Publicēts pirms 10 gadiem. Izvērtē satura aktualitāti! >>
LV portāla kolāža
Nekustamā īpašuma izsoles kārtība un izsoles sekas
Izsoli vada tiesu izpildītājs, un izsole notiek tiesu izpildītāja prakses vietā. Pirms izsoles personām, kuras ieradušās uz izsoli, ir jāuzrāda tiesu izpildītājam personu un pilnvarojumu (pārstāvības tiesības) apliecinoši dokumenti un jāiesniedz šo dokumentu kopijas. Tāpat tiek prasīts, lai šīs personas iesniedz tiesu izpildītājam rakstveida pieteikumu par piedalīšanos izsolē.
Uzsākot izsoli, tiesu izpildītājs nosauc pārdodamo nekustamo īpašumu, izsoles sākumcenu un paziņo izsoles soli. Civilprocesa likuma 608.panta pirmā daļa paredz, ka izsoles solis nedrīkst būt mazāks par vienu procentu un lielāks par 10 procentiem no nekustamā īpašuma izsoles sākumcenas. Nosakot izsoles soli, tiesu izpildītājam jāņem vērā šie ierobežojumi. Tāpat, uzsākot izsoli, tiesu izpildītājs informē izsoles dalībniekus, vai izsoles cena apliekama ar pievienotās vērtības nodokli un kāda ir šīs cenas apliekamā vērtība, lai dalībnieki ņemtu vērā, ka papildus nosolītajai summai būs jāmaksā arī pievienotās vērtības nodoklis.
Pēc šīm darbībām tiesu izpildītājs jautā izsoles dalībniekiem, vai kāds sola vairāk. Kamēr vien turpinās pārsolīšana, solītāju solītās cenas tiesu izpildītājs paziņo mutvārdos un ieraksta izsoles aktā, norādot solītāja vārdu un uzvārdu. Pārsolīšanai beidzoties, tiesu izpildītājs trīs reizes jautā, vai neviens nesola vairāk. Ja pēc trešās reizes neseko pārsolījums, tiesu izpildītājs ar koka āmuriņu izdara piesitienu un paziņo, ka pārsolījumus vairs nepieņem un izsolāmais nekustamais īpašums ir pārdots.
"Ja vairākas personas vēlas paturēt nekustamo īpašumu sev, bet uz izsoli ierodas tikai viena, tā var paturēt sev nekustamo īpašumu par rīkotās izsoles sākumcenu bez solīšanas."
Par izsoles norisi tiesu izpildītājs sastāda izsoles aktu, kuru paraksta pats tiesu izpildītājs, nosolītājs, pēdējais pārsolītais solītājs, piedzinējs un parādnieks, ja viņi bijuši izsolē, kā arī amatpersonas, kas izsolē bijušas klāt.
Nekustamais īpašums paliek tam, kas solījis augstāku cenu, nekā citi. Nosolītājam viena mēneša laikā pēc izsoles jāsamaksā:
Par visas summas samaksu būs uzskatāma arī tiesu izpildītājam nosolītāja iesniegta bankas pieprasījuma garantijas vēstule, kurā norādīts garantijas priekšmets, summa un termiņš tās samaksai, kas nevar būt īsāks par trijiem mēnešiem, skaitot no izsoles akta apstiprināšanas dienas. Tomēr jāņem vērā, ka šādas pieprasījuma garantijas vēstules izmantošanai ir jāsaņem arī piedzinēja un hipotekārā kreditora, ja tāds ir, atļauja. Pēc tam kad tiesu izpildītājs iesniedzis bankai tiesas lēmuma norakstu par izsoles akta apstiprināšanu, bankai triju dienu laikā jāieskaita tiesu izpildītāja depozītu kontā bankas pieprasījuma garantijas vēstulē norādītā summa.
Ja nosolītājs vienlaikus ir arī hipotekārais kreditors, viņam atļauts ieskaitīt pirkuma summā savu hipotekāro prasījumu, bet tam jābūt pamatotam ar izpildu dokumentu. Nosolītājs var ieskaitīt pirkuma summā arī citus hipotekāros parādus, ja ir saņemta hipotekāro kreditoru piekrišana atstāt tos uz nekustamo īpašumu, pārvedot šos parādus uz nosolītāju. Citiem vārdiem sakot, nosolītājs var vienoties ar hipotekāro kreditoru, ka hipotekārais parāds netiek segts, bet šo parādu, par kuru arī jābūt izsniegtam izpildu dokumentam, nosolītājs uzņemas uz sevi.
Pēc tam kad nosolītājs samaksājis visu no viņa pienākošos summu, tiesu izpildītājs izsoles aktu iesniedz apstiprināšanai apgabaltiesā, kuras darbības teritorijā nekustamais īpašums atrodas.
