SKAIDROJUMI
>
Zini savas tiesības un iespējas!
TĒMAS
Inese Helmane
LV portāls
25. oktobrī, 2022
Lasīšanai: 11 minūtes
RUBRIKA: Skaidrojums
TĒMA: Īpašumtiesības
6
6

Apbūvēta zemesgabala cenas noteikšana dalītā īpašuma gadījumā

FOTO: Evija Trifanova, LETA.

Nereti garāžas, mājas vai citas ēkas atrodas uz valstij piederošas zemes, un šo būvju īpašnieki vēlas nopirkt zem tām esošo zemesgabalu. LV portāls skaidro, kādi dokumenti šajā gadījumā ir jākārto, kādās institūcijās jāvēršas, kā veidojas zemes pārdošanas cena dalītā īpašuma gadījumā.

īsumā
  • Attiecībā uz valsts zemes iegūšanu īpašumā tiek piemēroti divi procesi – privatizācija un atsavināšana.
  • Valsts vai pašvaldības īpašuma objekta privatizācijas ierosinājumu bija tiesības iesniegt līdz 2006. gada 31. augustam, līdz ar to vairs netiek pieņemti jauni privatizācijas ierosinājumi.
  • Privatizācijas procesā par apbūvēta zemesgabala cenu nevienojas, tā tiek noteikta atbilstoši likumā noteiktajai kārtībai.
  • Publiskas personas mantas atsavināšana (tai skaitā – apbūvētas valsts zemes atsavināšana dalītā īpašuma gadījumā) tiek organizēta Publiskas personas mantas atsavināšanas likumā noteiktajā kārtībā.
  • Sertificēta vērtētāja noteiktā apbūvētā zemesgabala tirgus vērtība tiek salīdzināta ar šī zemesgabala aktuālo kadastrālo vērtību un zemesgabala vēsturisko kadastrālo vērtību 2007. gada 31. decembrī.
  • Par konfliktsituāciju var uzskatīt gadījumus, kad potenciālais pircējs uzskata, ka zemesgabala pārdošanas cena ir pārāk augsta.

Attiecībā uz valsts zemes iegūšanu īpašumā tiek piemēroti divi procesi – privatizācija saskaņā ar likumu “Par valsts un pašvaldību īpašuma objektu privatizāciju” un Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likumu un atsavināšana saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likumu.

Jaunus privatizācijas ierosinājumus nepieņem

Saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem Nr. 557 “Noteikumi par valsts īpašumu privatizāciju veicošās institūcijas pārvaldes uzdevumu deleģēšanu” akciju sabiedrībai “Publisko aktīvu pārvaldītājs “Possessor” ” (“Possessor”) tiek deleģēts valsts pārvaldes uzdevums – valsts vārdā organizēt un veikt valsts īpašumu privatizāciju veicošās institūcijas pienākumus.

Atbilstoši Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likuma 5. panta pirmajai daļai valsts vai pašvaldības īpašuma objekta privatizācijas ierosinājumu bija tiesības iesniegt līdz 2006. gada 31. augustam, līdz ar to vairs netiek pieņemti jauni privatizācijas ierosinājumi. Pašlaik turpinās privatizācija tiem zemesgabaliem, kuru privatizāciju kavēja kādas problēmas, kuras tagad ir atrisinātas, informē “Possessor” Nekustamo īpašumu departamenta vadītāja Darja Ivanova.

“Possessor” pārstāve raksturo dažas situācijas, kad turpinās privatizācijas process: “Ir gadījumi, ka apbūves īpašnieks nav ieinteresēts privatizēt zemi, jo tie ir dziļi lauki, kur nav ekonomiskās attīstības perspektīvas. Otrs variants – objekta apbūves īpašnieks nav spējīgs pierādīt savas īpašuma tiesības uz būvi un nevar to ierakstīt zemesgrāmatā, taču viņam visu laiku saglabājas iespējas privatizēt zemi. Palēnām šīs situācijas risinām, brīdinām personas, varam arī aiziet uz tiesu.”

Cena – atbilstoši likumā noteiktajai kārtībai

Privatizācijas procesā par apbūvēta zemesgabala cenu nevienojas, tā tiek noteikta atbilstoši likumā noteiktajai kārtībai.

Kā nosaka Valsts un pašvaldību īpašuma privatizācijas un privatizācijas sertifikātu izmantošanas pabeigšanas likuma 8. panta pirmā daļa, “apbūvēta zemesgabala (atsevišķs apbūvēts zemesgabals un apbūvēts zemesgabals kopā ar privatizējamo valsts vai pašvaldību īpašuma objektu) cenu nosaka privatizāciju veicošā institūcija, un tā ir vienāda ar Valsts zemes dienesta (VZD) noteikto konkrētā apbūvētā zemesgabala vērtību privatizācijas vajadzībām, izņemot šī panta trešajā daļā minēto gadījumu”.

