosaka: “Īrnieka pienākums ir atbrīvot īrēto dzīvojamo telpu, dzīvojamās telpas īres līgumam izbeidzoties, izņemot gadījumu, kad īrnieks par šīs telpas turpmāku lietošanu noslēdzis jaunu dzīvojamās telpas īres līgumu vai tiesa ir apmierinājusi īrnieka pieteikumu par bezstrīdus piespiedu izpildīšanas apturēšanu.”
“Likumdevējs nav likumā iekļāvis normu, ka līgumu nedrīkst pagarināt. Taču doma ir: ja noslēgts īres līgums uz gadu vai diviem, termiņam beidzoties, jāslēdz jauns īres līgums. Kāpēc tā? Lai līgums netiktu pagarināts. Tikko līgumā ir ietverts vārds “pagarināt”, tas uzreiz rada strīdu iespējamību,” paskaidro J. Lapsa.
Praksē īrnieki vai izīrētāji nereti aizmirst, ka līgums ir noslēgts līdz noteiktam laikam un to nepagarina. “Termiņam jāseko līdzi un par to laikus jādomā,” akcentē advokāts. “Iespējams, izīrētājam telpas vajadzīgas pašam vai viņš vēlas dzīvokli izīrēt kādam citam.”
Parasti līgumos mēdz iekļaut punktu, kas nosaka, – ja mēnesi iepriekš neviena no pusēm neceļ iebildes, ka līgumu nevēlas pagarināt, tad līgums turpinās uz vēl vienu termiņu, t. i., vienu vai diviem gadiem.
Likuma 12. panta pirmā daļa paredz: “Izīrētājs, slēdzot dzīvojamās telpas īres līgumu, ir tiesīgs dzīvojamās telpas īres līguma saistību izpildes nodrošināšanai prasīt no īrnieka drošības naudas iemaksu, kas nepārsniedz divu mēnešu īres maksu.”
Nereti īrnieki domā, ka var nemaksāt īres maksu par pēdējiem diviem vai pēdējo mēnesi, jo izīrētājs to varēs segt no drošības naudas.
J. Lapsa piebilst, ka drošības nauda ir paredzēta nevis īres maksas nemaksāšanai, bet norēķiniem par zaudējumiem vai parādiem.
“Problēma juridiski ir tā, ka drošības nauda jāatdod īrniekam tad, kad beidzas līgums. Līdz ar to izīrētājam rodas sarežģījumi, jo komunālie maksājumi par iepriekšējo mēnesi tiek saņemti līdz nākamā mēneša vidum,” klāsta J. Lapsa.
Vienlaikus advokāts norāda, ka likums ļauj vienoties līgumā arī citādi. Piemēram, ja īrnieks ir samaksājis drošības naudu par diviem mēnešiem, viņam viena mēneša drošības naudu var atdot tad, kad beidzas īres līgums. Turpretī atlikumu no drošības naudas par otru mēnesi īrnieks var saņemt, kad segti visi komunālie maksājumi.
Dzīvojamo telpu īres likumā noteikts: līgumā var paredzēt, ka īrniekam no jauna ir jāiemaksā drošības nauda, ja iemaksātā jau ir iztērēta, piemēram, sedzot parādus par komunālajiem maksājumiem.
“Attiecīgo punktu var iekļaut līgumā, tomēr tas nav risinājums,” uzskata J. Lapsa. “No izīrētāja viedokļa ieteiktu nesegt parādus ar īrnieka drošības naudu. Vislabāk būtu, ja par parādiem dzīvojamo telpu īres līguma darbības laikā norēķinātos īrnieks.”
Jāatgādina, ka Dzīvokļa īpašuma likums paredz – uz dzīvokļa īpašnieku gulstas pienākums parūpēties par to, lai dzīvokļa īpašumam neveidojas parādi, tostarp gadījumā, ja dzīvoklī ir iemitinātas citas personas.
Likumā ir noteikts, ka īrniekam ir tiesības vienpusēji atkāpties no dzīvojamās telpas īres līguma, uzsakot īres līgumu vienu mēnesi iepriekš, ja dzīvojamās telpas īres līguma termiņš nepārsniedz desmit gadus.
Īrnieks un izīrētājs var vienoties par ilgāku brīdināšanas termiņu, ja dzīvojamās telpas īres līguma termiņš pārsniedz desmit gadus.
J. Lapsa vērš uzmanību, ka īrniekam, neatkarīgi no datuma, kad viņš atstāj īrētās telpas, par konkrēto mēnesi ir jānorēķinās. Piemēram, ja līgums tiek uzteikts 1. jūnijā, bet īrnieks atstāj telpas 5. jūnijā, viņam gan īres nauda, gan komunālie maksājumi ir jāsamaksā par visu mēnesi.
“Likumā ir noteikts termiņš – viens mēnesis – līguma uzteikšanai, lai izīrētājam dotu laiku atrast jaunu īrnieku un lai nodrošinātu nepārtrauktību,” uzsver advokāts. “Īrnieki bieži vien par to aizmirst un uzskata, ka jānorēķinās tikai par laiku, kad faktiski īrētas telpas. Šādu situāciju palīdz risināt drošības nauda, proti, no tās var ieturēt nepieciešamos maksājumus.”
J. Lapsa akcentē, ka īpaša vērība jāvelta jautājumam par radinieku izmitināšanu īrnieka dzīvoklī.
Civillikuma 3. pants nosaka: “Katra civiltiesiska attiecība apspriežama pēc likumiem, kas bijuši spēkā tad, kad šī attiecība radusies, pārgrozījusies vai izbeigusies. Neskartas paliek jau iegūtās tiesības.”
