Publicēts pirms 2 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
Iestāšanās garāžu kooperatīvā nav obligāta, tā ir brīvprātīga.
FOTO: Zane Bitere, LETA.
Automašīnu garāžu kooperatīvi, kas atrodas netālu no daudzdzīvokļu mājām, – šāda situācija Latvijā ir visai izplatīta. Gadījumā, ja vienā celtnē atrodas vairāki desmiti garāžu, veidojas “klasisks” kopīpašums. Kas jāzina, iegādājoties šāda nekustamā īpašuma domājamo daļu? Par to šajā LV portāla skaidrojumā.
Saskaņā ar likuma “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” 19. pantu zemesgrāmatā kā patstāvīgi īpašuma objekti nav ierakstāmas mazēkas, izņemot garāžas. Likuma traktējums pamatā attiecas uz patstāvīgi celtu vienu garāžu, ja tā nav izvietota garāžu kooperatīvā, bet, piemēram, atrodas daudzdzīvokļu mājas pagalmā, skaidro zvērināts advokāts, Latvijas Universitātes Juridiskās fakultātes lektors Jānis Lapsa.
Taču parasti, pērkot garāžu, kas atrodas būvē, kur ir vairākas garāžas ar kopējām sienām un jumtu, zemesgrāmatas apliecībā tiek formulēts, ka īpašuma tiesība nostiprināta uz nekustamā īpašuma domājamo daļu (un lietošanā garāža Nr. XX). Šajā gadījumā garāžu kooperatīvi ir izveidoti kā kopīpašums – parasti vienā pagarā ēkā, t. i., garāžu kompleksā izvietoti vairāki desmiti garāžu. Kā jau minēts, tiem ir kopīgi jumti, sienas, parasti arī koplietošanas elektrība.
J. Lapsa skaidro, kā šādi kooperatīvi vēsturiski ir radušies: “Tas ir līdzīgi kā ar māju kooperatīviem – valsts vai pašvaldība padomju laikā iedzīvotājiem iedeva zemi, viņi izveidoja kooperatīvu, maksāja iestāšanās un biedru naudu, biedriem piederēja pajas. Par šiem līdzekļiem viņi uzcēla daudzdzīvokļu namu vai garāžas.”
Kā piemēru advokāts min garāžu kooperatīvu ar 15 atsevišķiem nodalījumiem – garāžām: “Zemesgrāmatā ir ierakstīta viena ēka, taču tā sastāv no 15 garāžām. Ja pieņemam, ka garāžas ir vienādas, tad katram īpašniekam pieder 1/15 domājamā daļa no visas ēkas. Tas ir klasisks kopīpašums.”
Garāžu īpašnieku kooperatīvu darbību regulē gan Civillikums, gan Kooperatīvo sabiedrību likums.
Civillikuma 1067. pants noteic, ka īpašuma tiesība, kas pieder uz vienu un to pašu nedalītu lietu vairākām personām nevis reālās, bet tikai domājamās daļās, tā ka sadalīts vienīgi tiesību saturs, ir kopīpašuma tiesība.
Tas nozīmē, ka vairākām personām – divām, desmit vai piecpadsmit – pieder viens īpašums, un tas ir kopīgā lietošanā, taču katram kopīpašniekam tiek noteiktas individuālas tiesības lietot kādu konkrētu garāžu.
Kooperatīvo sabiedrību likums nosaka, ka sabiedrības pārvaldes institūcija ir biedru kopsapulce un valde, kā arī pārstāvju sapulce un padome (ja sabiedrībai ir padome). Likuma 9. pants paredz, ka sabiedrības dibinātāju skaits nedrīkst būt mazāks par trim.
Kooperatīvo sabiedrību likuma 12. panta 1. daļas 8. punkts paredz, ka sabiedrības statūtos ir jānosaka iestāšanās maksas un biedra naudas lielums (ja tādas paredzētas).