Nekustamā īpašuma izsoles akta apstiprināšana
Lietu par nekustamā īpašuma nostiprināšanu uz ieguvēja vārda (ieguvējs ir persona, kas pārņēmusi nekustamo īpašumu vai nosolījusi to izsolē) tiesa izskata rakstveida procesā (vai ja uzskata to par nepieciešamu, - tiesas sēdē) 15 dienu laikā no tiesu izpildītāja pieteikuma iesniegšanas tiesā. Vienlaikus ar pieteikumu tiesa var izskatīt arī sūdzību par tiesu izpildītāja rīcību, ja sūdzības iesniedzējs ir lūdzis atzīt izsoli par spēkā neesošu.
Apmierinot tiesu izpildītāja pieteikumu, tiesa pieņem lēmumu:
Papildus tiesa var lemt:
Noraidot pieteikumu, tiesa atzīst izsoli par spēkā neesošu. Šādā gadījumā rīkojama atkārtota tās kārtas izsole, kura atzīta par spēkā neesošu.
Kā pozitīvu, tā negatīvu tiesas lēmumu var pārsūdzēt Augstākās tiesas Civillietu tiesu palātā. Spēkā stājies tiesas lēmums par izsoles akta apstiprināšanu un nekustamā īpašuma nostiprināšanu uz ieguvēja vārda ir pamats īpašuma tiesību pārreģistrācijai. Zemesgrāmatu nodaļā jāvēršas un visas nepieciešamās valsts un kancelejas nodevas jāmaksā ieguvējam pašam. Lai gan nevienā normatīvajā aktā nav noteikts termiņš, kādā tas būtu darāms, tomēr ieguvējam jāņem vērā, ka saskaņā ar Civillikuma 994.pantu par nekustama īpašuma īpašnieku atzīstams tikai tas, kas par tādu ierakstīts zemesgrāmatā. Līdz ierakstīšanai zemesgrāmatā nekustamā īpašuma ieguvējam pret trešajām personām nav nekādu tiesību: viņš nevar izlietot nevienu no priekšrocībām, kas saistītas ar īpašumu, un viņam jāatzīst par spēkā esošu visa uz šo nekustamo īpašumu attiecošās tās personas darbība, kura pēc zemesgrāmatas apzīmēta par šā īpašuma īpašnieku.
Nenotikusi izsole
Izsoli par nenotikušu atzīst tiesu izpildītājs, savukārt izsoli par spēkā neesošu var atzīt tikai apgabaltiesa.
Tiesu izpildītājs atzīst izsoli par nenotikušu, ja konstatē vienu no šādiem apstākļiem:
Pirmos divus apstākļus tiesu izpildītājs var konstatēt jau izsoles dienā, savukārt to, ka nosolītājs nav samaksājis no viņa pienākošos summu, iespējams konstatēt tikai pēc mēneša, kad ir beidzies samaksai noteiktais termiņš.
Tā kā piedziņas vēršanas uz nekustamo īpašumu mērķis ir īpašuma atsavināšana parādu segšanai, Civilprocesa likumā paredzēta kārtība, kādā arī pēc nenotikušas izsoles īpašums var tikt atsavināts noteiktām personām par noteiktu cenu. Proti, pēc nenotikušas izsoles tiesu izpildītājam ir pienākums piedāvāt Civilprocesa likuma 615.pantā noteiktām personām neizsolīto nekustamo īpašumu paturēt sev.
Gadījumā ja izsole atzīta par nenotikušu tādēļ, ka nosolītājs termiņā nav samaksājis visu summu, nekustamo īpašumu piedāvā paturēt pēdējam pārsolītajam solītājam par viņa solīto augstāko cenu.
Savukārt gadījumos, kad izsole nav notikusi tādēļ, ka nav ieradies neviens solītājs vai nav veikti solījumi, īpašumu piedāvā paturēt kreditoriem un nekustamā īpašuma kopīpašniekiem. Šīm personām ir tiesības paturēt nekustamo īpašumu sev, samaksājot summu nenotikušās izsoles sākumcenas apmērā. Tāpat īpašumu piedāvā paturēt kreditoriem un nekustamā īpašuma kopīpašniekiem gadījumā, ja pēdējais pārsolītais solītājs atteicies paturēt nekustamo īpašumu par savu augstāko solīto cenu.
"Ja izsole nav notikusi tādēļ, ka nav ieradies neviens solītājs vai nav veikti solījumi, īpašumu piedāvā paturēt kreditoriem un nekustamā īpašuma kopīpašniekiem."
Ja vairākas personas vēlas paturēt nekustamo īpašumu sev, tiesu izpildītājs rīko izsoli, kurā piedalās tikai šīs personas. Šī izsole netiek izsludināta publiski, un dalībai tajā nevar pieteikties personas "no malas". Par izsoles laiku un vietu tiesu izpildītājs paziņo tikai personām, kuras vēlas paturēt nekustamo īpašumu sev, septiņas dienas iepriekš nosūtot rakstveida paziņojumu. Solīšana sākas no nenotikušās izsoles sākumcenas. Ja kāda no personām neierodas uz izsoli, uzskatāms, ka viņa ir atteikusies no savām tiesībām piedalīties solīšanā. Ja uz izsoli ierodas tikai viena persona, tā var paturēt sev nekustamo īpašumu par rīkotās izsoles sākumcenu bez solīšanas.