VZD apbūvēta zemesgabala vērtību privatizācijas vajadzībām nosaka saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem Nr. 946 “Noteikumi par apbūvēta zemesgabala vērtības noteikšanu privatizācijas vajadzībām”, ņemot vērā pēdējo kadastrālo vērtību bāzi, Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētos datus par zemesgabala platību, apgrūtinājumiem un zemesgabala lietošanas mērķi privatizācijai.

Lietošanas mērķi nosaka pašvaldība

Ministru kabineta noteikumu Nr. 946 “Noteikumi par apbūvēta zemesgabala vērtības noteikšanu privatizācijas vajadzībām” 2. punkts nosaka, ka apbūvēta zemesgabala lietošanas mērķi privatizācijai pēc privatizāciju veicošās institūcijas pieprasījuma nosaka pašvaldība, kuras teritorijā atrodas attiecīgais zemesgabals, pamatojoties uz vietējās pašvaldības teritorijas plānojumā norādīto atļauto zemes izmantošanu.

Privatizāciju veicošā institūcija nosūta personai, kurai ir pirmpirkuma tiesības uz apbūvētu zemesgabalu, privatizācijas paziņojumu, kurā norādīta arī VZD noteiktā zemesgabala cena.

Kā apstrīdēt zemes cenu

Atbilstoši Administratīvā procesa likuma 70. panta pirmajai daļai, 76. panta pirmajai un otrajai daļai, 79. panta pirmajai daļai un 188. panta otrajai daļai privatizācijas paziņojumu var pārsūdzēt Administratīvajā rajona tiesā viena mēneša laikā no tā spēkā stāšanās dienas.

“Possessor” iesaka ņemt vērā, ka cena tiek aprēķināta pēc Ministru kabineta noteiktās formulas un to var mainīt, tikai pārveidojot, piemēram, pārdodamā zemesgabala lietošanas mērķi vai zemesgabala kadastrālo vērtību.

Atsavināšanas process

Publiskas personas mantas atsavināšana (tai skaitā – apbūvētas valsts zemes atsavināšana dalītā īpašuma gadījumā) tiek organizēta Publiskas personas mantas atsavināšanas likumā noteiktajā kārtībā. Likuma 4. pantā ir noteiktas personas, kuras var ierosināt atsavināšanas procesu, tostarp zemesgrāmatā ierakstītas ēkas (būves) īpašnieks vai visi kopīpašnieki, ja viņi vēlas nopirkt zemesgabalu, uz kura atrodas ēka (būve), vai zemesgabalu, uz kura atrodas ēka (būve), un zemes starpgabalu, kas pieguļ šai zemei; zemesgrāmatā ierakstītas ēkas (būves) kopīpašnieks, ja viņš vēlas nopirkt tā zemesgabala domājamo daļu, uz kura atrodas ēka (būve), samērīgi savai ēkas (būves) daļai.

Saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 8. panta pirmo daļu “atsavināšanai paredzētā valsts nekustamā īpašuma novērtēšanu organizē valsts akciju sabiedrība “Valsts nekustamie īpašumi” (VNĪ), izņemot šī panta 1.1, 1.2 un 1.3 daļā minētos gadījumus”.

Saskaņā ar likuma 5. panta trešo daļu VNĪ divu mēnešu laikā pēc tam, kad iesniegts atsavināšanas ierosinājums, ja tam pievienoti visi dokumenti, kas apliecina personas pirmpirkuma tiesības, pieņem lēmumu par attiecīgā zemesgabala pārdošanu.

2022. gadā (laikposmā no 1. janvāra līdz 19. septembrim) ir noslēgti 289 apbūvētas valsts zemes pirkuma līgumi, atklāj VNĪ Nekustamā īpašuma iznomāšanas un pārdošanas pārvaldes direktore Anita Feldmane.

Zemes cenas noteikšana

Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma pārejas noteikumu 11. punkts nosaka: “Atsavināmā apbūvētā zemesgabala nosacītā cena nedrīkst būt zemāka par zemāko no šādām vērtībām: attiecīgā zemesgabala kadastrālo vērtību vai attiecīgā zemesgabala kadastrālo vērtību 2007. gada 31. decembrī.” Tas nozīmē, ka sertificēta vērtētāja noteiktā apbūvētā zemesgabala tirgus vērtība tiek salīdzināta ar šī zemesgabala aktuālo kadastrālo vērtību un zemesgabala vēsturisko kadastrālo vērtību 2007. gada 31. decembrī. Apbūvētā zemesgabala pārdošanas cena nedrīkst būt zemāka par zemāko no šīm divām kadastrālajām vērtībām, skaidro “Possessor”.