Garāžu kopīpašumā var izveidot kooperatīvo sabiedrību, tomēr tādu var arī neveidot.
Jautājums. Vai, nopērkot domājamās daļas, var neiestāties kooperatīvā? Vai visiem garāžas īpašniekiem ir jābūt kooperatīva biedriem?
Atbilde. Iestāšanās kooperatīvā nav obligāta, tā ir brīvprātīga. Piemēram, ja ir 15 garāžu kooperatīvā sabiedrība, tajā var iestāties visi 15 domājamo daļu īpašnieki, taču var arī tikai 13.
Kā drīkst rīkoties ar kopīpašumu? Civillikuma 1068. pants nosaka: “Rīkoties ar kopīpašuma priekšmetu – kā visumā, tā arī noteiktās atsevišķās daļās – drīkst tikai ar visu kopīpašnieku piekrišanu, bet, ja kāds no viņiem rīkojas atsevišķi, tad šī rīcība ne vien nav spēkā, bet arī uzliek pēdējam pienākumu atlīdzināt pārējiem zaudējumus, kas viņiem ar to nodarīti.”
Tātad par visu, kas notiek ar šo nekustamo īpašumu, ir jālemj 100% visiem domājamo daļu īpašniekiem, uzsver J. Lapsa. Garāžu ēkas un teritorijas apsaimniekošana ir domājamo daļu īpašnieku kopīga lieta. Kooperatīvā sabiedrība var būt kā subjekts, kas pārvalda šo nekustamo īpašumu, piemēram, veic apkārtējās teritorijas uzkopšanu, tīra sniegu, izlemj, vai ēkai mainīt jumtu.
Saskaņā ar Kooperatīvo sabiedrību likumu kooperatīvās sabiedrības darbības izmaksas finansē biedri, veidojot uzkrājumus un sedzot zaudējumus.
Jautājums. 15 garāžu kooperatīvajai sabiedrībai ir vajadzīga elektrība. Kādi ir iespējamie risinājumi?
Atbilde. Var būt situācija, ka sadales un pārvades elektrotīkliem ir 15 pieslēgumu un katrs domājamās daļas īpašnieks norēķinās individuāli. Tomēr var būt arī situācija, ka subjekts ir garāžu īpašnieku kooperatīvā sabiedrība, kas darbojas līdzīgi kā dzīvojamo māju pārvaldnieks. Šī sabiedrība izsniedz rēķinu katram domājamo daļu īpašniekam.
Ir gadījumi, kad domājamo daļu īpašnieki neiestājas kooperatīvā, domājot, ka tādā veidā viņiem nebūs jāmaksā apsaimniekošanas maksa.
“Parasti visas garāžas ir ar kopējām sienām, rindā viena aiz otras. Vienam domājamās daļas īpašniekam neveikt apsaimniekošanas maksu tāpēc, ka viņš nav kooperatīvās sabiedrības biedrs, praktiski ir neiespējami,” atbild J. Lapsa. “Apsaimniekošanas maksa ir jāmaksā visiem domājamo daļu īpašniekiem, kuri saņem apsaimniekošanas pakalpojumus, viņiem ir jāatlīdzina izdevumi.”
Jautājums. Vētra no 15 domājamo daļu īpašnieku garāžām ir norāvusi jumtu divām malējām garāžām. Kam ir jāsedz jumta atjaunošanas izmaksas?
Atbilde. Tā kā nekustamais īpašums ir kopīpašums, tad divu garāžu jumta nomaiņa ir jāveic visiem domājamo daļu īpašniekiem.
Ja domājamo daļu īpašnieki nemaksā apsaimniekošanas rēķinus, pārvaldniekam ir tiesības veikt parādu piedziņu ārpustiesas kārtībā, piemēram, sūtot brīdinājuma vēstules, nododot parādu piedziņu kompānijām, kuras to veic, vai vēršoties ar prasību tiesā.