Gadījumā ja kāda no iepriekš minētajām personām piesakās paturēt nekustamo īpašumu vai ir nosolījusi to savstarpējā izsolē, šai personai ir pienākums mēneša laikā iemaksāt zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā:
Ja persona termiņā visu summu ir samaksājusi, tiesu izpildītājs iesniedz apgabaltiesā, kuras darbības teritorijā atrodas nekustamais īpašums, pieteikumu par nekustamā īpašuma nostiprināšanu uz attiecīgi nosolītāja, līdzīpašnieka vai kreditora vārda.
Gadījumā ja pirmā izsole atzīta par nenotikušu un neviena persona nav pieteikusies paturēt nekustamo īpašumu sev, tiesu izpildītājs izsludina un rīko otro izsoli. Izsludināšana un citas darbības tiek veiktas tādā pašā kārtībā kā attiecībā uz pirmo izsoli, bet solīšana otrajā izsolē sākas no summas, kas atbilst 75% no sākumcenas pirmajā izsolē. Proti, arī otrā izsole notiek ar augšupejošu soli, bet sākumcena ir zemāka. Ja arī otrā izsole nav notikusi un neviens nav vēlējies paturēt nekustamo īpašumu sev, nekustamais īpašums paliek iepriekšējā īpašnieka īpašumā un piedziņas atzīme zemesgrāmatā dzēšama. Šis noteikums gan neliedz piedzinējam tiesības nekavējoties lūgt uzsākt piedziņu no jauna.
Spēkā neesoša izsole
Atšķirībā no izsoles atzīšanas par nenotikušu atzīt izsoli par spēkā neesošu var tikai tiesa. Sūdzību par tiesu izpildītāja rīcību, kas dod pamatu prasīt izsoles atzīšanu par spēkā neesošu, ieinteresētās personas 10 dienu laikā no izsoles dienas var iesniegt apgabaltiesā pēc nekustamā īpašuma atrašanās vietas. Jāņem vērā, ka to personu loks, kurām atļauts iesniegt šādu sūdzību, nav ierobežots ar konkrētu uzskaitījumu. Piemēram, par ieinteresēto personu var atzīt personu, kuru tiesu izpildītājs nav pielaidis dalībai izsolē. Arī apstākļu, kas var būt par pamatu lēmumam atzīt izsoli par spēkā neesošu, uzskaitījums Civilprocesa likuma 617.panta pirmajā daļā nav izsmeļošs. Par to liecina 6.punkta atvērtais formulējums – "vai konstatēti citi būtiski apstākļi, kas nepieļauj nekustamā īpašuma nostiprināšanu uz pircēja vārda". Ja tiesa atzinusi nekustamā īpašuma izsoli par spēkā neesošu, rīkojama atkārtota tās kārtas izsole, kura atzīta par spēkā neesošu.
Drīzumā gaidāmās izmaiņas
Sagaidāms, ka tuvākajā nākotnē nekustamā īpašuma izsoles norises un izsoles akta apstiprināšanas kārtību skars vairākas būtiskas izmaiņas.
Pirmkārt, saistībā ar pāreju uz "tīrajām" tiesu instancēm plānots, ka no 2014.gada 1.septembra tiesu izpildītāju pieteikumi par nekustamā īpašuma izsoles akta apstiprināšanu būs iesniedzami izskatīšanai tajā rajona (pilsētas) tiesas zemesgrāmatas nodaļā, kuras darbības teritorijā atrodas nekustamais īpašums. Atbilstoši plānotajiem grozījumiem Civilprocesa likuma 611.panta trešajā daļā tiesu izpildītājs, iesniedzot pieteikumu, vienlaikus lūgs tiesu arī nostiprināt zemesgrāmatā īpašuma tiesības uz ieguvēja vārda. Tādējādi tiks nodrošināts, ka līdz ar pieteikuma iesniegšanu tiks ierosināts arī īpašuma tiesību nostiprināšanas process. Valsts un kancelejas nodevu par īpašuma tiesību pārreģistrāciju zemesgrāmatā samaksa ieguvējam būs jāveic vienlaikus ar nosolītās summas samaksu tiesu izpildītāja depozīta kontā.
Otrkārt, Tieslietu ministrija sadarbībā ar Tiesu administrāciju un Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomi strādā pie tehniskajiem risinājumiem un izmaiņām normatīvajos aktos, kas nepieciešami pārejai uz izsoļu rīkošanu elektroniskā vidē. Elektroniskās izsoles tiesu izpildītāju darbībā tiek sekmīgi pielietotas tādās valstīs kā Čehija, Ungārija, Igaunija, Lietuva, Gruzija un citās. Ar to palīdzību iespējams būtiski mazināt personu tādu negodprātīgu rīcību, kas vērsta uz citu izsoles dalībnieku atturēšanu no solīšanas ar mērķi samazināt izsolāmā īpašuma cenu vai naudas pieprasīšanu no citiem izsoles dalībniekiem, draudot pretējā gadījumā nosolīt nepamatoti augstu cenu bez mērķa to maksāt.