Ja sertificēta vērtētāja noteiktā zemes cena ir lielāka vai vienāda ar kadastrālo vērtību, kā nosacītā cena tiek apstiprināta tā, kuru ir noteicis vērtētājs, norāda A. Feldmane.

10% gadījumu, kad noteiktā pārdošanas cena ir zemāka par aktuālo kadastrālo vērtību, VZD tiek lūgta izziņa par zemesgabala kadastrālo vērtību 2007. gada 31. decembrī.

Ja sertificēta vērtētāja noteiktā zemesgabala pārdošanas cena ir augstāka vai vienāda ar VZD noteikto vērtību 2007. gada 31. decembrī, tad tiek apstiprināta vērtētāja noteiktā pārdošanas cena. Ja vērtētāja noteiktā cena ir zemāka par VZD noteikto, kā nosacītā cena tiek apstiprināta dienesta noteiktā vērtība 2007. gada 31. decembrī. Proti, zemes pārdošanas cena tiek noteikta, vispirms salīdzinot neatkarīga vērtētāja noteikto cenu ar aktuālo kadastrālo vērtību, pēc tam, ja ir nepieciešams, ar kadastrālo vērtību 2007. gada 31. decembrī. 

Zemesgabalu pārdošanas cenas, kas noteiktas, pamatojoties uz sertificēta vērtētāja novērtējumiem, svārstās no 67 eiro par zemesgabala domājamo daļu Limbažos zem garāžas ēkas līdz 5,8 miljoniem eiro Rīgā, Andrejostas ielā.

Ja rodas konfliktsituācija

Par konfliktsituāciju var uzskatīt gadījumus, kad potenciālais pircējs uzskata, ka zemesgabala pārdošanas cena ir pārāk augsta, atklāj A. Feldmane. Šādos gadījumos atbilstoši Ministru kabineta noteikumu Nr. 109 “Kārtība, kādā atsavināma publiskas personas manta” 9.4. punktam pēc atsavināšanas paziņojuma saņemšanas tās ierosinātājs ar pamatotu iesniegumu vērtības precizēšanai vēršas VNĪ un biedrībā “Latvijas nekustamo īpašumu vērtētāju asociācija”.

Asociācija sniedz atzinumu par vērtējuma atbilstību Standartizācijas likumā paredzētajā kārtībā apstiprinātajiem īpašuma vērtēšanas standartiem, līdz atzinuma saņemšanai atsavināšana tiek apturēta. Nesaskaņas starp valsts kapitālsabiedrību un potenciālo pircēju nerodas bieži – tas notiek vidēji 2% pirkumu.

Atsavināšanas ierosinājumi “Possessor”

Saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 5. panta 3.1 daļu “Possessor” pieņem lēmumu tikai par tāda valsts īpašumā esoša nekustamā īpašuma pārdošanu, kurš iepriekš ir bijis nodots privatizācijai un kura privatizācija ir izbeigta vai privatizācijas tiesības nav izmantotas likumā noteiktajā termiņā, un kurš atrodas “Possessor” valdījumā. 

“Possessor” 2020. gadā saņemts 31 atsavināšanas ierosinājums, 2021. gadā – 79, 2022. gadā – 18.

Piemēri par “Possessor” valdījumā esošo valsts zemesgabalu nosacītās cenas noteikšanu:

  • zemesgabals Nr. 1: 2022. gada 15. jūlija novērtējums – 14 200 eiro (kadastrālā vērtība 2022. gadā – 18 281 eiro, kadastrālā vērtība 2007. gada 31. decembrī – 8730 lati jeb 12 421,97 eiro);
  • zemesgabals Nr. 2: 2022. gada 11. jūnija novērtējums – 57 500 eiro (kadastrālā vērtība 2022. gadā – 52 731 eiro, kadastrālā vērtība 2007. gada 31. decembrī netika pieprasīta, jo novērtējums ir augstāks par aktuālo kadastrālo vērtību);
  • zemesgabals Nr. 3: 2021. gada 25. oktobra novērtējums – 43 600 eiro (kadastrālā vērtība 2021. gadā – 50 987 eiro, kadastrālā vērtība 2007. gada 31. decembrī – 13 446 lati jeb 19 131,93 eiro).
Labs saturs
6
Pievienot komentāru
LATVIJAS REPUBLIKAS TIESĪBU AKTI
LATVIJAS REPUBLIKAS OFICIĀLAIS IZDEVUMS
ŽURNĀLS TIESISKAI DOMAI UN PRAKSEI
LIETOTĀJU IEVĒRĪBAI
Informējam, ka šajā tīmekļa vietnē tiek izmantotas sīkdatnes. Turpinot lietot LV portālu, jūs piekrītat sīkdatņu izmantošanai. Uzzināt vairāk
SAPRATU