Ja domājamo daļu īpašnieki nevienojas par jumta remontu, Civillikuma 1068. pants paredz arī izņēmumu. Kad kāds no kopīpašniekiem kopīpašuma priekšmetā izdara tādas pārgrozības, kuras prasījusi nepieciešama vajadzība, piemēram, nepieciešamu ēkas uzlabojumu, viņam ir tiesība prasīt no pārējiem kopīpašniekiem, lai tie samērīgi atlīdzina viņa izdoto summu līdz ar procentiem.
Arī Civillikuma 866., 867. un 868. pants definē, kas ir nepieciešamie, derīgie un greznuma izdevumi.
Jautājums. Trīs īpašnieki ir nodibinājuši kooperatīvu. Pārējie 12 domājamo daļu īpašnieki neiestājas kooperatīvā. Kooperatīva biedri paziņo, ka ir izlēmuši likt saules paneļus. Kā šādā gadījumā notiek lēmumu pieņemšana?
Atbilde. Saules paneļu izvietošana uz nekustamā īpašuma jumta nav nepieciešamais ēkas uzlabojums. Līdz ar to pārējie ēkas kopīpašnieki var nepiekrist un viņiem nav jāmaksā par šādu investīciju.
J. Lapsa skaidro: “Ja ēkai norauj jumtu vai elektroinstalācija ir veca un bīstama, un tā ir jāmaina – tie ir nepieciešamie izdevumi. Savukārt saules paneļu uzstādīšana ir derīgie izdevumi.”
Ir iespējamas situācijas, ka garāžu domājamo daļu īpašnieki nekustamā īpašuma pārvaldīšanai nav nodibinājuši kooperatīvo sabiedrību.
“Garāžu īpašnieki vienreiz gadā sapulcējas pie garāžām un nolemj, kas jādara, lai sakoptu nekustamo īpašumu. Piemēram, vienojas, ka jākrāso fasāde vai jālabo piebraucamais ceļš, un savāc vajadzīgo naudas summu,” stāsta J. Lapsa.
Līdz ar to ir jānošķir kooperatīvās sabiedrības kopsapulce no visu kopīpašnieku sapulces vai lēmuma.
Kas jāņem vērā, kad kāds no garāžas domājamo daļu īpašniekiem tās vēlas pārdot? Uz šo gadījumu attiecas Civillikuma 1073. pants: “Ja kāds nekustamā īpašuma kopīpašnieks atsavina savu daļu personai, kura nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, pieder pirmpirkuma tiesība, bet gadījumos, kad pirmpirkuma tiesību nav bijis iespējams izlietot atsavinātāja vainas dēļ – izpirkuma tiesība.”
Tātad domājamo daļu īpašniekam, kurš vēlas pārdot savas daļas, ir jāpaziņo pārējiem garāžu domājamo daļu īpašniekiem par savu nodomu un jāpiedāvā viņiem domājamās daļas. Tikai tad, ja ir saņemts atteikums vai notecējis termiņš pirmpirkuma tiesību izmantošanai, var realizēt nodomu par daļu pārdošanu.
Ja pārdod domājamās daļas un persona ir kooperatīvās sabiedrības biedrs, tad tiek zaudēts biedra statuss.
Ja biedrs pārstāj būt par sabiedrības biedru, tad viņam tiek izmaksātas pajas. Kooperatīvo sabiedrību likuma 19. pants nosaka, ka sabiedrība izmaksā pajas personai, kura izslēgta no biedru reģistra, gada laikā no nākamā gada pārskata apstiprināšanas dienas.
“Domājamās daļas kopīpašumā vienmēr būs ar mazāku likviditāti, zemāku vērtību, būs apgrūtināta domājamo daļu pārdošana saistībā ar pirmpirkuma tiesībām, nekā atsevišķs īpašums,” brīdina advokāts. “Katram pašam ir jāizvērtē, kādu īpašumu iegādāties.”