Jaunajā Dzīvojamo telpu īres likumā ievērojami sašaurināts personu loks, kuras īrnieks var izmitināt savā mājoklī. Likuma 14. pants paredz, ka īrniekam ir tiesības iemitināt viņa īrētajā dzīvojamajā telpā savu laulāto un abu vai katra laulātā bērnus, ja iepriekš par to rakstveidā informēts izīrētājs. Pārējās personas īrnieks var iemitināt īrētajā dzīvojamajā telpā tikai pēc izīrētāja rakstveida piekrišanas.
Turpretī “vecā” likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 9. pantā, kas stājās spēkā 1993. gadā un zaudēja spēku 2021. gada 30. aprīlī, bija noteikts, ka “īrniekam ir tiesības iemitināt viņa īrētajā dzīvojamajā telpā savu laulāto, vecākus (adoptētājus), darbnespējīgos brāļus un māsas un pilngadīgos bērnus, kuriem nav savas ģimenes”.
J. Lapsa norāda, ka jaunajā likumā īrniekam nav tiesību iemitināt savus vecākus. Taču, ja viņi iemitināti, kad spēkā bija “vecais” likums, tad tiesības netiek zaudētas.
To, cik būtiski ir ņemt vērā tiesību normas, kas radušās laikā, kad noslēgts konkrētais īres līgums, apliecina arī Senāta Civillietu departamenta spriedums šī gada 30. janvārī lietā Nr. C30377121, SKC-29/2024, kurā tika risināts jautājums par tiesībām pārslēgt īres līgumu.
Līgums tika noslēgts 1993. gada 1. janvārī, kad bija spēkā LPSR Dzīvokļa kodekss, jo “vecais” likums “Par dzīvojamo telpu īri” stājās spēkā vien 1993. gada 1. aprīlī.
Tiesa secināja, ka attiecīgajā gadījumā pēc īrnieka nāves 2009. gadā viņa ģimenes locekļiem un dzīvokļa īpašniecei bija saistošs pirms vairāk nekā 30 gadiem noslēgtais īres līgums.
Jāatgādina, ka LPSR Dzīvokļa kodeksa (spēkā no 1984. līdz 1993. gadam) 63. pants noteica, ka par īrnieka ģimenes locekļiem atzīstami kopā ar viņu dzīvojošie īrnieka laulātais, kā paša īrnieka, tā arī jebkura viņa ģimenes locekļa bērni (arī adoptētie) un vecāki (adoptētāji). Citus radiniekus par īrnieka ģimenes locekļiem var atzīt tad, ja viņi pastāvīgi dzīvo kopā ar īrnieku un viņiem ir kopēja saimniecība.
Nereti īrniekiem nepatīk, ja izīrētājs vēlas apsekot dzīvokli, respektīvi, kādā stāvoklī tas atrodas, vai, tuvojoties īres līguma beigu termiņam, izrādīt telpas potenciālajam jaunajam īrniekam.
Dzīvojamo telpu īres likuma 18. panta pirmā daļa nosaka: “Izīrētājam ir pienākums nodot dzīvojamo telpu īrnieka lietošanā un nodrošināt īrniekam iespēju to netraucēti lietot visu dzīvojamās telpas īres līgumā noteikto laiku.”
Tomēr minētais aizliegums nav absolūts, turklāt tam ir jābūt sabalansētam ar izīrētāja tiesībām aizsargāt savu īpašumu. J. Lapsa tiesības īpašniekam apsekot dzīvokli rosina iekļaut īres līgumā, norādot, ka īrniekam jānodrošina izīrētājam piekļuve dzīvojamajās telpās esošajām ēkas kopējām komunikācijām, sienu konstrukcijām, kā arī iespēja apsekot aprīkojumu un mērierīces, veikt dzīvokļa palīgtelpu apskati u. tml.
Advokāts mudina ietvert īres līgumā arī punktu, ka mēnesi pirms līguma termiņa beigām izīrētājam ir tiesības izrādīt dzīvokli potenciālajiem īrniekiem, apmeklējuma laiku iepriekš saskaņojot ar īrnieku.
Dzīvojamo telpu īres likuma pārejas noteikumi noteic, ka dzīvojamās telpas īres līgumi, kas noslēgti līdz 2021. gada 30. aprīlim, izīrētājam un īrniekam vienojoties, grozāmi līdz 2026. gada 31. decembrim. Ja izīrētājs un īrnieks nevar vienoties, strīdu izšķir tiesa. Attiecīgā prasība ceļama ne vēlāk kā līdz 2026. gada 31. decembrim.
Savukārt, ja dzīvojamās telpas īres līgums noslēgts līdz 2021. gada 30. aprīlim, līgumā nav norādīts termiņš, uz kuru dzīvojamā telpa izīrēta, un ja izīrētājs un īrnieks nevar vienoties par turpmāko dzīvojamās telpas īres līguma termiņu, tiesa to nosaka pēc sava ieskata uz laiku, kas nepārsniedz 10 gadus, bet ne ilgāku kā līdz 2036. gada 31. decembrim.
J. Lapsa iesaka par īres līguma termiņu un citiem jautājumiem vienoties bez tiesas iesaistes, jo “tā būs daudz lētāk”.
Teikto viņš pamato ar piemēru: denacionalizēts nams, kurā īrnieki par kvadrātmetru maksā aptuveni vienu eiro. Tirgus cena šādam namam ir 5–6 eiro/m2. Lai panāktu vienošanos ar īrniekiem, īpašnieks piedāvāja pārslēgt īres līgumus par 3 eiro/m2, tajos iestrādājot arī maksas paaugstināšanas algoritmu. Abas puses bija apmierinātas, un tiesvedība izpalika.
